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精英文集
壓投資需求 續力增供應
陳茂波
發展局局長
2016年11月7日
為應付過熱的住宅物業市場,政府日前公布了新一輪需求管理措施,修訂《印花稅條例》,全面提高住宅物業交易的從價印花稅稅率,稅率劃一為15%。新措施將沿用現行雙倍從價印花稅機制下的豁免安排,當中主要的豁免是交易時無物業或換樓的香港永久居民,貫徹本屆政府以香港人自住優先的政策取向。

容許我在此重申有關土地和私人住宅供應的情況,讓數字說實話,以便市民知道私人住宅供應陸續到位,而且比過往十年都要充裕。有關數據如下:

第一,在六月底時,未來三至四年潛在一手樓的供應,是93,000個單位,其中大約70%屬中小型單位,比現屆政府上任時高出43%,亦是自二○○四年公布有關數字以來的新高。即使過去一季一、二手樓銷情暢旺,在九月底時的有關數字,仍高企在93,000個單位水平。與此同時,截至今年十月底,已批出的預售樓花申請所涉及的單位數字是14,000個單位,是自從二○一一年有相關統計數字以來的最高,而估計現時不同發展商可隨時開售的一手樓單位數目約有17,000個。此外,符合申請預售樓花條件的已開工地盤,未申請預售或已遞交申請但未獲批的,所牽涉的單位數目亦超過25,000個。因此,未來新盤供應是充足的。

第二,是關於落成量,在今年年初時,差餉物業估價署估計,今年全年的私人住宅落成量為18,000個單位,這是自從二○○五年以來最高的數字,與過往十一年平均每年的落成量只得11,700個單位比較,增加超過50% ,而截至九月底,已有15,100個單位落成(應為10,700落成,4,400在建造中)。由於過去幾年持續的高土地供應量(見以下第三及第四點),估計未來數年的落成數量會維持在高水平。值得注意的是,這些單位雖然絕大多數經已預售,但會成為出租或出售的現貨單位供應,因為即使買家收樓後遷入新單位,原先自住的單位便會在市場出售或出租,成為現貨供應。

第三,是關於動工數字,今年截至九月底,我們批出動工的私人住宅項目,牽涉19,100個單位,這是自從二○○一年來最高、亦是十五年來最高。過往十五年的平均數,大概是每年有14,200個單位左右動工,即大大增加了超過34%。

第四,在私人住宅用地供應方面,在二○一四/一五和二○一五/一六的財政年度,均超出我們的供應目標。二○一六/一七年度的供應目標是18,000個單位,按我們現時掌握的資料,首三季可供應的住宅單位有16,100個,即是已九成達標。我可以大膽保證,全年私人住宅土地供應將可以再次超標。此外,以現時的工作進度,二○一七/一八年度私人住宅用地的潛在供應量亦可達到28 000個單位。因此,我們有信心二○一七/一八年度的私人土地供應也能達標。

發展局和相關部門的同事會繼續全力以赴覓地,同時持續、穩定地將私人住宅土地推出市場。希望市民注意我們一直以來毫不動搖的決心和堅定不移的努力,信任我們一定會瞓身解決大家住屋難的苦惱。
 
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1. 說3道4 2016-11-07 10:41:20
感謝政府已盡力在房屋問題上做事!
2. 樓蟹 2016-11-07 13:57:27
將印花稅提高到100%, 樓價一定冧。問題係政府想樓價跌到那一個價位, 政府係無答案。沒有目標只盲目求跌無意思。
3. 舍神 2016-11-07 21:45:08
錯哂了!提高到100%是不會跌的!
只會冇哂稅收!
4. 舍神 2016-11-07 22:07:30

[《印花稅條例》,全面提高住宅物業交易的從價印花稅稅率,稅率劃一為15%。新措施將沿用現行雙倍從價印花稅機制下的豁免安排,當中主要的豁免是交易時無物業或換樓的香港永久居民,貫徹本屆政府以香港人自住優先的政策取向。 ]

 

