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文亮語
啱價不如啱用
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月27日

  有年輕朋友話如果要買樓,什麼是最重要,但只准我講一個字,我用了個「啱」字,他以為我講啱價,於是話,現在的業主都非常懂得要價,叫價已經離地,賣唔出都會加價,甚至加三成,除非買新樓,否則,市場上已經無啱價樓宇,我話如果我的意思是啱價,就是兩個字,我用一個啱字,就是除了啱價之外,還要啱用,嚴格來說,啱用比啱價還重要,否則,就算免費,在得物無所用之下,就算幾平都會變得很貴。

  貴買平用大家都應該聽過,最貴原來就是買了物品之後唔用,現在有很多人買樓都是人有我有心態,手揸一層樓,溫暖在心頭,根本沒有理會所買到的樓宇是否合用,近日,地產商將貨就價就量,大量興建沒有間格的納米單位,除了可以令到打算買樓的人可以負擔得起之外,又可以幫助政府完成諾言下的供應量,真的是一舉兩得,所以,無論政府官員或者升斗市民對納米單位都沒有異議,其實,在供應不足的情況下,納米單位亦不失是一個解決方法,不過,這亦只不過是權宜之計,當那些納米單位入伙之後,業主便會發覺不大合用,不排除有部份業主會將那些納米單位空置,在唔啱用的情況下,那些單位其實是很貴。

  有人以保值心態來買那些納米單位,他們認為現在暫時未有能力買那些正常小型單位,但又恐怕現金貶值,所以,首先買那納米單位,到有足夠能力才轉換買小型單位,我對他們睇法有不同意見,納米單位是過渡性質之下的產品,很難持久下去,升值甚至保值的能力實在有待確認,而且現在供應量龐大,買納米單位的人大多數持有過渡性質心態,以後,升幅便會有困難,倘若樓價調整,納米單位就會首當其衝,屆時,即使小型單位售價同樣下跌,納米單位的業主要換樓也是無能為力。

 
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1. 向引刀‧土著說不 2016-10-27 09:28:29
首先買那納米單位,到有足夠能力才轉換買小型單位,假如認為長住很難持久下去,升值甚至保值的能力實在有待確認。

咁咪唔好買囉,先租劏房住太空艙床位,每個以月租5,100元,每晚聆聽上下左右鼻鼾環回立體聲,這就是跟引刀‧土著學習叫人唔買樓等跌價,每日鞋口鞋面見人的結果!

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161024/bkn-20161024225001288-1024_00842_001.html

【on.cc東網專訊】 香港納米單位樓價嚇人,細單位租金亦難以負擔,造就月租數千元的市區套房甚至床位愈來愈受市場追捧。其中,港島西區及深水埗均出現「太空艙」床位租盤,包水電費及無線上網,連電器月租叫租達5,100元及3,500港元,而西區兆宜大廈更有實用面積約100餘方呎套房,月租達1萬元,月租夠租天水圍嘉湖山莊兩房單位。

港島地價寸金呎土,部分地區租金驚人,有二手放盤網站顯示,德輔道西雙號中層舊樓單位,提供太空艙床位,每個以月租5,100元放租,三個月以上租約,月租4,500元。料總月租有機會逾3萬元。

該項目負責人Cindy表示,上述德輔道西單位中,僅提供6個太空艙,而另一個位於深水埗長沙灣道雙號洋樓單位,亦有4個太空艙出租,叫價較低,月租約3,500元,兩項目租客多為學生客、旅行人士,不少亦有長工,故十分受追捧。

網站內容顯示,每個太空艙設電腦、梳妝台、USB充電及電視等,更設LED燈組合及可調節冷氣機系統,並以多效燈光組合營造太空感覺;床具更包括記憶床墊及枕頭,而月租費用,已包括水電費、無線上網及專人打掃。

區內地產代理稱,區內樓齡較高套房,月租約5,000至6,000元就有交易,由於月租金額低,故受大學生及年輕客追捧,而水街一帶舊樓,早前亦有同類太空艙出租;個別投資者亦懂為套房增值,提高叫租,如同區兆宜大廈一個目測僅120至130方呎套房,位置鄰近港鐵站,包水電費及無線上網,月租約1萬元亦租出。

現時嘉湖山莊一個實用面積約446方呎兩房戶,月租僅約1萬元;即使位於屯門市中心屋苑,屯門市廣場兩房戶,月租亦不需1萬元。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,以太空艙形式出租,若全數順利租出,租金收益絕對較一般單位可觀。不過,他對該類太空艙的租賃需求存有懷疑,亦未必會成為新趨勢。

