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脫苦海‧梁隼
脫苦海‧梁隼
《脫苦海‧梁隼》地產博客,著有多本暢銷地產專書,誠意與讀者分享心得 網誌:notcomment.com
2047並不是死線
脫苦海
2015年10月29日

  最近地產總署批出沙田馬場地契續期,有別於以往續期15年,今次年期長達50年,若以上一張約2012年計,50年後就是2062年,已經超過「五十年不變」的2047年大限。
 
  現時最長的按揭可以做到30年,由2017年開始,就會有一些30年的按揭,年期超越2047年,坊間就有推測,認為銀行可能因為怕土地不獲續期,所以不會批出超越2047年的按揭,並且推測未來銀行對按揭的最長年期,將會逐漸縮減。
 
  不過事實卻是,香港已有案例解決土地使用期到期的方法,就是將土地續租,補地價及繳納地租,住宅物業有薄扶林花園,商業物業有海運大廈,都是透過此等方法獲得續期。過往亦沒有先例是因為土地使用期到期,而政府將私人土地和物業充公,亦沒有土地不獲續期的個案。
 
  既然有成功的先例,而沒有失敗的個案,無論業主或銀行,都未必需要假定2047年就一切化為烏有,而不去正常做生意,或者刻意自行降低土地的使用年期。
 
  今次馬會獲得續期超越2047,就成為一個先例,未來的土地續期都有機會超越2047,而無需要視之為大限,亦打破了坊間認為銀行未必讓按揭超越2047年的猜想。

 
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1. 引刀一快 2015-10-30 10:53:25
今日批地嘅,同2047年嘅,都唔係同一個政府。

如果銀行批按揭超越2047,祇係銀行對2047大限嘅樂觀預測。

到咗2047年,連政權都要易手,點可以靠2015年嘅一兩個案例就下判斷。

有幾多人記得1983年發生過咩事吖。

試過大陸物業補地價就會知道,世事無絕對。

2047年,香港係大陸一個部份。

或者,到時大陸仲開明過香港呢,係咪?

我唔敢講“望係咁望”。(唔好意思,徹夜未眠,寫嘢開始斷厥禾蟲)
2. 元朗人 2015-10-30 13:08:55
引刀兄

瞓得是福,写嘢來日方長。

港岛999年期果D,新界丁權等,所有業主都也面对這2047的問題。希望到時大家在這論壇继续吹水。哈哈!
3. 望東樓 2015-10-30 13:25:49
刀哥,你段嘢好有語病。You like it or not依家到2047香港都係中國一部份。
4. CD ROM 2015-10-30 15:35:27
PN兄, 我相信刀兄係指一國兩制到2047為止.
5. 望東樓 2015-10-30 17:07:18
CD君,我都係咁諗,如果唔係我會話佢有病。
6. 向饭民说不 2015-10-30 17:49:18
引刀条废材真系唔L知道深圳楼价开始追上香港啦,到了2047年,深圳楼价分分钟高过香港。

条友自认是中国通,但是竟然甘seven无知。
7. 向饭民说不 2015-10-30 17:53:30
条引刀废材,真系唔L知道,好多深圳人变成亿万富豪,其实就是买了地,让发展商改造。原本城中村根本不值钱。
8. 引刀一快 2015-10-30 19:29:42
To 2樓 元朗人兄

多謝關心,事緣今朝網絡先可以穩定使用,順手打幾行先瞓啫。

隨著政權逐步交接,一路去殖民化,我認爲999年期地契會被各種行政手段所取締或者改寫,呢個喺大陸已經唔係新鮮事。如果打賭,呢個揭盅日子可能好長,我覺得反而丁權超越2047嘅機會仲大D。
9. 引刀一快 2015-10-30 19:36:41
To 3樓 PN兄 、4樓 CD ROM兄

我段嘢冇語病,請留意,香港一直係“中國”嘅一部份,無可置疑,而2047之後,係“大陸”嘅一部份,呢點係我要表達嘅,我應該寫明確D係真。

比較近磅係CD ROM嘅“一國兩制到2047為止”

