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文亮言
說樓價下跌一半的人根本唔識樓市
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月28日

  在過去幾十年,樓價下跌超過一半的事只出現過一次,但股市下跌超過一半的就不計其數,既然或然率如此低,點解又有咁多人講樓市隨時會下跌一半,我從來沒有打算寫評論樓市文章,但我發覺,不少股票評論員,經濟分析師,當他們冇嘢好做的時候,便會寫幾篇關於樓市文章,而且,大多數是經濟環境不佳,樓價下跌才寫,其實,當時跌勢已成,唔需要是專家都知道樓市正在下跌,不過,股票專家隨隨便便話樓市跌一半,當然連同一大堆大家都唔識得睇嘅分析報告,地產界大多數是務實的人,雖然明知道評論員講的不是事實,但亦沒有高格調反駁,久而久之,大家認為股票評論員所說的都是事實,而事實上那些評論員有不少在租樓住,飽受業主加租之苦,評論又點會中肯,物業代理界更加藉那些評論向業主鋤價,樓價升跌對物業代理是沒有影響,成交量才是他們的至愛,所以,在沒有任何質疑聲音之下,股票評論員甚至相信自己的評論,不但自己唔買樓,甚至叫親朋戚友都唔好買,更有甚者,叫朋友將自住物業都要賣走,理由很簡單,就是樓價將會下跌一半。

  在過去幾年,樓市表現的確令股市評論員失望,但是他們又不會擔心受到指責,因為,他們可以大條道理講自己是股票評論員,評論樓市屬兼職性質,準確情況有誤差亦是無可厚非,那些相信他們的評論而將自住物業賣走的人就慘了,但亦可以說是咎由自取,我記得在2009年初,有人問我好唔好買樓,我當然話好,但那人話有測量師行講樓價將會下跌一半,我話既然閣下心目中已經有個答案,又何需問我,同年10月,財爺已經開始出招打撃樓價,原來,唔識得樓市不只股市評論員,於是我問一位測量師點解會咁失策講樓市會下跌一半,佢話並不是失策,而是策略之一,如果唔係咁講,又點會有人肯賣樓,但想唔到是有些人太貪心,連自住物業都賣走,所以,那些人並不能夠怪責任何人,只怪他們自己太貪心。

 
 
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1. 歷史長河 2016-04-28 08:31:51
尼篇文章好似寫俾論壇某位大淡友。哈哈

整日話要跌5成,自住樓也賣咗。博士講得啱,以炒股心態睇樓市,原來佢根本唔識樓市
2. 80後小業主 2016-04-28 09:01:46

其實昨日已經想留言,說類似博士今天的話。但諗諗下又吾想串襯D淡友,想俾D生存空間過佢地。

尋日本來想講,常常覺得樓價會下跌三成以上的,通常不是住在自住樓的人,可能甚至是沒有物業的人。他們大多沒有實據支持自己論點去解釋樓價要下跌三成以上才完成調整。他們只是人云亦云,學人吹下大陸吾得,美國加息,香港經濟吾好,所以樓就一定會跌,但永遠吾敢評持貨力強的業主會不會劈價賣樓,原因好簡單,因為佢地無樓所以吾識香港樓市。

4. 蕭峰 2016-04-28 09:29:52
1-3月呢度好多淡友,咩都係博士文中d股市評論員,見跌勢成,即刻踩兩腳,文字都難掩其興奮程度。所以我都話,舊年升緊,淡友又冇聲氣,一跌即刻個個變樓神!

5. Ca1on 2016-04-28 09:36:57
博士唔再一面倒睇跌五七九成, 傷透好多香討AA會員同某啲大報記者之心.
6. 占士 2016-04-28 09:49:57

好多人的所謂分析只是講出自己心中的期望,並非客觀而理性的分析!而部分人對分析員的文章都是照單全收,沒有經過獨立思考,人云亦云,結果做錯了決定,也只能默默承受後果了。

