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敢說亮話
供應爭拗何時了,樓花知多少
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月10日

  樓市開始轉勢,劈價盤屢現,有很多人投訴,那些劈價盤似乎只會在報章出現,在現實生活是見唔到,他們去到物業代理行,都唔見到有劈價盤賣,有老友問我那些劈價盤算不算是特殊成交,會不會計入樓價指數,如果計算在內,就會影響樓價指數,有機會會向下調整,而事實上,樓市根本不是那麼差,報章的報導有所偏頗,樓市現在只不過是在穩定期,稍後就會回氣再上。他們有此說法,我認為是太樂觀,不過,樓市又不是太壞,不用悲觀,如果二者只取其一,則樂觀好過悲觀。

  在過往幾年,影響樓市的各項因素都處於極佳位置,或者有極佳數據,而這些極佳在日後只會轉到頗佳,良好,甚至不佳,所以,我認為樓市上升的幅度比下跌的幅度細得多,根本是一個不平衡賭局,如果任由參與賭博的人士落注在任何一方,我睇唔到有什麼理由會落注在樓價,特別是細價樓仍然會上升,現在那些賭細價樓仍然會上升的人,所持的理據愈來愈少,而當中最大的就是政府沒有能力提供足夠供應量,但事實又是否如此。

  美聯最新公佈,今年首三季有1.4萬個樓花供應,但並未全部能夠銷售,大約尚餘5千個單位未能如期售出,而政府公佈第四季有8,600個樓花單位,而這不過是開始,尚有8萬3單位在未來3至4年可供發售,地產商已經為此傷透腦筋,如果有心人整天仍然不信政府可以提供到上述供應量,這會令到政府就算知道供應太多仍然不敢減少,否則,就會受到有心人士攻擊,所以,我認為大家關注政府在未來在供應量是否能夠做到達標之際,不妨了解現在有幾多樓花仍未被市場吸納,到最後,那些未被吸納的樓花要出售,減價是唯一途徑,現在那些細價樓樓花已經與同區二手細價樓同價,在這種情況細價樓樓花仍未全部被吸納,由此可見,市場上購買力已經被消耗得七七八八,地產商早已有不寒而慄感覺,不但誠哥有,其他都有。

 
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1. 80s 2015-10-10 10:25:44
Hi Dr. Tong and other readers, 

May I ask a few questions? 

1. Where can I find the news / data about the number of units that have obtained the pre-sell approval in each quarter?  I can only find the number of deliveries and number of new units in construction from the govt website 

2. In addition to 8,600 units to be sold in this quarter, there are still 83000 units to be launched in next 3-4 years. Any double counting? If no, it is a good news to us

3. Some critics argue that the 5,000 unsold units means that developers are optimistic about the market and they have strong holding power and it does not means that they can't sell the units. How do you see their argument? 

Thanks all in advance! Looking forward to seeing your reply and learn from you guys  
2. 文斯 2015-10-10 10:43:48
     综观近期美國及欧、日、中國的经济数据,运行低息政策将是不二之选。在加上中國人(包括香港)对楼喜歡程度胜于全世界任何一民族,遇上現今投資门路不太稳定的現實,投資房屋是一不错选择。
3. LYC 2015-10-10 10:52:28
樓價見頂回落大跌,言之過早!
加息都唔知幾時開始,就算加都唔會加得多。
業主持貨力強,收租好過賣樓揸住d錢唔知做乜。放銀行冇利息,買股票輸多贏小!
收租供完樓還有錢袋,完全冇誘因賣樓。
辣椒又加重買賣成本,想高沽低買走下位都難。
冇業主肯減價賣樓,點跌?
二手樓才是最大供應,決定樓市價格。
想樓價跌,難過登天!
4. 西門吹雪 2015-10-10 11:42:25
回三樓LYC 兄
博士係foresee 未來既情況,分享佢既睇法。如果下下等數據出現,確定轉勢先講出來,没有前瞻性既評論,根新聞報導有甚麼分別?
至於業主投資的情況,如果好好地長升長有,甚至只是持平,你所講既就正確。可是人很奇怪,當樓市下跌一兩成,原本就算話打死吾賣,冇經濟壓力既,無啦啦又會亂賣樓。因為人始終係人,貪心又怕死係天性。看看近期股市和人仔,那種人踩人式下跌就明白了。
至於係咪真係而家已經開始發生緊,to be fair, 樓價再搶新高,減價盤只有個别例子,急促下跌之勢真係未見到。情況令人有D心灰
5. 神算 2015-10-10 11:46:52
To LYO,