其實,呢種過渡應該係慢慢嚟,甚至我懐疑到咗2047年嘅71,政府都未必會高調搞慶祝、搞活動,因爲唔知到時都唔知從邊個角度慶祝。


10. 引刀一快 2015-10-30 19:46:04
To 6樓 向飯

我幾時話過自己係中國通?講說話要有根據,比你向飯更瞭解大陸嘅人好多,唔通個個都叫中國通咩。

如果政府真係通過深圳為直轄市,咁就貴過香港都唔出奇,不過,呢幾年深圳樓嘅波動,你瞭解嗎?
11. 向饭民说不 2015-10-30 20:08:15
哈哈,97年时我就想系深圳买楼,当时小弟刚结婚,老婆想系香港买楼,结果变成负资产。到了04年,小弟去深圳,发现原来当时深圳租金回报达8%以上,当时都想买,但是当时仍然是负资产,所以吾敢买,到了05年,人民币升值,深圳楼价继续飙升,小弟当时好像这里废青一样,等楼价下跌,等等,等到12年,终于下决心系深圳买。就是那样晚买,深圳楼价的升幅还是比香港高。你话我了解大陆吗?
12. 向饭民说吧 2015-10-30 22:20:40
有好多废青被亲西方的基督徒洗脑,企图好像孙大炮当年颠覆满清一样,将香港变成反共基地,成日无病呻吟,成日话咩咩97年之前点点,97后又变成点差。

但是却不知道97年之前,深圳是香港的后花园,但是今日的后花园的深圳已经成为香港的最重要的竞争对手。好多废青仲以为上海先系香港的对手,但是那些废材却不知道深圳才是香港的竞争对手。

香港要搞物流港,深圳就大搞物流港,香港人话搞科技港,深圳就搞科技港,仲搞得有声有色。

现在香港唯一的优势就是自由经港,可惜今日废青却自己破坏紧。

但是香港人仍然固步自封,自由港,免税港保护不了香港几耐,如果香港人仍然被那些基督徒颠覆,香港被深圳取代将会是时间问题。

13. 引刀一快 2015-10-30 23:37:31
向飯,你間深圳樓係自住定出租?97年到今日爲止住喺大陸幾耐?以咩身份駐留喺大陸?

98年我喺廣州買屋,唔摸頂都算摸屋檐,比你早十幾年呢。

其實所謂瞭解大陸,係一個極爲籠統嘅概念,有D嘢你熟D,有D嘢人地熟悉D,有乜咁奇怪?

深圳係一個升得快又跌得狠嘅地方,坦白講,作爲投資係唔錯,自住就一般。

14. 引刀一快 2015-10-30 23:38:53
你兜友,買咗深圳屋就成日話深圳取代香港,怪之仲話要香港同深圳合并喇,你係咪想間深圳屋變港樓?
15. 向犯明说不 2015-10-31 00:07:46
楼上废柴,我已经有了港楼,深圳楼变成港楼,结果将我的所有投资放在一个蓝上,是投资者最忌的。还有过去10几年,深圳楼价升幅比香港高几倍,不要以为港楼好值钱啦。

不过废柴,我同你讲,现在香港人如果不和深圳融合,只会是死路一条。香港的科技大学可以话系一间非常好的大学,每年培养出很多高科技人才,这些人才不能系香港发挥其强项,结果只有去深圳。相信你也知道。香港被土地,融资和市场所限制,现在占全球最大的直升机的公司老板,几年前系科技大毕业。系深圳发围啦。香港人等于帮深圳做嫁衣裳。我有认识科技大的朋友,一样系去了南沙先发围。现在都几千万,几千万赚,现在他的儿子去了美国的ivy league大学,每年60,70万的学费,生活费。我果间深圳楼,相比起来,都系鼻屎。

