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文亮語
購買力開始消失
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年9月26日

  日前,有一單六千多萬物業買賣成交,有人爆響口話地產商付九百多萬佣金,如果真有其事,代表市場上購買力開始消失,地產商即使願意付3,4%佣金,亦不能吸引物業代理將他們的客戶送給地產商,在超高佣金的情況出現後,那些只願意付正常佣金的地產商是很難推動物業代理促銷他們的單位,嚴格來說,表示購買力逐漸消失,成交量亦會相應地減少。

  購買力在經過幾個月的衝刺之後,當暑假結束,來自國內購買力亦隨之而去,單憑香港本土購買力是不足以支持樓市升勢,而本土購買力見爭奪的人數減少,反而會顯得審慎,從地產商的認購量就可以睇到端倪,以往是大幅超額認購,到超額認購,現在是足額認購,我大膽講,足額認購的樓盤,到最後賣到一半都算成績不俗,雖然,業界有很多人說樓價在今年內可以升破去年高位,但我認為暫時沒有可能,因為,購買力逐漸消失,但供應量並沒有消失,在供應充足,而購買力不足的情況下,樓價要有突破就非常困難。

  地產商現在首要的工作並不是銷售,而是保住已售的單位,確保沒有撻訂潮出現,因為樓花期往往超過兩年,如果在這期間出現一些不利樓市因素,令到已經買樓的人情願放棄訂金,這就大事不妙,所以,現在新樓盤貨尾不時出現一些超高價成交,即使有人撻訂,地產商都可以用超高價出售,目的是綁住買家的心,令到他們不會撻訂,當中不二法門就是高佣金制,所以,我認為樓市將會橫行一段時間,購買力得到相當多補充才會發力再上。

 
 
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1. Larry 2016-09-26 09:34:12
即将推盘或正在推盘的楼盘附近会出现个别超高价买卖或出租案例,非常值得投资者研究、比较,但是要回到成交物业本身小区(单栋)去研究才更有参考意义。
2. Tony lam 2016-09-26 10:18:53
老湯都篤爆咗、貨尾一路加多少、令之前嘅水魚點捨得撻定、但水魚有盡時、無以為繼點解救呢?加回贈太着跡、阿叔都賣唔郁時、地代叻過阿叔 ? 地代唔洗叻、大額傭金過水濕多少、大果份回贈買家、皆大歡喜、阿叔D樓價夠硬淨、地代有業績、買家又可以招積。完全商業行為、合法合規 !
3. 真真薯片 2016-09-26 12:12:49
足額認購既樓盤係單棟劏房樓, 唔係受歡迎既戶型

遲d會有幾個大盤賣最去到貨既兩房, 到時先真正測試到購買力
4. 收買佬 2016-09-26 12:35:38
簽完臨約3天內簽formal S&P,必買必賣,唔係撻訂可以了事吧。
5. CD ROM 2016-09-26 16:59:18
我覺得普遍既新樓買家都精明既, 車位盤係小眾市場, 同Grand Yoho呢d大藍籌點可以比呢???

如果TW西或南昌站都收票少先判斷購買力不足都未遲啦.......

唔好忙記, 今年朗屏站賣左3個盤先輪都yoho, 依然咁旺場, 我一直視為購物力充足, 兼屬有頭腦一類.
6. Ann 2016-09-26 17:39:26
辣招是不會撤的,放棄吧。
7. 井 2016-09-26 17:43:14
日資撤退令人不安 
09月26日(一) 
hk.on.cc/cn/bkn/cnt/commentary/20160926/bkncn-20160926000349832-0926_05411_001.html 

[img]http://hk.on.cc/cn/bkn/cnt/commentary/20160926/photo/bkncn-20160926000349832-0926_05411_001_01b.jpg?20160926003340[/img] 
對於如此重大的新聞,中國媒體竟然沒有給予報導,或許有難言之隱。 

外資撤離中國,現在已經不是新聞。尤其廣東一些來料加工類企業,因為經濟下滑,倒閉嚴重。 

但是9月25日在網上熱烈傳播的一則新聞,仍然令人不安。該新聞說,據日媒報導,由日本大企業的大佬們組成的經濟訪中團,22日拜訪了中國商務部,希望中方能夠對日本企業的撤退計畫,予以配合,使他們能夠迅速撤退,離開中國。 

網上查閱後發現,日本經濟訪中團一事是真的。中國官媒也給予了報導:中國國務院副總理張高麗21日會見日本經濟界代表團並同他們座談。至於會談的具體內容,官媒沒有任何實質性報導。 

日本來了一個230人之眾的經濟訪中團,號稱史上規模最大,在中國活動了四五天就悄悄走了,不符合常理。 

日本對中國經濟的影響,遠超其他國家。在華國鋒、鄧小平的改革開放之初,西方國家反應遲鈍,普遍不關注中國。日本企業率先對華投資,提供無息貸款、低息貸款,極大地促進了中國經濟的起步。這也成為日本人認為他們對中國友好的重要理由。實際上,日本企業也獲得的不錯的回報,在中國市場份額長期保持一枝獨秀。尤其在電器領域。

隨後,西方國家的企業紛紛進入中國,中國對日資的依賴程度逐漸減輕。 

1989年,西方國家集體對中國實行經濟制裁。後來,日本率先打破制裁,從中可以看出日本的實用主義策略,儘管這一行為遭受一些自由人士杯葛。 

如今,日資真的要撤退了嗎?要知道,日資的撤退,與富士康等企業把生產線搬遷到越南、印度的意義完全不同。富士康的撤離,對中國的打擊,已經被多數中國人低估。何況,日本此次貌似不是單個企業撤資,而是大規模、集體撤退。 

