主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 32908    回應 : 20
文亮語
借貸比率高的人對樓市亦非常有信心
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月4日

  昨天寫了一篇文,講沒有樓的人對樓市的前景最有信心,立刻受到很多人質疑,有人同我講佢有幾個物業,但佢對樓市前景非常有信心,我立刻肯定,他雖然有幾個物業,但借貸比率一定相當高,所以,他是被迫對樓市前景有信心,那人沒有否認,其實,他並不是有信心,而是擔心樓市前景,如果下跌兩成,他的資產負債比率就相當危險,現在的收入已經不能支持每月供款,又唔可以加按,當彈盡糧絕的時候,可能要出售一兩個物業,跌兩成,銀行就有機會追差額,有人說不會,如果是自住,又如期供款的話,機會的確不大,用作收租,銀行一定不會客氣,所以,那些借貸比率高的業主,對樓市的前景充滿信心。

  有一次在一個講座,到了發問時間,有參加者表示有一個物業,借貸比率非常之低,他隨時可以加按,最少可以攞三百萬,但是他對樓市前景信心不足,不過,加按攞定錢等樓價下跌,我對他説,千祈唔好,因為有錢就身痕,就算唔買樓都會買一些金融產品,最後,糊裡糊塗唔見一大筆錢,如果買樓撞啱樓市下跌,就被迫要做大好友,現金好快就可以為王,到銀行放寬按揭成數,立刻就向銀行申請加按,專揀那些優質物業鋤價,不但有意想不到的收獲,還會得到那位賣樓業主千多萬謝,何必急於在現在加按。

  現在最佳投資策略就是按兵不動,如果認為自己沒有這個能耐,倒不如由銀行代勞,讓儲備放在銀行,待形勢極佳時才用,但切記唔好預先申請,銀行在批核之後見客戶有錢唔用,就必定叫他們買一些金融產品,或者放大幾倍做人民幣定存,今次股市大跌,人民幣貶值對那些買金融產品客戶來說,必定有巨大損失,就要被迫對樓市有信心。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

1. 歷史長河 2015-09-04 08:51:54
博士,點解「佢有幾個物業,但借貸比率一定相當高」?金管局收緊按揭成數已非一日兩日,照常計借貸比率不能超過50%吧!

第二點要請教的:假如宜家是短期高點,豈不是宜家加按拿出錢最多?要等金管局放寬按掲成數,豈不是等於將主動權交於別人手中?
2. 路人皆知 2015-09-04 09:12:23
其實博士所說的高借貸比率個案不外乎那些財仔及發展商提供二按吧,但是這些借貸金額總數跟整體按揭比根本微不足道!

想如博士所說在兩年內樓市回百分之二十五,很可能要大陸經濟硬著陸才有可能,但以GDP年增率百分之五以上的一個超形大size 國家,現在看不到有這機會。


3. 路人皆知 2015-09-04 10:39:37
我都唔明,上午力時左右在手機貼回應,到而家網上還未顯示出來,博士請好好跟Admin 跟吓,以現今香港來說,已經炒硬!
4. 路人皆知 2015-09-04 10:40:39
應該是九時十二分!
5. 矛盾大戰 2015-09-04 11:04:16
心理學有個理論 , 面對悲傷的事, 會經過五個階段:
1.否定(Denial)
拒絕相信或拒絕承認已經發生的事實;他們試圖告訴自己,生活和以前一樣,沒有改變
2.憤怒(Anger)
度過了“否認”這個階段後,人會變得憤怒,他們會通過很多方式表達這種憤怒,例如責怪他人應當對他們失去的事物負責。人的情緒容易變得悲憤和激動,甚至對自己也感到憤怒
3.討價還價(Bargaining)
這種協商( ​​討價還價)也許是和自身,也或者是和自己信仰的神靈(例如上帝)。通常我們會希望奉獻一些東西來改變已經發生的事實。
4.抑鬱(Depression)
沮喪是五個階段中最難度過的關口。這階段中人會覺得疲倦、無精打采,也可能因為突然爆發的無力感而痛哭;感到生活不再有目標;感到愧疚,彷彿一切都是你的錯。你可能會覺得這是對你的懲罰,無法再感受到快樂和滿足
5.接受(Resignation)
這是悲痛的最後一個階段,這時你意識到生活必須要繼續下去,你可以接受現實。而後你開始為達到未來的目標而努力
6. Alan Pepper 2015-09-04 11:29:53
To 1:

博士「細價樓爆煲論」的論點就是二三四按啊。

第二點係回答一位借貸率不高的觀眾,所以分別不大。 
7. 歷史長河 2015-09-04 11:59:15
Thanks for your response Alan. Then 博士 高明,佢可以推斷宜家有幾個物業,并推樓市有信心的肯定借了二三四按。
8. V 2015-09-04 12:36:28
V. good advice from Dr. 

9. LHYX 2015-09-04 13:56:07
1、博士你好,依你所言,原則上你是否贊成只在樓市回落時才加按?
我的想法正確嗎?
樓價低時:加按所得資金較少,新買物業時只能付較少首期,所以新買物業的按揭便較高。
樓價高時:加按所得資金較多,新買物業時便能付較多首期,所以新買物業的按揭便較低。但是,加按後再等至樓市回落通常有一段長時間,其間要憑此資金的投資收入支付加按的利息和本金,若投資不慎便有風險,即出現負現金流。
如目的是買另一物業投資,累積現金的方法是逢三退一好些?還是加按好些呢?

