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資深會員專欄
專業機構投資者(五)加辣.磚家
 
珍惜香港
專業機構投資者
SMIEEE.MSc(ICDE)
http://facebook.com/hongkongtruevalue/
2016年11月6日
明燈.答案」呢篇序,都已經出咗成四個月,到近幾日先至肯的起心肝,寫埋篇正文。不過,唔知搞乜咁巧合,到前日寫完想 POST 果陣,竟然撞正某人玩加辣喎!有時,命運呢家嘢,真喺唔到你唔信。

唔講得

本來諗住將正文擱置,遲啲先至再 POST,反正大家嘅焦點,都會放哂响個加辣度,咁我又可以懶多一段時間。但尋日我再翻睇一次,政府加辣記者會嘅足本,就發現咗一個非常關鍵嘅重點,而對呢一點,所有傳媒、評論員,甚至相信各位,都錯判哂。至於喺啲乜,响一切塵埃落定之前,好抱歉,唔講得。

我將正文關於地產果部份,抽咗出嚟,融合埋對加辣嘅討論,寫成咗今日嘅文章。所以,呢篇會成為正文嘅上半部;至於下半部,就會比較宏觀同理念性,遲啲再整理後出。

可接受但冇必要

寫完一大堆 INTRO,終於可以入正題啦!話說,前日政府突然加辣,跟手湯博士就火速出文,佢話,新辣招唔喺新招,只喺修正,可以解決高價樓投資者,轉移買細價樓嘅問題喎!佢仲話,加辣可以冷卻一下樓市,應對將來可能出現,供應過剩嘅情況。所以佢認為,新辣招,可以接受。

同博士一樣,我都認為,今次加辣,喺可以接受嘅。嗱嗱嗱!千祈唔好老屈我轉軚,我從來都喺反對 CY 嘅樓市辣招,反對佢嘅消極施政,呢個立場,直到今時今日,一啲都冇變過。我話可以接受嘅,唔喺辣招本身,而喺今次加辣呢個動作。

不過,我嘅原因,同博士嘅截然不同。細價樓加 15%,都一樣遠遠平過高價樓加 15% 啦!又點會阻擋到,啲具實力嘅高價樓投資者,轉移去買細價樓嘅誘因?阻得到嘅,都只喺猛車邊買多間收租果啲,小型物業投資者啫!尋日有新盤出售,响冇推出針對加辣嘅優惠措施之下,反應都唔錯,咁即喺同樣地,加辣對二手市場嘅衝擊,亦唔會太大。

坦白講,我根本就唔覺得,近期嘅樓市,有幾熾熱,既然唔算熾熱,就冇乜必要冷卻。吓?咁都得?明明個 CCL,就快升番去舊年嘅高位囉!個市場氣氛,又非常亢奮,呢啲日日都有報導啦!但我睇,家陣似乎喺啲傳媒同樓評人,仲亢奮過啲買家或者業主噃。

响政府宣佈加辣嘅記者會裡面,CY 以及各官員講嘅嘢,互相之間唔太協調,而理據又牽強。今次加辣,表面上喺針對本地對樓市嘅投資需求,但家陣俾 DSD 嘅交易都只喺佔四分之一,當中仲包含埋換樓嘅成份,所以市場依然喺用家主導。況且最近大眾嘅焦點,都集中哂响啲政治嘢度,唔見得今次樓市上升,對社會造成好大困擾;反而樓價止跌回升,令市民對經濟開始回復信心,社會氣氛由之前嘅負面,逐漸轉番向正面。簡單講,就香港依家嘅情況,加辣,喺冇急切性,或者,根本就冇必要。

加辣嘅兩大主因

咦?話加辣可以接受,又話加辣根本冇必要,搞乜?咁點解仲要加辣?

我認為,加辣,有兩大主因。

第一,國家政策:調控樓市,遏止資金外流,喺當前嘅大方向,香港當然要配合。今次樓市加辣,被粉飾成針對本地投資,唔知點解,竟然冇人去質疑過,究竟合唔合理。加辣之後,非香港居民買住宅,喺要俾樓價嘅 15%+15%,即喺 30% 稅。三成稅,喺非常之重,咁你話家陣針對邊個?