當年西九炒上天,五六萬一呎是等閒, 政府應政棍所求, 實利累進sd稅。把投資需求趕到細單位! 香港baby boomer進入50之年, 人人為退休籌謀, 香港實行低稅,亦沒有提供退休保障, 市民各家自理! 退休金用來買樓收租是其一出路, 投資需求不可說不少政府其實理應倒轉來, 上車盤收 DSD 15%, 貴價樓不影響民生的就應自由市場, 把投資需求向上移但現在, 其實再鼓勵 "丁權", 各家庭惟有"用盡人頭"去買樓收租.........所以新稅收較只收"半功"

 

不過.....可能對 "鼓勵生育" 有另一積極作用! ^^



5. Marie Kwan 2016-11-07 22:24:15

[將軍澳45宗反價 車位加22%最癲] 辣招越出越廢,業主反籍廢招加價,果然廢官出廢招! 


辣招越出越廢,業主反籍廢招加價,漂亮!!果然廢官出廢招! 業主連一日嘅廢招效力都唔施捨比政府同CY,政府真係連乞兒都不如。亦證明宣誓之后立會之亂令到未來十年土地供應和辣招效用癱瘓這個鐵一般事實,發展商及業主在最近宣誓之后看準了未來供應會再一次斷層,一於當廢招冇到,來個反手加價!! 當真睇通睇透,漂亮!!

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55881302

政府今次推出的新辣招,趕絕投資者買多間住宅,加上工商物業不受新措施影響,市場預料將有大批資金轉炒非住宅物業,將軍澳有車位即時反價兩成。
美聯物業劉浩勤表示,政府上周五加辣後至今,將軍澳業主反應各異,有加價有反價,但反價佔多,多達45宗,減價則只有7宗。當中以車位加得最癲,例如都會駅1個車位,以及將軍澳廣場兩個車位,加幅均逾20%。其中將軍澳廣場B2層單號車位,原叫價148萬元,現加至180萬元,加幅22%。將軍澳住宅亦有近30宗反價,加得最勁是都會駅9座高層F室大單位,原叫價890萬元,現勁加價「一球」至1,000萬元,呎價13,680元,加幅12%。另峻瀅2座高層E室三房戶,叫價由650萬加至710萬元,加幅近一成。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55880157

政府加辣後,新盤續有成交,宏安地產(1243)與錦華地產合作發展的馬鞍山恒光街新盤薈晴更有一名買家大手掃入4伙,涉資1,993萬元。據悉,由於買家之前未有物業,故仍以「首次置業」身份入市,可享低稅率,只需繳付74萬元稅款,慳逾164萬元。

本報向政府查詢上述做法會否影響新辣招成效,以及會否推出措施防範有關行徑,政府發言人今晚十點回覆稱有關提問正在處理中。
據了解,有一名持有本港永久居民身份證的「上車客」,今日大手掃貨,購入薈晴4間一房單位,328至337方呎,以即供價成交,單位作價496.3萬至500.1萬元,成交價合共1,993萬元。由於買家之前未有物業,今次大手掃貨亦用一份買賣合約簽署,故只需繳付3.75%最低稅率,即74.7375萬元。
如按照政府新辣招計,投資者購入多於一間住宅,要劃一付稅15%。以最貴單位500.1萬元繳付首次置業低稅率3%,其餘單位繳付15%DSD計,合共要向稅局繳付239.394萬元。因今次以一份買賣合約簽署,故新買家合法地慳稅逾164.6萬元,勁慳69%。
稅局的條款指出,一名香港永久性居民,在香港沒有任何住宅物業,他簽署一份買賣協議,同時購入多個住宅物業單位,可按較低的標準稅率繳納。因為印花稅是以文書為基礎來徵收,由於只有一份買賣協議,所有在合約內的物業單位均可按第2標準稅率(即較低稅率),繳納印花稅。事實上,在買賣協議內的所有物業單位會被視為單一的「住宅物業」。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55879244本地換樓客3388萬購浚峯特色戶,付新稅508萬

