樓價與經濟互動

調查顯示，香港樓價為全球八十七個主要城市中最難負擔的，樓價中位數相當於港人每年收入中位數的十九倍，香港樓價再次榮登全球榜首，負擔比率創調查進行十一年來的新高，大幅拋離第二位澳洲悉尼的十二倍。樓價自去年第三季開始慢慢回調，但很難回到看齊全球正常可負擔的水平。

香港樓價負擔比率與全球平均水平的差距，意味着和全球競爭力的差距。其中所包含的，是市民收入向銀行信貸的轉移，就是潛在消費力的流失，也就是經濟動能的流失。港府資料顯示，按揭供款佔住戶入息比率於去年第三季升至六成四，遠高於一九九五至二○一四年間的長期平均值四成六。由此可以解釋，本港零售消費何以對內地客形成依賴，經濟除了進出口下行的拖累，也相當程度受到消費的拖累。香港從收入角度，最具消費力的一群，是喜愛出埠旅遊的一群，意味這部分收入的轉化，以旅遊的方式流向外地。

市民收入向置業轉移，實質是以按揭利息的方式成為銀行的基礎收入，這是銀行盈利長期好景的重要因素。由於高樓價不可持續，港府順應民情亦有壓低樓價的意願，樓價逆轉，向前述正常負擔比率回歸，勢必抑遏銀行業務拓展，若銀行未能另闢有效盈利來源替代，也是經濟的不利影響。要下好香港經濟這盤大棋，港府要有通盤考慮形成的策略。