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文亮言
流標並沒有令供應減少
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月11日

  較早前國內萬科集團以高於市場預測價奪得屯門地皮,立刻被樓價指數公司視為可以令樓價上升的好消息,我不禁質疑,就算落標價是高於市場預期,但亦可能只得一標高於市場預期,其他的標可能不及格,基於現在的招標制度,我們沒有辦法知道其他的落標價,所以,就算有人以高價奪標,都不能以此認定樓價會繼續上升,最多只能夠用作參考,對於不透明運作,怎可以作為準則。

  正當我認為今次青衣地皮,雖然有九枝標,亦有大地產商入標,標價應該不會低,但最後流標,我相信任何人,包括樓價指數制定人在內,都作不出一個理由,說這是一個會令樓價上升的好消息,原來我又錯,有一個一向非常睇好樓市,忠於樓價指數的老友話,今次的確是好消息,因為現在最影響樓市的因素並不是利息,辣招,經濟環境等,而是供應量,今次流標,影響大約700個單位,如果繼續流標,莫講話八萬六,就算八萬都達唔到,在供應不足的情況下,樓價又怎可能唔升,老實說,我服,我真的很服,這樣的理由也可以想得到,簡直可以媲美樓價指數制定人。

  在上一次美國聯儲局議息完畢,結果是維持利息不變,樓價指數公司立刻出報告,認為美國唔加息是一個好消息,稍後,樓價指數將會上升來反映這個好消息,我當時撰文說,唔加息只是一個未發生的壞消息,怎能夠說這是一個好消息,不過,我又錯,樓價指數的確繼續上升,有口痕友同我講,我並沒有講錯,只不過人微言輕,但我認為兩樣都是。今次的確不同,青衣地皮雖然流標,但可以再招標,供應量是沒有減少,可能是稍為延誤,不會令樓價因供應不足而上升,我用這個理由同老友講,好彩佢冇反面。

 
 
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1. 蕭峰 2015-11-11 09:09:53
就同我某d  friend一樣,到依家都認為樓價唔會大跌,rmb唔會大跌,美國唔會加息。
2. 蕭峰 2015-11-11 09:10:03
就同我某d  friend一樣,到依家都認為樓價唔會大跌,rmb唔會大跌,美國唔會加息。
3. 望東樓 2015-11-11 10:22:30
個『friend』一定係你女友,佢對住塊鏡刷牙兼自我催眠個陣比你聽到。
4. 問題在於高地價 2015-11-11 10:25:11
青衣地流標反映政府從來無放棄過高地價政策,賣地收入仍然是政府的主要收入來源。
5. 真真薯片 2015-11-11 11:15:43
CY有種就用流票地起資助樓, 咁我就信佢真係有心解決房屋問題
6. 向飯民說不 2015-11-11 12:04:39

樓上,民主台灣面對樓價高度問題,柯P suggest 最多比租金85折。香港班廢材,真系生在福中不知福。

香港公屋1折。而居屋就是6,7折。 將來建議書5折。

台北樓價同香港差不多。

7. 向飯民說不 2015-11-11 12:09:27
5樓,甘山卡拉的地方,窮人點會會住啊。甘對窮人唔公平。
9. Desmond 2015-11-11 15:23:13
按以前經驗,流標的地會很快重新招標。

10. 中產求生隊長 2015-11-11 16:10:10
其實流漂代表地價需要下調發展商才計到數,否則發展商就要減速起樓來壓低供應量,八萬個單位當然保不住。除非你會信發展商窮至要蝕本賣樓,過去幾年的樓市收緊措施同時令到發展商起不到發水樓,加上地價及建築成本已經過萬一呎,即使利息成本尚低,由投地到起好樓隨時八至十年,風險因素甚多,你見新地投左西鐵南昌站上蓋已經六七年,現在才見到起緊幾層,大圍站拍完再拍已經拖了五六年,即使拍出了,又晒番幾年等下。或許有些小型發展商會急於散貨,賺丁多銭就走貨,始終做生意數十億投資多年做一個樓盤,每年有10%利潤係好合理,個樓盤投資平均八年計,加埋早前過萬一呎的成本,賣不到萬六七一呎不如唔好做炒股票好過,除非個個好似四叔咁有咁多農地在手而成本可以再降低幾千,但係市區新樓賣萬四五一呎以經係底缐,既然新樓平極有限,係咁,二手樓亦跌極有限。
博士係做大生意的人,相信亦好清楚用咁多年投資咁大每年有多少利潤才做得過。發展商同是做大生意的人,計數亦係必須。
11. 西門吹雪 2015-11-11 17:46:00
中産兄,其實你係咪做地産吾係中産xDDD
地價早排係有d貴呎價。但係吾係塊塊地係咁。但係你講到仔似塊塊地都5-6000蚊呎咁。係咪同地産商有親?你知吾知好多二千來蚊地價既樓未有賣樓花。你又咁甘心用萬五蚊來買嗎?
12. 西門吹雪 2015-11-11 17:52:34
Check左有豪宅地投左15000蚊呎,你不如用萬五計啦。會開心d/

XDDD
13. 老餅 2015-11-11 19:13:22
樓價下跌加息只是其中一但因素,加息一.二厘最多最多小一點娛樂食少D,但如加得太多如1982年供樓利息去到24厘,唔賣樓都唔得,那時一般供樓年期只做10年,但現在如裁員冇工做,何來有錢供樓,那又要賣樓到時就海量供應樓價唔跌才怪.
14. 中產求生隊長 2015-11-12 01:56:02
各位仁兄,本人只是區區中產小業主一名,講地價建築成本貴樓價很難跌下去其實只係執李超人口水尾,大家風範不妨回顧李超人的説法,當然不少網主或網友會自覺投資及觸覺比誠哥叻。
不少網友可能跟博士方法早前沽走不少物業正在等細價樓爆煲入市,但參考超人專家提供中肯分析,維護中產小業主辛苦得來的物業是隊長本意,像近日嘉湖位老業主被騙低市價三成幾;賤賣物業的故事還未完,就因為咁全個嘉湖都比人看低三成才出價交易,銀行即將下調估價,你話即時做成幾多負資產個案。如果博士所言中的,中產辛苦多年才剛上車就分分鐘被銀行追差價。咁就死得人多。
15. 西門吹雪 2015-11-12 09:58:11

隊長兄~你都識講人地生意人,賣花唔讚花香都唔會話佢臭啦。我就係相信超人既團隊,佢地呢幾年賣既樓,全陪低市價賣。前個排比人唱佢徹資,先投反塊地塞住大家把口。呢幾年佢地出既多入既少... 有時候分析唔係人地講咩你信咩~分析係要深入D睇下事實同數據。

至於害死個D猛猛緊仲要上車既人,一直都係個D係咁話個市好,無客觀分析,只懂係咁為地產商護航既人。其實個市點會唱下就跌呢...你地成日話樓市好,咪迫左D本來唔係好有需要,又怕樓價升既後生仔上車囉~唉,有時真係唔明,除非你唱高出貨既者,唔係你唔買唔賣,盲目唱好對你有咩著數?