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敢說亮話
急轉直下的2016年樓市(德意志銀行講稿)
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年1月27日

  在踏入2016年之後,無論樓市,股市都急轉直下,雖然在去年底大多數分析員,除了大摩同林一鳴,都預料到2016年樓市,股市情況是不大好,但估不到情況是如此之壞,我見到大摩力排眾議,竟然預測樓市上升,所以,我寫咗一篇文章「人人買莊,大摩買閒」,因為,做一個有別於其他分析員的人,壓力其實很大,而且,在目光之下,又唔能夠轉軚,我點解咁樣講,因為,我在去年寫了「細價樓爆煲論」,就了解到箇中情況,如果叫大摩分析師今日再寫,我相信他們預測香港樓市今年有升幅,雖然,大摩都是預測升幅只得5%,因為,樓市的確急轉直下,究竟是什麼原因。

  影響樓市有四個重要因素:

  1.利息

  在去年底,美聯儲局最後一次議息,決定加息1/4%,現在,大家睇樓市評論文章,很多時都會用上「在美國加息之後,樓市急轉直下」,亦有評論員認為,美國今年會加四次息。

  我認為樓市下跌,並不是因為美國加息,而是怕加息機制啟動,在加息之前,大多數人都有準備,金管局亦有3%壓力測試,當時,一般人都說不怕加息,但加息之後,已經很少人講,因為,所有人都擔心,加息機制啟動,就會一發不可收拾,耶倫知道,所以佢派了一粒定心丸,名字叫「步伐緩慢」。

  雖然,不少分析員認為美國今年會加四次息,但既然耶倫說步伐緩慢,我相信不會下一次議息就加息,在下一次之後,美國總統大選,雙方候選人都不會掂這個話題,所以,我估計,最快都要在年底前,而我相信,美國今年只加一次息,最多。

  2.辣招及逆週期措施

  雖然,施永青在不同場合要求政府放寬辣招,我在商台同城市論壇與施生面對面時,一樣持相反意見,我認為政府在任何情況下都唔會撤招,其中一個理由就是樓價並未下跌,以施生擁有中原指數,比最高峰時只不過下跌了8%,比去年初還有多少升幅,當時,政府打算再出招,今日,在樓價還未下跌之後,政府又點會撤招。

  政府在DSD之後,市民擔心政府再出招,財爺當時又俾一粒冇效力定心丸「在加辣的時候,就要通過立法會,減辣不需要」,我們接受,原來就鑄成大錯。政府亦曾經修改辣招,就是市民買新樓時,毋需在半年內將自住物業賣走,可以等待出入伙紙後半年內賣走而毋需繳付DSD,大家滿意,於是,買了新樓的人沒有即時賣走自住物業,而當時樓宇供應短缺,沒有那些已買新樓的人騰出供應量,解決不到供應不足問題,樓價飆升,當時,政府打算回復原狀,但考慮到加辣要立法會通過,一定會俾立法會議員玩死,所以沒有申請,如果現在減辣,樓價再次飆升,加辣又不可以,所以,唔使祈望政府會撤招。

  如果當時要求財爺「減辣就要立法會通過,加辣就毋需要」,而現在情況,就將減辣個波交俾立法會,如果樓價飆升,就立刻加辣,很可惜,當時大家都沒有想到。

  我認為控制樓市措施,最有效的是金管局逆週期措施,現在已經去到逆七,一般人買樓,尤其是第二個物業,都很難借錢,有多個物業的人,已經到了彈盡糧絕,被迫出售一些物業,做成供應量增加,在去年或以前,這是一件好事,現在供應量已經太多,就唔係一件好事,如果放寬逆週期措施由逆七到逆五,逆四,就會釋放大量購買力,對穩定樓市有正面作用。

 
 
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1. 真真薯片 2016-01-27 08:49:25
林一鳴又出返黎講野
2. 如是 2016-01-27 09:00:57
不同意現在供應量已經太多。若真的多,樓價就唔會跌 10% 都冇啦。
3. Ca1on 2016-01-27 09:30:24
我認為今年內應該出現比較好嘅買樓時機. 但一路唔買嘅人, 始終都係會得個睇字.
4. 占士 2016-01-27 09:31:14

如是兄,現在供應量已經太多是相對於之前而言,另外,樓價跌10%左右一般認為是較為健康,如果跌太多對金融體系做成傷害。

5. 向饭民说不 2016-01-27 13:37:59
soros 已经兵临城下,外汇市场上叫逼仓,仲讲紧咩楼价,货币战争啊。如果末日博士无计算错误,那么香港和中国基本已经入了美国人的圈套,加上美国人在香港的内应,今年联汇攻防战将会好血腥。

