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敢說亮話
獨自莫憑欄
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月8日

  明日,我要在德意志銀行午餐時間演講,今次有30分鐘Q&A時間,我相信有不少尖銳問題,但我又無辦法預先準備,最好方法就是放開心情,寫一篇啱自已心水文章,在兩日前,我以李後主「浪淘沙」中之無限江山,別時容易見時難,寫了一篇文章,有網友以獨自莫憑欄作回應,使我有多少感觸,我寫「細價樓爆煲論」多少與此有關,我唔希望見到今日不顧一切上車的人,他日當樓價下跌,獨自在露台或者天台思前想後,好容易做出傻事,今日,樓市下跌之勢已成,如果仍然以創新高價追上車,我相信他們已有充份準備,亦有不少準備買樓的人對記者說,他們預咗樓價會跌,有這一句話,大家就放心得多。

  我們先重溫李後主之浪淘沙,「簾外雨潺潺,春意闌珊;羅衾不耐五更寒。夢裏不知身是客,一餉貪歡。獨自莫憑欄,無限江山,別時容易見時難,流水落花春去也,天上人間!」。在後主亡國之後,一干人等搬往京城,太宗為了心理上征服南唐君臣,經常吩咐小周后入宮侍酒,後主知道,侍酒為名,侍寐為實,小周后每次入宮,都吩咐後主千祈唔好一個人行出露台,怕佢做傻事,所以,後主在最後一首詞都用上獨自莫憑欄,表示他實在懷念小周后。

  這首詞是非常傷感,但我有點不明白,點解現在在北京,上海以及其他大城市,多數有一間Karaoke叫天上人間,而且是最頂級的,甚至在Karaoke內唱歌都會唱到流水落花春去也,天上人間,填歌詞的人的確犀利。

 
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1. 引刀一快 2015-10-08 09:08:34
唔怕唔怕,歷史長河兄同珍惜香港兄係消防孖寳,早就幫全港各大fans鋪定氣墊喺樓下,以證其“可以不問價入市,任何價都唔應該出”理論,有幾大實用性。
3. 神奇 2015-10-08 09:36:32
神奇心態
4. Sugar 2015-10-08 09:39:58
膾炙人口的'浪淘沙"歷千年而不衰......詎料8/10/2015又有了全新詮釋:"獨自莫憑欄"="小心防跳樓".......呵呵呵,妙極!李後主泉下得知,很暈~~~~~~~~~~!!!
5. 珍惜香港 2015-10-08 11:52:06
珍惜香港TO:1/F 引刀一快

冇乜新 TOPIC,就唔好 CALL 我出嚟。

「可以不問價入市,任何價都唔應該出」,呢句好有誤導性,亦抹煞咗好多關鍵點。

我從來都喺咁話,買物業要量力而為,唔好投機。既然個「價」喺決定你,是否量力而為嘅一個重要因素,咁點可以唔問「價」?再者,買嘢當然要講價,我沙士入貨都講價啦!

香港,有好多投資機會,出唔出貨,喺因應你自己嘅個別投資情況,而唔喺單睇個「價」。我地唔讚成嘅,喺為咗「貪價」就連自住樓都賣走,租樓等趺。沽自住樓炒跌,就喺將投機行為,引入埋自己同家人嘅生活裡面,非常不智。呢樣嘢,博士一樣唔讚成。

仲有,講乜鋪定氣墊?你睇淡喺你嘅事,唔好咒人跳樓
6. 引刀一快 2015-10-08 12:01:43
珍港,乜你睇到鋪咗氣墊都跳會落去咩?貪得意呀?
7. 無限江山,別時容易見時難 2015-10-08 12:01:48
超人當然深明此話含意,所以用實際行動及創新高價投地,再次証明香港樓未來無限風光。

長實奪康城8期 總投資百億

經濟日報經濟日報 – 3時前
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    長實奪康城8期 總投資百億

