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文亮言
新印花稅毀滅了上車人士信心
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年11月30日

  政府推出新印花稅來幫助初次置業者上車,我認為政府多此一舉,不少未曾置業的人,並不是他們沒有機會置業,而是他們對樓市沒有信心,多次浪費了上車機會,但他們並不是睇唔好樓市,只是認為他們在打算買樓的時候樓價太貴,如果能夠回復至幾個月甚至一年前樓價水平,就會毫不猶豫地上車,如是者,一年之後,他們又會作出相同投訴,話樓價回復現在水平,就會毫不猶豫地上車,一次又一次上車的機會,就被他們浪費了,其實,他們只是希望以折讓價置業,即買即賺,根本不是睇好樓市,更遑論對樓市有信心。

  如果有業主不是因為個人財務問題或者換樓而賣樓,一定是有一些外來因素令到那些業主睇唔好樓市,在這個情況下,買樓的人可以大膽壓價,本來最適合初次置業者上車,不過,就非要有加倍信心不可,否則,即使壓價成功,他們反而會縮沙,結果,又浪費了一次機會,依然上唔到車。

  如果業主在沒有壓力之下賣樓,除非他們對樓市前境沒有信心,否則,要價必定高於市價,這是對上車人士的一個考驗,要上車,必定要滿足業主要價,即是高於市價,沒有足夠信心是很難做得到,但如果樓價節節上升兼屢創新高,會加強上車人士信心,反而可以令他們上車。

  今次,政府推出新印花稅,可能是好心做壞事,雖然,新印花稅拉停與上車人士的競爭對手,使他們可以慢慢揀樓,慢慢上車,不過,同時亦拉停樓價上升趨勢,甚至會令到樓價調頭回落,上車人士知道樓價會下調,就算有信心都唔敢買樓,從最近成交量大幅下降,就可以知道樓價愈跌,就愈少人上車,政府咁大陣仗推出新印花稅,可能都是失敗收場。

 
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1. mr ccc 2016-11-30 09:26:39
博士所言,上過車的過來人一定明
個人上過兩次車,每次都係當時的高價,當然而家已變咗低價
收租回報已過百份之十
2. 占士 2016-11-30 09:26:52

對於好多人來說,“寧願買當頭起,不買當頭跌!”是他們的金科玉律。

4. 4243432344 2016-11-30 10:53:59

CY擺明只是要拉停樓價比北京睇, 他根本不是要幫年青人上車, 至於成交萎縮, 北大人點知咩係合理成交量? 總之樓價跌便是做到野.


6. 浪子心聲 2016-11-30 12:40:34
真係有點不明白,湯博士為何要寫這麼多編文章,表達對新印花稅是「多此一舉」呢?

我還記得,新印花稅推出當晚,湯博士即時出文,話「新辣招並不是新招,只是修正」,能修補DSD的細價樓低稅漏洞,文中湯博士認為政府勇於修正是一項進步表現,更認為在對首次置業的人沒有影響之下,新辣招是可以接受。


11月6日又出文話「政府唔想地產商起納米樓」,新辣稅令買家唔好因為少付印花稅而集中買細價納米樓,因為納米樓始終不是正常用作住人的樓宇,納米樓出現,只不過是解決供應量的問題,當供應充足,納米樓就會被淘汰,現在將印花稅劃一,令到地產商不再建納米樓,反而讓現在的納米樓業主在未來不會遭受太大的損失。


但11月尾就出了多編文章認為新印花稅是「多此一舉」,這樣11月尾的湯博士是不是打倒11月頭的湯博士呢?

7. 浪子心聲 2016-11-30 13:41:18
15%新印花稅能令香港走向「多元化發展」

我已多次表達不認同新印花稅是多此一舉,雖然我認為政府今次加稅不是真心為解決樓市問題,而只是跟著特首選舉形勢出招,以劃一15%辣稅減低物業投資價值,從而壓抑投資需求冷卻樓市,減低樓價再次破頂機會,增加特首連任機會為最終目的。

湯博士在11月頭已有兩編文章論述新辣稅的好處,新稅能「修補DSD的細價樓低稅漏洞」和「減少發展商起納米樓的意欲」,所以我認為今次加辣係「壞心做好事」,結果能令香港房屋發展更健康。

我個人更認為今15%新印花稅還有更重要的好處,就是令香港有機會在各方面走向「多元化發展」。過去三十多年在高地價政策下,令住宅樓房成為香港最階投資工具,形成買樓只有「有買貴無買錯」,香港大多有識之士,在80年代一早意識到高地價政策的優勢,已只集中精力和財富於物業投資,成功例子不用多說,物業投資者當然是大贏家,現今香港已有不少人士坐擁多個物業,除了賺樓價還有可觀的收租現金流,高地價政策已養肥了不少業主,形成今天香港有物業和無物業的人群貧富兩極化的社會結構,樓價高年輕人感覺上車困難,對前途沒希望,速成近年「佔中事件」、「港獨問題」等等。

