主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 37931    回應 : 107
文亮言
說樓價下跌一半的人根本唔識樓市
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月28日

  在過去幾十年,樓價下跌超過一半的事只出現過一次,但股市下跌超過一半的就不計其數,既然或然率如此低,點解又有咁多人講樓市隨時會下跌一半,我從來沒有打算寫評論樓市文章,但我發覺,不少股票評論員,經濟分析師,當他們冇嘢好做的時候,便會寫幾篇關於樓市文章,而且,大多數是經濟環境不佳,樓價下跌才寫,其實,當時跌勢已成,唔需要是專家都知道樓市正在下跌,不過,股票專家隨隨便便話樓市跌一半,當然連同一大堆大家都唔識得睇嘅分析報告,地產界大多數是務實的人,雖然明知道評論員講的不是事實,但亦沒有高格調反駁,久而久之,大家認為股票評論員所說的都是事實,而事實上那些評論員有不少在租樓住,飽受業主加租之苦,評論又點會中肯,物業代理界更加藉那些評論向業主鋤價,樓價升跌對物業代理是沒有影響,成交量才是他們的至愛,所以,在沒有任何質疑聲音之下,股票評論員甚至相信自己的評論,不但自己唔買樓,甚至叫親朋戚友都唔好買,更有甚者,叫朋友將自住物業都要賣走,理由很簡單,就是樓價將會下跌一半。

  在過去幾年,樓市表現的確令股市評論員失望,但是他們又不會擔心受到指責,因為,他們可以大條道理講自己是股票評論員,評論樓市屬兼職性質,準確情況有誤差亦是無可厚非,那些相信他們的評論而將自住物業賣走的人就慘了,但亦可以說是咎由自取,我記得在2009年初,有人問我好唔好買樓,我當然話好,但那人話有測量師行講樓價將會下跌一半,我話既然閣下心目中已經有個答案,又何需問我,同年10月,財爺已經開始出招打撃樓價,原來,唔識得樓市不只股市評論員,於是我問一位測量師點解會咁失策講樓市會下跌一半,佢話並不是失策,而是策略之一,如果唔係咁講,又點會有人肯賣樓,但想唔到是有些人太貪心,連自住物業都賣走,所以,那些人並不能夠怪責任何人,只怪他們自己太貪心。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

1. 歷史長河 2016-04-28 08:31:51
尼篇文章好似寫俾論壇某位大淡友。哈哈

整日話要跌5成,自住樓也賣咗。博士講得啱,以炒股心態睇樓市,原來佢根本唔識樓市
2. 80後小業主 2016-04-28 09:01:46

其實昨日已經想留言,說類似博士今天的話。但諗諗下又吾想串襯D淡友,想俾D生存空間過佢地。

尋日本來想講,常常覺得樓價會下跌三成以上的,通常不是住在自住樓的人,可能甚至是沒有物業的人。他們大多沒有實據支持自己論點去解釋樓價要下跌三成以上才完成調整。他們只是人云亦云,學人吹下大陸吾得,美國加息,香港經濟吾好,所以樓就一定會跌,但永遠吾敢評持貨力強的業主會不會劈價賣樓,原因好簡單,因為佢地無樓所以吾識香港樓市。

4. 蕭峰 2016-04-28 09:29:52
1-3月呢度好多淡友,咩都係博士文中d股市評論員,見跌勢成,即刻踩兩腳,文字都難掩其興奮程度。所以我都話,舊年升緊,淡友又冇聲氣,一跌即刻個個變樓神!

5. Ca1on 2016-04-28 09:36:57
博士唔再一面倒睇跌五七九成, 傷透好多香討AA會員同某啲大報記者之心.
6. 占士 2016-04-28 09:49:57

好多人的所謂分析只是講出自己心中的期望,並非客觀而理性的分析!而部分人對分析員的文章都是照單全收,沒有經過獨立思考,人云亦云,結果做錯了決定,也只能默默承受後果了。

7. Koichi Fuyumi 2016-04-28 09:53:39

80後小業主兄,手上持貨量會的確影響一個人的主觀希望,從而影響到其對樓市的看法。

但手上貨多唔多唔係用有多少間樓去形容。

如果是小業主小投資者,一間自住樓已經是成副身家,即使只有一間自住樓,佢都算重貨。自然希望樓市向好。即使無得賣最少都有得加按拎啲現金,分享下樓市上升的成果。

一個有少少家底的投資者,打咗三十年工,手上大約有五六千萬資產。又只算私人銀行低AUM用戶。一般好少玩BOND。只有股樓兩頭出擊。呢部分人拎個三千萬買樓,手上最高峰時可能有十個單位連按,如他一路減持令現時手上只淨兩三個左右,持貨量低自然會偏向睇淡。

所以有時淡友持貨比好友仲要多。以上只是生活上朋友的例子。富二代呢啲特例不包括在內。但如果以為淡友都係無樓人仕,其實可能是自已坐井觀天,未知外間世界而矣。 當然最後要加說一句,對有經驗和往績的投資者來說,其實一般都可以減少受自已個人持貨量和感覺影響,更信任客觀分析吧。

順手評一下持貨能力,持貨能力可從CASHFLOW方法看,我以前已詳細計算出為什麼現時放租要貼錢養租客。不再重述。

另一角度是ROI,投資者重視的是回報,不是持貨成本。雖不是全對,但為方便理解以此為例:持有一粒鑽石成本比一間樓低好,難道全世界投資者都去買鑽石?我們都在找回報最高的資產。現時利息低,Cost of Capial也低,變成我們"持有"樓的機會成本低。因為其他資產回報也不吸引。但當利息上升,Cost of Capial變高了以後,"持有"樓的機會成本便會變高。

