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敢說亮話
急轉直下的2016年樓市(德意志銀行講稿)
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月27日

  在踏入2016年之後,無論樓市,股市都急轉直下,雖然在去年底大多數分析員,除了大摩同林一鳴,都預料到2016年樓市,股市情況是不大好,但估不到情況是如此之壞,我見到大摩力排眾議,竟然預測樓市上升,所以,我寫咗一篇文章「人人買莊,大摩買閒」,因為,做一個有別於其他分析員的人,壓力其實很大,而且,在目光之下,又唔能夠轉軚,我點解咁樣講,因為,我在去年寫了「細價樓爆煲論」,就了解到箇中情況,如果叫大摩分析師今日再寫,我相信他們預測香港樓市今年有升幅,雖然,大摩都是預測升幅只得5%,因為,樓市的確急轉直下,究竟是什麼原因。

  影響樓市有四個重要因素:

  1.利息

  在去年底,美聯儲局最後一次議息,決定加息1/4%,現在,大家睇樓市評論文章,很多時都會用上「在美國加息之後,樓市急轉直下」,亦有評論員認為,美國今年會加四次息。

  我認為樓市下跌,並不是因為美國加息,而是怕加息機制啟動,在加息之前,大多數人都有準備,金管局亦有3%壓力測試,當時,一般人都說不怕加息,但加息之後,已經很少人講,因為,所有人都擔心,加息機制啟動,就會一發不可收拾,耶倫知道,所以佢派了一粒定心丸,名字叫「步伐緩慢」。

  雖然,不少分析員認為美國今年會加四次息,但既然耶倫說步伐緩慢,我相信不會下一次議息就加息,在下一次之後,美國總統大選,雙方候選人都不會掂這個話題,所以,我估計,最快都要在年底前,而我相信,美國今年只加一次息,最多。

  2.辣招及逆週期措施

  雖然,施永青在不同場合要求政府放寬辣招,我在商台同城市論壇與施生面對面時,一樣持相反意見,我認為政府在任何情況下都唔會撤招,其中一個理由就是樓價並未下跌,以施生擁有中原指數,比最高峰時只不過下跌了8%,比去年初還有多少升幅,當時,政府打算再出招,今日,在樓價還未下跌之後,政府又點會撤招。

  政府在DSD之後,市民擔心政府再出招,財爺當時又俾一粒冇效力定心丸「在加辣的時候,就要通過立法會,減辣不需要」,我們接受,原來就鑄成大錯。政府亦曾經修改辣招,就是市民買新樓時,毋需在半年內將自住物業賣走,可以等待出入伙紙後半年內賣走而毋需繳付DSD,大家滿意,於是,買了新樓的人沒有即時賣走自住物業,而當時樓宇供應短缺,沒有那些已買新樓的人騰出供應量,解決不到供應不足問題,樓價飆升,當時,政府打算回復原狀,但考慮到加辣要立法會通過,一定會俾立法會議員玩死,所以沒有申請,如果現在減辣,樓價再次飆升,加辣又不可以,所以,唔使祈望政府會撤招。

  如果當時要求財爺「減辣就要立法會通過,加辣就毋需要」,而現在情況,就將減辣個波交俾立法會,如果樓價飆升,就立刻加辣,很可惜,當時大家都沒有想到。

  我認為控制樓市措施,最有效的是金管局逆週期措施,現在已經去到逆七,一般人買樓,尤其是第二個物業,都很難借錢,有多個物業的人,已經到了彈盡糧絕,被迫出售一些物業,做成供應量增加,在去年或以前,這是一件好事,現在供應量已經太多,就唔係一件好事,如果放寬逆週期措施由逆七到逆五,逆四,就會釋放大量購買力,對穩定樓市有正面作用。

 
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1. 真真薯片 2016-01-27 08:49:25
林一鳴又出返黎講野
2. 如是 2016-01-27 09:00:57
不同意現在供應量已經太多。若真的多,樓價就唔會跌 10% 都冇啦。
3. Ca1on 2016-01-27 09:30:24
我認為今年內應該出現比較好嘅買樓時機. 但一路唔買嘅人, 始終都係會得個睇字.
4. 占士 2016-01-27 09:31:14