要記住而家嘅港樓價係經過好多輪措施影響,當政策改變,會回歸現實。
6. 朗晴 2015-10-10 13:25:52
往後三至四年將會有八萬三個單位供應,這組神奇數字當中欠決了一個最重要部分,總樓面面積數字.
如果用較為合理的兩房四百實尺 x 八萬三個單位計,等如三千三百二十萬平方尺.

一包麵粉可做一百個麵包,點知有個好聰明嘅整餅師傅整細D個包,最後一包麵粉可以整到三百個包,但係個包細左D人原先食一個就飽,依家要食三個,哩個就係丶假,細,空'.

7. 傾向於美國今年無力加息 2015-10-10 13:45:47
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151010/19327762

2015年10月10日

儲局加息有難度 美股早段俏

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■聯儲局主席耶倫

【本報綜合報道】美國聯儲局昨發表9月會議紀錄,顯示與會官員對推遲加息未有強烈反對,相反對中國的憂慮明顯較強,被視為更傾向鴿派的方向;加上本月初公佈的非農新增職位數據欠佳,令市場相信在今年內加息的確有難度。
美股消化會議紀錄內容後,昨早段表現仍平穩。開市後1小時(本港昨晚10時30分),道指升26點,報17077點;英、法、德股尾段升0.5%至0.9%。
聯儲局會議紀錄認為,美國經濟狀況可以承受加息,但一些儲局官員希望看見更強有力的證據,證明全球經濟放緩不會對美國構成衝擊。反而對全球經濟降溫的憂慮明顯加深,特別是對於中國的描述顯然轉為看淡。
諾貝爾經濟學獎得主斯蒂格利茨(Joseph Stiglitz)出席世銀及國際貨幣基金組織年會時表示,儲局應該到今年底都維持利率不變,以支持經濟。他指出,美國的復蘇微弱,所以不希望局方今年加息。摩根士丹利行政總裁戈爾曼更表示,儲局應該明年3月才加息。

印尼大馬貨幣急升

由於市場預期最快要到明年才會加息,加上股市反彈及商品價格回升,造就亞幣兌美元急彈。其中印尼盾兌美元昨日升4%,按周計算更升近一成,印尼盾本周單周就收復了今年來一半跌幅。馬來西亞令吉兌美元本周亦大升7.3%。按周計,印尼盾及馬來西亞令吉本周分別創2001及1998年以來最大的升幅。
數據方面,美國勞工部昨公佈,9月進口價格較8月下降0.1%,跌幅較市場預期跌0.5%略小;按年跌幅為10.7%。而8月的跌幅修訂為1.6%,前值為1.8%。至於出口物價則按月下跌0.7%,但跌幅則較預期的0.2%為大;按年跌幅為7.4%。而8月的跌幅終值仍維持1.4%。
此外,英國《金融時報》引述消息人士報道,瑞信新任總裁將於兩周後公佈一項龐大集資計劃。報道未有透露集資金額。高盛早前預計,瑞信將通過發行新股,集資逾50億瑞士法郎(約400億港元)。 