要解決這困局,我認為香港必須在各方面走向「多元化」,不單只是投資要多元化,香港政府需要創造多元化發展環境,其中一個方面我認就是要減低物業的投資價值,新辣稅能產生這效果,因為過去投資物業是零風險,令擁有財富人士沒有動機向物業投資以外發展,當物業投資風險增大後,財富就會尋找新出路,多了不財富出路,香港發展就能變得多元化,自然年輕多就有更多機會。
8. 引刀一快 2016-11-30 13:43:48
“政府”唔係剛剛講完,可以用郊野公園地的話,照本賣咩?政府態度立場好明顯喇。

新印花稅阻上車客雄心,其實上車客態度亦阻投資客進取心,依傢剩番走資客嘅恐懼心。
10. 十郎 2016-11-30 14:42:36


      當奴-侵,是美國藉的曹操

      當奴贏此仗,是美國官渡之戰!他跟希拉莉對陣,簡直強弱懸殊,難怪選前一直不被睇好。須知選舉總統是金權遊戲,當奴的經費是8億,希拉莉用左13億,希拉莉有明星;奧巴馬;高官;球星;政客;美女等站台,所有傳媒如報紙;電視都吹捧她,希拉莉的醜聞都被傳媒壓低了,是因為用左好多錢收買。相反亞侵醜聞就無限放大,尤其是女仕對他的指控,沒有明星同傳媒支持,示對手以弱,他用的是網絡宣傳,這樣既省錢又直達基層階級,希拉莉不注重基層,看輕他的策略而疏忽,就大比數輸掉總統寶座,這樣還未是完全完結,還有很多後患隨著來!

11. 烏.5 2016-11-30 15:35:19
根本就係打劫 ,向發展商嗰度攞錢 ,(cash,5係期票),政府明知發展商寧願自己畀税,都唔會劈價益用家 ,所以而家發展商係越玩越大風險越來越高成本高風險。
12. 浪子心聲 2016-11-30 18:02:41
引刀兄:

CY提出若社會不反對他發展「大家認為不能開發及神聖不可侵犯的土地」,他將會以開發土地及興建樓宇的成本價發售單位,除了價錢較居屋平,市民更不用抽籤就能購買。

我希望你能小心分析這番說話,我認為這只不過是「語言藝術」,他內心從不認真對待這個想法。我當然不反對開發小部分郊野公園用地,長遠對香港房屋發展更健康和靈活性更高;但為什麼要以成本價出售呢? 這樣會大大影響香港整個物業市場運作,後果難以預測。

現今香港已有公屋、居屋、綠置居、等等,再加這個「郊野成本屋」,香港房屋政策就變得更複習。我認為香港長遠房屋發展只需「公屋」和「私樓」就夠了。現在由於土地供應不穩和不足,才需要居屋幫助低收入市民上車,如果香港有個健康樓市,新界交通不便的私樓,就能以香港大眾市民負擔能力的價錢售賣,何須這麼多種資助房屋幫人上車呢?
13. 引刀一快 2016-11-30 18:29:02
浪子心聲兄

我有兩點睇法同你不一樣。

1,郊野公園絕對唔應該開發,香港嘅郊野公園係自然瑰寶,我暫時唔花時間慢慢解釋,保護好香港嘅山林,對廣東省以至全國都有利。今時今日你見到拍賣行果D幾千,幾萬,幾十萬嘅嘢,文革年代係冇人珍惜。請唔好以爲我祇係作預期,好多嘢已經發生緊。

2,你可能覺得“郊野成本屋”係出口術,我有所保留,因爲繼85000之後,第二次出“口術”,多少反映個人取態。而且我地似乎太斟酌“成本”一詞,其實薄利超低價,比如成本105%出售,一樣可以做出類似效果,而且名正言順,兼且將成本透明化。
14. 浪子心聲 2016-11-30 20:15:46
引刀兄:

