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敢說亮話
急轉直下的2016年樓市(德意志銀行講稿)
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月27日

  在踏入2016年之後,無論樓市,股市都急轉直下,雖然在去年底大多數分析員,除了大摩同林一鳴,都預料到2016年樓市,股市情況是不大好,但估不到情況是如此之壞,我見到大摩力排眾議,竟然預測樓市上升,所以,我寫咗一篇文章「人人買莊,大摩買閒」,因為,做一個有別於其他分析員的人,壓力其實很大,而且,在目光之下,又唔能夠轉軚,我點解咁樣講,因為,我在去年寫了「細價樓爆煲論」,就了解到箇中情況,如果叫大摩分析師今日再寫,我相信他們預測香港樓市今年有升幅,雖然,大摩都是預測升幅只得5%,因為,樓市的確急轉直下,究竟是什麼原因。

  影響樓市有四個重要因素:

  1.利息

  在去年底,美聯儲局最後一次議息,決定加息1/4%,現在,大家睇樓市評論文章,很多時都會用上「在美國加息之後,樓市急轉直下」,亦有評論員認為,美國今年會加四次息。

  我認為樓市下跌,並不是因為美國加息,而是怕加息機制啟動,在加息之前,大多數人都有準備,金管局亦有3%壓力測試,當時,一般人都說不怕加息,但加息之後,已經很少人講,因為,所有人都擔心,加息機制啟動,就會一發不可收拾,耶倫知道,所以佢派了一粒定心丸,名字叫「步伐緩慢」。

  雖然,不少分析員認為美國今年會加四次息,但既然耶倫說步伐緩慢,我相信不會下一次議息就加息,在下一次之後,美國總統大選,雙方候選人都不會掂這個話題,所以,我估計,最快都要在年底前,而我相信,美國今年只加一次息,最多。

  2.辣招及逆週期措施

  雖然,施永青在不同場合要求政府放寬辣招,我在商台同城市論壇與施生面對面時,一樣持相反意見,我認為政府在任何情況下都唔會撤招,其中一個理由就是樓價並未下跌,以施生擁有中原指數,比最高峰時只不過下跌了8%,比去年初還有多少升幅,當時,政府打算再出招,今日,在樓價還未下跌之後,政府又點會撤招。

  政府在DSD之後,市民擔心政府再出招,財爺當時又俾一粒冇效力定心丸「在加辣的時候,就要通過立法會,減辣不需要」,我們接受,原來就鑄成大錯。政府亦曾經修改辣招,就是市民買新樓時,毋需在半年內將自住物業賣走,可以等待出入伙紙後半年內賣走而毋需繳付DSD,大家滿意,於是,買了新樓的人沒有即時賣走自住物業,而當時樓宇供應短缺,沒有那些已買新樓的人騰出供應量,解決不到供應不足問題,樓價飆升,當時,政府打算回復原狀,但考慮到加辣要立法會通過,一定會俾立法會議員玩死,所以沒有申請,如果現在減辣,樓價再次飆升,加辣又不可以,所以,唔使祈望政府會撤招。

  如果當時要求財爺「減辣就要立法會通過,加辣就毋需要」,而現在情況,就將減辣個波交俾立法會,如果樓價飆升,就立刻加辣,很可惜,當時大家都沒有想到。

  我認為控制樓市措施,最有效的是金管局逆週期措施,現在已經去到逆七,一般人買樓,尤其是第二個物業,都很難借錢,有多個物業的人,已經到了彈盡糧絕,被迫出售一些物業,做成供應量增加,在去年或以前,這是一件好事,現在供應量已經太多,就唔係一件好事,如果放寬逆週期措施由逆七到逆五,逆四,就會釋放大量購買力,對穩定樓市有正面作用。

 
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