7. Koichi Fuyumi 2016-04-28 09:53:39

80後小業主兄,手上持貨量會的確影響一個人的主觀希望,從而影響到其對樓市的看法。

但手上貨多唔多唔係用有多少間樓去形容。

如果是小業主小投資者,一間自住樓已經是成副身家,即使只有一間自住樓,佢都算重貨。自然希望樓市向好。即使無得賣最少都有得加按拎啲現金,分享下樓市上升的成果。

一個有少少家底的投資者,打咗三十年工,手上大約有五六千萬資產。又只算私人銀行低AUM用戶。一般好少玩BOND。只有股樓兩頭出擊。呢部分人拎個三千萬買樓,手上最高峰時可能有十個單位連按,如他一路減持令現時手上只淨兩三個左右,持貨量低自然會偏向睇淡。

所以有時淡友持貨比好友仲要多。以上只是生活上朋友的例子。富二代呢啲特例不包括在內。但如果以為淡友都係無樓人仕,其實可能是自已坐井觀天,未知外間世界而矣。 當然最後要加說一句,對有經驗和往績的投資者來說,其實一般都可以減少受自已個人持貨量和感覺影響,更信任客觀分析吧。

順手評一下持貨能力,持貨能力可從CASHFLOW方法看,我以前已詳細計算出為什麼現時放租要貼錢養租客。不再重述。

另一角度是ROI,投資者重視的是回報,不是持貨成本。雖不是全對,但為方便理解以此為例:持有一粒鑽石成本比一間樓低好,難道全世界投資者都去買鑽石?我們都在找回報最高的資產。現時利息低,Cost of Capial也低,變成我們"持有"樓的機會成本低。因為其他資產回報也不吸引。但當利息上升,Cost of Capial變高了以後,"持有"樓的機會成本便會變高。

8. 黃老闆個仔仔 2016-04-28 11:26:35
去街市買豬肉不會走去問波菜蓮,要問都問豬肉榮。

買手機都唔會去手錶行。
9. 引刀一快 2016-04-28 11:40:16
10. 80後小業主 2016-04-28 11:41:22
Koichi Fuyumi 兄,當然不可一概而論,看淡當然不一定無樓。我主要針對在這裡看淡但理據不足且不夠能力買樓的留言者而已。
11. 毛毛 2016-04-28 11:49:45
今日博士講既野咁似平時LYC講果D!  LYC睇到博士呢篇文一定好開心!!
12. 引刀一快 2016-04-28 11:50:50
十皮嘢買,13皮出,都賺30%。
13. 歷史長河 2016-04-28 11:57:27
Koichi 兄,你的計算持貨成本的例子我記得,裡面有些數有小小錯誤,不過無傷大礙,你引入的機會成本概念也有啟發性,不過概念上攪混咗。簡單來說即喺你所得出的一千幾負现金流并非用來補貼租客,事實上租客仍要用中電股息來交租。如按你的計法,業主以每月一千幾負現金流來搏樓市升值,則租客實以七千幾負現金流(= 股息-租金, 對租客來講買股唔買樓則失去每月12000的租金收入,計為機會成本)來搏中電升值,對嗎?
14. 引刀一快 2016-04-28 11:59:11
To 80後小業主兄

我主要針對在這裡看淡但理據不足且不夠能力買樓的留言者而已。

請問講緊邊個?我喺呢度咁耐,無論好友淡友,我都唔敢隨便斷定邊個有樓冇樓,喺呢度講明冇港樓嘅人就係得我一個啫。但係講買樓能力,我暫時又證實唔到俾你睇喎,起碼要等啱價或者夠筍至得。
15. 蕭峰 2016-04-28 12:20:29
我都大概記得個formula 

但一個月,當你計盡,多2000蚊都唔肯俾(都未計租金未來上漲幅度),都唔肯搏物業升值,有咩必要再同你逐條計?


16. 毛毛 2016-04-28 12:43:47
我都記得條公式,真係計得好準同好盡,知道閣下一定係有租過樓俾人先計得咁DETAIL,但長河兄果然係好專業,諗埋租客機會成本,又學到野!
17. 窮人 2016-04-28 13:01:53
樓市穩健, 早有啟示...

以前, 係仔女幫上一代供樓...

而家, 係上一代俾埋首期幫仔女上車...


除非上一代突然破產消失, 唔係D剛需都會存在...

當新生代到佢地成為父母, 又可以俾下一代...