如是兄,現在供應量已經太多是相對於之前而言,另外,樓價跌10%左右一般認為是較為健康,如果跌太多對金融體系做成傷害。

5. 向饭民说不 2016-01-27 13:37:59
soros 已经兵临城下,外汇市场上叫逼仓,仲讲紧咩楼价,货币战争啊。如果末日博士无计算错误,那么香港和中国基本已经入了美国人的圈套,加上美国人在香港的内应,今年联汇攻防战将会好血腥。

要在货币战争中胜出,第一,香港人一定要团结,打楼价也应该暂时停下来。现时已经到达了鱼死网破的阶段。soros的内应肯定会打香港的安定,因为市民恐慌,就会令港币外流加剧。CY仲为民粹打楼价,同自杀无分别。

「九年嘅泡沫係香港人自己製造嘅,包括炒爆房地產,約為五千億美金。目前的泡沫,是熱錢流入形成的,規模近一萬億美金,而且呢啲錢大部分借咗返大陸。熱錢要走好易,但借咗去大陸啲錢,拿唔拿到返來呢?」賴志文指內地現在愈來愈依賴外匯及資本管制,暫時為內地止血,但卻將壓力卸來香港。
6. 一個廣州人看香港的浮沉 2016-01-30 13:55:00

一個廣州人看香港的浮沉

 

 

  我是在廣州出生長大的廣府系人士。我的親戚朋友和曾經的同事、客戶中有不少香港人,當然也多次去過香港。基於相同的語言文化,我應該能比天涯社區的許多外省網友更能準確和客觀地理解香港人的心態和想法。今天就開個貼聊一聊香港浮沉的緣由和過程。當然,我這個帖子肯定不會讓所有人,包括香港或大陸的網友滿意,也肯定會有嘲諷,謾駡,挖苦,質疑(例如質疑我是否“正宗”的廣州人或廣東人等等)。在此先聲明,我沒有興趣和這些人浪費時間,所有我認為屬於以上類型的跟帖都不會回復。如果各位網友想不受這些干擾,請使用帖子右上角的“只看樓主”功能。

 

 

  先列個提綱:

  一、香港在世界和歷史上的定位

  二、香港是幾時發達?怎樣發達的?

  三、香港幾時開始衰落?標誌是什麼?

  四、香港衰落的原因是什麼?

  五、香港的前途如何?

 

 

  在論述前,先引用一個先知先覺者的話:

 

  這是值得高興的日子,但不用太興奮。它回來了(指香港回歸),至少是名義上回來了。不過人家政治、司法、行政自成一套,本質上就是和當年的租界沒區別。這不是貶低它,而是有話直說。這種單方面的事實獨立,再結合我們處於弱勢的意識形態地位,最終只能導致一個結果,就是:它發展的好了,是它民主自由、法制健全,抗拒我們干涉的結果;它發展遇到困難了,就是它自由受我們限制、法制被我們破壞、經濟被我們拖累的結果。總之,無論回歸後,它是好是壞,都極有可能把我們當作對立面,進行導向型攻擊。我本人,一點也不看好兩邊能互利互惠地作為一家人過日子。  

  ——19984月《回歸後續發展的幾點預測》,李欣欣,中共中央政策研究室研究院,中共中央政策研究室社會研究局副局長

 

 

一、香港在世界和歷史上的定位

 

  曾有網友說:香港是西方(主要指歐美)在中國(或亞洲)的“橋頭堡”。這個說法大致正確,但感情色情太強,“橋頭堡”一詞有違中立性。

 

  我們可以這樣表述:香港是整個東亞地區中,在制度、文化、社會結構等各方面最接近西方的城市,因而成為西方世界在東亞的一個最重要的基地和視窗。所以,香港相對於大陸的興衰浮沉,其實就是西方世界相對於中國的興衰浮沉。

 

  基於香港社會對西方的親近性和親和性(與及地點適中),現在和可見的將來,它依然會擔當西方世界在東亞的重要基地和視窗的角色,依然會有許多世界500強企業將它的亞太區總部設在香港。所以香港不會淪為某些大陸網友所認為的小漁村,但它對中國內地的重要性和價值,就如西方對中國的重要性和價值一樣,還將繼續下降。

 

  換言之,如果西方對中國的重要性和價值依然象八、九十年一樣,那麼香港對大陸的重要性和價值也差不多會維持在那時的水準,還遠遠談不上衰落。

 

 

二、香港是幾時發達?怎樣發達的?

