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文亮言
樓市回升,是否撤招無望
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月30日

  樓市雖然下跌了一段時間,但跌幅仍未達到政府要求,而近日樓市回升,即使升幅輕微,不少人認為政府將不會撤招,包括辣招及逆週期措施,老實說,我當初亦有同樣想法,但見到新樓供應量源源不絕,經濟前景又不佳,樓價不跌,只不過是大多數樓宇單位都是業主自用,他們借貸不高,防守力甚強,沒有理由出售自住單位,故此,樓價下跌大約15%便穩定下來,雖然個別銀主盤或者細價樓跌幅比較大,但經過一輪急跌之後,財務公司的劈價盤已經減少了很多,所以,雖然政府沒有放寬任何打擊樓市措施,樓價已經穩定,甚至有些少回升,這個情況是否撤招無望。

  我個人認為,撤招並不一定是要樓價下跌時才可以做,例如供應量充足,本地需求量飽和,若果不撤BSD以及DSD,樓宇成交量必然會下降,地產商要降價求售,甚至有部分地產商會遭受損失,地產商投地建樓的意慾消失,最終亦會做成供應不足而樓價再次飆升,所以,樓市回升亦可以考慮放寬辣招,不過,我們的官員眼光不會放得那麼長遠,他們肯定的是撤招之後,一定會受到攻擊,既然知道有此結果,樓價無論升跌,政府都不會撤招,除非出現了一些目光遠大,又不怕市民為此而攻擊的官員,不過,這個除非比要現任官員撤招更難,結果是什麼,大家都應該明白。

 
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1. President 2016-04-30 09:30:02
要 換 XX特別行政區 "校長" ??
2. 歷史長河 2016-04-30 09:36:17
市場真正的供應來自新盤供應。政府可以考慮買新樓可免除BSD, DSD, 這樣開發商會積極賣樓,積極買地,當市場上新供應大幅增加,租金、樓價自然下調。是為良性循環。有些國家規定海外人士只能買新樓正是基於此道理。

不過無遠見的市民、政府又忌諱官商勾結這頂帽子。只有繼續著目前的僵局。

3. 凝風 2016-04-30 09:46:53
或許我們從正確想法,跟博士會一樣。
官員未必不知道,或許他們正想如此。
政府要樓市穩健,有序調整,大升、大跌都千夫所指。
不作任何變動,鎖死流動,只為爭取時間。

樓市陰乾,正合政府意,有序而下。
只怕等到2017換屆政府,未必接到這方向的力度。
4. 打工仔 Andy 2016-04-30 09:56:19
長河兄

依家樓市困局除了辣招外, 另一個問題係經濟前景!
我估計, 本地就業情況有機會惡化, 加上, 本港是三公社會, 洗乜鬼努力工作, 要正苦打救已是常態 ! 

5. 歷史長河 2016-04-30 10:00:25
打工兄,真知灼見。三公才是真正的智者高人,可謂東方不敗,我哋喺傻旦。
6. 供應量充足 2016-04-30 10:05:37
供應量真係充足?那麼點解租金那麼貴,佔據個人收入那麼多?博士為左自己行業利益不惜搬出千萬個不是理由的理由給政府製造輿論壓力,叫政府撤辣招,樓價升也要撤,樓價跌也要撤,難以理解
7. 疾風之狼 2016-04-30 10:11:16
2樓,政府就算唔撒招,都已經見到發展商全力賣樓。現在是音樂椅遊戲,音樂就快冇聲個一刻,睇下1邊個無得坐。
3樓,樓市陰乾論,exactly。
英英心中條數,就係要樓價陰乾,不大冧,落到佢出招前嘅水平低少少,咁佢叫做左嘢。起碼咁先留到一部份選票。
8. SHUN 2016-04-30 10:15:23
升番少少就叫回升、筆者請莫誤導、負資產就回升14倍、年尾多幾千宗啦!我呢個淡友又講中哂、呢12個月買左樓就硬膠膠、身家縮小唔在講、最慘做埋負資產Lu!
9. CY Laugh 2016-04-30 10:46:16
凸首剛剛在昨天話,本屆政府就係要增供應,抑壓樓價,令樓價回落到市民可負擔的水平。
博士和你班資本主義階級粉絲,都係死咗條心罷啦。

