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精英文集
打違規收樓 從教育入手
陳超國 
(東方) 2016年11月15日
近日有報道指出,發展商用不法手段進行舊樓收購,包括撒種子到天台,以植物的根部破壞其防水層,讓滲水造成石屎剝落和鋼筋銹蝕,方便於申請強拍時說服土地審裁處有關樓宇必須重建。

筆者曾參與多宗聯合出售及強拍申請,當中的發展商並沒有用不法手段收樓。其實發展商投資數以億元收購業權,達到申請強拍門檻後,最怕就是拿不到強拍令,令投資化為烏有。根據土地(為重新發展而強制售賣)條例,發展商須證明樓宇的維修狀況及樓齡適合重建和已盡一切努力收購餘下業權但未能成功。

發展商多循規蹈矩

發展商決定開始收購項目前,必已就樓宇狀況進行評估,有信心過得到法律門檻才落實收購計劃。而是否曾盡努力收購餘下業權,視乎發展商出價,成敗風險由發展商掌握。過去發展商的強拍申請,未嘗敗果,是因為他們已充分理解法律對批准強拍令的要求。

現時社會普遍仇視發展商,他們有絲毫行差踏錯,必引起輿論廣泛報道。在嚴密民間監察下,一般有點規模的發展商均不敢亂來,利用不法手段收樓。強拍申請由入稟到聆訊需時一年多,但種子發芽所出的植物長大後才有機會破壞防水層,需時多年。

舊樓單位收購價受業權比例影響。如何百分之百業權同意出售,每單位可分到一千萬元,當只有八、九成的業權持有人同意出售物業,每單位售價便需要折讓,可能只有八、九百萬元。如同意出售的業權不足八成,發展商未能即時申請強拍,未必有興趣收購,即使同意收購,價格折讓更多,可能只有六、七百萬元。

居民之間分歧或大

過去的聯合出售計劃,多由舊樓中的部分業主主動牽頭發起。這些熱心的業主可以主持有單位多年的原業主,亦可以是近年才買入單位、博被收購的投資者。這些業主當然希望百分之百的業主一起出售物業,以收到包括百分之百重建價值樓價。

若有部分業主反對出售物業,令同意出售的業權分數不足八成,影響發展商收購意欲或收購價格,小部分求財心切的業主可能以不法手段威逼其他業主出售物業。有些業主掌控業主立案法團,暗中向屋宇署舉報違規用途及僭建物,和樓宇失修狀況,然後以法團名義安排大維修,冀以高昂維修費用引導其他業主出售物業。

小業主宜了解權益

過去有不少專門從事舊樓收購的中介人,他們多是以個體私營,並不是大型物業代理的員工。他們很多時花數年時間專注一併購項目,如果失敗便失去數年心血和財務投資。樹大有枯枝,不排除這些中介人中有求勝心切者,用不當手段威逼利誘小業主賣樓。

現時資訊發達,通過教育宣傳令小業主明白自己權益,應可減少不法分子以不當手法收樓。

陳超國 

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為香港測量師學會資深會員、英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。
 
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