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過往預測
卓百德:樓價兩個月冧12%
(東方) 2019年8月31日
香港在中美貿易戰及示威活動夾擊下,住宅樓價出現下行趨勢,差餉物業估價署的私人住宅售價指數連跌兩個月、八月份物業代理的二手樓價指數則跌約0.42%。本報綜合八大星級分析員、資深財經專家及投資者等,為香港樓市「把脈」。當中成功預測一九九七年亞洲金融風暴會出現的Portwood Capital董事總經理卓百德,接受訪問時預期,住宅樓價十月底至十一月中會跌10至12%。

新界細單位七月跌最多

差估署最新數據顯示,七月份私人住宅售價指數報394.4點,按月再下跌約0.1%。儘管年初至今依然錄得約9.7%漲幅,但較去年同期的漲幅約11.9%,低約2.2個百分點。

七月份以實用面積1,075方呎及以下中小型單位跌勢較明顯,這類物業售價指數跌0.15%至397.4點。相反,面積1,075方呎以上單位,售價指數按月仍升約0.66%。

至於市場較關注的實用面積431方呎以下細單位,以新界區跌幅較大,這類單位七月份平均呎價約13,504元,按月下跌約2.73%。若以面積430方呎計算,平均售價約580萬元。

九龍區同類細單位,價格按月錄得約0.13%跌幅,呎價約14,885元,折合平均售價約640萬元。相反,港島區同類型單位呎價則有增長,較六月上升約2.86%至約17,593元,平均售價約756萬元。

外商投資中港料續縮減

近期市場湧現不少減價成交個案,反映主要二手物業價格的中原城市領先指數,最新報187.97點,按周低0.22%。當中,四區樓價指數全數下滑,當中九龍下跌0.4%,新界西則跌0.29%至167.7點,創十六周新低。若連同大型屋苑、中小型及大型單位,該行八個樓價指數齊跌,為近三十二個星期首見。

卓百德表示,若以經濟而論,現時香港慘況較一九九七年亞洲金融風暴時輕微,但若然未來數月情況依然不平靜,有機會再度爆發減薪潮,當中服務行業的風險最大,包括零售、旅遊、酒店、運輸、航空等。

他又說,基本情況下,住宅樓價在十月底至十一月中會再跌10至12%。最壞情況下,即香港政治問題升級,甚至示威活動出現傷亡個案,樓價及成交量會急速下跌。

由於中美爆發貿易戰,他指,外資投資亞洲市場已連跌多月,投資者已將資金由高風險的新興市場,轉移至較安全的已發展市場及政府債券。可以預期在貿易戰及香港不平靜情況下,外商投資中港市場會持續減少。

代理預期今季挫近一成

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,上半年差估署售價指數升近10%,但預期有關升幅將於第三季被跌幅抵銷。上月指數跌幅溫和,主要是因為未反映近期社會事件的影響,料八月份跌勢會擴大。

不過,資深財經專家林一鳴表示,由於市場需求仍然較供應多,住宅樓市會趨向平穩。他解釋,現時入市只有兩類買家,一類為持單程證由內地來港的人士,「他們的需求遠遠未得到滿足」;另一類為有「父幹」的買家,均是有實力可以入市。

他又指出,在二手市場放售單位的買家,因為利息成本低,不急於出讓,而買家又持觀望態度,變成買賣兩閒,「唔急買亦唔急賣」,加上示威活動在各區進行,睇樓量大幅減少,成交自然會萎縮。他預計,未來數月成交量會每月跌一半,但樓價至年底前最多只是下跌數個百分點。