你可能話我對CY有偏見,以我對他的認識,他只有一個取態,就是個人利益勝於一切,現在他腦袋裡只有如何連任,他什麼都說得出,不理後果和可行性。無須花太多時間討論他說會做什麼,應多留意他實際在做什麼,如他加辣到15%對未來有什麼影響是非常直得討論。對一個沒有誠信的人,無須多理會他說什麼!!
15. 香港土著 2016-11-30 20:35:25
其實呢…… 梁特喺一個典型Compulsive Liar.
17. 打到金甌一片,分田分地真忙 2016-12-01 10:23:32
自梁特上台,小業主物業日日升值,一年發達過一年,相反,大地主就晚晚發惡夢,日日要準備撤資走路,咁嘅特首唔係廣大香港人嘅大救星係乜嘢?支持梁特連任100年。
18. 郊野公園 2016-12-01 10:55:07
香港人真低智
1.一說填海起楼,环保天使上身
2.一說发展郊野公園,又环保正义附体
3.又要政府多起楼?
19. 向飯民說不 2016-12-01 11:04:40
土著,鬼吾知阿媽女人。政治人物個個都是liar。除非像馬英九甘實,結果是輸了國民黨的命運。
20. 向飯民說不 2016-12-01 11:09:14
18樓,飯民就是不給香港有運行,香港經濟繁榮,年輕人可以安居,他們如何洗年輕人腦。所以那些環保團體背後的支持者都是飯民金主。
21. 十郎 2016-12-01 11:48:49


      呢d叫做製做矛盾,製做階級敵人。 你明白嗎?

22. 郊野公園 2016-12-01 11:54:49
20楼,只有低智的人才會困在自相矛盾的思維里面。
洋鬼讲环保,人家屋企几千尺,前后花園,足球場,公園大到...
香港人被这些思想奴化,住在百几尺,活在幻想的"文明人"。
23. 向飯民說不 2016-12-01 13:19:09
22樓,要解決住屋問題,一就是填海,一就是發展郊野公園。以前港英的做法就是大量填海。不過迴歸以後被飯民廢了武功。其實現在政府用的土地,很大部分還是港英填留下來的。這些地沒有了,仲有咩地可以發展。
飯民廢青為了解決問題,製造中港矛盾,以為吾比大陸新移民就可以解決問題,事實是沒有新移民,香港的人口老化就更嚴重。到時真是臨老過不了世。
24. 小米米 2016-12-01 14:47:48
郊野公園佔全港土地41.8%, 而香港的山地約佔全港土地60%。換句話而言,大部份郊野公園其實係由山地組成,跟本不宜發展。

已建設用地佔24.2%+郊野公園佔全港土地41.8%+7%漁农等土地即係还有27%土地未善用。

所以,開發郊野公園只是轉移視綫。


25. 井 2016-12-01 16:17:42
26. 井 2016-12-01 16:47:40

屯門新盤得128呎,發展商話希望幫到青年人上車,但賣幾錢先係最重要。最近黃大仙公屋錄得一宗「劏房」成交,面積比屯門新盤稍大,叫做有百五呎,大家估賣幾錢,答案係,差不多200萬。公屋劏房都賣兩球,屯門128呎私樓劏房,應該都唔會平得去邊。

富誠地產陳錫金表示,市區迷你戶搶手,鳳德邨碧鳳樓高層20A室,實用面積153方呎,剛以190萬元連地價易手,打破屋苑歷史最貴188萬元紀錄,成全港最貴「劏房式」公屋,呎價則達12,418元。

買家為投資者,計劃買入收租,預計可收租約7,500元,租金回報率約4.7厘。


GGOGOGOGOGOGOUPUPUPUPUP
27. 向飯民說不 2016-12-01 16:51:50
24楼,你讲的27%土地未有合理利用,应该很多都是宗地,农地,和工业用地,这些地很多都是私人拥有,政府想发展,就只有给钱买地,问题这些地在港英时期定义了没有价值的宗地,农地,和工业用地,政府出价是非常低的。你叫那些地主点接受。如果政府出了合理的价钱去买,饭民又会闹政府官商乡黑,官商勾结。仲有私人要发展,也要补地价。补地价太平,被饭民闹官商勾结,补地价太贵,商人又唔急着发展,现在就是大家磨,看谁先让步。

几任政府都想活法这些土地,问题是香港的人所谓法治,还有什么政府官员不做不错的思想,一不小心又是官商勾结,结果这些土地继续的idle。

其实港英政府都清楚这些问题,发展农地或者郊野公园,多多少少都会遇到政治问题,所以当年就是大量填海。当年填海只是成本问题,没有多大的政治压力。
28. 井 2016-12-01 17:30:22
港英政府熱愛大自然,同97前邊有大陸新移民每日150人落黎,哂氣
29. 同意 2016-12-01 18:02:33
現在簡直係香港樓市的空前盛世,創新高之聲不絶,有實力的用家可以安居樂業,有資金的投資者不吝嗇入市,大陸客走資亦不會慳果15%税,政府更可增加税收,恭喜恭喜!