8. 黃老闆個仔仔 2016-04-28 11:26:35
去街市買豬肉不會走去問波菜蓮,要問都問豬肉榮。

買手機都唔會去手錶行。
9. 引刀一快 2016-04-28 11:40:16
10. 80後小業主 2016-04-28 11:41:22
Koichi Fuyumi 兄,當然不可一概而論,看淡當然不一定無樓。我主要針對在這裡看淡但理據不足且不夠能力買樓的留言者而已。
11. 毛毛 2016-04-28 11:49:45
今日博士講既野咁似平時LYC講果D!  LYC睇到博士呢篇文一定好開心!!
12. 引刀一快 2016-04-28 11:50:50
十皮嘢買,13皮出,都賺30%。
13. 歷史長河 2016-04-28 11:57:27
Koichi 兄,你的計算持貨成本的例子我記得,裡面有些數有小小錯誤,不過無傷大礙,你引入的機會成本概念也有啟發性,不過概念上攪混咗。簡單來說即喺你所得出的一千幾負现金流并非用來補貼租客,事實上租客仍要用中電股息來交租。如按你的計法,業主以每月一千幾負現金流來搏樓市升值,則租客實以七千幾負現金流(= 股息-租金, 對租客來講買股唔買樓則失去每月12000的租金收入,計為機會成本)來搏中電升值,對嗎?
14. 引刀一快 2016-04-28 11:59:11
To 80後小業主兄

我主要針對在這裡看淡但理據不足且不夠能力買樓的留言者而已。

請問講緊邊個?我喺呢度咁耐,無論好友淡友,我都唔敢隨便斷定邊個有樓冇樓,喺呢度講明冇港樓嘅人就係得我一個啫。但係講買樓能力,我暫時又證實唔到俾你睇喎,起碼要等啱價或者夠筍至得。
15. 蕭峰 2016-04-28 12:20:29
我都大概記得個formula 

但一個月,當你計盡,多2000蚊都唔肯俾(都未計租金未來上漲幅度),都唔肯搏物業升值,有咩必要再同你逐條計?


16. 毛毛 2016-04-28 12:43:47
我都記得條公式,真係計得好準同好盡,知道閣下一定係有租過樓俾人先計得咁DETAIL,但長河兄果然係好專業,諗埋租客機會成本,又學到野!
17. 窮人 2016-04-28 13:01:53
樓市穩健, 早有啟示...

以前, 係仔女幫上一代供樓...

而家, 係上一代俾埋首期幫仔女上車...


除非上一代突然破產消失, 唔係D剛需都會存在...

當新生代到佢地成為父母, 又可以俾下一代...


富者愈富... ..
18. 歷史長河 2016-04-28 13:04:10
毛毛兄,機會成本概念小弟本人計數時都有用,不過如果不懂其含意會好危險。

在Koichi 師兄的例子中,一千幾負現金流的意思喺果嗰業主跑輸「用同樣一筆錢既可收租又可收股息」一千幾啫。對比的對象喺一個假設,而業主的實際現金流當然是正的。或者話,如果計入機會成本後能 break even的話, 則業主付完首期後,不用再貼錢,靠租金收入則既可以收中電股息,又可以享受樓市升值。
19. Koichi Fuyumi 2016-04-28 16:13:26

歷史長河師兄:

如果CASH FLOW 計法, 肯定是淨現金流出的. 現時樓價供貴過租, 業主仲要承擔其他現金支出, 如管理費, 差餉, 物業稅.

不過很多人都會說, 雖然每個月都有淨現金支出, 但供樓"大部分錢係本金", 所以仍然有賺.

小弟就是針對這個看法來計數的. 詳細有努大家看舊POST, 但結論是

假切我今日有一百五十萬投資, 我可以選擇買中電收息, 或買樓收租. 不計資產增值下, 哪一個方案回報更好呢. 結論是買中電.

當然又會有師兄指出, 蝕少少回報去搏樓宇升值好抵. 呢一點小弟就不懂回答. 因為未來樓價升跌實在無一個人講得準. 升就發達, 跌就XX.

最後小弟自已都分唔清楚自己算好友定淡友. 我看法是跌唔穿127點(回調升幅三分二左右)只能說這一次是升浪中的調整. 未確認跌市. 現況可能牛皮一段時間, 直至新消息/因素出來才有明確方向.

20. 歷史長河 2016-04-28 17:12:07
Property Price             4,480,000  
Down Payment:              1,344,000  
Mortgage:             3,136,000  
     
     
  Monthly  Annually
Rental Income                  12,000                        144,000
     
Mortgage Interest                    4,704                           56,448
Tax                     1,530                           18,360
Rates & Government Rent                        500                             6,000
Management Fee                        990                           11,880
     
Net Income                     4,276                           51,312
     
Property Rental Return 3.82%  = 51,312/1,344,000
CLP Holdings dividends  3.70%  =(1.05+0.55*3)/73
21. 無言 2016-04-28 17:14:10
個人睇法,買賣物業因素。
1)自己夠唔夠錢,無錢講到外太空都無用。
2)心理質素,每樣產品都有升跌期。跌時,個心夠唔夠定,有人輸1%都唔得,睇下D人賭品就知。升時,個心都要夠定,無限加碼都會死,好多人容易勝利沖昏頭腦。
3)年紀~分做生意同打工。
打工~~越年輕買樓越好。
做生意~喜愛創業的人...唔使急買樓,,有錢搏一搏,山頂有機住,但人到中年(35~45)都係要考慮置業。
4)地方~~我不是指區份(灣仔,尖沙咀....),而係指城市,國家。房產~~基本上不動產....如果你覺得居住地方無前景/安全感俾到你(起碼未來十年),咁就無謂置業啦。安居樂業,千古不變。

好多朋友看好後市,是看未來遠景。。。房產投資是以十年計才有威力,用股票比較,,是多春魚。過客心態,不應置產。

中國現今問題多,,本人十分認同,病情亦唔輕。但歐,美,日等病情更嚴重。既然無個好,梗係下注個比較病情輕同年輕的人身上。


22. 歷史長河 2016-04-28 17:19:05
結論喺中電?