Admin 不要刪除我的訊息。
10. 我乜都唔識 2016-04-30 10:55:25
感覺博士應該受左好大壓力,跌又話撤,唔跌又話撤。宜家一手樓銷情甘理想,講到地產商冇錢𧶄甘。其實陰乾樓市有乜唔好,等啲人慢慢習慣下。未撤都已經加返價。如果宜家一撤,大家可以想像大量業主即加天殺價封盤。個個都未贏夠,仲信緊個信話。仲肯減價?宜家講緊係樓價離地,遠超一般人之能力。樓唔同股市,唔係想玩又有錢先入埸,係必須品。係作為政府有必要介入。起碼要等大家都相信神話正式幻滅先啦。大業主加租加價都唔會可憐啲廢人。宜家又話慘又話政府冇遠見。心地唔好丫你地
12. 回8樓 2016-04-30 11:22:23
shun 你個淡淡最醒目,拿埋三公真令人羨慕,何須來博士呢個論壇有無揚威呢?返去你公援社區啦
13. 我乜都唔識 2016-04-30 11:40:04
點解發post唔夠半小時就俾人del左?admin莫名其妙啊
淡友係度冇著數。。。
冇乜必機再打過😭😭😭
14. Tony lam 2016-04-30 11:45:14
之前我提出再跌15%、已抵銷咗辣招使費、內/外投資者又會蠢動、樓市投資從來投資者勝剛需者、每年2萬單位供應、平均當一千萬、總值大慨先果二千億、早幾年咁多IPO單單都變出億億聲落袋、D銀去咗邊 ? 好大部分隊落樓市、成為狂升嘅觸媒、而家印咗咁多假銀紙、要炒起真係冇難度、衹有炒起樓市、用假銀引D民眾真銀出嚟、民眾落重首期、輸就殺咗首期先、尾數就入佢A/C供清為止、此為之化假成真。
辣招唔衹令炒賣成本重皮、鎖足三年先奄正炒家痛處、如果剛需點會咁短癮、貪搬屋過癮咩、政府係咪要再辣D先正路呢?唔洗真金白銀比津貼、香港人生第一次置業使費從寬、鎖三年期辣稅依舊外、賺價抽足50%、短期實痛、但唔會好痛、因為唔同97時篤手指買樓、又要涯重息。
香港已經冇實質生產力、冇值得遊覽嘅地方、經營成本合理、先會貨真價實、吸引到外來消費、客似雲來、氣氛熱鬧、做到好似超級百貨公司咁先係出路。
以上說法有D倒自己米咁、已經有老友同我講數要减多少。
15. SHUN 2016-04-30 12:37:12
12樓走唔到貨呀、蝕過百萬?定係就要去跳樓呀…………哈哈哈!正no99廢物!
16. SHUN 2016-04-30 12:45:02
好友唔係大把實力咩?唔肯減價&劈租?洗乜同我頂嘴呀?定係租霸無交租呢?楂住層負資產係脚震震嘅、又難怪。。。
17. 苦前業主 2016-04-30 13:33:00
湯Sir
相信公務員有減薪壓力, 就是政府確認樓巿下調之時。
(希望唔好啦,有就大家都衰)
18. SHUN 2016-04-30 13:33:03
仲要理人地3公定4公?你地呢兩三年買樓嘅人、就得一個公(供)樓、樓價跌、又租唔出、份工又危………………
19. 123 2016-04-30 14:27:52
博士請放心,即使樓價下跌,只是大地產商不買地,正是給其他小地產商有机會投地。供應量下會短缺的,
最近二三年大地產商都没有買地了,反而因由小地產商買地。供應量反而增加更多。
20. CY Laugh 2016-04-30 14:59:58
十六樓,博士同佢班硬好粉絲唔記得咗博士嘅年初預言"2016,大碌大碌!"
21. SHUN 2016-04-30 15:16:14
20樓你同我仲有很多人睇到佢呢班人自打嘴巴、不過呢班係可憐蟲、成日轉呔、無乜料到、信佢地呢兩年買樓、仆直。
22. CY Laugh 2016-04-30 15:27:18
香港地產商唔投地,正中禾主意,禾叫大陸地產商來投地囉.
到時大家就會明白什麼叫做完全回歸祖國怀抱啦!