講開又講,各位仲記唔記得,上次叫我扭開電視,睇睇 Trivago 果位 180 網友?真喺要擺多佢一次上枱啦!180 除以 1.3,即喺 138.46。如果呢次加辣,真喺令個 CCL 跌到 138.46 先至回番嘅話,咁「樓神」呢個稱號,非佢莫屬也!

第二,政治原因:臨近特首選舉,啲候選人都差唔多要入閘,大家應該知我講乜。呢排個宣誓風波,CY 直頭喺攬哂上身,一如既往,完全唔會放過任何邀功嘅機會。不過,關乎國家大事,就算佢唔出聲,阿爺都會出手,點到佢攞嚟出風頭?所以有人話佢,會因為咁攞哂分,可以連任,我就好有保留。

但喺加辣呢,就唔同啦!配合國家政策之餘,盡量降低對本地嘅影響,而最緊要喺,低調!低調!低調!跟手以排山倒海之勢殺出,打擊對手於無形。今次某人盡顯功駕,如果我喺阿爺嘅話,一定俾足滿分!不過,關於呢個原因,我 SKIP 咗一個最關鍵嘅重點,但都喺果句啦,唔講得

寫到呢度,都應該喺時候,作番啲免責聲明啦。以上純熟我個人意見,可能啱,亦可能錯,各位請自己思考。錯咗,我喺唔會負責嘅。

大好友嘅轉軚

其實公開言論,最緊要嘅就喺,行直線,講真話,咁就唔會有問題。有嘢唔方便講嘅,咪好似我咁話,唔講得囉!由上文到依家呢四個月嚟,一眾網友,仍然針對樓市嘅升跌預期,爭拗不斷。其中一項引人注目嘅事件,就喺火星網友嘅轉軚。話說,佢最後嘅睇好言論,九月初,出現响王弼「什麼是井噴?」一文嘅留言區內,當中有一位我好佩服嘅資深網友,同大家分享過井噴呢個議題。

之後,火星網友,靜咗一個禮拜,就出咗一句:樓市有暗湧!再靜多一個禮拜後,又話關博士睇好喺明燈,跟手佢嘅言論,作咗一百八十度嘅轉變,令一眾網友嘩然。有人話佢賣咗樓、俾人盜咗號,甚至話喺良心發現添。咦?睇好就喺冇良心,睇淡就喺良心發現,果然喺偏頗之中嘅極品!

都喺果句,一個答案嘅執著囉!其實,如果肯將個焦點,放番响人地嘅中心思想同理據度,而唔喺只顧住人地俾個乜嘢答案出嚟嘅話,咁任何人嘅言論,無論對或錯,都可以喺一盞明燈。集思廣益之後,你得出嚟嘅答案,往往會同你參考過嘅言論唔同,甚至會喺相反。不過,呢個先至喺,真真正正屬於你自己,獨有嘅答案。

我諗,好多執著於一個答案,只喺顧住人地,究竟講升定喺講跌嘅網友,都冇留意到,原來果位火星網友,已經响十月初,為自己嘅轉軚,作出咗交代

師奶買樓嘅啟示

真正嘅樓市大好友,固然唔會想個市跌,但亦唔代表佢地會樂意見到,個市升得咁急。最好,就如我每年嘅祝願咁話,個市橫行,平穩發展,咁就大家都開心。有部份樓評人,俗稱「磚家」,個市升果陣唱跌,跌果陣唱升,希望藉此穩定市場,令羊群唔好咁癲。呢種做法,有個學名,叫「逆週期」,即喺响市場嘅週期波浪之上,逆趨勢而行。金管局針對樓市風險嘅措施,都喺叫逆週期。但我以前都提過,金管局嘅逆週期,只喺單一方向,就好似 ACCUMULATOR 咁,點解?因為家陣佢要應對嘅,喺一個新常態,而唔喺一個週期囉!