香港要经济转型,必须解决土地不足问题,和市场问题。或者只能继续玩金融,旅游等服务业。但是正如pretty woman里面只chicken讲的,金融,旅游等服务业其实同做chicken无分别。同时金融,旅游等服务业完完全全依靠大陆市场。没有大陆市场,等如一个高级chicken没有客人一样。吃自己。

而解决土地不足问题,和市场问题只有和深圳融合。唯一的出路。
16. 向犯明说不 2015-10-31 00:13:15
97年,小弟去了深圳科技园出差,吃完午饭,没事做,吾就过隔壁间新起大厦顺便看看,记得当时都系60/70万。现在不得了,最少300,400万啦。

看了那个大厦,在看附近那条大陆,又令我想起90年从罗湖做小巴去蛇口,那种跳下跳下的日子。但是的感觉真系变得好快,曾经是一条泥路,现在变成了又寬又快的高速公路。
17. 向饭民说不 2015-10-31 15:12:23
甘compare 香港,深圳97楼和今日楼价。当年我系科技园看的楼价是60,70万,香港间后来负资产楼价是300,400万,今日间深圳楼估计300,400. 而香港楼是600,700.
18. 引刀一快 2015-11-01 19:17:06
向飯

我98年喺廣州果間摸頂屋,80左右,依家都係四百幾喇。唯一比你97年睇嘅深圳屋好嘅地方,就係當年算廣州嘅高級屋苑之一,威咗幾年,廣州嚟講亦算好住,而當年嘅深圳,出租唔敢講,住就麻麻地。

講到同深圳融合,咩形式融合先?人家依家講嘢有牙力,香港未必有着數。
19. 引刀一快 2015-11-01 19:21:21
金融,旅游等服务业完完全全依靠大陆市场。

呢點絕對係香港自掘墳墓,亦於國家無益。
20. 向犯民说不 2015-11-01 19:52:13
引刀,饮水思源啦,你的广州楼,最低限度帮你赚了5倍。如果你当时吾识死,买了港楼,甘就惨啦。肯定会出现负资产。好彩一点,就系前两年,开始变成正资产。在吾好彩一点。买了深井楼等。现在还是负资产啦。
21. 向犯民说不 2015-11-01 20:08:29

香港犯民日日闹鉛水,看看民主普选的台湾,点处理比香港严重的鉛水问题,

根據台北市政府內部提供資料顯示,主管機關台北市自來水事業處早在二○○○年左右,就已意識到鉛管危機,但汰換速度卻牛步化,甚至連歷年施做網管改善工程,竟還優先汰換非鉛管管線。

北水處多年來任由鉛水殺人,在輿論譁然後第一時間竟還表示改善「還要十年」,這種恐龍反應,究竟原因何在?而為何多年來市府歷經政黨輪替,鉛管危機卻仍未透過議會監督而檢討改進?北水處保一路平安的「政治煉金術」,竅門又在哪裡?

22. Hongkong People 2015-11-01 22:16:29
刀兄,

深圳有幾唔好住呢?我父母一住十几年,樓價亦由99年60零萬升到而家接近500萬, 樓價都唔係點大上大落,成日橫行之後大上,咁多年係得金融海嘯時跌過下,二手都幾平穩,可能一手偏遠地區發展商減價狠D。深圳樓其實有好多高幹買及作退休之地,當然呢幾年深圳係科技發展長足進步,亦吸引好多年輕人進駐. 深圳樓而家都係一般港人可投資得起.

To a certain extent 我都同意飯兄所言,隔離就好大進步,香港就固步自封,新一代素質每況愈下,都有D唏噓.


23. 向犯民说不 2015-11-02 00:22:40
楼上,其实引刀系广州的楼价升幅度,同你差吾多,他就97年买,记忆之中,深圳,广州楼价好像有97年到03年好像是小小调整。

其实大陆为他赚了不小,点解仲甘不满。

我点解成日喜欢挑战他,因为他根本就是典型的负能量港人。关于港深融合,这些负能量的港人根本吾敢去挑战。但是既然不接受港深融合,这些人又日日反对香港建立和深圳竞争的基建,比如3跑,比如港珠澳,比如高铁。

见左这些负能量的废柴,香港吾知道还有没有前途。
24. yyfan 2015-11-02 08:25:30
刀兄

我係廣州分別93年同04年都買過樓,93年果層03年蝕賣,04年買果層係東山口,120平當時買六十萬一手持有到今日,但好似依家都係四百幾萬,你果層80平98年樓點解要咁貴?