23. 浪子心聲 2016-04-30 15:29:16
認同19樓123兄的回應,大地產商不買地,小地產商會買。

基本上「地產商要降價求售,地產商投地建樓的意慾消失」這個假設,不合符經濟學上的運作,供應多價格就自然下調,不單只樓價下調,地價亦會跟隨下調。沒多土地儲備的小形地產商,見地價低自然會投地。如果地價足夠低,我相信李嘉誠的長地會積極投地,長地過去無物買地,因為嘉誠哥話麵粉貴過麵包。
24. ming 2016-04-30 17:09:15
政府以招換取時間之下, 講乜都無用處
25. 狗頭貓 2016-04-30 17:43:29

1997年 CCL 100 點 , 2003年 CCL 30 點 , 中位數是 65 點 。2015年 CCL 140 點 , 現在是 120 點 。 計租金收入(其實最重要) ,  2003年 至2016 年約13年 , 中位數計, 資產升值約一倍 , 貴貴見人見智 。2003年話揸幾多錢夠退休 , 2016年夠胆話揸幾多錢夠退休嗎? 


27. 雲在青天水在瓶 2016-04-30 22:17:43
中原指數129.87,按月反彈1.89%。應該是對近期美國放緩加息的反應,也預示著第一波的調整或許結束了。

從圖表的走勢看,A浪有機會已經完結,由146.92至127.46。如此的話,B浪反彈的目標為135/137/140,主要將視乎未來美息的走勢。假如這是真的,之前半年來不及走貨的投資者,可趁反彈沽出。

現在,社會上要求減辣的呼聲越來越高了,其中一個聲音是放鬆按揭貸款。我認為,辣招中的其他招數可以減辣,可以取消,唯獨按揭成數這一招不可減。因為這關乎銀行體系的健康,金融系統的穩定。特別是在樓市下行期,減少首期支付無異於給新業主一副愛的毒藥。當年10萬宗負資產時期,首置優惠貸款的發放,令不少人走上破產、燒炭之路,前車之鍳不遠。

政府現在仍然認為樓價偏高。既然如此,何不取消各種附加的印花稅,令業主打消放售的成本顧慮,增加二手市場放盤。而同時繼續收緊按揭成數,讓真正有實力、有財力的人才有資格成為新業主。

取消了對業主的綑綁,則增加了二手市場的供應量,又通過控制按揭限制了需求,樓價很快便可以下調至政府心目中的目標。只是屆時跌市帶來的新問題,又要勞煩政府逆向操作了。
28. 浪子心聲 2016-05-01 00:41:41
對不起27樓的雲兄,我對你的分析大不認同,在影響樓價的四大因素(供應量、經濟、辣招、利息)中利息在過去、現在及未來都不見得有很明顯的改變,依然會維持低息,不見得近日樓價有些微回升和未來美息走勢有大關係。

我個人認為四大因素中利息和辣招是不會有很大改變的,自2015年9月香港樓市開始轉勢向下,主因是供應量有很明顯的增加,而經濟亦有向下的趨勢,但比起供應量的影響還是輕微。最新公佈未來三年的供應量為9萬2,這供應量足以令樓市繼續下行,但下行速度應是緩慢。近日樓價的些微回升,我認為主因是過去6個月跌勢過急,所以先回穩後再慢跌。

29. 歷史長河 2016-05-01 00:46:53
雲師傅,又在搬龍門?129 到135才4%而已,值得再攪一次預期嗎?預測也可以,又整出135/137/140?您這是廣撒網,多捕魚啊。您老真是健忘,才二三個月的時間,過去的預測都忘了?要再苦心鑽研波浪、推背才可啊。

現在社會上要求撤招減辣的呼聲越來越大,戲路正按我的劇本套路演下去。如果政府我自巋然不動,不減辣不撤招,調整幅度可能小一些,跌至牛三浪的0.382倍或已足够,即從高位回落2成3。如果政府頂不住壓力,減辣撤招,令樓市放盤大幅增加,調整幅度必然大一些,可至牛三浪的0.5倍,即從高位回跌3成。」

「本次的調整因素明顯不同,一是美國加息期開始,盡管預期加息力度與初期預測有所緩和;二是中國經濟增長放緩,通脹率也必然有所下降;三是樓市供求趨於平衡,甚至有可能供過於求。所以牛四浪只用9個月來消化這些不利因素,顯然市場的胃動力不足。所以我一早就指出本次調整期最少一年或以上。」