如上圖按你條數及今日的數據,不過要改小小:

1. 稅按租金收入的85折來收
2. 今日有h+1.6 按,所以利息我按1.8%來計。
3. 中電今日73蚊,股息按去年計,共收2.7蚊


結論 3.8% vs 3.7% , 樓又勝,哈哈
23. 香港土著 2016-04-28 19:28:59
***買樓3.8%vs中電3.7%***

「3.8多過3.7, 所以都係買樓好。哈哈。」

其實,做三倍槓桿買樓,结果得到同中電差不多嘅回報,點解要買樓呢?借七成債上身,就係為賺多0.1%?所以,假設唔計樓價/股價升跌前提下,仲哈哈咩野呢?

再講返升跌得話,決定做槓桿買樓,就係博升比跌機會大。但講升值,老調子係通脹。「因為通脹機會大過通缩,所以買樓冇死。」

其實,通脹同樓價,邊個係因,邊個係果呢?

24. Mr.David Wong 2016-04-28 20:08:38
問世間,樓神有多少?希望跌多一半或更多而買,當然是好,但現實是觀乎咁多年,呢啲機會唔多。但真係到嗰時,你係人人皆死,你獨醒?有幾多份工仲可以無問題,銀行又肯放水比你買到?當情況如所願,你會否又因膽量唔夠,或客觀上導致銀行放借能力不足,又再錯失良機?敢問有誰可以再等下一個樓市週期低位,又會否時光倒流到比$16000元太古城首期,月供千幾年代。等了又等,到時銀行都可能覺得閣下已年時已高!
25. 縮影 2016-04-28 20:56:23
現在樓市就像當年股市的縮影
當恒生指數於高峯前(高峯大約32,000點),散戶門大部分都不敢入市,就算看升都不會買,尤如像2015年樓市日日創新高,但就是只有少數成交,不敢入市,他們不是無條件入市,而是害怕模頂被人恥笑。

到了現在樓市大約跌了成半,如當年恒指由高位回落成半時,散戶門以為大漲小回,飛身入市,心想就算再下跌的空間有限,而且不算是摸頂,更不怕被親戚朋友恥笑。但結果當年恒生指數下跌至14,000點,他們所輸的金額比最高位摸頂的人還多了。

樓市需不同股市,但亦會受經濟影響下如同出一轍,當年樓市由1997年尾回落至1998年初都亦只是跌了一成多,但是後來由高位下跌了足足7成才見底。

再說若沒有在這兩三年放售,價值可能又要打回原形。所以樓市真的不能一廂情願,以為跌夠又話自己唔怕跌的、是自住的,就不顧後果進行買賣。真是需要學習觀察當時經濟狀況,否則好易會鑄成大錯!
26. LYC 2016-04-28 21:02:14
土兄,爆上火星在望,全部人來港定居掃貨,仲計乜鬼通漲個3%,晒氣+多餘!
27. Koichi Fuyumi 2016-04-28 21:07:10

打咗一大篇回覆, 居然唔小心一下就無咗. 無心機再打一次. 簡單回覆如下:

我們可以為咗0.1% 日日按中電股價, 銀行拆息變化計多次. 或無盡頭討論其他假設例如免租期, 空租, 佣金等出租成本, 甚至可以計埋交易成本. 但都不重要.

重要的是希望09年以後才入市的新手可以諗下以下幾點

1. 千萬唔好口號式高呼"租樓日日賺" 或"租客幫供樓, 多謝晒". 信EXCEL 唔好信口號

2. 係穩健收息還是搏升值要分清楚. 要收息就唔好借錢收3.7厘. 要搏就去借七成收3.7厘. 借得落手就要食得起風險. 千萬唔好一邊借大錢一邊以為自己係穩健收租客無風險, 自己落咗賭場自己要知.

3. 唔好以為買樓自己買貴咗唔怕. 買樓自住其實等於一邊放棄租金收入. 一邊自己慳咗租金支出. 一出一入等於"買咗層樓租咗比自己住". 買得樓就一定係投資.

28. 引刀一快 2016-04-28 21:52:16
哈哈哈哈,爆晒上火星呀...
29. 歷史長河 2016-04-28 22:13:36
To 27 koichi,

Well said but your understanding  of opportunity cost was wrong, wasn't it? And your conclusion of CLP sure win isn't that sure, is it?

As far as risk's concern, you'd better leave it to themselves, you don't even know other people's book, do you?
30. LYC 2016-04-28 22:25:23
原來買樓自住等於租給自己,又一個股神,價值投資法,晨早沽晒啲樓捱貴租,繼續買中電,幫業主供樓啦,哈哈!
31. 蕭峰 2016-04-28 22:29:05
「唔好以為買樓自己買貴咗唔怕. 買樓自住其實等於一邊放棄租金收入. 一邊自己慳咗租金支出. 一出一入等於"買咗層樓租咗比自己住". 買得樓就一定係投資.」

買樓一定係投資,ok,請問你點解決住既問題?除非你有層公屋,超筍,又或者粘住老豆層樓住。

32. Koichi Fuyumi 2016-04-29 00:49:31

歷史長河兄, 其實條數只係一個引子, 引出很多迷思是否正確. 當然你要非要分勝負不可的話, 把交易成本一放進去, 兩個選項誰勝誰負不就清楚了嗎?

