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敢說亮話
加息將會做成信心崩潰
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月3日

  利息對物業市場影響力,絕對不及經濟環境,以及供應量,但經濟環境是無形的,而一般人又唔相信政府可以增加土地供應,所以,利息就變成最重要的一項因素,因為利息是實在的,每加息1%,供樓的人又要多付幾多利息支出,是可以即時計算出來,但很多人都會說,加息,有什麼好驚,美國一定不會加息,就算加息,又加得幾多,最多1%,出街食少餐飯就可以抵消,那些人這樣說好似信心好大,其實,是沒有信心,只要耶倫宣佈加息日期,他們就信心崩潰,最快賣樓的就是那些唔相信會加息的人,我現在講大家或者會唔相信,唯有拭目以待。

  有人說現在話唔怕加息的人其實是口硬心驚,我覺得都幾貼切,因為真的是唔怕加息的人,他們不但早有準備,而且反而希望加息早日到來,否則,他們覺得準備工作是白費,所以,他們口中不會說不怕加息,而是怕不加息,香港樓市是否在加息潮之下能夠撐得住,就視乎那些怕不加息的人有多少,以及他們的信心有多大,老實說,樓市不斷飆升,他們當中已經有人轉軚,樓價未跌就已經再買入物業,自此之後,他們的口號又會改變,由怕不加息變成不怕加息,所以,愈多人講不怕加息,樓市就愈危險。

  市場上沒有買樓的人會怕加息,如果怕就唔好買樓,說不怕加息的人其實就是最怕加息,因為他們知道,只要一開始,加息就會無了期,亦不會有一個上限,而主動權又不是在政府手中,屆時,不利消息又傳遍天下,都是三十六著之最後一著,走為上著,如果問他們,不但有一百個理由賣樓,而且唔賣就笨,逃生門即將關上,其實,是他們的信心崩潰,而信心崩潰的主要原因就是當初太過自信,只要有所準備,加息真的是不用怕,更加不需要說不怕加息。

 
 
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1. Desmond 2015-08-03 09:33:42
近年香港經濟偏向大陸走,但利率跟美國行,所以樓價要不是升過龍就是跌過龍


2. 引刀一快 2015-08-03 09:46:54
借400萬,分30年還,加息一釐,全期總利息由143萬升到219萬,還款總金額就多咗76萬,500萬嘅細價樓多付76萬,變相樓價升咗15%。

兵敗如山倒,往往企喺度叫住大家唔好走嘅,走近睇真D,原來係紙牌人。
3. 想上車的80後 2015-08-03 09:50:28
Dr Tong, 
誠心請教~~ 小弟白表家庭~好幸運地真係抽中左 安排在8月6日揀樓~~誠心請問 這個機會要不要好? 因真的不知何去何從?  謝謝~~~
4. 湯文亮 2015-08-03 10:02:30
想上車的80後
要,一定要,最緊要自己能力可以負擔
5. Desmond 2015-08-03 10:46:32
長期低息令樓價扭曲,因為現時不管樓價多高,人們仍覺得買樓收的租金比存在銀行收的息強得多,但利息開始加之後人們的心態就會改變。



6. 路人皆知 2015-08-03 10:51:11
引刀兄,三十年後七十六萬唔知買唔買到個單車位呢?如果樓巿健康,三十年升150%都好保守!

看了湯生給想上車的80後兄的回應,更加唔駛怕!
7. 想上車的80後 2015-08-03 11:01:13
DR TONG, 

多謝你的指導~~好 去馬~~ 有咩揀咩~~大家祝福我啦~~


8. 路人甲 2015-08-03 11:14:42


博士, 想請教, 手上有車位的, 係咪走左佢先呢?
(自住樓, 唔會走, 又唔走得..... 

講到息魔就嚟到, 唔係自住樓的, 
係咪可以走左佢先, 遲D儲夠嚟入細單位,好呢?)

請給予寶貴意思, 感謝!
9. AH-HO 2015-08-03 11:21:22
博士,可不可以講講多一些鋪位的經驗?我見最近有報導說貴集團開始減價賣一些民生鋪(嘉峰臺),是不是代表了鋪市後面有機會調整?還是只是調整策略?
謝謝!
10. Alan Pepper 2015-08-03 11:42:40
我不怕加息啊... :P

其實只是準備了現金準備加息的來臨。希望不要加得太快,亦應該不會吧。
11. Alan Pepper 2015-08-03 11:43:32
To 3/F

Good Luck... owning your home is always better than renting!
12. 請教換樓意見 2015-08-03 11:54:04
湯博士你好,

本人現居住細三房, 價值600萬左右, 尚欠120萬, 供款佔收入10%. 現手頭可動用的資金大約400萬. 
本來這筆資金是計劃等樓價回調 (目標三成), 再在同區買一個大三房自住(現價900-1000萬左右), 而細三房出租.