「本周中指跌至134.41,正式跌穿上圖的上升軌約135。由於此上升通道區間差約為32.5,因此計算出來的跌幅至102.50,這與調整牛三浪的50%的量度跌幅102很接近。

請綁好安全帶,莫說言之不預也。」

「湯生並不相信圖表理論,所以說調整至120點,只是隨口而出的直覺。

事實上,中原指數現在正運行牛四調整浪,此浪調整目標應為牛三浪的38.2%或50%。即調整目標應為112.46和101.82。這就是調整幅度23%至30%的計算依據。

那些撿整數來講的人,只會說5%,10%,15%,20%⋯⋯,自己都沒有多大信心。

下跌何時了?最少一年!
幅度知多少?23% -30%!」


30. 張先生 2016-05-01 08:06:50
CY 上任以來 對經濟發展可謂一事無成,只懂扶貧及打壓需求如樓價,所有沙中線, 港洙大橋, 同高鐵前朝策劃的基建項目等都是監管不力, 超支延誤成常態.
不將精神去發展香港優勢如物流園, 科技港,醫療旅遊,購物天堂,吸引外資的新政,人地懂壓匯率,簡化簽證,發展新景點,我們不去爭取新旅遊景點,只懂弄一周一行打壓水貨客,結果水貨客依然只是益了本地水貨客,但零售業被打壓得遍體鱗傷,只懂得限x令,零雙非不是去優化政策而是一刀切, BSD 更是驚典,香港人不需要這種只懂討好本土,不顧就業及發展只懂得不斷加褔利花錢的特首。



31. LYC 2016-05-01 09:10:28
32. 引刀一快 2016-05-01 10:12:57
LYC唔駛咁驚,政府話供應量升到九萬幾啫,嚇到你口唇都震埋。
33. LYC 2016-05-01 10:42:28
刀兄,加減數都未識計,不停在亂噏。
過去十幾年,每年供應少了2萬個單位,現在累積少了30萬個單位,全球人湧港掃貨。要追回供應,我睇一百年後都還有些小希望嘅!
淡友當初肯自己計下加減數,就唔會沽晒啲樓,現在進退兩難啊,唯一辦法就係瞓身買中電,搶租盤,租盤GoGoGo!可惜淡友最喜歡聽啲冇料人士如刀兄等等亂吹!
34. 引刀一快 2016-05-01 10:47:31
又“ 全球人湧港掃貨 ”
35. 小肥 2016-05-02 11:57:45
香港經濟就係咁俾佢地整死,到時咪又係攻擊佢地
36. coo 2016-05-02 12:16:54
同意30樓!
政策傾斜係低下階層,對於收入低嘅人,要壓低樓價去就佢地,但俾煥然佢地,佢地又係唔入,咁究竟要壓低幾多先啱?政府再咁落去,不斷攞石頭打自己脚,好快,樓價跌到我可以入多幾間,都唔會到班低收入人士。辛苦買嘅物業俾政府咁搞,我都反政府。
我從來唔去遊行,衣家就等緊受影響嘅人上街,我一定參加!
37. 坐看雲起時 2016-05-05 11:57:38

大家你爭我辯,其實很難有一個結果。回顧香港樓市過去3-4年的走勢,一直半死不活,成交低迷,沒有了往昔的活力和健康的機制。我們在這裡預測政府撤招又好、加辣又好,短期內都恐難成事。與其在這裡和它死耗下去,不如好好為自己的資金找點出路。

我從不相信 cash is king,畢竟未來的世界經濟之動盪,通脹與養老保障不足的問題迫使我們不得不小心而積極地理財。大家都知道,投資樓市是用時間換回報的。回顧這3-4年海外物業市場不少都升超過50%,且前景穩定。無啦啦被香港政府“以昏招拖時間”的政策阻住這3-4年的大好投資良機,真真扼腕!

所以小妹建議無論好友淡友,與其盼政府撤招、出招,自己都可以investigate Dinvest diversified D,吾好被動受制於政府,儘量為自己找出路。畢竟用來使物業升值的時間是自己的人生,被政府的咩招浪費掉了,沒有人會賠給你的。