深圳龍華有個樓盆開賣緊,最貴5萬一平,有深圳朋友掃左9個,根本深圳依家太多有錢人,年薪五十萬只係騰訊一個打工仔收入,所謂中層管理人員年薪可以過千萬,深圳人挖人方法五出八門,比如老板開通uber深夜停車在人地公司門口,等d開OT的人call車,上佐車咪可以有機會offer然後說人過檔
25. 打工仔 Andy 2015-11-02 09:59:30
yyfan 兄

小弟幾年前跟朋友到福田買左一間屋仔, 當年只是二萬七, 一平, 現在已經升到六萬五, 一平! 真係横行一輪又爆升一下, 我估計, 只要過多幾年, 深圳房價會追貼港樓!
26. 引刀一快 2015-11-03 19:19:39
呢度我要今晚先有時間复幾位,呢個話題引刀都好想同大家交流下。
27. 打工仔 Andy 2015-11-03 20:36:19
引刀兄

我早幾日電視訪問左一對廣州中產夫婦, 家庭月入有4萬元, 生活都唔錯喎! 
28. 引刀一快 2015-11-04 05:09:00
To 22樓 HongKongPeople女士

深圳好嘅地方唔少,接近香港而且年輕人多係最大優勢,而我祗係話深圳唔好住啫,呢個係基于兩點,歷史沉澱少,同埋社會氣氛可謂大陸其中一個最差嘅地方,廣州人已經俾人閙冷漠,連廣州人都話去到深圳唔自在,當然,呢點見仁見智,如果香港人直接移居深圳,只要唔係住羅湖,未必有唔舒服嘅感覺。
我呢廿幾年來回港穗一兩千次,獨自停留深圳唔超過十次。
深圳樓價係隔離東莞十多倍,你嘅自住,可能冇太留意樓價變化,深圳主流人群係努力揾錢而未必係以此為家,簡單嚟講,比較雜亂。

29. 引刀一快 2015-11-04 06:07:31
To 24樓 yyfan兄

我果間唔係80平,係買80幾萬,九十幾平,當年都算明星樓盤,但係00年跌價接近一半。

東山口係唔錯嘅地區,04年算比較新,附近名校唔少,其實我最鍾意東山口嘅老房子,農林上路一帶氣氛環境正到痹。東山口外省人好多,估計大部份係軍眷或後人。
你喺咁好嘅區域買到5000一方嘅屋,真係唔錯。依傢果一帶嘅新盤,冇少于30000一方嘅,有個豪華樓盤叫東山京士柏,賣四五萬一方。
30. 引刀一快 2015-11-04 06:15:12
To 27樓 打工仔兄

四萬嘅固然有,四千嘅,亦有!喺廣州夫婦4萬,就好似喺香港夫婦8萬咁,唔係廣州社會嘅大多數。
31. 引刀一快 2015-11-04 06:25:46
向飯

首先,點解你話我好不滿?

然後,你成日話深港融合,以咩形式融合你又嗡唔出,點討論呀?

我好歡迎你挑戰我架,因爲咁先有討論,亦好歡迎你廢柴前、廢柴後咁“稱呼”我,因爲成個論壇係得你咁様嘅啫,你對其他人亦唔見得謙卑,一於繼續喇,皇上陛下。
32. 望東樓 2015-11-04 08:26:17
刀哥,有人話深圳係一個無人想聽留嘅地方,大家走入去用最快嘅時間搵最多嘅錢然後就盡快離開。唔知啱吾啱。
33. 引刀一快 2015-11-05 04:45:20
PN兄