2、你說將資金儲備在銀行,又不建議買金融產品,我有點好奇,難道紀惠把幾十億只是做港元定期?{金額只是我猜想。}一點人民幣也沒有?
買以港元計價、投資級別的債券算不算你所講「有錢就身痕」?

謝謝指教!
10. 睇唔明 2015-09-04 18:27:07
真係睇唔明,股市日日跌,樓市日日升,有沒人可以解釋下俚仲現狀.
11. Schumpeter 2015-09-04 18:59:40
股票透明度高,成交易,經濟唔好自然跌。
樓市唔透明,成交難,有好多人要抬價,唔係就比人call loan,抬高D重可以找財仔加按補股票倉,所以要死頂,反正agent都冇單開,樂意同炒家合作,就係咁簡單。
12. Schumpeter 2015-09-04 19:11:34
成個97上半年既噴井之勢,100%會歷史重演!

唔係重演,係死得更慘,樓價比當年更高,但港人競爭力反而遠比唔上大陸!

上季本港樓價升20.7% 亞洲第一!

萊坊全球樓價指數顯示,上季本港樓價升幅在亞洲居首,中國內地跌幅最大。

雖然本港政府繼續實施為樓市降溫的措施,但是香港住宅價格第二季度按年攀升20.7%,與差估署早前公佈,上半年私人住宅售價指數升近兩成相近。

相對而言,內地樓價下滑5.7%,形成劇烈對比,中國亦是跌幅最大的亞洲市場。

整體而言,上半年全球樓價指數僅微升0.1%(年率化計),表現為2011年第四季以來最弱。在56個調查的市場中,有27%市場錄得按年跌幅。

13. 引刀一快 2015-09-04 23:51:04

楼上Schumpeter兄

香港得天独厚嘛,香港楼市唔使睇世界大环境架,香港楼卖咗买唔番架,香港地价永远只会升唔会跌,香港买楼嘅人只会赚永冇蚀架!

 

供楼30年,到时地契到期,到时咪睇下咩境况啰,大陆呢个经济巨浪嚟紧都仲有人猛唱好,最紧要唔好唱两句又匿埋。

14. AH-HO 2015-09-05 00:08:08
15. 引刀一快 2015-09-05 00:36:39
妄想迷惑人心。
16. 舍神 2015-09-05 00:43:27
[成個97上半年既噴井之勢,100%會歷史重演!

唔係重演,係死得更慘,樓價比當年更高,但港人競爭力反而遠比唔上大陸!]

 

很有同感!

 

香港是一個冇資源的地方,今日的繁榮有好多歷史的偶然!

好多時都建基大陸的不幸上!

 

經濟比以往更空洞!工業沒落, 今天即使金融, 物流已漸被內地城市取代!

以往生金蛋的鵝已變成麻煩的寄生虫! 地產狂潮先洗未來錢的虛假繁榮過後,

跌起上來,呢一次未必比97年易過, 今次連中國都不會出手打救...........真不堪設想。近月經濟已漸走下坡,街道冷清了不少, 但好多人還沉醉在狂潮中。

如果CCL未來一兩星期都不回落, 恐怕, 生意淡薄不如賭博的瘋狂時代又再來臨..........就死得更多人!!  博士的三個月豪言, 小弟怕.....又會功虧一簣!



17. 收買佬 2015-09-05 00:45:26
呢啲先夠資格叫淡友:) 

(轉)

對以上贅述的三級跳做個總結,大致勾勒香港樓市崩盤的路徑:中國實體經濟走向末日→香港旅遊商業急劇蕭條→商舖舖租急降→商舖嚴重過剩→商舖失去投資價值→中國金融危機爆發→實體經濟加速末日→引發港股暴跌和世界金融市場大動盪→香港寫字樓和豪宅開始降溫→中國外儲清空→兌付外資違約→中國經濟破產與外企大潰敗→香港金融業全面破產→貿易和技術服務業嚴重萎縮→大量相關服務業人員失業→寫字樓和豪宅空置率急升與嚴重過剩→寫字樓與豪宅失去投資價值→從屬服務業急劇萎縮→大多數香港居民失業→ 香港居民在香港銀行業的存款大部分變成壞賬、香港股市大部分股票清零、機場港口等基礎設施虧損、港府自身難保→大多數港人陷入生存危機→無力支付按揭貸款→小戶型住宅空置率急升→小戶型失去投資價值。在2015初,我對香港進行過簡要綜述,大致總結香港未來危機中面臨的關鍵問題,並且預測香港樓價將下跌95%以上(按照美元計價)。而實際上,未來香港樓價可以輕易下跌99%以上,回到幾十年前。

18. 湯文亮 2015-09-05 05:14:38
LHYX
點解一定要講紀惠,這是公司秘密,我是CEO,更加要有操守,希望你諒解
19. LHYX 2015-09-05 08:28:10
博士,明白,以後不會再提。我只是好奇問一問。
希望你能指導一下以上小業主加按和港元債券的問題,謝謝。
20. 十郎 2015-09-05 09:06:08


      To 17

      不得不讚一讚 " 李超人"