每人風險胃口不同. 買不買的確是個人選擇. 我唯一要多口的原因只是想令大家諗深一層, 唔好信晒市場上的迷思 

蕭峰兄, 買樓自住等於買樓租比自己住這一概念對不是商科背景出身的人來說是不易懂的. 我再試試向你說明一下:

如果一層太古城可以帶來三萬蚊租金收入. 你有兩個選擇. 一, 收取三萬蚊回報. 二, 放棄收取三萬蚊.

只要你不收取三萬蚊, 不管你是丟空還是自住. 你都是在"消費"這層樓帶來的價值. 而你的消費價值是怎樣衡量呢, 最直接就是你放棄收取的回報. 

用兩個簡化的例子說明,

一: 我擁有一層太古城, 並住在裡面

二: 我擁有一層太古城, 但唔方便係灣仔返工. 所以我用三萬蚊租咗層太古城出去比人. 然後自己用三萬蚊租咗灣仔一層樓住. 請問你在兩個例子當中, 各花多少錢解決居住問題呢?

自住樓最大得著是"零租務成本", 但本質上就是自己買咗一個月回報三萬的資產, 然後用三萬蚊解決定居住問題.

33. 引刀一快 2016-04-29 01:38:55
2047,地契有限嘅年期,有乜唔係租嘅?
34. Mr.David Wong 2016-04-29 01:39:37
就是太多人當樓市係股市,先至有咁多高學歷嘅專家睇錯市,樓市係投資品,亦係必須品,無瓦遮頭,如何為家,雀仔無巢,如何生蛋!華人比其他民族較有成家嘅思想,有家就有安穏,安身才能放心放下家人在工作上去拼搏,租係可以但只有安身,無咗安穩。當見到自己鍾意嘅人有開心,滿足的感覺,比起樓價供多兩年三千,好多未必介意,就算樓市在高位,有幾多家庭將唯一容身之所去搏跌一半,贏咗又如何。股票可早上買,未到中午沽。就算一生人唔買股票都無任何影響,以股代樓形容,未必合適。
36. 歷史長河 2016-04-29 08:16:00
21樓無言兄,講得好,非常有道理。

你喺否無奈兄的兄弟?
37. 歷史長河 2016-04-29 08:21:19
To 34 David,

Properties  and stocks are indeed 2 different animals but it is very costly for people to realise this fact after 10 years or longer.
38. 引刀一快 2016-04-29 08:34:02
摸頂買樓,唔駛咁耐先明白做蟹嘅感受。
39. 望東樓 2016-04-29 09:00:30
浩一兄,細佬計數都係將自己層樓MTM,跟住用市價租返比自己。
不過如果一個投資者做簡單投資用ROI冇乜問題,但係玩到(高)槓桿,咁就應該起碼計埋return on risk。因為係會死人嘅。
40. 一市民 2016-04-29 12:10:59

同意7/F, 19/F, 27/F KOICHI FUYUMI 提出的中肯見解及理性分析, 對年輕的新手業主來說非常值得參考。 LCY等盲好不問大樓市走勢宏觀經濟,次次都話 樓價快要升上火星 強多了


41. 長期糧尾 2016-04-29 12:43:48
KOICHI FUYUMI兄
以買樓租比自已住,是很好的投資計算方式. 計算時節省了租務地產費用及物業稅[l2%租金收入],令投資回報更高
42. 蕭峰 2016-04-29 13:09:50

仁兄

商科我都讀過小小。我知你一直講緊機會成本,首先答你:你所講個兩個例子,住的消費都係3萬。

但我問你既問題仲未解決:

首先,你要解決住既問題,請問你住邊?

無非幾個選擇:同老豆住、公屋、租。

一世人,最基本都要解決吃同住既問題掛?

同埋,仲有個最重要既概念,你計盡機會成本,但未計capital gain ,請問點解要忽略?

30年後,你買樓既capital gain係遠遠超過你買中電的capital gain(除非你好有理據認為調轉左,請實證),唔單止cover晒你咁多年俾既租金,仲有淨。呢d又唔計?

3.8% vs 3.7%年化收益其實可以唔理。


43. 歷史長河 2016-04-29 13:24:44

See below without leverage.  Closing price is used for CLP.


44. 長期糧尾 2016-04-29 14:41:06
各位師兄
請問在租務合約可否列明管理費及差餉地租由租客負責,因此租金便可減低,以省卻一點物業稅。有何風險?
45. 蕭峰 2016-04-29 15:16:15
以前租金係唔包差餉、管理費,後未有租客拖欠,所以越來越多業主將差餉、管理費加入租金,自己交,可靠d。

46. 長期糧尾 2016-04-29 15:16:50
蕭峰兄,謝謝
47. 歷史長河 2016-04-29 15:30:26
48. 長期糧尾 2016-04-29 15:43:36
 歷史長河兄
謝謝
49. 引刀一快 2016-04-29 16:15:24
To 42樓 蕭峰兄


30年後地産市道你點知?
50. Reply to 43 2016-04-29 16:24:36
Your figure is misleading

Even in your time period 
CLP raise from about $20 in Dec 1999 to now at about $72
CCL raise from about 60 in Dec 1999 to now at about 129

It is completely a cheating in the figure!! It is completely different result if you show it in correct scale!
51. Koichi Fuyumi 2016-04-29 16:49:00

蕭峰師兄:

1. 如何解解居住問題: 用番以上例子說明, 就如你回答一樣. 不管你買樓或是唔買樓. 你都一樣係每月花費三萬換取住的地方. 分別在於資金來源(樓或其他資產), 和向誰交租(自己還是其他業主).

