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精英文集
「大限」之說沒有理據
 
陳茂波
2016年9月18日

早前,在立法會選舉期間,有些候選人選擇以「2047年後」作為選舉議題,其中包括2047年後的土地契約續期問題。然而,我留意到坊間在討論這個議題時,存在一些誤解和謬誤,讓我在此為大家稍為解說。

首先,坊間其中一種主要誤解,是以為特區政府無權處理2047年後的土地契約問題。這種錯誤的看法,或許是源於對《中英聯合聲明》(聯合聲明)相關條文的解讀出了偏差。根據《聯合聲明》,由1985年5月27日(《聯合聲明》生效之日)至1997年6月30日期間,當時的港英政府須按照《聯合聲明》附件三的規定,制定有關批出或出租土地的政策,其中包括在該段期間本港一般的批租/續租土地契約年期,不得超逾2047年6月30日。因此,《聯合聲明》中有關「2047年」土地契約年期的表述,乃是針對本港回歸前港英政府進行的土地批租。

至於回歸後,《基本法》第一百二十三條表明:「香港特別行政區成立以後滿期而沒有續期權利的土地契約,由香港特別行政區自行制定法律和政策處理。」

1997年7月15日,行政會議就特區政府批出的土地契約及相關事宜,通過一系列的安排,特區政府同日亦公布了有關的政策聲明。根據聲明,沒有續期權利的契約(不包括短期租約和特殊用途契約),在期滿時可由香港特別行政區政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的3%;租金其後亦會隨應課差餉租值的改變而調整。

自香港特別行政區成立以來,地政總署一直按上述的政策處理1997年後屆滿的契約之續期事宜。港島的薄扶林花園是當中較廣為人知的案例,其原地契於2006年中屆滿,最終獲續期50年至2056年,已跨越2047年,並無須補地價,業主只須繳納差餉租值3%作地租。此外,特區政府成立以來公開出售的土地的年期,一般也是從賣地當日起計50年,而不是從1997年起計50年。換句話說,特區成立至今賣出或批出的土地,除非是短期租約或特殊用途契約等的租約,否則土地的年期全部都已超越2047年。

特區政府成立至今,一直按上述的政策處理期滿土地契約的續期事宜,獲根據原有契約條款續期的土地契約(特殊用途契約除外),年期一般為50年,並已超越2047年,而特區政府每次考慮是否為土地契約續期時,都會考慮多項慣常的考慮因素,包括契約屆滿時地段是否需要作公共用途,或原有契約是否出現嚴重違反地契的情況等。

對於有提議要求政府現在就立即啟動為所有2047年到期的地契續期,恐怕這不切實際,畢竟由現在至2047年還有超過30年,要早30年進行續約亦有違契約定下期限的意義。我認為重要的是政府有一套政策,即使未來將有大量土地契約於2047年到期,在有現行政策及先例可援的情況下,特區政府也絕對有經驗、有能力在適當時候處理相關的續期工作,巿民毋須過慮當中的不確定性。

然而,對於一些論者,甚至候任立法會議員,在毫無事實根據的情況下,危言聳聽,臆測特區政府日後會根本地大幅改變現有政策,實在莫名其妙。我希望巿民能認清事實,毋須「自己嚇自己」。我亦希望特別提醒一些持有物業的小業主,不要輕信一些關於「2047年後將自動失去業權」的傳言,以免在錯誤資訊影響下出售自己的物業,甚至招致損失。

 
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