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文亮言
沒有真錢入袋,但有真錢支出的自住遊戲
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月10日

  有很多人在現時買樓時,都會被其他人問及樓市現在位高勢危,倘若他日樓價下跌,損失將會很慘重,點解唔等多幾個月,樓市情況比較明朗才考慮,那些買樓的人的答案其實很公式化,他們會話,愈遲買就愈貴,就算買樓之後樓價下跌,一兩成的跌幅他們還可以承受得起,而且,他們是自住,升跌問題都不大,一般來說,發問的人都會停止發問,其實,如果他們繼續問,那個買樓的人一定不會開心,因為就算自住,升跌都是大問題。

  如果有人在樓市低迷的時候買樓,他每月的供款當然會比那些用高價買樓的人低,千祈唔好睇少這些差額,認為只是兩三千元,食餐飯都唔止,其實,無論差額是多少,那些錢大多數是用作消費,會直接影響個人生活質素,到時候,大家就會睇到當中分別。有時,那些在高價入市的人連供款都感到吃力,說不用理會上車時樓價,只不過是自欺欺人,如果趁樓價低買樓,當樓市上升,他所買的物業價值亦上升,他便會有機會換更大單位。不過,如果有人在樓價高位時買樓,當樓價在高位回落,他自住物業的價值亦下跌,就算那些大型單位的價值亦下跌,但他已無力購買,因為他自住物業被蒸發的部份,就是他的個人資產,樓價下跌,即是資產下跌,但債務沒有變,表示那人的淨資產減少,又如何換較大單位,所以,以自住為理由話不用理會樓價升跌其實是錯誤的。

 
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1. 丸子 2015-10-10 09:53:17
非常認同。我2間都都是低位買,冇影響生活質素之餘,日後亦有彈性向上換更好一點的,買入時機真的好重要
2. 十郎 2015-10-10 10:04:00


       怎麼會冇影響,  冇所謂,  唔識計數就真.  

       用推算法,  如果有一日,  假設....假設,  假設所買的樓宇,  跌價四成,  佢根本上唔駛借錢買樓.  就作跌兩成,  籠統計,  可以供少一半,  或者年期縮短一半.


3. 神算 2015-10-10 10:07:48
博士,有啲人兄經常鼓勵市民去揾低市價一兩成嘅高樓齡細價荀盤,聽落好似好筍,但樓價跌就冇人要,隨時跌三、四成,最叻話租得出唔怕,到時租客貨比貨,係咪咁易租出都成問題,唯有自我感覺high high.
4. 十郎 2015-10-10 10:24:14


     更正.

    記錯咗苜期是借4成.

    假設方面應該跌6成,  當然冇咁多,  假設性,  作用為易明d.  跌3成就少一半.


5. 西門吹雪 2015-10-10 10:55:08
我間吾中都講下跌了就守個廿年之說,其實係因為無人能知過去未來,如果100%肯定未來會下跌,我估除左富二代之流,無人會肯0係呢個時候買。可是,如果樓價好似之前咁小回大漲呢?我們相信博士既分析,可是好多盲好的人不信。更何況未發生的,始終未發生,加息同經濟變差,仍然未能確定。美國加息拖了又拖,小小都吾肯加。一個屈尾十,大陸又攪D乜通物通支持香港經濟。今日樓價指數(包括政府數字)仍在高位,的確令人心灰。

6. 十郎 2015-10-10 11:25:01


      " 少少都唔肯加 " ,  就知道經濟有幾論盡,  夾且購買力脫節,  購買力幾乎耗盡.

      唔好以為唔加息,  就開香檳.  現在買大細,  你睇邊瓣,  


7. 十郎62NP 2015-10-10 11:45:30


      " 剛需 "  敵不過冇飯食.

      我一生人最怕遇到......亞女開學,  要買書包,  校服,  新鞋,  書簿費,  班會旅行,  而我冇錢.

      尚幸,  我從未試過,  發個咁嘅夢,  成個人扎醒,  一身汗.




8. 打工仔 Andy 2015-10-10 11:59:01
無論自住或投資樓, 買入時機絕對重要, 高價追自住樓, 下調得多時會好慘的! 

9. 自我陶醉 2015-10-10 12:04:52
真正有投資智慧嘅人,都會明白物極必反的道理,成日話咩價都唔怕買嘅人,只有兩種,一是對投資一竅不通,濫竽充數的人,一是別有用心的人。大家可曾有留意,當股市上升時,你身邊總有無數股神教你如何炒股至富,當跌市時,這些股神又會消失得無影無踪。

如何投資至富,遠在史記貨殖列傳,也早有記載, 唔知咩係真正價值投資嘅人,不妨參考參考,寥寥數字已道出投資的箇中真諦:

“旱則資舟,水則資車,物之理也。…貴上極則反賤,賤下極則反貴。貴出如糞土,賤取如珠玉。”

聰明人只在低價買入,保持風險低回報高,笨人則在高價買入,風險高回報低,此乃千古不變的定律,如果你大把錢又唔介意在最高風險下賺盡最後一蚊的話,不妨現在入市,這一蚊咁大風險都肯博,抵畀你賺喇! 道理就係咁簡單。

10. 西門吹雪 2015-10-10 12:22:49
陶醉兄既道理,在下點會吾明。就是等這個"貴上極則反賤"既時机,等極都吾來。哪些你所謂一竅不通,濫竽充數的人卻天天在吹噓自己,意氣風發。有時難免心灰。其實一個物業亦吾算乜野天文數字,自覺左等又等跟哪些在等百貨公司減價既人又有何分別。所以,先有自住樓,不等也罷的念頭。當然投資賺價者,另當别論。
11. 打工仔 Andy 2015-10-10 12:42:10
自醉兄

小弟都笨過一次, 97時自住樓由細换大! 結果大家都清楚不用多說! 還好是市區樓, 現在當然上升了近倍! 
否則就慘了!