要在货币战争中胜出,第一,香港人一定要团结,打楼价也应该暂时停下来。现时已经到达了鱼死网破的阶段。soros的内应肯定会打香港的安定,因为市民恐慌,就会令港币外流加剧。CY仲为民粹打楼价,同自杀无分别。

「九年嘅泡沫係香港人自己製造嘅,包括炒爆房地產,約為五千億美金。目前的泡沫,是熱錢流入形成的,規模近一萬億美金,而且呢啲錢大部分借咗返大陸。熱錢要走好易,但借咗去大陸啲錢,拿唔拿到返來呢?」賴志文指內地現在愈來愈依賴外匯及資本管制,暫時為內地止血,但卻將壓力卸來香港。
6. 一個廣州人看香港的浮沉 2016-01-30 13:55:00

一個廣州人看香港的浮沉

 

 

  我是在廣州出生長大的廣府系人士。我的親戚朋友和曾經的同事、客戶中有不少香港人,當然也多次去過香港。基於相同的語言文化,我應該能比天涯社區的許多外省網友更能準確和客觀地理解香港人的心態和想法。今天就開個貼聊一聊香港浮沉的緣由和過程。當然,我這個帖子肯定不會讓所有人,包括香港或大陸的網友滿意,也肯定會有嘲諷,謾駡,挖苦,質疑(例如質疑我是否“正宗”的廣州人或廣東人等等)。在此先聲明,我沒有興趣和這些人浪費時間,所有我認為屬於以上類型的跟帖都不會回復。如果各位網友想不受這些干擾,請使用帖子右上角的“只看樓主”功能。

 

 

  先列個提綱:

  一、香港在世界和歷史上的定位

  二、香港是幾時發達?怎樣發達的?

  三、香港幾時開始衰落?標誌是什麼?

  四、香港衰落的原因是什麼?

  五、香港的前途如何?

 

 

  在論述前,先引用一個先知先覺者的話:

 

  這是值得高興的日子,但不用太興奮。它回來了(指香港回歸),至少是名義上回來了。不過人家政治、司法、行政自成一套,本質上就是和當年的租界沒區別。這不是貶低它,而是有話直說。這種單方面的事實獨立,再結合我們處於弱勢的意識形態地位,最終只能導致一個結果,就是:它發展的好了,是它民主自由、法制健全,抗拒我們干涉的結果;它發展遇到困難了,就是它自由受我們限制、法制被我們破壞、經濟被我們拖累的結果。總之,無論回歸後,它是好是壞,都極有可能把我們當作對立面,進行導向型攻擊。我本人,一點也不看好兩邊能互利互惠地作為一家人過日子。  

  ——19984月《回歸後續發展的幾點預測》,李欣欣,中共中央政策研究室研究院,中共中央政策研究室社會研究局副局長

 

 

一、香港在世界和歷史上的定位

 

  曾有網友說:香港是西方(主要指歐美)在中國(或亞洲)的“橋頭堡”。這個說法大致正確,但感情色情太強,“橋頭堡”一詞有違中立性。

 

  我們可以這樣表述:香港是整個東亞地區中,在制度、文化、社會結構等各方面最接近西方的城市,因而成為西方世界在東亞的一個最重要的基地和視窗。所以,香港相對於大陸的興衰浮沉,其實就是西方世界相對於中國的興衰浮沉。

 

  基於香港社會對西方的親近性和親和性(與及地點適中),現在和可見的將來,它依然會擔當西方世界在東亞的重要基地和視窗的角色,依然會有許多世界500強企業將它的亞太區總部設在香港。所以香港不會淪為某些大陸網友所認為的小漁村,但它對中國內地的重要性和價值,就如西方對中國的重要性和價值一樣,還將繼續下降。

 

  換言之,如果西方對中國的重要性和價值依然象八、九十年一樣,那麼香港對大陸的重要性和價值也差不多會維持在那時的水準,還遠遠談不上衰落。

 

 

二、香港是幾時發達?怎樣發達的?

 

 

  香港的發達並不是有些大陸網友所認為,是從80年代中國改革開放後才開始的。原因就是香港的定位並不只是西方對中國的基地和視窗,而是對整個東亞的基地和視窗。事實上直到80年代初,中國大陸對整個西方世界的貿易總額還是很小的,而當時香港已經有“亞洲四小龍之首”的美稱。香港這種歷史地位的來源可以追溯到二戰結束。由於二戰大大削弱了英法等老牌帝國的力量,戰後其殖民地紛紛獨立,相繼退出上海,越南,馬來西亞,新加坡,菲律賓(美託管50年)等地,香港就成為西方尤其英國可以直接控制和管治的最後堡壘。所以,香港的經濟起飛其實是從六十年代開始的,大致和新馬獨立同時。

 

 