對於如此重大的新聞,中國媒體竟然沒有給予報導,或許有難言之隱。 

在缺乏證實管道信心提供的情況下,我們對於日企撤資的資訊獲得是碎片式的。就連撤資的具體含義也不清楚。傳言說:日本經濟訪華代表團,要求中國政府設立專門視窗,簡化日企(資)撤出手續,幾乎是明著說了,現在用行政許可限制、拖延留存利潤匯出變成各地方普遍現象,引發日企抗議,而且企業級別溝通已經無效,只能靠高級別官員組團來抗議。 

這就引出一個關鍵問題:「到底是利潤匯出,還是撤資關門?」如果是日本企業想把利潤匯回國內,遭受中國政府、銀行阻撓,日本此次僅僅要求匯款自由,那麼,就不算一個大問題。只需中國方面守法、守信即可。當初引進日本資金時,中國方面可以約定部分利潤留存中國,契約只需雙方自願、認可就行。如果是中方後來眼紅日本企業利潤,單方面設置障礙,阻撓利潤匯走,那屬於背信棄義。而如果此次日本企業的想法是全體抱團撤資,那就是一個非常重大的事件,會令經濟下滑的中國經濟雪上加霜——鑑於日本是「中國通」,日本企業的行為會引來西方企業的效仿。

外企撤離中國,原因基本上一樣:中國企業的山寨能力太強,中國企業的成本更低,中國政府部門的權力太大,吃拿卡要太嚴重。而此次日資撤離,應該還有一個原因:政治困境。 

日本、美國,是50年來對中國最友好的國家,偏偏這兩個國家,遭受了許多中國人的妖魔化。對於美國的妖魔化,主要是一些不成體系的歪曲。對日本的妖魔化,則非常系統,從歷史侵略到經濟掠奪,然後,集中於釣魚島領土糾紛。 

彈丸之地的釣魚島,不及俄國掠走中國土地的萬分之一、十萬分之一,其牽連的所謂海下石油資源也是瞎聯繫。但是,兩國的政客,均以釣魚島為藉口,煽動本國民族主義情緒。日本政客試圖以民族主義來獲取選票,中國某些人則是試圖以民族主義來彌補合法性。結果是導致了中日兩國關係的一再惡化。 

現在,假若日資真的大規模撤離了,中國經濟必然受損,那些民族主義憤青失業之後,或許都搞不清是自作孽。相反,還有一些憤青叫囂說中國可以離開日本、日本卻離不開中國。其認知能力,與100度年前的林則徐差不多,愚昧透頂,以為洋人離開了中國的大黃和茶葉就無法大便。 

目前我們所能看到的關於此新聞的報導,是一張日本報紙的截圖。此截圖所反映的日本方面的意思是兩個:一,要求改善在中國的投資環境。二,日本企業撤離中國時,不要設置行政障礙。 

日本企業並未堅定地要求撤資,他們也在與中國政府討價還價。無論如何,中國官媒應當儘快真實地報導此事,中國方面應當拿出誠意來挽留日資企業。 



支爆了
8. To Ann 2016-09-26 18:43:25
樓價是不會跌的,放棄吧。
9. 蕭峰 2016-09-26 19:33:23
個人認為如果樓市橫行一段時間是目前最好的狀態,過去幾個月是去年跌幅的補升,但如果持續反而不妙,橫行過後反而能健康發展。


10. Ann to Ann 2016-09-26 21:19:30
你啱,所以辣招係咁擺喺度,寫咩都無用。認真便輸了。
11. Tony lam 2016-09-26 21:47:44
全球資產發燒、美國佬印假銀紙係罪魁禍首、同金元卷冇分別、不過佢夠惡、美元先可以當金使、試下推演、就當香港房屋大量供應、其他因素不變、但冇辣招制衡、結果實好熱鬧、似足當年葡京中場枱枱幾浸人、點衹上火星直情沖出太陽系、但可能舊年已經玩完、D友食飽散哂水、香港會點 ? 唔知道 !  條數咁易計、阿爺點會比佢發生、而家高位運行、夠力先落到場、高而不險係現况寫照。
12. Tony lam 2016-09-26 23:39:09
犬養井     幫你提升下解讀中日関係嘅能力、冇你唔得點使勞師動眾去中國朝拜、越南/泰國/印尼/菲律賓/馬拉/印度 ?日本仔早早試過水、得嘅就唔使咁鵪鶉留係中國啦!仲旨意在中國做來料加工螺絲批工廠  ?  low end點同老表爭呀?高科技都迎頭趕上咗啦!三十年河東三十年河西、成編貼文自諗自作、九唔搭八、質素極低。
13. 引刀一快 2016-09-27 06:57:44
To 7樓 井兄

向飯同 bugger琳琳居然冇反應,睇嚟情况真係不妙。
14. Eclipse*~ 2016-09-27 08:43:59
其實樓市大跌真係有難度,脫歐後而家係無盤!你求其搵間代理問吓,平貨早就賣晒。

唯一一個亮點係如果係有足夠 down payment,真係唔怕鋤 D 600-1000 萬嘅物業。有些業主趕出貨就有講價空間。我同事剛買咗個 720 呎實用元朗屋苑單位,開價 680 萬講到 638 萬成交。
15. Tony lam 2016-09-27 08:57:40
神經刀    果然有料到、兩篇文都比壇主封咗、有勢力 !
16. 引刀一快 2016-09-27 12:08:29
小人