呢個講法有點偏激,但係的確好多喺深圳拼搏嘅人係咁嘅態度,五湖四海嘅人,十幾廿年前已經有大量幫派,過往到此謀生係爲咗大量在該區活動嘅港燦,依傢開始可以獨當一面,反過嚟到香港消費,恩澤港燦。
深圳係好多港人喺大陸主要嘅活動地區,冇比對情況下可能唔係咁有感覺,住過大陸其它地方嘅人會覺得冷冰冰。
34. 引刀一快 2016-04-17 09:40:21
http://news.163.com/16/0416/19/BKQ2R27P00014JB5.html

大家睇睇喇,2047呀。

(原标题:温州部分商品房土地使用年限到期 市民需重新购买土地使用权)

央广网温州4月16日消息(记者李佳)据中国之声《全国新闻联播》报道,近期,部分温州市民发现自己的商品房土地使用年限到期或即将到期。虽然《物权法》规定,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。但如何续期,目前还没有明确。现在这部分温州市民面临着需要花费高额土地出让金,才能重新办理土地证的情况。

今年3月份,温州市民王先生购买了一套市区的二手房,房屋建造于上世纪90年代,办理房产过户手续时,才发现原房东的土地证已经于今年3月4日过期。当地国土部门称,想要办出新的土地证,需要花费几十万元重新购买房产的土地使用权。

王先生表示,“我们的想法都是70年,并不知道有过期这回事,我们想都没想到过,现在我们房产过户来了,契证过户来了,土地证卡在里面,土地过不来了。”

王先生的遭遇并非个例,根据温州国土部门初步摸排,截止到2017年底,仅温州市区就有约600套商品房土地使用证过期,到2019年底,温州市区将有约1700多套商品房土地使用证过期。

据了解,上世纪90年代温州市区开始实施国有土地使用权出让工作,当时,按20年到70年分档,由受让方自行选择。而现在,20年期限的这批住宅土地使用权已经到期或即将面临到期。

温州市国土资源局鹿城分局局长徐长波解释,到期的话,按照法律规定,他应该向国土部门提出申请,续期,补缴出让金去申请,但是这个问题的根源在于,怎么续期,怎么补缴,标准都没有,国家、省、市层面都没有明确的确定。

根据《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确,是造成目前温州这批“撞限房”最大的困局。温州市国土局正在着手研究相关的地方普惠性政策,以妥善化解这类问题。

(原标题:温州部分商品房土地使用年限到期 市民需重新购买土地使用权)

35. 井 2016-06-01 17:36:31
你問下銀行2047係點先啦
36. 引刀一快 2016-06-01 18:28:19
真係搞笑,又搞“雙軌制”?俾D尊重自己嘅尊嚴喇,好心!
37. 業主 2016-09-18 23:57:37
香港人根本没有土地拥有权
即是绝大部分土地是Leasehold land 不是freehold land 
所以你几千万或者几忆也好 看看你的地契是买了些什么
现在政府只是按现行的一贯方式去处理土地使用权(地契)问题 依家企出㴝系香港政府以自己本身了解及一贯行事方式向市民解释相关的处理方法 (见上述)

但是实质香港这块土地是中华人民共和国政府所拥有 但是只是按照中英联合声明及基本法 给予香港政府(即管理人)所管理 

比喻:

即系业主:中央政府
租客:全香港所谓物业业主
收租佬/管理处/代理人:香港特别行政区政府

以上情况 好明显收租佬冇权就业主的立场表态 即使他讲了什么也不代表业主 也没责任 他只是讲左业主同你签一年生约 一年死约 依家就快第三年啦 业主一般都会收12000租续约嘅 我依家帮你签张租约先 我再交比业主睇下啦
38. 必搞丁权 2016-09-19 00:45:27
政府必搞丁權
39. 引刀一快 2016-09-19 07:38:25
咁又未必,如果夠愛國,一定可以順利過渡。
40. 向飯民說不 2016-09-19 09:21:44
引刀,爱国是一个公民的义务。
日日想玩颠覆,玩颜色革命,养不书,中央又点让利。