 

 

  香港的發達並不是有些大陸網友所認為,是從80年代中國改革開放後才開始的。原因就是香港的定位並不只是西方對中國的基地和視窗,而是對整個東亞的基地和視窗。事實上直到80年代初,中國大陸對整個西方世界的貿易總額還是很小的,而當時香港已經有“亞洲四小龍之首”的美稱。香港這種歷史地位的來源可以追溯到二戰結束。由於二戰大大削弱了英法等老牌帝國的力量,戰後其殖民地紛紛獨立,相繼退出上海,越南,馬來西亞,新加坡,菲律賓(美託管50年)等地,香港就成為西方尤其英國可以直接控制和管治的最後堡壘。所以,香港的經濟起飛其實是從六十年代開始的,大致和新馬獨立同時。

 

 

  不過,香港在回歸前夕相對當時大陸的強勢,也的確直接來源和得益於中國的改革開放。80年代初期香港雖然號稱亞洲四小龍之首,但考察其普通居民的生活水準,也就和中國東南沿海城市2000年左右差不多,剛剛“小康”,談不上富裕。事實上,即使在香港人最牛逼的90年代,其優越感也主要是對於大陸和大陸人而言,而從來不是對於西方和西方人的。

 

  中國的改革開放除了大大刺激了香港經濟,使許多香港人大賺了中間暴利外,至少還有以下三種顯著的效益:

 

  1.許多香港本地工業如制衣、電子、塑膠、玩具等等,雖然本身的技術並不先進,但其產品貼近國際市場,有銷路,於是在一段時間高速擴張,許多香港老闆也紛紛往大陸投資設廠;

 

  2.許多外國知名品牌和企業初期不願直接投資大陸市場(因市場規模還不夠大,而且不熟悉,風險高),於是紛紛招攬香港人做代理;

 

  3.不少香港工人和基層職員得到晉升的機會,例如原來制衣廠的女工跟著老闆到大陸後,當上師傅和車間主任,等等。

 

  以上三種效益都在90年的中期(回歸前)達到最高峰,所以那的確是香港人的黃金時代。

 

  另外還有一個重要的原因不得不提,就是匯率的變化。如果說80年代大陸的官方外匯牌價是人為的,沒有多少參考價值的話,那麼基於民間自由交易形成的“黑市”價應該是比較接近真實的。80年代後期,至少有四五年時間人民幣:港元的“黑市”價是在45~50:100的範圍內窄幅上落。但隨著90年代大陸政府盯緊美元的匯率貶值政策,人民幣:港元曾去到>110:100,直到現在也沒有恢復80年代後期的水準。這就變相大大地拔高了香港人的生活水準,慫恿和鼓勵其固化自己的優越感,也出現了拿香港政府綜援的窮人居然有錢在內地包二奶等現象。

 

 

三、香港幾時開始衰落?標誌是什麼?

 

  在90年代中期香港表面最風光的時候,它的衰落實際上就已經開始,迄今超過20年了,只不過近幾年才開始為人注意到和談論到罷了。

 

  為什麼這樣說呢?相信大家知道香港,認識香港,幾乎都是從它的流行歌和電視劇開始,那麼我們就從它的標誌性產業--傳媒娛樂業分析。

 

  90年代香港的傳媒娛樂業有三件事,足以證明香港開始衰落,香港人開始喪失所謂獅子山精神(如果它不只是一個傳說的話):

 

  1.資本力捧和固化“四大天王”

 

  有香港網友可能馬上會“指正”說,“四大天王”其實是某次演出活動隨口叫出來的名稱,不過後來被人承認和沿用罷了。這就是香港人的幼稚病。其實,如果沒有資本在背後的默許和支持,這種偶然出現的名堂是不會持久的,更不可能達到後來那種十幾年的壟斷局面。資本之所以力捧和固化“四大天王”,說明它們已經無意在樂壇艱苦創新,只想吃老本,舒舒服服地賺錢;或者說,將錢投入來錢更快更容易的行當,例如房地產,而不願再投入流行樂壇。

