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地產新聞
二手樓市拉鋸 新高價乏指標
(東方) 2015年3月16日
政府上月推出新辣招收緊細價樓按揭,二手市場進入拉鋸階段,成交進一步萎縮,細價樓市場既出現減價求售個案,但又持續出現新高價成交,個別成交更高於銀行估價,表面上支持樓市短期內不會大跌,但置業人士應保持清醒頭腦。

樓市反覆未有方向,但新辣招明顯針對上車客,在面對供應增加及加息期來臨,樓市購買力逐步消化後,本港樓市可能進入漫長的調整周期,現時是否入市買樓真的要量力而為。

金管局收緊七百萬以下的自住物業按揭最高只能按六成,細價樓二手市場即時降溫,據統計十五個指標屋苑預約睇樓量連跌五周,無論投資者或用家都觀望後市的發展,現階段可以說進入拉鋸狀態。

市場上出現減價成交個案並不多,個別中小型住宅卻同時出現量縮價升的畸形現象,個別單位成交價竟然高出銀行估價逾一成,令人懷疑金管局推出新辣招後,二手市場熾熱氣氛雖受到一定程度的打壓,但短期內仍難以真正遏抑樓市。

新高價成交個案只屬個別例子,銀行估價由於只以早前成交作參考,屬於滯後數據,所以在新辣招後出現成交價高於估價情況,相信不能維持太長時間,因此不會成為細價樓市場的主導方向,而由於成交量估計進一步下跌,業主經過一段時間後亦會接受減價的現實。

新辣招增加置業者成本,令二手市場成交下跌,但樓價是否由上升軌轉至下降軌,則仍需要一段較長時間觀察。不過,未來細價樓的供應量大增,再加上進入利率上升周期,政府又不斷向市場發出訊息,聲稱不排除再推出壓抑樓市措施,樓市已進入易跌難升的轉折期。

本港樓市有強大的剛性需求,整體經濟穩定以及租金高企,短期樓價大跌的可能性不大,但量縮價不跌的不合理現象不可能長期維持下去,樓市調整期遲早都會來臨,大家在考慮樓市是否由上升周期轉為下跌周期的同時,更要詳細規劃香港日後跟隨美國加息,按揭利率上升對個人財務負擔的影響。

美國聯儲局六月加息的機會進一步升溫,並傳考慮在聲明中刪除「耐性」字眼,為三個月後加息鋪路,年中後加息的可能性已高唱入雲,大家要有心理準備這可能會直接引發樓市進入調整階段,近日所謂新高價成交可能只是日落前最後的光輝。