8. 供應的分析 2015-10-10 14:05:24
回6/F, 最慘係現階段的人買唔起大麵包,只能買到細麵包,所以麵包師傅才制做細麵包,如果你唔飽就只能交雙倍洗用才吃得飽了
9. LYC 2015-10-10 14:52:35
現實就係土地供應不足,樓宇供不應求情況持續,貨幣扁值,情況一直冇變。
政府所謂八萬供應依然未夠,未來數年樓價將會穩步上升!我估計每年大概上升10%!
10. Sugar 2015-10-10 15:41:22
#6朗睛San:打個招呼^^樓宇供應這些東東我不懂,坐聽您們討論...Good day!
11. 西門吹雪 2015-10-10 16:01:05
回LYC兄。
供應呢樣野,政府吾識魔術變出來,以過去幾年既情況多多都吾夠,莫説83000,連十八萬也不夠。因為就好似你咁講有好多係投資收租既需要。可是投資既需要很脆弱,只要出現一定程度既下跌,呢d需要會消失無縱。如果沒了投資需求,單靠自住,絕對無可能支持今日既樓價。
12. 文斯 2015-10-10 16:22:58
     在不知低息何时结束的预期下,要楼价下跌20%談何容易,有可能的话,最多就在高位徘徊,身體的朋友(拥有多个单位),基本上都有同感,租金照收,生活照过,从未担心过。若朋友不认同此看法,半年后,数据将会体現。
17. LYC 2015-10-10 17:41:41
低息持續(美國根本唔會加息),資金氾濫,各國印銀紙,磚頭正是最好投資工具,要這勢頭逆轉,談何容易!
18. 引刀一快 2015-10-10 18:00:21

To 6樓 朗晴兄

早排D劏屋一樣熱賣,樓面面積的確係一個問題,但係大量劏屋亦吸納不少購買力,往後兩年,好多“剛需”著會以細總價嘅單位作爲觀望時期嘅過渡,如果呢類劏屋供應到位,無論如何還是會解决不少需求。
19. 引刀一快 2015-10-10 18:04:02
To 11樓 Simon1兄

殺頭生意有人做,蝕本生意冇人做,明係跌價快過租金收入,借錢買屋仲要俾利息,邊個制?依傢完全係因爲仲有人覺得會升,先至有討論空間啫。
20. 蕭峰 2015-10-10 18:34:02
現在的情況稍稍複雜,即:低息環境預計會持續一段時間,供款壓力不大;但經濟又確實不好,年底或明年初估計會更差。跌2成,一定是幾方面的壞消息一起出(如sars時),只是單純經濟不好,影響有限(除非大裁員)。
21. 真真薯片 2015-10-11 00:39:19
正如炒iphone一樣

無論任何人講任何理由, 供應多又好, 經濟差又好, 買左樓投資睇升既人都絕對唔會認輸, 同佢地拗係嘥氣, 唯一領佢地認輸既方法只有一個, 就係樓價跌兩成, 投資樓宇既人實實在在咁蝕錢, 佢地自然會收聲兼失蹤

目前業主選擇死守, 只有個別業主劈價賣, 99%業主仲未輸過錢, 你同佢講睇淡只會比佢地笑
22. 引刀一快 2015-10-11 01:31:38
同意同意,真真薯片兄言論較少派系味道。
23. 朗晴 2015-10-11 04:33:26
Sugar San HiHi^_^
我l唔係想講供應量會否達標,而係講質量.
大家有無留意電視財經新聞,美國新屋動工量幾多,年律又幾多,增加或減少又幾多,最小每個月公布一次.
反觀香港,三至四年會有8萬3,講多少少等我地多D數據去參考都唔得,其實升又好趺又好總之最重要係講老實說話,用數量而忽略質量最終只會將一個問題變為另一個問題,到大家數年後想將兩房單位換做三房果陣就會明明白白.
24. 蕭峰 2015-10-11 09:19:35
不到真正輸錢一刻,大家都唔會轉胎,依家唯有等。但任何投資/資產,都冇可能長升長有。依家除左樓,幾乎所有大類資產都跌緊。剛需,有部份投資者是為資產增值,如果股市有機會,呢部份剛需即刻變冇。所以,如果唔係急於上車既,慢慢等囉,等係唔會蝕既。