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精英文集
加按套現投資最怕樓價跌
梁偉民
進邦滙理研究部總監
(太陽) 2012年11月24日
陳小姐︰有人建議應趁現時超低按揭利率,將已供滿的物業加按,去買一些回報穩定並會定期派息的投資,從中賺取利息的差距。一來一回,回報可達每年2至4%。請問坊間是否真的有如此着數的投資?

答:近日確實聽到有銀行建議客戶可將已供斷的物業抵押,假設樓價500萬元,承做七成按揭,分十五年攤還,每月只還息不還本。將按揭所得的資金投放在每年派發紅利的儲蓄保單之上。

轉買儲保賺盡息差

由於現時按揭實際利率為1.8%(H+1.5%),相比起保單過去歷史每年派發4%的紅利,兩者相差2.2%,投資者因此可透過如此的「一按一買」,每年賺取2.2%的利息差距,以350萬元計,每年的利潤是7.7萬元。

筆者對於以上的投資,其實不太抗拒,因為它的原理和一般的「套息交易」沒有多大分別。事實上,這些套息的活動其實在很早期已經出現,而且亦十分流行。

舉例來說,如有投資者會向銀行借入低息的貨幣,然後買入高息的貨幣,從中賺取兩者息率之中的差價(日圓套息便是一例);又或是有投資者會賣出發達國家的政府債券,然後買入新興國家的政府債券,從中賺取兩者之間息率的差距。

以上的投資出發點都是透過預測未來市場走向,從而賺取回報,成不成功,主要考投資者的眼光。不過,對於一般散戶,筆者覺得應要知道投資方法的運作機制和當中潛在的風險。

就以上述例子而言,投資者如果要賺錢,所需的條件是「保單所派發的紅利」必須高於「物業貸款的利息」。由於保單派發的紅利和物業貸款利息都是未知數和可以隨時變動,所以投資的第一個風險,就是物業貸款利率上升,和保單派發紅利率下跌。

投資期太長風險高

保單是有投資期的限制,投資者不可以只投資一段短時間,如果太短時間就取消保險的話,可能需要繳付離場費用。所以,投資者可能被要求十年、甚至是二、三十年的投資期。

如此長的投資期,樓價有機會下跌,投資者若資不抵債要補倉;另外,也有可能途中投資者有急事需要用錢,被迫要賤價變賣保單。
 
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1. 向饭民说不 2012-11-24 14:42:32

保险公司又在坑人啦。保单最多比你5%回报,一旦利息正常化,到时真系亏死。

 

2. 向饭民说不 2012-11-24 14:42:39

保险公司又在坑人啦。保单最多比你5%回报,一旦利息正常化,到时真系亏死。

 

3. 向饭民说不 2012-11-24 14:42:39

保险公司又在坑人啦。保单最多比你5%回报,一旦利息正常化,到时真系亏死。

 

4. 投資低手 2012-11-25 09:34:31
咁差既投資方法都寫出黎, 真系好無良.
5. middle middle class 2012-11-26 02:45:05

Agreed with #1 and  #4.  If you see this is publised by 太陽, you know who "good" they are.