我知道呢班磚家,好有心,但請恕我對佢地嘅做法,不敢苟同。以一個預期嘅答案,一個未來嘅「升」,或者未來嘅「跌」,誘出羊群嘅投機心態,由一個極端,走去另一個極端,而當中,有幾多無辜嘅人,會受到傷害?唔知大家仲記唔記得,一個弱勢屋苑嘅師奶,叫磚家食 K 嘅故事?半年後,樓價已經回升,師奶又再俾人擺上枱,不過呢次嘅金句,已經唔再喺食 K。

腳踏實地、無死錯人」先至喺真正嘅磚家,應該為羊群帶出嘅訊息。傳媒見唱乜有市場,就走去唱乜,自然見升唱升,見跌唱跌,呢個只喺商業社會,殘酷嘅市場現實啫,呢啲無可避免。但自命得磚家嘅,就要有使命感,如果用埋哂好似傳媒果啲嘩眾取寵嘅手段,咁就唔好再為自己嘅言論,套上光環啦!

大勢所趨.總要發生

至於政府做嘢,喺有佢嘅背後原因;呢啲原因,可能會公開,亦可能唔會。總之就唔喺為咗你地唱乜,而走去改變啲最關鍵嘅決定。所謂,大勢所趨,總要發生;加辣,喺一定會發生,仲要一定會响呢個時候發生。正如我話,當有一日,你突然發覺,個世界變咗;但其實,變果個,喺你,而個世界,始終如一。只不過之前,喺你自己,冇去睇清楚啫!

市場,喺需要明燈,而唔喺答案。身為磚家,喺應該為市場提供現實,以現實作為明燈,引導羊群去搵出屬於自己嘅答案,而唔喺俾一個,都未知會唔會跑得出嚟嘅答案,就硬要羊群一窩蜂去跟。如果有人問我,依家應唔應該買樓,我唔會同佢講埋哂啲,樓價會再升,所以入得過;或者樓價會跌,所以唔好買之類。

我會先問佢一句:你買嚟做乜

結論就喺冇答案

所以,加辣之後,個樓價會點?政府又會唔會再做嘢?

今日,呢一系列「如果」,喺唔會有答案。但一定要講啲嘢嘅話,我就不如反問大家一句,依家市場,因為嚟緊美國總統嘅大選,而失去咗方向;咁就算俾特朗普贏咗,美國果近廿萬億嘅國債,喺唔喺就可以一次過 WRITE OFF 先?

答案,可以唔同,但現實,就只得一個。
 
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1. AH-HO 2016-11-06 16:12:36
沙發先,慢慢睇。
2. 肥婆四 2016-11-06 17:18:30
好,好在無走雞!
3. 小師妹 2016-11-06 17:52:49
It's been a while, welcome back!

要細心閱讀,慢慢消化!  謝謝!

4. 蕭峰 2016-11-06 18:46:33

政府加辣後,新盤續有成交,宏安地產(1243)與錦華地產合作發展的馬鞍山恒光街新盤薈晴更有一名買家大手掃入4伙,涉資1,993萬元。據悉,由於買家之前未有物業,故仍以「首次置業」身份入市,可享低稅率,只需繳付74萬元稅款,慳逾164萬元。

5. Loki 2016-11-06 20:36:26
珍惜香港兄,文章令人引頸以待,我們餓了很久了
6. 小小業主 2016-11-06 22:22:45
謝謝珍港兄再賜鴻文!每次看完都令小弟深思再三,獲益良多!
7. 元朗人 2016-11-06 23:37:20
珍惜香港兄,

"你買嚟做乜?",可否改為"你買N個嚟做乜? 剛需?",哈哈!

四個月才出一篇实在太久,可以分成数篇短文,短文亦較易理解和討論。
8. Marie Kwan 2016-11-07 00:22:38

[將軍澳45宗反價 車位加22%最癲] 辣招越出越廢,業主反籍廢招加價,果然廢官出廢招! 


辣招越出越廢,業主反籍廢招加價,果然廢官出廢招!

