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文亮言
沒有真錢入袋,但有真錢支出的自住遊戲
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月10日

  有很多人在現時買樓時,都會被其他人問及樓市現在位高勢危,倘若他日樓價下跌,損失將會很慘重,點解唔等多幾個月,樓市情況比較明朗才考慮,那些買樓的人的答案其實很公式化,他們會話,愈遲買就愈貴,就算買樓之後樓價下跌,一兩成的跌幅他們還可以承受得起,而且,他們是自住,升跌問題都不大,一般來說,發問的人都會停止發問,其實,如果他們繼續問,那個買樓的人一定不會開心,因為就算自住,升跌都是大問題。

  如果有人在樓市低迷的時候買樓,他每月的供款當然會比那些用高價買樓的人低,千祈唔好睇少這些差額,認為只是兩三千元,食餐飯都唔止,其實,無論差額是多少,那些錢大多數是用作消費,會直接影響個人生活質素,到時候,大家就會睇到當中分別。有時,那些在高價入市的人連供款都感到吃力,說不用理會上車時樓價,只不過是自欺欺人,如果趁樓價低買樓,當樓市上升,他所買的物業價值亦上升,他便會有機會換更大單位。不過,如果有人在樓價高位時買樓,當樓價在高位回落,他自住物業的價值亦下跌,就算那些大型單位的價值亦下跌,但他已無力購買,因為他自住物業被蒸發的部份,就是他的個人資產,樓價下跌,即是資產下跌,但債務沒有變,表示那人的淨資產減少,又如何換較大單位,所以,以自住為理由話不用理會樓價升跌其實是錯誤的。

 
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1. 丸子 2015-10-10 09:53:17
非常認同。我2間都都是低位買,冇影響生活質素之餘,日後亦有彈性向上換更好一點的,買入時機真的好重要
2. 十郎 2015-10-10 10:04:00


       怎麼會冇影響,  冇所謂,  唔識計數就真.  

       用推算法,  如果有一日,  假設....假設,  假設所買的樓宇,  跌價四成,  佢根本上唔駛借錢買樓.  就作跌兩成,  籠統計,  可以供少一半,  或者年期縮短一半.


3. 神算 2015-10-10 10:07:48
博士,有啲人兄經常鼓勵市民去揾低市價一兩成嘅高樓齡細價荀盤,聽落好似好筍,但樓價跌就冇人要,隨時跌三、四成,最叻話租得出唔怕,到時租客貨比貨,係咪咁易租出都成問題,唯有自我感覺high high.
4. 十郎 2015-10-10 10:24:14


     更正.

    記錯咗苜期是借4成.

    假設方面應該跌6成,  當然冇咁多,  假設性,  作用為易明d.  跌3成就少一半.


5. 西門吹雪 2015-10-10 10:55:08
我間吾中都講下跌了就守個廿年之說,其實係因為無人能知過去未來,如果100%肯定未來會下跌,我估除左富二代之流,無人會肯0係呢個時候買。可是,如果樓價好似之前咁小回大漲呢?我們相信博士既分析,可是好多盲好的人不信。更何況未發生的,始終未發生,加息同經濟變差,仍然未能確定。美國加息拖了又拖,小小都吾肯加。一個屈尾十,大陸又攪D乜通物通支持香港經濟。今日樓價指數(包括政府數字)仍在高位,的確令人心灰。

6. 十郎 2015-10-10 11:25:01


      " 少少都唔肯加 " ,  就知道經濟有幾論盡,  夾且購買力脫節,  購買力幾乎耗盡.

      唔好以為唔加息,  就開香檳.  現在買大細,  你睇邊瓣,  


7. 十郎62NP 2015-10-10 11:45:30


      " 剛需 "  敵不過冇飯食.

      我一生人最怕遇到......亞女開學,  要買書包,  校服,  新鞋,  書簿費,  班會旅行,  而我冇錢.

      尚幸,  我從未試過,  發個咁嘅夢,  成個人扎醒,  一身汗.




8. 打工仔 Andy 2015-10-10 11:59:01
無論自住或投資樓, 買入時機絕對重要, 高價追自住樓, 下調得多時會好慘的! 

9. 自我陶醉 2015-10-10 12:04:52
真正有投資智慧嘅人,都會明白物極必反的道理,成日話咩價都唔怕買嘅人,只有兩種,一是對投資一竅不通,濫竽充數的人,一是別有用心的人。大家可曾有留意,當股市上升時,你身邊總有無數股神教你如何炒股至富,當跌市時,這些股神又會消失得無影無踪。

如何投資至富,遠在史記貨殖列傳,也早有記載, 唔知咩係真正價值投資嘅人,不妨參考參考,寥寥數字已道出投資的箇中真諦:

“旱則資舟,水則資車,物之理也。…貴上極則反賤,賤下極則反貴。貴出如糞土,賤取如珠玉。”

