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文亮語
「細,小」確認樓市跌勢
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月2日

  有人曾經問我,點解可以咁大膽肯定,樓市跌勢即將出現,但又唔准我用供應增加,利息趨升,經濟放緩,辣招稅等四大因素,因為那些因素大家現在已經耳熟能詳,了無新意,於是,我又講故仔,話說二次大戰後期,盟軍在諾曼第登陸,解放巴黎之後,長驅直進,主帥艾森豪威爾將軍發覺德軍在撤退時所留下的重武器愈來愈少,已經很少見到虎型坦克踪影,而俘獲的德軍的年齡則愈來愈輕,甚至只得十四五歲,於是下令全軍全速前進,可惜,盟軍始終有一個制度,法國佬見搞定巴黎,戴高樂已經唔想再打,英國佬解放巴黎就沒有問題,揮軍進攻柏林,蒙哥馬利始終猶疑,只得巴頓一路奇兵,左跑右跑,做前鋒係佢,去救人又係佢,當盟軍其他將領認同艾帥判斷時,蘇聯朱可夫元帥已經到了柏林。點解盟軍其他將領唔相信艾帥,只因為他的理由太簡單,艾帥話,德軍沒有重型武器留低,即是準備隨時放棄防守,年齡趨輕,即是預支了未來兵力,將無以為繼,從「細,小」,可以知道德軍很快就會潰敗,所以,應該提高行軍速度,直搗柏林。

  講完故事,回歸現實,在較早前,出現了不少「耀母揚威」事件,那些二十出頭的少年帶著阿媽去買樓,還大言不慚講由阿媽支助,其實已經預支了購買力,到最近,有父母竟然話買樓給三歲小兒,買樓的人愈來愈年輕,購買力又何以為繼。地產商亦知道稍為大型的單位是很難出售,唯有將單位劏細,希望能夠吸納剩餘購買力,如果艾帥睇到,回想德軍當日情況,就知道香港樓市在潰敗中,我亦有同樣分析,所以,就算指數再創新高,單憑「細,小」,就已經可以確認樓市跌勢,而現在形勢最危急的,就是龐大供應量才開始,未來三年,供應源源不絕,樓市是否有危機,相信不用我明言。我問那人明唔明白,佢話佢唔係主修外國史,唔知道我噏乜,指數還是創新高,樓市有什麼危機。

 
 
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1. larry 2015-09-02 08:58:45
从另一个角度看,居民楼价超越了普通市民的购买力,也是在透支购买力。
2. 神算 2015-09-02 09:01:26
冇所謂啦,正如六月時我勸喻朋友盡快沽清股票,啲人當我痴嘅,仲話大牛市現家先開始,而家唔買等幾時?個幾個朋友近兩個月消失咗。
3. 望東樓 2015-09-02 09:16:23
Mr. C is having the same opinion


近期發展商推出的新盤,單位面積劇降,最小的連二百呎實用面積也沒有。這類單位的銷情,似乎比一般面積稍大的好,有發展商為此沾沾自喜,認為自己開則的設計構思成功,找到了今後的發展出路。
無可否認,單就眼前而言,細單位無疑賣得比大單位好,但這絕不是好現象,不應視之為未來地產發展的出路。我真擔心,這樣發展下去,會變成地產發展的絕路。
細單位好銷,可歸納為兩方面的原因:一是社會對細單位確有實際需求;二是樓價已升得實在太高,很多人已負擔不起,發展商不得不將貨就價。
社會對細單位有需求,可從香港的戶均人數下降看到端倪。中國人的家庭,早年喜歡三代同堂,二百呎的蚊型單位當然住不下。後來受西方影響,子女結婚後多遷出去自組新家庭,戶均人數開始下降。其後,避孕技術普及,很多家庭都只生一個小孩,甚至連一個也不要。導至香港的戶均人數跌到連三個也不到。不過,現在這類細單位,細到連一對夫婦加一個孩子都不夠住,銷售對象應是另一批人。除了不打算生孩子的夫婦外,買這類單位的很多是單身人士,既有未結婚的,亦有離婚後不再打算結婚的人。家庭概念的不斷受破壞,是導至細單位有需求的重要原因之一。
如果單是這個原因,細單位的出現可謂符合社會的需要,興建這類細單位的發展商可視作正在發揮自己的社會功能。然而,細單位的出現還存在著另一個原因——樓價已高到逼使發展商不得不將貨就價。
本欄早已指出:有錢人買樓,只需動用身家的一部分,所以豪宅的價格延展能力會較高,貴一點有錢人也買得起。但普通人買樓,傾盡所能也只夠付首期,所以樓價每升一級都會有一批人被排除出局,不能再成為房地產市場的有效需求。
起初,由於樓宇的供應少,有部分買家被排除出局影響不大,剩下來的還足以消耗市場的供應,於是賣方就不斷提價去測試市場的承擔能力。到今天,剩下來的購買力已十分有限,導至很多原有面積的單位已經難賣,或者賣不起價。發展商為了繼續提高呎價讓利潤最大化,只好改建細單位。
因此,細單位的出現,可視作市場的有效需求已逐步乾竭。興建細單位已是發展商最後一招,到單位細無可細時,高樓價將無法維持,市場就會有逆轉的壓力。
當然,以上的分析,考慮的主要是用家的角度。樓價的走勢還受投資者的取態影響。這就涉及政府的貨幣政策,以及全球的資金流向。買樓人士不可不察。
4. 望東樓 2015-09-02 09:17:48
Mr. C is having the same opinion