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55881302

政府今次推出的新辣招,趕絕投資者買多間住宅,加上工商物業不受新措施影響,市場預料將有大批資金轉炒非住宅物業,將軍澳有車位即時反價兩成。
美聯物業劉浩勤表示,政府上周五加辣後至今,將軍澳業主反應各異,有加價有反價,但反價佔多,多達45宗,減價則只有7宗。當中以車位加得最癲,例如都會駅1個車位,以及將軍澳廣場兩個車位,加幅均逾20%。其中將軍澳廣場B2層單號車位,原叫價148萬元,現加至180萬元,加幅22%。將軍澳住宅亦有近30宗反價,加得最勁是都會駅9座高層F室大單位,原叫價890萬元,現勁加價「一球」至1,000萬元,呎價13,680元,加幅12%。另峻瀅2座高層E室三房戶,叫價由650萬加至710萬元,加幅近一成。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55880157

政府加辣後,新盤續有成交,宏安地產(1243)與錦華地產合作發展的馬鞍山恒光街新盤薈晴更有一名買家大手掃入4伙,涉資1,993萬元。據悉,由於買家之前未有物業,故仍以「首次置業」身份入市,可享低稅率,只需繳付74萬元稅款,慳逾164萬元。

本報向政府查詢上述做法會否影響新辣招成效,以及會否推出措施防範有關行徑,政府發言人今晚十點回覆稱有關提問正在處理中。
據了解,有一名持有本港永久居民身份證的「上車客」,今日大手掃貨,購入薈晴4間一房單位,328至337方呎,以即供價成交,單位作價496.3萬至500.1萬元,成交價合共1,993萬元。由於買家之前未有物業,今次大手掃貨亦用一份買賣合約簽署,故只需繳付3.75%最低稅率,即74.7375萬元。
如按照政府新辣招計,投資者購入多於一間住宅,要劃一付稅15%。以最貴單位500.1萬元繳付首次置業低稅率3%,其餘單位繳付15%DSD計,合共要向稅局繳付239.394萬元。因今次以一份買賣合約簽署,故新買家合法地慳稅逾164.6萬元,勁慳69%。
稅局的條款指出,一名香港永久性居民,在香港沒有任何住宅物業,他簽署一份買賣協議,同時購入多個住宅物業單位,可按較低的標準稅率繳納。因為印花稅是以文書為基礎來徵收,由於只有一份買賣協議,所有在合約內的物業單位均可按第2標準稅率(即較低稅率),繳納印花稅。事實上,在買賣協議內的所有物業單位會被視為單一的「住宅物業」。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161106/55879244本地換樓客3388萬購浚峯特色戶,付新稅508萬

本地換樓客3388萬購浚峯特色戶,付新稅508萬新辣招生效後,恒地(012)堅尼地城浚峯錄得本港永久居民入市個案,43樓A室特色戶,三房一套單位,實用面積976方呎,連666方呎天台及43方呎平台,以3,388.77萬元成交,呎價34,721元,為項目呎價及樓價新高。據悉,新買家為換樓客,購入浚峯後會將自住單位售出,但仍然要先付新印花稅,稍後成功售出單位後才獲退回。以新稅率計,買家要付508.3萬元印花稅,較加辣前多付220.3萬元稅款。雖然新買家有權退回稅款,但須於半年內售出自住單位後,向稅局申報,獲稅局批核後才可退回。如核准為合資格人士,買家只需付約144萬元印花稅,有約364.2萬元稅款可獲退回。但無論如何,買家都要預備逾500萬元額外資金作預繳印花稅。浚峯全盤尚餘最後一伙43樓B室,同為特色戶,實用面積941方呎,較早前已上價單,定價3,134萬元,但未作出銷售安排。


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睇番下面之前幾次辣招舊聞,個個專家阿地產佬講辣招效果講到好有point言之鑿鑿甘,看看今天樓價真係笑死人,啲所謂專家名家燈到阿(或者既得利益扮可憐扮冇飯食)..........宜家回帶個個都勁好笑勁"中要害"。