2. 不計資產增值最簡單原因是因為沒有人知道未來資產變化. 所以債券先有禁多人買嘛.

歷史長河師兄:

如你所提供的圖表所示

CCI:

Jan 2000 - 53.65

Apr 2016 - 129.87

+242%

中電:

Jan 2000 - 32.5

Apr 2016 - 73.1

+225%

52. Reply to 20 2016-04-29 16:53:58
flat can do mortgage, but clp also can do margin. CLP can do margin up to 90%!!! If counting the gain like that flat is definitely loss!!!

I think our property holder should understand this, flat is a safety and low return investment, rather than thinking it is the most powerful thing in the world. Definitely, it isn't!! And you really don't know what actually you are doing.
53. reply to 51 2016-04-29 17:01:25
your calculation wrong~~
CLP is about 23 in Jan 2000 after calibrated....
54. 歷史長河 2016-04-29 17:05:31

Koichi 兄,是的,不過你入中電通常用槓桿嗎?樓呢?

Today CCL closed at 129.87, CLP closed at 71.75.

So without mortgage:

     CCL : +242%

     CLP: +218%

55. 歷史長河 2016-04-29 17:17:07

To 50,

Don't quite understand your points, but you are more than welcome to generate a more "appropriate one".

Do you know why we should use closing price instead of adjusted price? do some homework first before you jump into any conclusion.


To 52, what is the interest rate for margin and how long can you borrow? Please do so if you are comfortable with it.


56. 引刀一快 2016-04-29 17:28:08
To 50

呢D係長河慣技,應該以開眼界心情觀之。
57. 引刀一快 2016-04-29 17:29:12
長河換咗張圖喇。
58. 引刀一快 2016-04-29 17:33:44
蕭峰兄

係你提出30年之后樓強過股嘅假定,唔係我。

歷史數據係根據之一,唔係全部,未來社會形勢、世界環境變化嘅攷量尤其重要。
59. 蕭峰 2016-04-29 17:37:24
to 引刀兄

你又知30年後中電一定升?

冇人知未來,對未來的預測都是基於歷史數據。

60. 歷史長河 2016-04-29 17:39:03
刀兄,喺啊,有人要我換下scale, 咁就換下啦。😄😄😄長週末嘛,讓淡友開心點嘍。
61. 心急人 2016-04-29 18:23:31
希望樓市急速回升,學長河前輩將我間自住樓再按再買,唔止上火星,要冲去太陽!
62. 蕭峰 2016-04-29 18:35:53
引刀兄

對未來預測是建立在歷史數據上。

如圖所示,長期CCL就係跑贏CLP!所以我假設未來CCL繼續跑贏CLP冇錯,反而如果你認為相反,請俾出理據。


63. 蕭峰 2016-04-29 18:36:02
引刀兄

對未來預測是建立在歷史數據上。

如圖所示,長期CCL就係跑贏CLP!所以我假設未來CCL繼續跑贏CLP冇錯,反而如果你認為相反,請俾出理據。


64. 歷史長河 2016-04-29 18:55:12
大俠,

何必跟刀兄浪費時間呢?刀兄對我哋講個野大部分都唔明,佢重在參與啫。

刀兄談的唔喺樓,喺寂寞。
65. 引刀一快 2016-04-29 20:35:52
你講嚟講去都係三幅被,你唔係當淡友死嘅,你係當跟隨你嘅人lulu啫。
66. 蕭峰 2016-04-29 20:50:29
長河兄

係啊,但凡講到實質性既野,引刀兄即刻閃!

灌水就最多最快。
67. 歷史長河 2016-04-29 21:10:29
大俠,同刀兄探討,唔好談任何技術性的話題,更不好用數字,佢會話你呃佢,因為佢唔懂。

同佢一定要用感覺交流 - 「感覺唔對路」、「覺得會有一波大浪」.......


哈哈,唔知喺唔喺刀兄個風水有問題。

68. 旁觀者 2016-04-29 21:10:46
刀兄最叻嘅回應喺

"廢話"

"亂噏"

"DLM"

...


69. 鄧婆婆 2016-04-29 21:35:43

睇住樓價升十倍 鄧婆婆:當年唔買樓好後悔!


一手供應急增,負資產又急增,樓市基本因素明顯差。不過,住於柴灣區幾十年,年過70的鄧婆婆認為,現時經濟環境她不覺得差,自己目睹樓價由幾十萬上到現時500萬元,當年無買樓的確後悔,現時仍住公屋,但月租不用1000元,都叫輕鬆自在。
70. 歷史長河 2016-04-29 22:42:40
講回CCL與中電的十年之約,如果十年前A君買入100萬中電,B君以100萬做為三成首期買入一間300萬爛屋。然後A君靠股息付房租(應該都唔夠),有錢時繼續入中電,B君則將房子升值部分提出,再加上儲蓄,夠錢時就入下一間。到今日兩者身家應該已相差幾十倍,絕唔喺危言聳聽。

成與敗只是一念之差,可這一念有人一輩子也不明白。
71. 引刀一快 2016-04-29 22:54:29
感覺?覺得?邊度搵返嚟架?又係長河san嘅感性筆觸呀?

