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樓市乾坤
把握跌市的入市良機
 
何熊輝
2016年11月5日

  政府突如其來的加辣樓市招數,將購買第二套房的印花稅,劃一提升至15%,這一重招對投資者入市有即時停止作用,但由於投資者只佔入市買家三成,因此就算投資者全數不入市,單計初次入市的首次置者,仍有足夠認購人數,吸納新推新盤,因此倘新招推低樓價,首次買家就要把握入市機會。

  早前新盤的認購人數,動輒超額認購十倍以上,因此就算單計首次置業人數,新盤不乏買家入市,因此冀望樓價會因此出現大調整,可能會偏離事實。事實上,投資者不會因此全數不入市,而為了避稅,有錢父親可繼續買樓,只不過改由子女名字登記入市。不過未來數月,市場需時適應,因此樓價短期回落,仍有機會出現,雖然如此,不要以為樓價就會因此下調兩三成以上,樓市從此進入下跌週期。

  新政策實施初期,成交量會大幅減少,這是意料中事,因為首次置業用家都會暫不入市,目的是在扑傻瓜,希望有發展商或業主被嚇傻,急急腳減價賣樓,那麼他們就可買到便貨。

  對第二套房施行購買限制,這是國內不定期的打壓樓市動作,新近的打壓措施行一段時間後,深圳及珠海等地,成交大減,但樓價未見大幅回調,以珠海為例,樓價仍然月月上升,這足以證明打壓第二套房的實施,無法推低樓價。香港的首次置業人數比例人高達七成,因此這次新樓市辣招所造就的短期調整,就成為他們的入市良機。

 
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1. 正 2016-11-05 11:20:53
正是,政府越壓,樓價越升,其實香港升得百分比很少,其他珠三角地區升值系以倍數計算的
3. Larry 2016-11-05 16:00:10
这么有信心,好!
4. 按下葫蘆浮起瓢 2016-11-05 19:51:00
新辣招會對兩方面有直接影響:

1)租金上升
投資者買樓主要用來放租,新辣招其實打擊了投資者買樓放租的慾望,可以預見未來香港可放租單位會陸續減少,在供求關係下,香港屋租必定會越來越貴,前年我住所附近有還有一些$8000獨立單位放租, 但今年已經全部升至$11000, 新辣招必然會將租金進一步提升。

2)政府信用破產
新辣招亦打破了政府曾經講過如有新辣招會先經立法會先通過的承諾,要知道人無信不立,何況一個政府呢。
5. 向引刀‧土著說不 2016-11-06 10:17:51
http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14582&srhKey=&fm=&page=1&showDate=&category=

每週樓市評論       

辣招出招日,買樓上車時!       

汪敦敬   

祥益地產總裁

美國林肯大學榮譽管理博士

加拿大特許管理學院院士

2016-11-05

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政府突然推出新辣招,震驚了市場,有些人甚至認為二手市場會死寂,我看後苦笑,大家應該用平常心去面對,換個角度去看,人生仍然美好。

我體會到政府出招的原因,事實上,國際也出現資產荒,即是「量化貨幣衍生大量資金,但是可以給人買的資產卻愈來愈少。」,樓價即將出現「井噴」,而內地資金也用不同渠道及方式湧入香港,猶如滔滔浪水,政府推出新辣招,其實是迫不得已,這個做法有兩個好處,第一是境外投資者要面對15%+15%的入市稅率,可以短期阻止到他們大部份的湧入,其實梁振英才是最盡責保護「本土」的力量,另一個好處就是我覺得特首當了摩西,阻擋了紅海的滔滔浪水,讓新辣招有豁免權的上車及換樓人士可以有空間買樓,一片苦心,各位不要白費(一笑),這雖是筆者戲言,但卻一定程度是事實。

只是,有關措施亦有強烈的負作用,今次出辣招恐怕會步2013年的後塵,投資資金受到辣招阻擋之後就湧去工商舖,最後也影響到民生。

另外,15%厘印費當然會令多層物業的投資者難以入市,亦正因如此,亦會令到更加少人放盤,因為放盤之後面對的再投資風險和成本都大得多,所以更加多人會選擇「揸貨」,樓市長升不跌是因為放盤減少的百分比,遠高於購買力減少的百分比,如果這個情況出現,樓價一樣會繼續升,這個是我最擔心的。

但我認為新辣招推出亦會製造了一個契機,就是短期買樓的人會減少,如果政府在這適應期推出一些鼓勵及刺激二手放盤的政策,放盤量就容易多過成交量,那麼我們就製造了一個正本清源的樓價調整基礎,增加二手放盤量其實是比增加樓花實際推出銷售量容易,這個就是我的「供應管理」概念了!