 

  香港資本和資本操縱的傳媒,將香港流行音樂的衰落歸結於盜版碟的衝擊,其實又是混淆視聽。在沒有翻版CD之前,在黑膠唱片時代,一樣有無數盜版音樂流行--翻錄的錄音帶。其數量之大,“技術”之容易掌握(人人都可盜版,只要有答錄機),遠遠超過初期的翻版CD。所以香港流行音樂的衰落可以有很多原因,但肯定和盜版無關。

 

 

  2.“三級片”氾濫

 

  所謂“三級片”就其商業性質來說,就是投資小,週期短,來錢快,拍攝製作容易的東西。雖然表面的原因可以勉強解讀為,當時內地人去香港開始容易起來了,為“三級片”提供了大量廉價勞動力。這一條和鼓吹“四大天王”一樣,都是香港資本不願辛苦創作,只想輕鬆賺錢的表現,同樣反映了香港人和香港社會創造力和創造精神的衰退。

 

 

  3.具有深刻西方背景某水果報和蘋果集團成立

 

  這標誌著香港社會政治化的開始(以前是“幾乎純商業社會”),也是撕裂的開始,儘管它宣稱的口號很動聽,而它的許多從業人員和讀者也對這些口號迄今信以為真。

 

 

四、香港衰落的原因是什麼?

 

  許多人都談過不少香港衰落的原因,有些是容易看到和理解的,例如香港沒有什麼有競爭力的核心技術,香港多數人從事的航運,貿易,仲介,商業等是容易被學習和取代的,香港人並不比大陸人更聰明和更勤奮,香港的地產霸權,階層固化,流動困難等等。這些原因都有一定道理,但卻不能從整體上或全局上解釋香港的衰落。因為內地許多城市都有類似或更嚴重的問題,而香港的基礎畢竟比它們好得多。

 

  從根本上說,香港衰落之大,衰落之速,是其整個社會無論從制度上,文化上還是經濟聯繫上都企圖自絕於大陸(香港人或認為是“自立”於大陸)的結果。香港只想從與大陸的聯繫中獲得好處,而排斥(或者表面接受,內心抗拒)任何聯繫必然帶來的某種影響和改變,不論這種影響和改變是好是壞。由此,香港也就喪失了與大陸一起高速成長的機會(這個結論同樣適用於臺灣)。

 

  例如,香港一直自詡是“國際金融中心”。可是金融不是無本之木,它需要實業支撐,需要為實業服務才能實現自己的存在意義。那麼香港的金融業究竟為誰服務??大陸改革開放三十多年,除了少部分企業去過香港上市融資,部分香港的“地下錢莊”成為一些洗錢和灰色資金進出的管道外,絕大部分國內企業在其發展壯大過程中和香港的金融業關係很有限。外資跨國公司也只會幫襯跨國金融集團,結果,香港本土金融業跳不出服務港資企業的小圈子,也必然隨著港資企業的收縮而萎靡不振,所謂的“國際金融中心”幾乎已成笑柄,只靠國家關照的人民幣離岸中心地位勉強維持。一個很簡單的資料:1997年時香港股市的日均成交金額是滬深股市總和的10倍;到2015年整整掉了個頭,滬深股市日均成交金額總和是香港股市的10倍,而且滬深股市有10%的漲跌幅限制,實行T+1(當日買不能當日賣),香港股市無漲跌幅限制,實行T+0(當日買可以當日賣)。如果滬深股市也象香港股市那樣實行T+0而且解除漲跌幅限制,其日均成交金額將是香港的20倍不止。恰好,香港現在的經濟規模也就是整個大陸的5%以下,呵呵~~

 

  再譬如,香港租金之高早已讓中小商戶叫苦連天,但可以大量節省租金成本的網購卻因為技術落後,思想狹隘等原因發展寥寥,不成氣候。香港人自己也不想想,一個七百萬人的城市能有多少技術人才和商業人才?能產生多少有價值的商業idea和創新?一個13億人的國家又能有多少技術和商業人才?有多少有價值的idea和創新?不願意好好學習別人的長處,不願意端正態度,承認自己的落後,這樣的香港只能被越拋越遠。