本地換樓客3388萬購浚峯特色戶,付新稅508萬新辣招生效後,恒地(012)堅尼地城浚峯錄得本港永久居民入市個案,43樓A室特色戶,三房一套單位,實用面積976方呎,連666方呎天台及43方呎平台,以3,388.77萬元成交,呎價34,721元,為項目呎價及樓價新高。據悉,新買家為換樓客,購入浚峯後會將自住單位售出,但仍然要先付新印花稅,稍後成功售出單位後才獲退回。以新稅率計,買家要付508.3萬元印花稅,較加辣前多付220.3萬元稅款。雖然新買家有權退回稅款,但須於半年內售出自住單位後,向稅局申報,獲稅局批核後才可退回。如核准為合資格人士,買家只需付約144萬元印花稅,有約364.2萬元稅款可獲退回。但無論如何,買家都要預備逾500萬元額外資金作預繳印花稅。浚峯全盤尚餘最後一伙43樓B室,同為特色戶,實用面積941方呎,較早前已上價單,定價3,134萬元,但未作出銷售安排。


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睇番下面之前幾次辣招舊聞,個個專家阿地產佬講辣招效果講到好有point言之鑿鑿甘,看看今天樓價真係笑死人,啲所謂專家名家燈到阿(或者既得利益扮可憐扮冇飯食)..........宜家回帶個個都勁好笑勁"中要害"。


維持中原指數CCL 2017去到200點預測,政治亂局未來十年先係基本因素,個個想落CY面,邊會甘容易比樓價跌!今日出左官商勾結廢招之后,再加上宣誓之后立會之亂令到未來十年土地供應和辣招效用癱瘓的鐵一般事實,發展商及炒家在最近宣誓之后看準了未來供應會再一次斷層 (看看啟德賣地萬三/呎大家就明白了!),立法會議員已變成"為業主/發展商請命"! 絕對支持CY連任,佢簡直係業主同發展商心肝寶貝,招出得愈多,樓價回小小就愈係報復式上升,業主同發展商愈賣得慢反而賺得愈多。 未來幾個月絕對係鋤價入市良機!!


http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20140122/52115059
張炳良:兩輪辣招終「馴服」 樓市 2014年01月22日

本港近年樓價高企,運輸及房屋局局長張炳良認為,經政府推出兩輪調控樓市的辣招後,終於將樓市「馴服」下來。
張炳良稱,去年樓價每月平均上升0.2%,遠低於他2012年上任時的市況。但對於樓價未有掉頭回落,他辯稱樓價要視乎外圍經濟,而政已府汲取98年樓市大跌的經驗,政府政策是「管理需求、增加供應」。不過,新樓規劃至落成普遍需時5年,未必能即時見到成果,強調本屆政府並非逃避責任。對於立法會房屋事務委員會昨早流會,張炳良稱感到可惜,因為市民非常關注房屋政策問題,立法會秘書處已安排下周二再開會

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20101120/14681943
歷來最辣招 或再炮製負資產 2010年11月20日

【本報訊】政府之前連番出招壓樓市,都被譏諷為「冇料到」,昨日終肯「痛下毒手」,向所有中短炒家施加懲罰性徵稅,加重他們的炒賣成本;且又進一步收緊按揭成數至最低僅五成,都是前所未有的辣招。...........................中原地產董事總經理陳永傑認為今次招數極辣,為其入行數十年未見,相信也是前所未有。他指措施擺明趕絕中短線炒賣活動;按揭低至五成,又大大加重入市成本。估計由現在至下月底的短期成交量會大跌三至五成,回落至約6,000多宗,明年首季「都唔會有好景 o架喇」,最多可維持6,000至7,000宗水平;至於未來個半月樓價會跌5%。香港置業行政總裁李志成也認為招數狠,因兩年內轉售,無論賣樓賺蝕都要被徵額外印花稅,中短線炒家勢將大減,保守估計短期成交量跌逾兩成,短期內或會出現撻定個案。資深投資者科達地產主席湯君明直言,政府向短炒住宅市場徵重稅影響較大,料未來數月肯定「有價冇市」,早前入市的買家隨時變成負資產苦主。他指,現時樓市泡沫已經越吹越大,「隨時自己會爆,但政府出招,即係走去篤吓佢,等佢快啲爆」。他預期,成個樓市會「呆咗,有價冇市」。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130801/18359100