【經濟日報專訊】長實地產(01113)8年後再進駐將軍澳日出康城,勇奪第8期,總投資約100億元,可建1,430伙,集團看好2房及3房市場。對於投地是否回應撤資傳聞,集團執行董事吳佳慶指「肯定唔會。」

吳佳慶於奪得日出康城8期後,隨即會見傳媒,交代項目發展。她表示,對於集團成功投得日出康城第8期感到開心,項目總投資額100億元,涉約1,430伙,暫時未決定興建的單位類型,但睇好2房及3房市場。

被問及是次投地是否回應早前長實撤資的傳聞,吳佳慶表示:「肯定唔會。」同時強調,集團投地視乎地皮潛質,對樓市前景有信心,認為辣招對一手市場沒有太大影響,一手樓需求永遠存在。

補價29.6億 將軍澳住宅新高

有指今次的補地價約29.55億元,金額為同區住宅項目的新高,吳氏稱,高地價反映地皮位置優越,又表示8期的地皮為全個日出康城中最靚,有8成面向海景,方便規劃,但重申以市價投地。

港鐵(00066)昨宣布,日出康城第8期物業發展項目,由長實地產投得。項目共接獲6份標書,是次長實擊退5組財團,勇奪第8期項目。

長實2004年起曾投得康城1期首都(2,096伙),又兩度夥南豐投得康城2期領都、領峯、領凱(共4,272伙),3期緻藍天(1,648伙)。但自2007年,雖然連番積極競投第4至7期項目,可惜仍鎩羽而歸。而是次投得的第8期補地價約29.55億元,每平方呎達2,830元,料為區內住宅項目新高。招標條款中,列明港鐵分紅比例至少15%。

推盤成績佳 暫套現300億

事實上,長實今年內已相繼推出多個大盤,銷情均相當理想,包括緻藍天、維港‧星岸、峻瀅II及悅目等,截至9月份已合共套現250億元,已提前達到原先訂下的本港銷售目標(中港合計銷售目標為300億元),至於元朗世宙亦有機會季內出擊,料年內在港套現額有機會挑戰300億元。而在套現後,亦用以投地,貫徹集團貨如輪轉的原則。

萊坊估價及諮詢部主管高級董事林浩文表示,預料發展以中型單位為主,建築成本每呎約4,000元,呎價將逾1.3萬元,入場費約800萬元。

康城8期地盤面積約17.9萬平方呎,住宅樓面約104.41萬平方呎,料於2021年落成。繼8期成功批出後,預計9期將於短期內推出,邀請發展商遞交意向書,項目可提供約1,700伙。

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之前 珍惜香港 兄表示過第十個理論,今年美國不會加息,我也傾向美國今年不敢加息,因被習大大支長程導彈覆蓋美國而嚇怕了!


【理財投資】黃金右腳疑跪低 儲局成無腳雀仔

信報財經新聞 – 6時前
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「我聽人講,呢個世界有種雀仔係冇腳嘅,佢只可以一直咁飛呀飛,飛到攰嗰陣就喺風入面瞓覺;呢種雀仔一世只可以落地一次,嗰次就係佢死嘅時候。」阿飛哥哥悄然落地雖已十餘載,但每念及冇腳雀仔落地,始終難以釋然。上周美國最新非農就業數據一出,市場揣測耶倫姥姥由鷹轉鴿,大開香檳。不過鷹好鴿好,終歸是雀,一旦冇腳,如何落地?

是什麼腳?作為女掌門,姥姥當然只有兩隻腳而不是三隻腳──不要想歪,說的是聯儲局dual mandate下的「最大就業」腳和「物價穩定」腳。有媒體認為,9月議息聲明為聯儲局的任務多添「國際形勢發展」一腳,不盡然也;由始至終,姥姥及裙下眾臣所關注的,不過是國際形勢發展,對美國兩腳有何溢出效應,即會否如筆者在7月30日所言,燒埋佢老美自己嗰疊。