問題喺邊度?跌勢已成,何必陪你地火星探祕?其他淡友開始懶講無謂嘢,退場。

你地擺出嚟全部都係手板眼見嘢,唔懂?有唔懂就一定係你地有錯漏睇到R頭啫。

樓市CCL得一個,藍籌股票一大堆,點解淨係攞一隻中電嚟比?就係論壇新人道行未夠,俾你地捉住咗啫。

樓市係有冇客嘅問題,用電就係常客嘅問題,樓市冧到七彩,用電都唔會減多少,營運支出反而可能减少,點解樓市升得快過中電,就係大陸客唔用香港嘅電嘛,哈哈哈哈

到某日大陸客出貨,中電冇影響,樓市呢?

係呢,大陸經濟,你有冇嘢寫呀?我就淨係一味講個“大浪”架咋,你有經濟學teams(terms,ringring地打錯字)形容得到大陸依傢果種差法,咪講岀嚟分享下囉,又睇下大家懂唔懂吖。
72. LYC 粉絲 2016-04-29 23:08:39
点解其他淡友退埸?

哈哈哈哈!!!

唔似你,佢哋晤想被冠名 姣婆2号、3号……


73. 蕭峰 2016-04-29 23:18:09
哎,長河兄,你毫無保留的將秘笈公諸於世,博士毫無保留的提醒人上車,卻換來一片質疑聲。近排好多聲音話,博士係受到壓力,先會轉胎。

話「爆煲論」應該改「調整論」,呵呵,有人永遠唔明,市場係瞬息萬變既,要時刻睇住,唔係你認為跌5成、跌3年,個市場就跟住你行,係你跟住個市場行!

更有人想攬住一起死,以為樓價跌左,hk經濟會轉好?呵呵,呢d 邏輯⋯⋯真係冇野講。

樓價跌5成,hk經濟只會更差,第一個被炒既,肯定唔係半山有錢佬。好大機會係懵懵緊個d準業主,所以跌5成,想上車既人士,只會更加難上車。

74. 引刀一快 2016-04-29 23:19:47
To 70樓  長河san

有杠杆同冇杠杆係一個問題,你攞樓市升段嚟比,點解唔由97樓市峰頂開始比喞?

B君則將房子升值部分提出”,提出,係賣咗佢,還是加按?

隔幾耐夠錢入下一間?下一間首期係幾多成?

如果97年7月計起,條數又係點?

到底依傢樓市,情况似97年還是06年?還是準備上火星?
75. 蕭峰 2016-04-29 23:25:13
「樓市有冇客嘅問題,用電就係常客嘅問題,樓市冧到七彩,用電都唔會減多少,營運支出反而可能减少,點解樓市升得快過中電,就係大陸客唔用香港嘅電嘛」

長河兄,真係唔洗再同佢多講一句,傻架!

後悔同佢講咁多,晒氣!

佢可能係讀社會大學架,靠估!


76. 引刀一快 2016-04-29 23:29:02
我讀邊間好閒啫,社會大學都好多勁人,我一路認街市仔咯,不過......

從你平常出文以至對應,我真係唔覺得你有藐視人學歷嘅本事囉。
77. 引刀一快 2016-04-29 23:30:40
係呀,咁就啱嘞,冇得好講咪扮世外高人話人傻囉,點解唔完整D,貼埋後面嘅

就係大陸客唔用香港嘅電嘛,哈哈哈哈

呢句嘢我冇諗過你睇得明,降龍十八掌,打手嚟啫。
78. 歷史長河 2016-04-30 00:52:28
刀兄,你哋這班淡友真不爭氣,整日搬龍門應該都把自己都搬暈咗。

講中電是你班友提出來的,當日你班友空巢而出左計右計都是中電贏,因為冇出租經驗,稅計錯咗竟沒有一個人知道。所以我用中電做比有何問題?對 opportunity cost 的理解更是錯得離譜。

為何選十六年期做比?因為我只能揾到中電前十六年的股價歷史。從2000年開始計,又唔算太唔合理吧?又要從97開始?可以啊,前些日子不是出過幾張表嗎?有從97開始的啊!不過你又話圖表呃人啫,同50樓那位仁兄一樣,話別人呃人,可自己又整不出一個更讓人信服的東西....,真喺唔爭氣。刀兄,點比都得,不過請自己動手,力不到不為財呵。

3成首付,7成按揭也是 Koichi 兄例子中的數據,正常樓市槓桿啫,又有何問題?50樓仁兄又話買中電也可以用 Margin, 可是佢又不出來澄清 股票的孖展同樓市按揭喺否同樣低息,借貸期限喺否也可以去到三十年 ....., 真喺唔爭氣。

刀兄,我一路指出淡友的誤區,你吔左搬右搬到最後冇得講只好話「槓桿喺會死人的」,講這樣的話,只能說明佢唔夠實力,喺睇著自己錢袋來看世界。到最好只能靠吹噓下左腦,女神之類的啦。哈哈,真喺爭氣。

刀兄,恕長河直言,從你一路對大陸形勢的評論來睇,你並未溶入當地主流社會,你的好多睇法同外省打工仔睇法非常相似,可主流社會的睇法完全不一樣,這個你可能不知道。倒是尼度有幾個網友的睇法更接近主流觀點,可能喺因為在大陸有業務關係,佢哋比你對大陸有更深入的了解,比如無奈兄,占士兄,留芳兄,yyfan 兄,珍惜香港兄(以前在大陸開廠)等。當然你可以繼續吹水,只是不好太過就好👌

至於你分析將來為何中電會跑贏樓,我就不再浪費時間啦。刀兄,你要爭氣!
79. LYC 粉絲 2016-04-30 01:05:22
"你有經濟學teams形容得到大陸依傢果種差法"

引刀 成日 teams,teams,你係讲 terms,係咪呀?