但有感現居所空間比較侷促 (其實尚可接受), 所以亦有意現在就換樓, 改善環境, 而壓測/資金亦可應付, 但收租計劃就要延遲. 

另外, 如果 re-mortgage, 應該勉強買多一個大三房, 但感覺現在樓價真是有些高處不勝感. 風險亦太大.

總括來說選擇如下:
A) 換樓
B) 不變應萬變
C) 加注

請教博士有何意見. 其他朋友亦可幫忙給意見. 

謝謝.

13. 打工仔 Andy 2015-08-03 11:54:11
7樓 80後祝

博士講得岩, 量力以為就可以, 祝你㨂到心水單位!
14. 打工仔 Andy 2015-08-03 11:54:35
7樓 80後祝

博士講得岩, 量力以為就可以, 祝你㨂到心水單位!
15. 打工仔 Andy 2015-08-03 11:54:36
7樓 80後祝

博士講得岩, 量力以為就可以, 祝你㨂到心水單位!
16. 丸子 2015-08-03 12:01:05
已預左加息,所以借貸很少,有所準備,自己承受到風險,有儲備,便安全了。自用物業,能力負擔到,都是買好一點。我工作及住所,都是自置物業,個感覺穩定很多,安居樂業。
17. 過來人 2015-08-03 12:09:34
單係加息對香港經濟影響有,但唔算最大,問題係加息對大陸影響極大, 加上大陸既人口結構,如何捱唔過一個美國加息週期,可以永遠上唔返去,比希拉莉把西人口up中,20年後中國會窮過非洲。
另外,美國重做左一招喑算中國,就係大加中國學生留學生簽証數同逗留年期去到10年,如果中國學生扺受唔住物質文明洗腦(特別係女人),就算中國重有適齡生育人口可能都只係男多女少,中國人口既老化會遠超日本,未老先富會對社會做成極大既負擔。
連香港都有好大人口老化既問題,好彩CY禁雙非,否則中國既年輕人口會減小得更快。
無論如會,香港同大陸既人口結構都冇可能支持現時樓價,而家只係等加息呢一條草....

18. 想上車的80後 2015-08-03 12:28:56
多謝各位~~~
19. 等買樓 2015-08-03 14:04:12
人口老化做成中國的福利負擔,我想應該唔會。中國重來無制度比福利人民,經濟一差,大不了唔理班老人。最怕係班貪官阻住年輕一代,現在國內做生意,要申幾十個証,稅務又煩雜,叫班年輕人點發圍。自己唔做好,只識指責美國,有乜用。
20. 引刀一快 2015-08-03 14:16:41
To  17樓 過來人兄

最毒嘅地方係留住大陸嘅精英份子,仲會喺當中選用部份貪心、冇骨氣或者俾人揸住痛腳嘅人返大陸“做嘢”。
21. 過來人 2015-08-03 14:29:44
DSC收檔,可能係香港既金思雀!
1. 租貴害死香港零售業
2. 租貴令到零售單一化,當大陸死,香港便跟住
3. DSC 十幾間舖,面積肯定有返咁上下,會唔會好快租得出呢
4. 之前拖D租金,業主打定輸數都得
5. 千個員工冇野,供緊樓個班唔知點算

年尾開始又加息,又強美元,大陸經濟越來越差,大家小心 
22. 歷史長河 2015-08-03 19:59:49
加息是個偽命題,坊間有很多研究表明加息和房價升跌沒有必然關係。遠的不說,過去幾年間,香港房貸從H+.7 % 升至現今2.15%,房價跌了幾多?

23. 引刀一快 2015-08-03 22:32:42
加息唔係偽命題,借3蚊,問大耳窿借都冇問題,最多起釘要你還夠3000,都係食餐大D嘅飯啫,但係當你借嘅係300萬,咁就郁下都差幾十萬。
24. 凡人 2015-08-03 23:11:46
萬事俱備,只欠東風
25. 大寶二寶 2015-08-05 11:52:55
回7 80後兄

截至昨天,還剩餘126個单位。預祝你揀到心頭好。

共買之,哈哈!