他指出,太空艙以短租形式較易出租,但問題是此類營商模式,服務對象相當模糊。加上「鄰居」質素成疑、租金亦不是特別便宜,相信不少市民寧可「畀多少少」住劏房。


3. 引刀一快 2016-10-27 13:43:41
今日呢篇文章,真係攞正說不仔大命。

納米樓,價又唔係平,適應性又低。
4. LYC 2016-10-27 14:54:45
5. 浪子心聲 2016-10-27 15:09:57
我相信現在買納米樓的買家多不是自住客,而是投資客為多,他們的「啱用」不是「啱唔啱住」,而是放租回報夠不夠高。

睇完這編報道就應估計到,劏房啱唔啱放租用:匯萃迷你戶叫租最平1.7萬

宏基資本(2288)首個住宅項目佐敦官涌街7號匯萃入伙,匯萃全盤66伙,清一色劏房。去年8月底開賣,折實均價2.4萬元,全部單位實用面積由210至222方呎,以每呎管理費6.7元計,每戶每月管理費由約1,400元至1,490元,昂貴管理費卻沒有會所。

代理指項目未錄租賃成交,現約15個租盤,最平低層B室,實用210方呎,叫租1.7萬元,呎租81元,貴過九龍站豪宅一倍。

6. 香港土著 2016-10-27 15:30:13
一樓,

如果學我就每日鞋口鞋面,學你咪好囉,開唔到單直情西口西面啦。
7. 香港土著 2016-10-27 15:30:15
一樓,

如果學我就每日鞋口鞋面,學你咪好囉,開唔到單直情西口西面啦。
8. LYC 2016-10-27 16:11:15
土兄,唔洗太擔心,我好有信心見頂,沽盤,鎖匙租盤越來多,睇樓的人越來越少,新樓排出倒海剎到,大陸走資已朝已到尾聲,當啲盤再掛多少少日子都走唔到,業主才如夢初醒呢,劈個價落去!
9. 引刀一快 2016-10-27 16:38:26
有得揀時,邊個買納米樓?除非深劈。
10. Mr. Bubble 2016-10-27 17:34:53
「手揸一層樓,溫暖在心頭」!買納米樓自住既人都係為左滿足心理需要!

匯萃舊年開賣平均呎價係$24,000幾,仲高過有啲港島新盤。叫租$17,000似乎係佢地既主觀願望,俾得起$17,000租樓既人選擇唔會少,肯住遠少少3房都租到,點會租間210呎套房。
11. 向引刀‧土著說不 2016-10-27 18:04:10
LYC好友變淡友先傻得交關  http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161027/55833179

【供不應求】美聯:今年1.7萬個住宅落成 七成已售

3,868
建立時間 (HKT): 1027 12:27
元朗Grand Yoho沽出逾千單位,屬新界區吸納較多新盤

住屋需求殷切,二手盤源短缺下,發展商積極賣樓,吸納購買力,今年落成的樓,早在樓花期已售出。美聯物業房地產數據及研究中心推算指出,估計今年落成的私人住宅約1.7萬伙,截至9月底為止,當中,已售出接近1.2萬個,即70%單位經已售出,獲市場吸納。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,預計今年落成約1.7萬伙,若按港島、九龍及新界3區劃分,估計今年新界區落成量超過1.1萬伙,為三區最多,而截至9月底,當中,已售出逾8,000個,即售出率為72%,為三區中售出率之最。由於未來新供應集中新界,料發展商更加積極推售新界區物業。

九龍區方面,估計今年將有逾3,100個單位落成,截至9月底,售出單位超過2,200個,售出率約71%。港島區,估計今年落成量接近2,800伙,當中已售出逾1,600個單位,售出率約59%。港島區無論落成量抑或售出率均為3區最低,反映該區在供應偏低下,發展商惜售。
12. 浪子心聲 2016-10-27 20:04:04
To LYC兄:

睇下佐敦「匯萃」這個劏房盤租到幾錢,才能知道劏房業主是「如夢初醒」,還是「夢想成真」?

如九龍200呎劏房樓能租出17000元一個月,對好多劏房業主來說,就是「夢想成真」!!

大家應好快就知喇!!

13. 引刀一快 2016-10-27 22:34:30
浪子心聲兄

曦巒號稱可以租85蚊一呎,呵呵,差唔多啫。
14. 浪子心聲 2016-10-27 23:58:40
劏房樓可以用豪宅呎價賣新盤,新界劏房賣萬三至萬六蚊呎,市區劏房就超過兩萬蚊呎。

現實會考驗劏房樓能否獲得比豪宅更高的租金回報,如果未來更多劏房樓入伙,而租金不能到達比豪宅更高的水平,二手劏房樓價就會有很大壓力。要賣走二手劏房樓就要比豪宅呎價低,到時嚟個納米樓煲就自然會爆,但應不會這麼快,要等更多納米樓入伙才能產生這個現象。