R頭。
80. LYC 粉絲 2016-04-30 01:30:49

引刀大嬸之前話用十萬買個佐敦爛鬼樓上舖就喺筍,呢種就正正喺河兄講嘅"睇著自已錢袋來看世界",所以要引刀大嬸出錢買半山樓就真喺好難lu,加油啊,刀嬸!
81. Mr.David Wong 2016-04-30 04:08:30
股票市場有千幾間公司,如講緊一個普通人攞著成百萬買股票,我諗都要買都會係成份股嗰50隻,觀乎無地產成份又要無中國風險,又要無外圍及內圍因素影響,仲要無財技,可一世安枕無憂。除中電,港燈,煤氣呢三隻外,有無更可靠嘅股票推介?當然可話買QQ呢升咗幾十倍呢啲,但唔在討論範圍。唔通所有全部未上車嘅人都聽師兄所言,每人用成過百萬,甚至用成層樓嘅現金去買呢三隻只買不放,既然呢啲公司無用財技增加股票供應,會否因大量現金買入令股價推高,仲有無靚買到,股息是否仍有咁高?唔用呢三隻作比如,可有其他可好介紹給小弟作參考,二十年前聖誕鐘買5仔,呢十年又是否適用?以前唔係未試明明公用公司因時轉型科技公司,呢啲小股東又如何自處,重可以靠收息生活?
82. 引刀一快 2016-04-30 05:02:15
長河san

你呢篇咁嘢係唔會動搖到我嘅,你叫“佢哋比你對大陸有更深入的了解”果幾位岀嚟講講依傢大陸市況同形勢,睇下佢地講乜。我好在上次湯先生聚會我冇講過做乜,你就當我喺大陸耕田好了。

好多睇法同外省打工仔睇法非常相似”,呢句啱咗一半,我對外省打工仔嘅瞭解應該比你深,因爲廣州好多外來定居者,不過唔代表我似,係知悉而唔係共通。

可主流社會的睇法完全不一樣”,大陸主流社會就係你?又係中咗一半,喺大陸的確好多人對待事物嘅方式同你類同,呢個正正係我認爲大陸文化亟待修正補強嘅原因。

投資買樓好還是股票好?其實冇話好唔好,將近跌嘅就唔好,摸頂就乜都唔好,簡單之至,我記得以前你話加息三厘都冇問題,我當時撚條數岀嚟,買樓租樓每月收支差兩萬,如何?你咪詐唔見閃人,去第二個論題繼續老吹,你可以搜返岀嚟然後刪咗你嘅發言,咪死無對證囉。

我祇係話兩邊都有機會跑贏,樓市跑贏與否要睇日後形勢,中電跑贏與否,對我唔重要,因爲股票優點就係靈活,你間屋冇得走位啫,股票有吖,太極鬥猴拳,點解要企定同你爭30年長短?

圖表係咪呃人,就睇做圖嘅人係咪想呃人,捉到你就夠,點解我又必須做圖?唔同人有唔同嘅分析方式,我唔出圖,你咪喺我文字裏面搵錯處,或者認同我都得咯,呵呵。

「槓桿喺會死人的」呢句話,一則唔係出自我手,二則此語有上文下理,你斷章取義兼移花接木,詭辯技巧已經融入DNA,得者,易于用語言壓制別人,失者,正直之士對你“另眼相看”。
83. 大閘蟹 2016-04-30 05:24:59
歷史長河兄,小弟未睇過 koichi兄嘅計算方法,但恕我直言,你嘅比較都有誤區。
第一,如果計算樓嘅回報係用借7成計(2.3倍槓桿),咁股票都應該以槓桿之後嘅回報去計。我估你唔熟股票操作吧,股票要做 yield enhancement,並唔係去股票行開孖展戶口按貨,所以你問人知唔知孖展息口高係問錯問題。對長線股票投資,嘅其中一個簡單yield enhancement 方法係沽出價外認沽期權。如果你問沽期權有幾 %回報,我只可答你要睇你想要幾大風險,而且期貨價日日唔同,我只可以話回報一定高過0.1%。
第二,你忽略咗reinvestment risk。借錢買樓,係要還本金,個槓桿係會自然縮小,回報率就會跟住縮小。

84. 元朗人 2016-04-30 07:27:40
幾位大哥大俠,

留言是提供免費娛樂给自己和讀者,請勿以欺壓字眼或海量留言趕走意見不同網友,這種行為影響別人將來看網站的幸福指數。

温馨提示:  不要這麽行,咁行好傷身!
85. 歷史長河 2016-04-30 07:47:54
刀兄,

我78樓回應前半部份喺談樓,後半部份喺談寂寞,你對樓則隻字不提,只提寂寞。果然刀兄在此談的唔喺樓,喺寂寞。

咁我就晤阻著你啦,請繼續。
86. 自我陶醉 2016-04-30 08:25:13
引刀兄

吓,邊個咁白痴話加息3厘都唔怕?係咪嗰隻淨係老豆有心有力嘅無能小狐?  加咗四分一厘都跌成咁,加三厘我估樓價最少冇六、七成喇,兩個字可以形容哂:“無知” !  哈哈哈!

其實你咪鬼嘥氣喇,呢幾條扮代表識Q咩係股票咩? 做個圖都改完又改,之前連日子都可以掉轉方向排,我仲以為佢想回到未來㖭,哈哈!  咁簡單都搞錯,都唔知點出嚟搵食?

