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精英文集
辣招苦果逐漸浮現
何濼生
(東方) 2016年2月16日
筆者在本欄寫了很多篇文章批評辣招害人。現在這些苦果逐漸浮現了。

首先是我們的零售市道不景。一五年本港零售整體貨值下跌3.7%,這是繼一四年下跌0.2%後進一步的下瀉。零售整體貨值下跌有多個因素,中國經濟下行、人民幣貶值、「鳩嗚」趕客、反水貨行動等都是原因。

打擊換樓拖累經濟

不過,號稱辣招的額外印花稅大大打擊換樓活動,亦大大打擊由換樓活動帶動的經濟活動,包括因換樓重置的傢俬電器等;因辣招引致收入減少的人士消費亦減少。

有報道稱:綜合土地註冊處最新數據所得,去年錄得41,301宗二手住宅買賣登記,按年再跌17%,創九六年有紀錄以來的歷史新低。按價格分類的物業組別作劃分,樓價500萬元以下的四個細價組別中,價值200萬至300萬元的交投萎縮尤其嚴重,只錄4,546宗登記,按年急挫53%,反映換樓活動非常疲弱。

上車置業首當其衝

其次,辣招苦害其本意協助的人士,細單位因二手供應短缺而售價急升。不過,置業者不少其實付不起那麼高的價錢,既要加二按借足八至九成,不少還要左湊右湊由家人協助籌措首期。

近月樓價拾級回落,細單位跌幅偏偏特別凌厲。居屋龍頭富強苑一個兩房單位,實用面積401方呎(建築面積526方呎),今年初以269.5萬元(未補地價)易手,實呎6,721元 (建呎5,124元),較去年高峰期時成交實呎約9,616元,低約三成。高峰期購入的業主轉瞬間變成負資產業主,卻是最承受不了損失的置業者。

支持辣招的人會說:要是沒有額外印花稅,樓價會升得更多,亦會跌得更多;造成的負資產問題可能更嚴重。他們認為,額印是需求管理,把投資和炒賣的需求篩走,留下真正有自住需要的買家。由於增加供應需時,在供應滯後的大前提下,推行需求管理是恰當的權宜之計。

自由市場保護基層

然而,要是沒有額印,換樓客多了,上車二手樓供應也會大增。大家或仍記得九七年樓市處高峰時,政府曾勸喻擬首次置業人士買舊樓,指不少舊樓價錢仍不太貴。事實上,那時地產代理有眾多鎖匙盤供買家隨時睇樓。可見換樓活動多了,即使豪宅或會升得更多,細樓價反而會因二手供應增加升慢了。中大型和優質樓樓價縱然跌,如果買家承受能力強,樓價逆轉時,他們也不致太傷。

沒有需求管理的市場,形同以價格配給(Price Rationing)的方法把短缺的單位,賣給經濟能力最高和最願出高價置業的人士。表面上,自由市場下,經濟能力較低的人士沒法上車,但其實反而是保護了他們免招損失。既然新供應只不過要待一點時間才推出,就讓他們等好了。

何濼生 

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士,專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局,回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教,現為嶺南大學經濟系兼任教授。
 
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1. 仲平 2016-02-16 11:10:08
"按價格分類的物業組別作劃分,樓價500萬元以下的四個細價組別中,價值200萬至300萬元的交投萎縮尤其嚴重,只錄4,546宗登記,按年急挫53%,反映換樓活動非常疲弱"

錯了 是反映了已無平盤 ....

2. 希望? 2016-02-16 12:57:46
發展局長陳茂波話樓價跌得少,如果每個單位平均跌一百萬,咁香港人就會多一百萬,可以用呢百萬做好多嘢。而假樓價一路跌,香港人好快發達,好快百業興旺,局長真係香港嘅希望 !



3. Johnny 2016-02-16 14:41:42
作者既觀點就係典型既廢青思維。
千錯萬錯,都系政府既錯。真系好犀利。
4. to 3樓 2016-02-16 15:45:18
係打擊樓市呢方面好難話政府冇错喎。
一方面令物業供應同流動性大減; 又為追求供應量同地產商合謀大起劏房,上車者毫無選擇地以超高尺價買入唔住得人嘅劏房; 陳茂波等又日話冇高地價政策,又話增加供應為天下大事,加上意氣用事嘅政策風險,令發展屢屢低價買地。不但令政府收入減少,亦令政府日後失去調節供應嘅有效手段。
而被迫以高尺價買入大量供應嘅劏房嘅市民,日後將面對極大風險同缺乏换樓彈性。
仲有好多問題,講都講唔晒!
而假又話發展大嶼山,满腹蜜圈。都唔知到時係益左自己友定又搞到一鍋泡。
諗下都一額汗,希望香港福大命大,唔會俾班友再搞落去!



5. 聽到就好 2016-02-16 22:52:51
決策者以為自已救了無錢買樓的人,令社會少D貧富差距,自己多D政績.現實效果只係所有人都窮左。政府係唔會聽智者講的,何生你不如慳番D時間好過!