把握跌市的入市良機

特首梁振英聯同財爺及多名財金官員，宣佈本港永久居民買入第二層住宅所繳付的雙重印花稅（DSD），劃一徵收15%，昨日起生效。對樓市的影響肯定負面，二手市場會進入前所未見的冰河世紀。
判斷樓市點走之前，翻睇過去15年一二手成交宗數及比例作為參考。自2002年至今年，二手住宅交投佔整體成交比例，介乎63%至90%，平均是79%，即一手與二手的比例是2：8。二手交投2010年錄得超過12萬宗成交，及後額外印花稅及其他辣招稅生效並加強，盤源被鎖死，去年二手交投跌至只有3.9萬個，較五年前跌了接近七成。
15%劃一印花稅出台後，二手投資客應該絕迹，成交再跌一半並不足怪。香港樓市的畸形，就是越升越搶，越跌越等，越平越冇人買。新政策對首置上車客，表面上沒有影響，但實情是，當他真心希望入市時，會發現市場根本沒有二手盤源供應。業主從過去多次辣招稅經驗學曉了，只要等多陣，樓價又會升番轉頭，現階段沒誘因要減價出貨，談何成交。
再睇另一組數字，去年300萬元但少於500萬元的成交，以及500萬元但少於1,000萬元的成交，分別有1.92萬宗及2.3萬宗，佔市場比重是75%，今年有關比例相若。400萬元物業，新印花稅是60萬元；而700萬樓元，新印花稅是105萬元。換樓客是樓市一大購買力，但新稅下，換樓成本及計劃要重新計算，無形打沉樓換樓意欲。
去年十月至今年三月，二手每月平均成交跌至只有1,700餘宗。今年8至9月超過4,000宗交投的小陽春期，會成為過去。可以想象，當市場最大兩批購買力都消失（投資客及換樓客），二手成交慘淡場面可以預計。未來兩個月，宗數將跌至1,500宗以下，全年計宗數恐怕不足兩萬宗，只及2013至2015年平均四萬宗的一半。

辣招成有心人政治武器

按劇情發展，真正上車購買力，會流向一手市場。但一手市場能否如過去數年般火熱，這點我有懷疑。明年私宅供應是2.8萬伙，未來三年供應亦超過9萬，發展商倘年推盤兩萬個，在沒有投資客甚至換樓客入市，會重現「供過於求」的情況。羊毛出在羊身上，發展商回贈印花稅會成趨勢，但部份成本會在價單上反映。一手樓價不會大跌甚至提升，二手業主亦不願割愛，就算有劈價盤，也恐怕只是零星個案。
新印花稅固然威力勁，但人大委員長主動提釋法，香港賴以成功的根本：法治，會被摧漽，「悲釋LAW」對樓市更具深遠負面效應。樓市見頂已成定局，跌多少也沒甚意義。距離新特首明年三月底選舉約有五個月時間，樓價指數（CCL）未來半年會失真，因數據太少而扭曲實況，發展商亦不會減價賣樓，只在付款方法上「做嘢」。但更重要是，當樓市被政治挾持時、當辣招被有心人用作政治武器，港樓未來半年會進入危險期。

股榮