近期發展商推出的新盤,單位面積劇降,最小的連二百呎實用面積也沒有。這類單位的銷情,似乎比一般面積稍大的好,有發展商為此沾沾自喜,認為自己開則的設計構思成功,找到了今後的發展出路。
無可否認,單就眼前而言,細單位無疑賣得比大單位好,但這絕不是好現象,不應視之為未來地產發展的出路。我真擔心,這樣發展下去,會變成地產發展的絕路。
細單位好銷,可歸納為兩方面的原因:一是社會對細單位確有實際需求;二是樓價已升得實在太高,很多人已負擔不起,發展商不得不將貨就價。
社會對細單位有需求,可從香港的戶均人數下降看到端倪。中國人的家庭,早年喜歡三代同堂,二百呎的蚊型單位當然住不下。後來受西方影響,子女結婚後多遷出去自組新家庭,戶均人數開始下降。其後,避孕技術普及,很多家庭都只生一個小孩,甚至連一個也不要。導至香港的戶均人數跌到連三個也不到。不過,現在這類細單位,細到連一對夫婦加一個孩子都不夠住,銷售對象應是另一批人。除了不打算生孩子的夫婦外,買這類單位的很多是單身人士,既有未結婚的,亦有離婚後不再打算結婚的人。家庭概念的不斷受破壞,是導至細單位有需求的重要原因之一。
如果單是這個原因,細單位的出現可謂符合社會的需要,興建這類細單位的發展商可視作正在發揮自己的社會功能。然而,細單位的出現還存在著另一個原因——樓價已高到逼使發展商不得不將貨就價。
本欄早已指出:有錢人買樓,只需動用身家的一部分,所以豪宅的價格延展能力會較高,貴一點有錢人也買得起。但普通人買樓,傾盡所能也只夠付首期,所以樓價每升一級都會有一批人被排除出局,不能再成為房地產市場的有效需求。
起初,由於樓宇的供應少,有部分買家被排除出局影響不大,剩下來的還足以消耗市場的供應,於是賣方就不斷提價去測試市場的承擔能力。到今天,剩下來的購買力已十分有限,導至很多原有面積的單位已經難賣,或者賣不起價。發展商為了繼續提高呎價讓利潤最大化,只好改建細單位。
因此,細單位的出現,可視作市場的有效需求已逐步乾竭。興建細單位已是發展商最後一招,到單位細無可細時,高樓價將無法維持,市場就會有逆轉的壓力。
當然,以上的分析,考慮的主要是用家的角度。樓價的走勢還受投資者的取態影響。這就涉及政府的貨幣政策,以及全球的資金流向。買樓人士不可不察。
5. Ca1on 2015-09-02 09:23:01
一層劏三十六伙, 用lump sum 計好似好平, 用呎價計其實就貴到離譜。如此離譜呎價, 以所謂「九龍市區」將之合理化, 搞到而家九龍站又叫九龍市區, 九龍塘又叫九龍市區, 深水埗長沙灣又係九龍市區, 馬頭圍又係九龍市區, 大家呎價一樣好似好合理咁, 老實說, 九龍某些地區而言, 真係住新界好過。年初當新辣招推出, 港股所謂「大時代」未開始前, 仲有不少新盤以「低於二手價」發售, 但四月以後, 發展商明顯出價極為進取, 烏溪沙新盤、土瓜灣劏房就係最佳例子。
6. 打工仔 Andy 2015-09-02 09:54:14
買舊樓實際好多! 
7. Desmond 2015-09-02 09:59:12
羣衆都喜歡高位買資產,例如港交所300元時很多人買進並說會升到400~500,但現時跌到180元又很少人敢買了。