富者愈富... ..
18. 歷史長河 2016-04-28 13:04:10
毛毛兄,機會成本概念小弟本人計數時都有用,不過如果不懂其含意會好危險。

在Koichi 師兄的例子中,一千幾負現金流的意思喺果嗰業主跑輸「用同樣一筆錢既可收租又可收股息」一千幾啫。對比的對象喺一個假設,而業主的實際現金流當然是正的。或者話,如果計入機會成本後能 break even的話, 則業主付完首期後,不用再貼錢,靠租金收入則既可以收中電股息,又可以享受樓市升值。
19. Koichi Fuyumi 2016-04-28 16:13:26

歷史長河師兄:

如果CASH FLOW 計法, 肯定是淨現金流出的. 現時樓價供貴過租, 業主仲要承擔其他現金支出, 如管理費, 差餉, 物業稅.

不過很多人都會說, 雖然每個月都有淨現金支出, 但供樓"大部分錢係本金", 所以仍然有賺.

小弟就是針對這個看法來計數的. 詳細有努大家看舊POST, 但結論是

假切我今日有一百五十萬投資, 我可以選擇買中電收息, 或買樓收租. 不計資產增值下, 哪一個方案回報更好呢. 結論是買中電.

當然又會有師兄指出, 蝕少少回報去搏樓宇升值好抵. 呢一點小弟就不懂回答. 因為未來樓價升跌實在無一個人講得準. 升就發達, 跌就XX.

最後小弟自已都分唔清楚自己算好友定淡友. 我看法是跌唔穿127點(回調升幅三分二左右)只能說這一次是升浪中的調整. 未確認跌市. 現況可能牛皮一段時間, 直至新消息/因素出來才有明確方向.

20. 歷史長河 2016-04-28 17:12:07
Property Price             4,480,000  
Down Payment:              1,344,000  
Mortgage:             3,136,000  
     
     
  Monthly  Annually
Rental Income                  12,000                        144,000
     
Mortgage Interest                    4,704                           56,448
Tax                     1,530                           18,360
Rates & Government Rent                        500                             6,000
Management Fee                        990                           11,880
     
Net Income                     4,276                           51,312
     
Property Rental Return 3.82%  = 51,312/1,344,000
CLP Holdings dividends  3.70%  =(1.05+0.55*3)/73
21. 無言 2016-04-28 17:14:10
個人睇法,買賣物業因素。
1)自己夠唔夠錢,無錢講到外太空都無用。
2)心理質素,每樣產品都有升跌期。跌時,個心夠唔夠定,有人輸1%都唔得,睇下D人賭品就知。升時,個心都要夠定,無限加碼都會死,好多人容易勝利沖昏頭腦。
3)年紀~分做生意同打工。
打工~~越年輕買樓越好。
做生意~喜愛創業的人...唔使急買樓,,有錢搏一搏,山頂有機住,但人到中年(35~45)都係要考慮置業。
4)地方~~我不是指區份(灣仔,尖沙咀....),而係指城市,國家。房產~~基本上不動產....如果你覺得居住地方無前景/安全感俾到你(起碼未來十年),咁就無謂置業啦。安居樂業,千古不變。

好多朋友看好後市,是看未來遠景。。。房產投資是以十年計才有威力,用股票比較,,是多春魚。過客心態,不應置產。

中國現今問題多,,本人十分認同,病情亦唔輕。但歐,美,日等病情更嚴重。既然無個好,梗係下注個比較病情輕同年輕的人身上。


22. 歷史長河 2016-04-28 17:19:05
結論喺中電?

如上圖按你條數及今日的數據,不過要改小小:

1. 稅按租金收入的85折來收
2. 今日有h+1.6 按,所以利息我按1.8%來計。
3. 中電今日73蚊,股息按去年計,共收2.7蚊


結論 3.8% vs 3.7% , 樓又勝,哈哈
23. 香港土著 2016-04-28 19:28:59
***買樓3.8%vs中電3.7%***

「3.8多過3.7, 所以都係買樓好。哈哈。」

其實,做三倍槓桿買樓,结果得到同中電差不多嘅回報,點解要買樓呢?借七成債上身,就係為賺多0.1%?所以,假設唔計樓價/股價升跌前提下,仲哈哈咩野呢?

再講返升跌得話,決定做槓桿買樓,就係博升比跌機會大。但講升值,老調子係通脹。「因為通脹機會大過通缩,所以買樓冇死。」

其實,通脹同樓價,邊個係因,邊個係果呢?

24. Mr.David Wong 2016-04-28 20:08:38