  不過,香港在回歸前夕相對當時大陸的強勢,也的確直接來源和得益於中國的改革開放。80年代初期香港雖然號稱亞洲四小龍之首,但考察其普通居民的生活水準,也就和中國東南沿海城市2000年左右差不多,剛剛“小康”,談不上富裕。事實上,即使在香港人最牛逼的90年代,其優越感也主要是對於大陸和大陸人而言,而從來不是對於西方和西方人的。

 

  中國的改革開放除了大大刺激了香港經濟,使許多香港人大賺了中間暴利外,至少還有以下三種顯著的效益:

 

  1.許多香港本地工業如制衣、電子、塑膠、玩具等等,雖然本身的技術並不先進,但其產品貼近國際市場,有銷路,於是在一段時間高速擴張,許多香港老闆也紛紛往大陸投資設廠;

 

  2.許多外國知名品牌和企業初期不願直接投資大陸市場(因市場規模還不夠大,而且不熟悉,風險高),於是紛紛招攬香港人做代理;

 

  3.不少香港工人和基層職員得到晉升的機會,例如原來制衣廠的女工跟著老闆到大陸後,當上師傅和車間主任,等等。

 

  以上三種效益都在90年的中期(回歸前)達到最高峰,所以那的確是香港人的黃金時代。

 

  另外還有一個重要的原因不得不提,就是匯率的變化。如果說80年代大陸的官方外匯牌價是人為的,沒有多少參考價值的話,那麼基於民間自由交易形成的“黑市”價應該是比較接近真實的。80年代後期,至少有四五年時間人民幣:港元的“黑市”價是在45~50:100的範圍內窄幅上落。但隨著90年代大陸政府盯緊美元的匯率貶值政策,人民幣:港元曾去到>110:100,直到現在也沒有恢復80年代後期的水準。這就變相大大地拔高了香港人的生活水準,慫恿和鼓勵其固化自己的優越感,也出現了拿香港政府綜援的窮人居然有錢在內地包二奶等現象。

 

 

三、香港幾時開始衰落?標誌是什麼?

 

  在90年代中期香港表面最風光的時候,它的衰落實際上就已經開始,迄今超過20年了,只不過近幾年才開始為人注意到和談論到罷了。

 

  為什麼這樣說呢?相信大家知道香港,認識香港,幾乎都是從它的流行歌和電視劇開始,那麼我們就從它的標誌性產業--傳媒娛樂業分析。

 

  90年代香港的傳媒娛樂業有三件事,足以證明香港開始衰落,香港人開始喪失所謂獅子山精神(如果它不只是一個傳說的話):

 

  1.資本力捧和固化“四大天王”

 

  有香港網友可能馬上會“指正”說,“四大天王”其實是某次演出活動隨口叫出來的名稱,不過後來被人承認和沿用罷了。這就是香港人的幼稚病。其實,如果沒有資本在背後的默許和支持,這種偶然出現的名堂是不會持久的,更不可能達到後來那種十幾年的壟斷局面。資本之所以力捧和固化“四大天王”,說明它們已經無意在樂壇艱苦創新,只想吃老本,舒舒服服地賺錢;或者說,將錢投入來錢更快更容易的行當,例如房地產,而不願再投入流行樂壇。

 

  香港資本和資本操縱的傳媒,將香港流行音樂的衰落歸結於盜版碟的衝擊,其實又是混淆視聽。在沒有翻版CD之前,在黑膠唱片時代,一樣有無數盜版音樂流行--翻錄的錄音帶。其數量之大,“技術”之容易掌握(人人都可盜版,只要有答錄機),遠遠超過初期的翻版CD。所以香港流行音樂的衰落可以有很多原因,但肯定和盜版無關。

 

 

  2.“三級片”氾濫

 

  所謂“三級片”就其商業性質來說,就是投資小,週期短,來錢快,拍攝製作容易的東西。雖然表面的原因可以勉強解讀為,當時內地人去香港開始容易起來了,為“三級片”提供了大量廉價勞動力。這一條和鼓吹“四大天王”一樣,都是香港資本不願辛苦創作,只想輕鬆賺錢的表現,同樣反映了香港人和香港社會創造力和創造精神的衰退。

 

 

  3.具有深刻西方背景某水果報和蘋果集團成立

 

  這標誌著香港社會政治化的開始(以前是“幾乎純商業社會”),也是撕裂的開始,儘管它宣稱的口號很動聽,而它的許多從業人員和讀者也對這些口號迄今信以為真。

 

 

四、香港衰落的原因是什麼?

 

  許多人都談過不少香港衰落的原因,有些是容易看到和理解的,例如香港沒有什麼有競爭力的核心技術,香港多數人從事的航運,貿易,仲介,商業等是容易被學習和取代的,香港人並不比大陸人更聰明和更勤奮,香港的地產霸權,階層固化,流動困難等等。這