眾所周知,自從2009年復甦以來,美國經濟一直都以一條腿走路。2011年初至去年中通脹勉強達標,但失業率未達伯南克時期訂下的6.5%門檻;到了失業率,在去年中開始達標,卻輪到通脹插水,迫得聯儲局將加息的通脹門檻,由「預測未來一至兩年通脹高於2.5%」大幅放寬至「有合理信心中期通脹將回到2%」,但仍不肯定能否達標。

因此,可以說聯儲局去年收水與放風今年加息, 很大程度上是由就業這隻黃金右腳一腳獨撐。

可是,最新非農業新增職位遠差於預期,加上8月職位亦大幅向下修訂,這數據自2012年第二季歐債危機以來,首次連續兩個月低於15萬份。去年的非農業新增職位,平均值高達26萬份,是支持聯儲局收水的有力數據;今年「本應」是加息年,但數據的九個月平均值,反而跌穿20萬份(僅19.8萬份),近兩個月更遠低於此數,反映外圍市況波動下,美國股市表現,以及企業經營實難獨善其身,姥姥熊抱抱有理。

看重非農就業數據

非農業新增職位表現不佳,影響有幾大?很大!【圖1】及【圖2】所見,過去近七十年來,非農業新增職位(三個月平均數)與美國季度經濟,兩者的按年增長率可謂「啱哂嘴形」。再者,1948年至今,非農就業數據與美國經濟增長的相關性高逾0.8,前者可解釋後者逾六成半走勢,說非農就業數據是美國經濟增長的溫度計,絕不為過。

事實上,自從去年10月QE3完全收檔後,聯儲局明顯對非農業新增職位數據益發重視。

筆者翻閱去年的議息聲明,發現原來在10月之前,議息聲明對就業市場的提述,僅在於失業率和勞動資源使用率;但自從10月開始議息聲明,突然在描述失業率之前加入「with solid job gains」的字眼,而且一直沿用至今。這個字眼上的變化看似細微,但一粒沙可以看世界;聯儲局對於非農業新增職位的重視程度,顯然大大提升,甚至較dual mandate裏的失業率更為優先。

翻查紀錄,在2008年12 月前,議息聲明根本從無提過就業;對勞動市場的關注,僅始於2009年1月,可說是相當近期的發展。聯儲局近年對勞動市場的評估方式,由最大路的失業率到新增職位,再到自行編製,包含近20個指標的勞動市場狀況指數(LMCI)等,持續改善;當中以新增職位最為領先,因而愈來愈受委員和市場重視。

事有湊巧,就在聯儲局在議息聲明加入「job gains」字眼後才三個月,明尼亞波利斯聯儲銀行的助理副總裁及政策顧問Kenneth Beauchemin突然發表,一份僅得八頁紙的研究備忘【註】,表示將非農業新增職位數據納入其修訂的MF-VAR模型後,該模型的預測準確度大大提升逾五成,尤以聯儲局季度經濟預測,其中個人消費物價通脹和中長期實質經濟增長這兩個變項為甚。

年內加息添變數

由此可知,聯儲局對非農業新增職位的「忽然重視」,並非純粹出口術之用,可能是真正納入其預測模型,以作決策之用;LMCI與非農業新增職位數字餅印一樣【圖3】,可見對後者的重視。

可惜的是,觀乎非農新增職位、觀乎近日美國企業的裁員消息,就業這隻支撐聯儲局棄掉零息政策拐杖的黃金右腳,隱現跪低的風臉。通脹腳跛、就業腳跪低,聯儲局政策正常化這隻雀仔,何時有落地的一日?

註:Kenneth Beauchemin, 'Research Memo︰ Adding Nonfarm Employment to the Mixed-Frequency VAR Model', Federal Reserve Bank of Minneapolis, January 2015.

交通銀行環球金融市場部

撰文:何文俊

8. 歷史長河 2015-10-08 12:06:44
博士果然乃大性大情之人,這篇啱心水文章既暴力又色情。過癮!小周后有刀兄個影子......
9. 引刀一快 2015-10-08 12:12:19
咁不如珍港你講下依傢價位係入市定係出貨時候喇。