出了辣招之後,香港境內的資金只會累積得更多更快,而市面上可以給人買的資產只會因為放盤量減低而更少,資產荒仍然進一步嚴重,這個是數據反映出的事實。

能量力而為者,做好最悲觀的預算後,就可趁機買樓啊!


屯門樓市呎價領先指數 (代表實用面積 , 代表建築面積)

6. 向引刀‧土著說不 2016-11-06 10:41:27
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161106/19824070 (睇片)

特首梁振英聯同財爺及多名財金官員,宣佈本港永久居民買入第二層住宅所繳付的雙重印花稅(DSD),劃一徵收15%,昨日起生效。對樓市的影響肯定負面,二手市場會進入前所未見的冰河世紀。
判斷樓市點走之前,翻睇過去15年一二手成交宗數及比例作為參考。自2002年至今年,二手住宅交投佔整體成交比例,介乎63%至90%,平均是79%,即一手與二手的比例是2:8。二手交投2010年錄得超過12萬宗成交,及後額外印花稅及其他辣招稅生效並加強,盤源被鎖死,去年二手交投跌至只有3.9萬個,較五年前跌了接近七成。
15%劃一印花稅出台後,二手投資客應該絕迹,成交再跌一半並不足怪。香港樓市的畸形,就是越升越搶,越跌越等,越平越冇人買。新政策對首置上車客,表面上沒有影響,但實情是,當他真心希望入市時,會發現市場根本沒有二手盤源供應。業主從過去多次辣招稅經驗學曉了,只要等多陣,樓價又會升番轉頭,現階段沒誘因要減價出貨,談何成交。
再睇另一組數字,去年300萬元但少於500萬元的成交,以及500萬元但少於1,000萬元的成交,分別有1.92萬宗及2.3萬宗,佔市場比重是75%,今年有關比例相若。400萬元物業,新印花稅是60萬元;而700萬樓元,新印花稅是105萬元。換樓客是樓市一大購買力,但新稅下,換樓成本及計劃要重新計算,無形打沉樓換樓意欲。
去年十月至今年三月,二手每月平均成交跌至只有1,700餘宗。今年8至9月超過4,000宗交投的小陽春期,會成為過去。可以想象,當市場最大兩批購買力都消失(投資客及換樓客),二手成交慘淡場面可以預計。未來兩個月,宗數將跌至1,500宗以下,全年計宗數恐怕不足兩萬宗,只及2013至2015年平均四萬宗的一半。

辣招成有心人政治武器

按劇情發展,真正上車購買力,會流向一手市場。但一手市場能否如過去數年般火熱,這點我有懷疑。明年私宅供應是2.8萬伙,未來三年供應亦超過9萬,發展商倘年推盤兩萬個,在沒有投資客甚至換樓客入市,會重現「供過於求」的情況。羊毛出在羊身上,發展商回贈印花稅會成趨勢,但部份成本會在價單上反映。一手樓價不會大跌甚至提升,二手業主亦不願割愛,就算有劈價盤,也恐怕只是零星個案。
新印花稅固然威力勁,但人大委員長主動提釋法,香港賴以成功的根本:法治,會被摧漽,「悲釋LAW」對樓市更具深遠負面效應。樓市見頂已成定局,跌多少也沒甚意義。距離新特首明年三月底選舉約有五個月時間,樓價指數(CCL)未來半年會失真,因數據太少而扭曲實況,發展商亦不會減價賣樓,只在付款方法上「做嘢」。但更重要是,當樓市被政治挾持時、當辣招被有心人用作政治武器,港樓未來半年會進入危險期。

股榮

8. Lzt 2016-11-07 22:34:19
加辣效應:內地商家話人幣貶 重稅仍買港樓
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161105/bkn-20161105130453877-1105_00842_001.html
9. 樓價跌三成 2016-11-09 10:17:32
政府上周五把住宅印花稅(DSD)劃一上調至15%後,以「首置」身份入市豁免辣稅的交易陸續有來,而且愈買愈貴,豪宅市場接連錄得大手成交。九龍倉(00004)和南豐發展合作的山頂MOUNT NICHOLSON第二期,昨天成功以招標形式售出4個分層單位,套現約15.41億元,包括一個家族斥12.24億元一口氣掃入3伙,當中16樓A及B室用一份合約購入,作價9.12億元,料為全港成交金額最高的一手分層住宅買賣,兩伙平均呎價約10.48萬元,更較西半山天匯去年底造出的每方呎約10.38萬元紀錄高1%,膺亞洲一手分層樓王【表】。信報