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地產新聞
租金回報冧 樓價壓力增
(東方) 2015年5月18日
自細價樓「爆煲論」後,樓市再現「跌市密碼」。據代理數據,今年三月全城50個指標屋苑中,有逾90%按年平均租金回報下跌,回報率低於3厘的屋苑大增兩倍至9個,其中馬鞍山銀湖‧天峰回報率急跌17.4%至2.89厘,即使去年同期回報率唯一高於4厘的荃灣中心,按年大跌至約3.5厘,跌幅15.7%。學者料住宅租金回報續跌,勢令樓市泡沫加速爆破,樓價最終有機會回落。

租金回報續跌,據利嘉閣數據,截至今年三月,全港50個指標屋苑平均租金回報率由2.63厘至3.54厘,去年同期則由2.7厘至4.13厘,反映4厘屋苑已消失。去年平均租金回報率低於3厘的屋苑有3個,今年增至9個,升幅兩倍。

三月份該批指標屋苑中,佔46個平均租金回報率都按年下跌,跌幅介乎0.3至17.4%,其中銀湖‧天峰跌幅達17.4%最多,回報率僅約2.89厘。新盤入伙增加,是令回報下跌的主要原因。世紀21奇豐梁榮貴稱,馬鞍山迎海入伙,兩房戶月租由約1.5萬至1.6萬元起,為同區租客增加選擇,雖然銀湖‧天峰租金未見明顯下跌,但租務成交明顯放緩,現時兩房戶月租叫價由約1.5萬元起。

柏景租金跑輸樓價

樓價癲升是回報急瀉主因,奧運站柏景灣及帝柏海灣,平均租金回報按年跌達16.9%及14.7%,三月平均回報率跌穿3厘至2.81及2.9厘,去年同期兩屋苑回報率達3.38及3.4厘。

港置文愛玲稱,兩屋苑樓價急升,個別兩房戶售價在一年升近100萬元至目前逾800萬元價位,但同類單位月租,同期維持2.1萬至2.2萬元水平,令租金回報下跌;但在盤源短缺下,即使回報下跌,投資者亦要高價搶盤。

荃中投資者僅佔20%

新界細價樓數年前回報可逾5厘,今年荃灣中心租金回報已失守4厘,跌至約3.48厘水平。美聯梁仲維稱,該屋苑投資者入市比例,由30%跌至現時20%,屋苑入場月租由約9,500至9,800元。另天水圍嘉湖山莊租金回報率亦跌至3.12厘,去年回報率有3.4厘。祥益蕭嘉偉稱,目前該屋苑投資者比例,亦已跌至10%低位。

去年不少屋苑租金回報曾按月高達4厘或以上。部分新界細價盤包括沙田第一城、大埔太湖花園及馬灣珀麗灣等,去年單月最高回報曾達4厘或以上,但該批屋苑三月份平均回報已跌至介乎3.19至3.48厘,其中太湖花園租金回報率3.19厘,較去年十月高位達4.21厘,已大跌逾20%。

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,樓價升幅急於租值,令租金回報持續下跌,對樓市有一定影響。薪金升幅遠低於樓價升幅,租金難望再升,最終造成樓市泡沫,對樓市並不健康。

許氏稱,目前租金回報仍高於供樓利率,但預期租金回報續跌,當回報下跌至低於按息時,租金難抵銷供樓支出,樓價升勢失去租金支持,最後有機會回落。

湯文亮:樓市沒大礙

紀惠集團行政總裁湯文亮稱,下半年樓市沒有大礙,豪宅將因更多內地人到港而上升,中型住宅亦因換樓而上升,最少保持平穩,細價樓可能作出回調,早前說「爆煲」,只是語不驚人死不休。