「中港樓市入寒冬」
陳啟宗愛熊市 等候買地 2014年02月16日

【本報訊】近年一直看淡本港樓市並異常看好內地市場的恒隆地產(101),其主席陳啟宗昨日態度突變,坦言內地租賃市場已跟香港樓市一樣將進入寒冬,.........................陳啟宗又強調,香港樓市步入冬天,是因政府短期內不會撤走樓市「辣招」,「因為社會上太多聲音唔想地價升得太快,所以唔會撤走辣招。」他更形容現時的辣招已「辣到標眼淚」,因此不用再「加辣」,被問到會否擔心1,400個貨尾賣唔出,他僅回應指,「睇吓係要價定要量,恒隆物業位置好,冇話賣唔賣得出。」
投資導航:今年樓市易跌難升 2014年02月16日
四大指標 全部利淡

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140216/18626801

樓價高企,似是無殼蝸牛的魔咒,但最近似乎有破解迹象。中原城市領先指數由高位回落,發展商亦開始劈價賣樓,二手樓價亦跟隨向下,究竟樓市是否真的難敵地心吸力?今期「投資導航」用四大指標驗證,預期樓市將進入易跌難升周期,上車客有機會圓夢了
【指標一】供應急增 
指標二】 美國聯儲局新任主席耶倫,上周首次出席國會聽證會上表明,即使美國失業跌至低於6.5%水平,聯儲局亦不會即時加息,並指美國勞工市場尚未全面復蘇,有需要繼續採取進一步扶持行動,因此會維持低息一段長時間。雖然港元與美元掛鈎,理論上港息與美息同步,但本港不少官員及業界均表示,本港絕對有機會較美國先行加息,在供樓負擔進一步上升下,樓價肯定會有壓力。
■在政府三個辣招齊發下,成功趕絕投資客,亦令交投呆滯。

【指標三】辣招衝擊 部份業主跪低政府為應付2008年金融海嘯後急速反彈的樓市,於2010年率先推出額外印花稅(SSD),但樓價卻升得更勁,至前年底除延長SSD及加重稅率外,同時針對一些非本港永久性居民及公司客買家,推出買家印花稅(BSD)。
6. 向饭民说不 2016-11-07 22:50:34
4楼,香港人被普世价值和基督文化影响,好难鼓励生育啦。全世界被普世价值和基督文化影响的地方,全部都出现人口老化,年轻人不生仔,仲要鼓励埋同性婚姻。其实圣经应该是反对同性婚姻,真系唔明会出现同性婚姻。

现在要解决人口老化,只有想办法引入大陆新移民,大陆新移民好容易就可以融入香港。不过绝对不可以好像欧洲那样引入伊斯兰教和印度人。伊斯兰教同印度教真系唔理咩普世价值,这些人繁殖非常强,听讲新加坡,印度人越来越多,真系有点可怕。
7. 引刀一快 2016-11-08 05:03:27
妖言惑眾,鼓勵族群仇恨,有本事去單挑蕭若元吖笨。
8. 越來越覺得基督教是邪教 2016-11-08 08:45:40
到處發動戰爭,奪權
9. 惡人谷 2016-11-08 09:05:01
引刀兄,乜你覺得蕭若元好L勁?我反而覺得如果佢夠膽上嚟挑戰呢度啲網友,一定會死得好似引刀兄弟一樣,乜面都無晒。
10. to 7/ 2016-11-08 10:17:01
原來蕭若元先生在你心目中是那麽有分量的人,你講不過向飯,就叫他挑戰你師傅呀?蕭若元是什麽人?批評人?賣橋人?自己粗口爛舌,但批評曾特首講粗話的人。有什麽公信力?
11. 向飯民說不 2016-11-08 10:28:39
8楼,我地被基督文化洗脑的人写的历史书欺骗了,我地读历史的时候,话满清不让基督教传教,是中国人不包容基督。