維持中原指數CCL 2017去到200點預測,政治亂局未來十年先係基本因素,個個想落CY面,邊會甘容易比樓價跌!今日出左官商勾結廢招之后,再加上宣誓之后立會之亂令到未來十年土地供應和辣招效用癱瘓的鐵一般事實,發展商及炒家在最近宣誓之后看準了未來供應會再一次斷層 (看看啟德賣地萬三/呎大家就明白了!),立法會議員已變成"為業主/發展商請命"! 絕對支持CY連任,佢簡直係業主同發展商心肝寶貝,招出得愈多,樓價回小小就愈係報復式上升,業主同發展商愈賣得慢反而賺得愈多。 未來幾個月絕對係鋤價入市良機!!


http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20140122/52115059
張炳良:兩輪辣招終「馴服」 樓市 2014年01月22日

本港近年樓價高企,運輸及房屋局局長張炳良認為,經政府推出兩輪調控樓市的辣招後,終於將樓市「馴服」下來。
張炳良稱,去年樓價每月平均上升0.2%,遠低於他2012年上任時的市況。但對於樓價未有掉頭回落,他辯稱樓價要視乎外圍經濟,而政已府汲取98年樓市大跌的經驗,政府政策是「管理需求、增加供應」。不過,新樓規劃至落成普遍需時5年,未必能即時見到成果,強調本屆政府並非逃避責任。對於立法會房屋事務委員會昨早流會,張炳良稱感到可惜,因為市民非常關注房屋政策問題,立法會秘書處已安排下周二再開會

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20101120/14681943
歷來最辣招 或再炮製負資產 2010年11月20日

【本報訊】政府之前連番出招壓樓市,都被譏諷為「冇料到」,昨日終肯「痛下毒手」,向所有中短炒家施加懲罰性徵稅,加重他們的炒賣成本;且又進一步收緊按揭成數至最低僅五成,都是前所未有的辣招。...........................中原地產董事總經理陳永傑認為今次招數極辣,為其入行數十年未見,相信也是前所未有。他指措施擺明趕絕中短線炒賣活動;按揭低至五成,又大大加重入市成本。估計由現在至下月底的短期成交量會大跌三至五成,回落至約6,000多宗,明年首季「都唔會有好景 o架喇」,最多可維持6,000至7,000宗水平;至於未來個半月樓價會跌5%。香港置業行政總裁李志成也認為招數狠,因兩年內轉售,無論賣樓賺蝕都要被徵額外印花稅,中短線炒家勢將大減,保守估計短期成交量跌逾兩成,短期內或會出現撻定個案。資深投資者科達地產主席湯君明直言,政府向短炒住宅市場徵重稅影響較大,料未來數月肯定「有價冇市」,早前入市的買家隨時變成負資產苦主。他指,現時樓市泡沫已經越吹越大,「隨時自己會爆,但政府出招,即係走去篤吓佢,等佢快啲爆」。他預期,成個樓市會「呆咗,有價冇市」。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130801/18359100

「中港樓市入寒冬」
陳啟宗愛熊市 等候買地 2014年02月16日

【本報訊】近年一直看淡本港樓市並異常看好內地市場的恒隆地產(101),其主席陳啟宗昨日態度突變,坦言內地租賃市場已跟香港樓市一樣將進入寒冬,.........................陳啟宗又強調,香港樓市步入冬天,是因政府短期內不會撤走樓市「辣招」,「因為社會上太多聲音唔想地價升得太快,所以唔會撤走辣招。」他更形容現時的辣招已「辣到標眼淚」,因此不用再「加辣」,被問到會否擔心1,400個貨尾賣唔出,他僅回應指,「睇吓係要價定要量,恒隆物業位置好,冇話賣唔賣得出。」
投資導航:今年樓市易跌難升 2014年02月16日
四大指標 全部利淡