 

 

  必須進一步指出,香港的衰落也和香港人的自私觀念有關。典型的例子是港珠澳大橋。這個工程原來是香港建築商胡應湘在九十年代後期提出的,但他扇完風點完火後就閃到一邊,只想打接工程賺錢的小算盤。然後香港和大陸,澳門討論近十年,結果是大陸方面承擔了最大部分的費用,而且拒絕了(大概也有中央扶持香港的壓力)深圳提出的接駁設想(即雙Y方案)。由此,香港企圖壟斷和“抽水”廣東西部出口貿易的私心昭然若揭。深圳雖然口頭不說什麼,甚至還會表示“深港一家親”云云,但從此徹底斷絕了與香港有任何實質性合作的念頭,香港也從此失去了深圳這個非常有實力的夥伴和後方。到現在港珠澳大橋還是一拖再拖,即使建成,基於香港根本就沒有多少實業輻射力,廣東西部的出口貨運也不會經它走(西部也有許多港口,誰要一定經香港?),最後還是得靠深圳搭救。

 

  所以廣東人常說:香港佬,算死草--就是精明過頭,連死了的草也要算錢。真正廣東人對香港人的瞭解其實是非常深刻的(估計比許多北方網友深刻),呵呵。

 

五、香港的前途如何?

 

    其實90年代末的亞洲金融風暴就已經將香港的弱點暴露出來了。當時香港曾經有一年負增長,大批負資產人士,經濟蕭條,到處減薪失業,社會叫苦連天。2003年後開放自由行和世界經濟好轉又將問題暫時掩蓋。但是,僅靠賣奶粉和賣手袋等奢侈品能維持香港人所要求的高尚體面的生活嗎?何況這些奶粉和手袋也是別人的,而大陸人之所以跑去香港買奶粉和手袋,根本原因是內地進出口的政策限制和關稅成本。當內地的政策開放,自貿區發展起來,網購也成熟起來後,香港人再想賣奶粉和手袋都不可得了。

 

  坦率地說,香港的前途是黯淡的,儘管它不會一下子“死”去,它的衰落過程可能還會比較漫長,但它的衰落歷史大趨勢已經確定無疑了,而且不可能扭轉。這是因為香港社會的大多數人,不要說反對派和泛民的人,即使是所謂“建制派”內的大多數人,也依然沉迷在所謂“制度優越性”的幻象中,依然沉醉在所謂“獅子山精神”的夢境裏。所以他們不會從根本上改變對大陸的態度,也就不會從根本上變革香港社會,去除弊端,扭轉頹勢。

 

  例如梁振英政府最近就高調提出,要香港在中國的“一帶一路”戰略中發揮“超級聯繫人”的作用。Oh my God!今時今日依然幻想神馬“超級聯繫人”,這要何種閉塞和自大才能說出來的話?!而且這是出自一個被反對派指責為“親中”的領導者之口(換言之,他對大陸的瞭解應該更客觀和深入)。如果說和西方國家貿易,香港畢竟時間較長,經驗較多,勉強還可以算大陸的老師的話,那麼“一帶一路”中都是些什麼國家?大部分是第三世界,發展中國家,例如巴基斯坦等。和這種國家貿易,大陸的知識和經驗遠勝香港,香港應該拜大陸為師才對。香港一沒知識,二沒經驗,三沒有這些發展中國家迫切需要的實用而廉價的技術(相反這三項大陸全有),憑什麼去當“超級聯繫人”?憑什麼讓人願意你當“超級聯繫人”??

 

  必須指出,不僅是大陸人不再需要香港這個中間商,西方人也不想再要香港這個中間商,這是中間商的必然宿命,香港人自己死抱中間商思維不放,只能自食其果,怪得了誰??