聰明人只在低價買入,保持風險低回報高,笨人則在高價買入,風險高回報低,此乃千古不變的定律,如果你大把錢又唔介意在最高風險下賺盡最後一蚊的話,不妨現在入市,這一蚊咁大風險都肯博,抵畀你賺喇! 道理就係咁簡單。

10. 西門吹雪 2015-10-10 12:22:49
陶醉兄既道理,在下點會吾明。就是等這個"貴上極則反賤"既時机,等極都吾來。哪些你所謂一竅不通,濫竽充數的人卻天天在吹噓自己,意氣風發。有時難免心灰。其實一個物業亦吾算乜野天文數字,自覺左等又等跟哪些在等百貨公司減價既人又有何分別。所以,先有自住樓,不等也罷的念頭。當然投資賺價者,另當别論。
11. 打工仔 Andy 2015-10-10 12:42:10
自醉兄

小弟都笨過一次, 97時自住樓由細换大! 結果大家都清楚不用多說! 還好是市區樓, 現在當然上升了近倍! 
否則就慘了!
12. 十郎 2015-10-10 12:56:10


      講到" 等 "

      在菲洲,  D獅子, 老虎,  經常捱肚餓,  食物唔係經常出現,  所以只有等,  等D牛呀, 馬呀經過,  先至有機會出擊,  飽餐一頓,  現在市場,  我地要學獅子.   等,  忍.


13. Li 2015-10-10 13:28:21
講就好似好容易。
現在 A 股跌咗咁多,石油價,黃金價又咁平。

是否瞓身時機呢?

14. 蕭峰 2015-10-10 13:48:30
唔講樓,對股市,稍微理性的投資者依家都係觀望。9月冇大跌唔代表股市穩左。樓市一樣,呢排股市好小小,已經有業主即刻加價。但實質過去一個月我👀追蹤屋苑既成交價就真係跌緊,跌幅都唔細,唔知點解本週指數繼續升!
15. Alan Pepper 2015-10-10 14:16:32
又咁講,唔係冇所謂,只係當儲錢吧。食得食得鹹魚抵得渴,有時冇咁如意的。不過博士重點係借錢多的朋友,到時 leverage 惡果會十分明顯,甚至變為負資產,咁就絕對影響心理質素及還款能力啦。

有很多人對自己的能力是過分樂觀的,如果買咗模一樓就被迫樂觀了。
16. 自我陶醉 2015-10-10 14:23:13
Simon 1兄,樓市週期比其他一般投資品長,最重要是知道自己在做什麼,入市風險多大,  和等待的成本是多少。很多時他們都只說你要付3%的租金,只不會計買樓要付的利息,假設你付3成首期,7成以2.5%借貸,粗略計算成本1.75%, 租金回報減所有買樓成本及開支,相信約為2.8~3%, 相差每年只是1~1.25%, 如果你完全不會投資,一分錢也賺不到,10年也只是十多%,這便是找別人代你承擔風險的代價,比起在高位接貨,承受三四五成大上大落風險,小弟認為非常化算。 

如果你略懂投資的話,市場上不難找到年回報有2~3%以上的穩健投資項目,舉例說中電發行的債券年回報都有兩厘半,當然,如果懂得投資股票或一些房地產信託基金回報可能更高,那麼時間便變成你的朋友了。
17. 自我陶醉 2015-10-10 14:25:17
打工仔兄,如果有機會再選擇一次,你還會在97入市嗎?  要承受7成下跌壓力固然是痛苦,更痛苦的可能是失去了在低位時入市數以倍計的投資回報機會啊!

19. 引刀一快 2015-10-10 15:27:01
自我陶醉兄

你唔好逼人公開做D立場咁鮮明咁清晰嘅表達喇,以打工仔兄依傢嘅身份唔適合架。
20. LL 2015-10-10 15:55:54
博士,有機會也參考吓汪敦敬先生的摘文,我只覺得佢有數據,也有理據,把事情講得較中肯些,尤其以水塘底的水位越來越淺的比喻,TT不會像有些摘文的人一面倒說淡,一面倒說升。所提出的理據似乎較合情合理。有些人忽視97後仍留守樓市的實力業主,樓已將近供完,強實力的都最少揸兩層。他們不會傻到能渡過97,03,08,而到今時今日風險較少而來恐慌,沒錯,這班人可以支持90後買樓首期,用兩代人俾錢,但80,90後有收入,能通過壓測就能頂到風險。除非有人連金管局所製定的政策都嗤之以鼻。看通大局啦。
大圍經濟係唔太好,但要呢班經歷風霜不比任何摘文家的前輩响因少少波動而賣走而令市場樓價供應大增而大跌,似乎無根據。
21. 自我陶醉 2015-10-10 16:27:52
19樓 引刀兄,

明白,我覺得摸頂其實唔緊要,重要嘅係摸頂之後學唔學到嘢,如果學到就會一生受