都話咗幾年QE樓蟹都會變樓神喇,最叻係叫人按完又按買完又買,然後繼續發夢年年QE!淨係攞住09 QE後個圖,日日陶醉,睇佢啲分析唔講都知係啲一窩蜂大陸大媽作風喇,炒爆咪收手囉!又唔見佢返大陸炒喎,升得仲勁喇,真係冇眼光。 

仲有嗰個話人靠估,社會大學仲好笑,自己寫錯嘢就賴部手機,唔知咩大學呢? 引刀兄,有冇聽過有啲人,大學年齡,中學科本,小學程度,就係呢隻。 都係嗰句,咪嘥氣喇,學如是兄小休好過喇  ……Zzzzzz

87. 歷史長河 2016-04-30 08:34:58
元朗人兄,唔知你話何方,不過唔緊要,好、淡都是一種精神境界,殺不死的。你看,陶醉兄上次敗北後耐不住寂寞又出現啦,所以唔使擔心。

陶醉兄,別來無恙啊!這幾日搵到有錢老豆嗎?你又後生,身材又好,又有網友話你喺姣婆一號,肯定得的,要爭氣。
88. 蕭峰 2016-04-30 09:14:29
「係呢,大陸經濟,你有冇嘢寫呀?我就淨係一味講個“大浪”架咋,你有經濟學teams形容得到大陸依傢果種差法,咪講岀嚟分享下囉,又睇下大家懂唔懂吖。」

一路講大陸經濟唔錠既係你,當然係你自己用理據症,做咩叫人地幫你證?自己都證唔到?


89. 歷史長河 2016-04-30 09:23:36
83樓大閘蟹兄,

歡迎這樣理性有質素的討論。

小弟關於孖展的問題喺回應50/52樓所講股票可用90%孖展的說法,所以咁問喺冇問題。另外 for a fair comparison, 我們當然應該基於市場上兩種投資方式中最普遍的做法。10幾年前至今買樓7成按歇有何問題?以前用9成的也大有人在。股票投資者中用孖展,沽期權的比例又有多少?

如果要計埋沽期權的收益率,當然要用 risk adjusted return 來做比則公平。點計則會喺另一個爭論不休的問題。你應明白 3.8% vs 3.7%并非主菜,小弟計出條數喺話俾佢知,佢未有買樓收租,所以計錯數,其實小弟的計算中也隱含一個小小錯誤留俾淡友指出,好可惜,佢哋唔明,冇人指出。

你話買樓回報率會隨本金增加而減少,喺概念性錯誤。樓同中電的16年總回報都用原始投資額做基數,用最終 capital gain 做收益,如用槓桿則另計,簡單易明,唔使繁雜化。
90. 蕭峰 2016-04-30 12:13:33
長河兄,

我都知道有啲人,揸住兩個model行世界,但可惜股市model用在樓市,以為自己博士水準,點知小學生不如。

LYC粉絲兄,

我諗極都唔明,原來teams 應該係terms,哈哈,真係多謝晒!唔知呢d係未幼稚園水準呢?


91. 引刀一快 2016-04-30 13:16:56
係呀,幼稚園打錯字,不過唔緊要,最緊要係:

大陸經濟,你有冇嘢寫呀?我就淨係一味講個“大浪”架咋,你有經濟學terms形容得到大陸依傢果種差法,咪講岀嚟分享下囉,又睇下大家懂唔懂吖。

你回應得到嗎?分享下吖。
92. 回90樓 2016-04-30 13:20:05
601. 蕭峰 2016-04-16 08:39:08

點解長河兄要特別code出陶醉兄的回覆,因為他經常講完當冇講,好快唔記得。

*****

真係無奇不有,五十步笑百步見得多,百五步笑百步真係未見過,唔知code出係咩意思呢? 點睇都唔覺得你高班幾多喎,哈哈哈!


93. 蕭峰 2016-04-30 13:39:19
傻架,係論壇你日日講經濟差,自己論證唔到,讓對手幫手論證,奇葩logic!


94. Koichi Fuyumi 2016-04-30 14:00:34

是底長期是CLP 跑贏還是CCI 跑贏呢? 呢個問題即使有數據亦都無一定答案. 在乎大家點定義跑贏.

由2000 到 2012Q1基本上都是CLP 跑贏. 但到了2012Q2到現在, 樓市發力追過同時CLP有四年年之久亦是事實. 禁"長期跑贏"應該定義為更長的時段內提高更好的回報, 還是在2016年4月30日回看過在2000年1月4 日的投資還回報更高. 這恐怕再討論一段時間也不會有結果的.

不過這沒結果的討論說明了什麼呢. 就是我連日來說的重點. 不要盲目地相信"樓市長期跑贏"或"股市長期跑贏"呢種口號式的說法. 每一次投資都要重新檢視潛在回報, 風險, 資金成金等... 特別是借人地錢投資的朋友, 更要想清楚. (當然我個人定義買樓自住為投資)

至於LEVERAGE 方面. 首先不討論風險(一般市場訂價下高風險亦帶來高回報), 單說是否借錢一定有著數是要視乎利息. 如果利息好像今日咁低, 的確LEVERAGE 有ARBITRAGE 的作用. 但過去16年是否一直如此低息呢? 又有勞大家回家自己計計數啦.


95. Koichi Fuyumi 2016-04-30 14:38:45
忘了說明,我的圖因時間關係,沒有把2001股本擴大計算在裡面。各位請自行把中電回報由2001起, 自行X1.2倍. 謝謝.

"到2001年,中電為慶祝百周年紀念,宣布每5股送1股紅股,兼派特別股息27仙。由於派送紅股,令股本擴大20%。"

96. Koichi Fuyumi 2016-04-30 14:43:55

此圖才對。不好意思。太多年前的事了。忘了2001五送一。