 

  儘管香港依然會長期作為西方在東亞地區的基地和視窗,但其中的收益越來越和普通香港人無關。譬如世界500強公司還會將亞太區總部設在香港,但其中的職位不過數十人,範圍不過財務,人事,行政,文秘之類。雖然薪水或較高,但得益人很有限,實質性的對人才需求量大的研發、生產、銷售、後勤等主要部門只會集中在內地。而且隨著內地人才的快速成長,這些香港的“高端”職務也很可能被內地人才佔據,或者被跨國公司內部越來越多熟知中國的外國人佔據。最後收益最大的依然只是這些高端寫字樓的業主--大地產商。所以香港企圖依靠的所謂“總部經濟”,只能裝點一下門面,滿足一下虛榮,很難起到實質拉動作用。

 

  香港人總愛將香港的發達歸結為“獅子山精神”,也就是香港人主觀上的聰明和勤奮,內部原因;大陸網友則喜歡將香港的發達歸結為各種特殊的歷史條件,也就是客觀的外部原因。

 

  我看以後大陸網友不必再和他們爭了,香港人喜歡吹噓自己,就讓他們去吹好了,不管這個“獅子山精神”是否曾經擁有,是否已成過去,都不重要了。

  因為我們大陸的“改革開放精神”已經遠勝於所謂的“獅子山精神”。

 

  “獅子山精神”成就再大,香港畢竟是一個沒有經過大的戰爭和動亂的地方,畢竟各方面的基礎比國內許多城市好得多。

  而“改革開放精神”則是將整一個國家由幾乎一無所有發展到現在的世界第二,舉足輕重,那個更厲害,還用爭論嗎?!

 

  現在香港社會的分裂和僵持,實質就是東西方“兩條道路”的對立。目前,這“兩條道路”的對決還沒有結果,因此香港社會的分裂和僵持也不會結束,進一步的混亂也在所難免。香港曾經是光彩奪目的美人,現在已經遲暮,或許我們有生之年,也將會看到她滿臉皺紋,彎腰駝背的樣子。這是宿命,也是自然規律,可以歎息,但不可能抗拒。

 

7. Tony lam 2016-01-30 16:49:13
樓上篇文應該放上D大地盤、唔好嘥咗D心机!!!
8. 廣州網友 2016-01-30 20:33:58
麻煩你幫我轉啦!我係國內,好多香港網站上唔到。多謝曬!

9. 引刀一快 2016-01-30 23:47:38
10. 蕭峰 2016-01-31 12:55:38
最近經常見到內地對香港質疑的文章,比如香港股市日成交量有幾少,已經比大陸超越幾個世紀,等等。香港股市根本係機構投資者主導,換手率低,理性,以企業盈利為基礎。而內地股市散戶主導,日換手率閒閒地都有50%,自然成交量大增,幾百倍PE隨處可見,完全是炒作概念,一個沒有企業盈利為基礎的牛市,跌起來有幾瘋狂,大家都見到啦!炒作,除左監管機構印花稅收入比較好以外,其收入是否用在民生上?,炒作本身就是投機。


11. 雲在青天水在瓶 2016-02-01 00:34:44
實質利率回升,是樓市下跌的最主要原因。

香港的基本通脹率,2013年為4.0%,2014年為3.5%,2015年預計約為3.0%,但第四季預計為2.3%。即2016年的通脹率還應該繼續下降。由於前幾年銀行利率接近零,實質利率即為2013年-4.0%,2014年-3.5%,2015年-3.0%。

2016年在美國加息和通脹率回落的情況下,實質利率將繼續回落。如果美國加息3次,加上2015年底的一次,將加息至一厘,而香港的通脹率很有可能回落至2%左右,那麼實質利率將跌至-1.0%。雖然仍可能是負利率,但回落速度快且急,而且重要的是趨勢已成,樓市還可能是不倒翁嗎?
12. 如是 2016-02-01 09:10:01
雲兄,2016 通脹率回落至2% 已很樂觀,2016 尾可能 1% 都冇。
13. 股災 2016-02-01 10:48:41
完全同意廣卅兄意見,説實話,如香港在非州,邊搵到食,那有今天咁多儲備,現在話要脫離一個有優勢嘅地方,西方更係開心啦
14. LaLa 2016-02-09 15:07:13
讚同廣州人觀點,長期養尊處優的人好難發奮圖強的,是很自然的事!