8. Jerry 2015-09-02 10:37:32
打工仔兄,

我嫌自己過份自信、太貪心,諗住食埋開後一浸,高位減倉減得太遲、太少。 雖然股票持倉現在仲有15%優質股(自以為), 但由高位計已賺少左兩三成。過去已成歷史, 吸取教訓後, 大家都要為未來好好作準備。聽博士講增持現金係無錯。不過前題係, 你要懂得投資,呵呵! ^^
9. 路人皆知 2015-09-02 10:39:34
唔知博士從那裡知道供應將會源源不絕咁厲害、若是堅樓價向下相信沒有人反對,供求關係冇得講一定是對的!

我反而覺得地產商正不斷賣遠期樓花正透支緊未來供應、唔知邊一邊透支得快啲呢?
10. Jerry 2015-09-02 10:48:43
唔好意思, 8/F 小弟既留言回錯左 , 如果ADMIN 方便, 請DELETE 佢, 感激! ^^
11. Mr J 2015-09-02 12:33:34
發展商整細單位吾只想做細個銀碼,仲有係想要多D露台同工作平台,因為呢D野,只計一半GFA,但實用面積就全計,而每個單位只可有一個露台同工作平台,變相每多一個單位,就有18呎係free 嘅(20+15/2),而家D劏盤約180-200呎,即是10%off,所以佢地係咁整細D,而呢D盤,通常係遠期樓花,去到交樓就知到住吾倒人嘅,到時呢D盤跌價可以好驚人,最佳例子(鑽令)
12. Mr J 2015-09-02 13:09:53
要形成樓市大跌,要等人民幣大跌(1:1)以上最好,等大陸人無得八折買樓,接著中國經濟爆破,人人班資回朝,而美國息口又開始向上,咁就跌囉!所為供應不足??,跌足40%時,那班人又怕,升左又吾甘心!
13. 引刀一快 2015-09-02 13:14:40
呢種size嘅房我喺大陸住咗好多年,係宿舍,其實都幾好住架,屋內大部份嘢都係觸手可及,做事好專心,最緊要嘅係,千祁唔好得一間咁細嘅屋,花少少錢喺大陸買多間大屋搭住嚟住,就唔會覺得辛苦架喇。
依傢大陸放限購,買咗劏房嘅人,買多間咪得囉。
14. Desmond 2015-09-02 14:10:43
同意11樓之見解,200呎單位還是已經包括了露台等面積,一個人住是可以,二個人已經會互相干擾了。
15. 收買佬 2015-09-02 14:35:12
其實同坐監瞓水飯房差不多 :)
16. CD ROM 2015-09-02 16:31:16
室雅何需大?

認真,如果我單身寡仔,都不知幾正!打掃又方便,一部窗口機當中央冷氣!
17. 賓記 2015-09-02 17:41:05

同意 5/F, Carson的觀點。

唔知幾時, 兩大物業代理(中X,美X)的網頁, 將西貢的將軍澳, 納入九龍區, 令到年輕的買家有D錯覺自己係住九龍, 但將軍澳這個起不完的地區, 樓市跌時係行先死先的重災區。

18. 賓記 2015-09-02 18:10:48

就快住清水灣, 北潭涌, 小赤沙, 大坳門....都叫住九龍@@


本區主要地方

Flag of the People's Republic of China.svg

廣東省深圳市龍崗區

西貢市 - 將軍澳(包括寶琳 - 調景嶺 - 坑口) - 將軍澳市中心 - 大埔仔 - 清水灣 - 北潭涌 - 萬宜水庫

區內其他地方

茅湖仔 - 大坳門 - 布袋澳 - 大赤沙 - 小赤沙 - 白沙灣 - 波羅輋 - 井欄樹 - 壁屋 - 蠔涌 - 大浪灣 - 大網仔

19. 打工仔 Andy 2015-09-02 20:26:44
CD兄
其實都係傢夠住就算, 工人都不用請!
20. Yoyo 2015-09-04 20:52:00
thanks ! dr.Tom