事实是相反的,是基督教不能包容我地中国文化。中国文化是最包容的文化。在基督徒心中,我地系异教徒,除非我们去相信他们。但是他们从来不会向我们妥协,所以对我们来说所有基督教就是邪教,满清时,禁止来中国传教完全是正确的做法。
12. Robert 2016-11-10 09:50:28
傳統大中小包租公一定非常歡迎新辣招,因為新辣招阻止新競爭者入場,既然無新嚟報到嘅包租公,舊包租公的租盤可以話只會升唔會跌。
13. 引刀一快 2016-11-10 15:27:22
無論蕭若元政見如何,佢一向係邏輯分析,不一定認同見解,但方式係最合理嘅。

呢度邊個講得過向飯吖?屈人、歪曲、假資料、重重複複、答唔出就轉話題、講得過佢?

不過,有D人係buy呢D嘅,各適其適,搞笑。
14. 引刀一快 2016-11-10 15:32:02
To 9樓 惡人谷

蕭若元會贏會輸,前提係討論乜。

一場比賽,如果觀眾同“裁判”都係企單邊嘅,點贏?
15. 引刀一快 2016-11-10 15:42:24
向飯

又散播歪理,滿清邊幾個年號禁傳教,你講吖!

禁傳教原因係乜?

當年傳嘅係基督教定係天主教?

除咗基督教,仲有邊幾個教派被禁?

呢幾個問題,全部同你所講嘅嘢有直接關係。

又玩轉話題吖,笨。

呃D外行,呃細路唔識歷史。dllm。
16. 向飯民說不 2016-11-10 16:48:30
引刀,你无好好读历史书啦,当时好像韩国和日本都一样禁止基督传教。

康熙年間,新來中國多明我會(Dominicans)及方濟會(Franciscans)教士反對明末以來耶穌會教士容許中國教徒祭天、敬孔、祀祖等禮俗,爆發禮儀之爭,因此1720年(康熙五十九年)清廷決定禁教(未嚴格執行),1723年(雍正元年)清世宗開始嚴格執行禁教,再加上日後傳教士介入世宗與兄弟爭奪皇位之事,還有擔心民眾信奉天主教後,國家命令無法貫徹,且會被西方天主教國家控制,因此清世宗下令除留京任職的傳教士外,其餘一律送往澳門,各地天主堂被拆毀,或改成公廨,屢下禁令,不許民間信仰。清高宗乾隆年間,取締尤烈,因此傳教活動幾乎消失,直到西元1842清宣宗時期(道光二十年)爆發鴉片戰爭後,簽訂中國首條不平等條約——《南京條約》才解除禁令。
17. 向饭民说不 2016-11-10 17:21:42
引刀,看完历史,是不是可以这样说,不是中国文化部不包容基督文化,而是基督文化部包容中国文化呢?
18. 引刀一快 2016-11-10 17:45:49
雖然係選擇性取材,向飯你進步咗嘞。

不過

當年傳嘅係基督教定係天主教?

除咗基督教,仲有邊幾個教派被禁?
19. 向飯民說不 2016-11-10 18:47:38
引刀,死鸡撑饭盖。
20. 引刀一快 2016-11-11 03:14:03
向飯

又想轉話題?邊次衰咗你會認嘅吖。
21. 向飯民說不 2016-11-11 17:35:39
引刀,对我地异教徒来说,天主教和基督教其实是都是一样的。所以不要转移话题。
22. 引刀一快 2016-11-11 18:21:26
咁咪就係尻嗡囉。
23. 向飯民說不 2016-11-11 19:45:57
引刀,不要挑衅啦,甘多粗口嘎,如果我回复你,又会被双重标准的黄丝闹,好惊惊。
24. 引刀一快 2016-11-11 23:10:53
你除咗尻嗡,仲有咩回復?