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140216/18626801

樓價高企,似是無殼蝸牛的魔咒,但最近似乎有破解迹象。中原城市領先指數由高位回落,發展商亦開始劈價賣樓,二手樓價亦跟隨向下,究竟樓市是否真的難敵地心吸力?今期「投資導航」用四大指標驗證,預期樓市將進入易跌難升周期,上車客有機會圓夢了
【指標一】供應急增 
指標二】 美國聯儲局新任主席耶倫,上周首次出席國會聽證會上表明,即使美國失業跌至低於6.5%水平,聯儲局亦不會即時加息,並指美國勞工市場尚未全面復蘇,有需要繼續採取進一步扶持行動,因此會維持低息一段長時間。雖然港元與美元掛鈎,理論上港息與美息同步,但本港不少官員及業界均表示,本港絕對有機會較美國先行加息,在供樓負擔進一步上升下,樓價肯定會有壓力。
■在政府三個辣招齊發下,成功趕絕投資客,亦令交投呆滯。

【指標三】辣招衝擊 部份業主跪低政府為應付2008年金融海嘯後急速反彈的樓市,於2010年率先推出額外印花稅(SSD),但樓價卻升得更勁,至前年底除延長SSD及加重稅率外,同時針對一些非本港永久性居民及公司客買家,推出買家印花稅(BSD)。
9. 江邊人 2016-11-07 01:27:01
珍惜香港,國內買家真的要付30%的稅嗎?只要用一間有限公司買樓,就只付15%的BSD稅,還有其它嗎?
10. 江邊人 2016-11-07 01:29:50
如果付30%稅的人。他的智力應該很有問題。
11. 八十後 2016-11-07 10:32:21
等了又等,終於見珍港兄了!

謝謝!期待下文
12. 珍惜香港 2016-11-07 12:50:01
珍惜香港TO:9/F 江邊人

非本地居民買家,除咗要俾 15% BSD 之外,亦要交 15% 新住宅物業印花稅,即喺合共 30%。呢個問題,我已經响出招當日晚上,從一位地產界朋友口中確認咗。

你可以參考呢段報導,後段有提到「非本地客的投資稅項成本進一步大增至共 30%」。

13. 引刀一快 2016-11-07 13:45:51
珍港兄

咪咁傻啦,稅唔計入CCL指數㗎。
14. 珍惜香港 2016-11-07 19:00:45
珍惜香港

TO:7/F 元朗人

都喺果句,市場依然喺用家主導,所以「買嚟做乜」都會喺自用居多。至於「買 N 個嚟做乜」,當然喺投資,就好似蕭大俠舉嘅事例咁。

對投資者而言,招越重,只會令減持嘅誘因越低,即喺所謂嘅,賣咗買唔番。而政府持續加辣,導致嘅反效果,就喺令市場堅信,招,只會越嚟越辣,唔使指望會減辣或撒招。即喺話:

越遲買,越難買;要買,就及早買啦!

呢個反效果,已經响今次市場嘅即時反應度,顯露哂出嚟。

TO:9/F、10/F 江邊人(續 12/F

補充一下,用公司買樓,都一樣要俾 15%+15%。今次加辣,喺「提高住宅印花稅至物業交易價之 15%,首置香港永久居民獲豁免」。即喺話,公司買,喺不獲豁免。

至於肯俾三成稅嘅人,智力有冇問題,你可以參考下呢段分析。私家車首次登記稅達 115%,但港府上年度就收咗 103 億;原來呢個世界,智力有問題嘅人都唔少。

TO:13/F 引刀一快

引刀兄,都成四個月啦!乜你仲未諗通條數點解咁計?
15. 引刀一快 2016-11-07 19:39:12
珍港兄

都知道你計錯數咯,仲駛咩諗吖。
16. 江邊人 2016-11-07 19:50:26
感謝你的分享
17. 江邊人 2016-11-07 20:12:25
珍港兄,希望你可多分享你的意見,感謝你
18. Michael28 2016-11-07 20:36:15
為何新樓不以公司形成出售,發展商包未來30年核數也平很多。
19. CD ROM 2016-11-08 12:31:57
先多謝珍兄長文~~~

小弟認為, 今次政府出招, 重點在於大家對未來1年左右既1手樓供應既態度... 用家焗買1手, 最慘果d要即住又多limitation既用家(如分支家庭), 捱貴樓仲要無貨選, 真係貼錢買難受...........

另外珍兄提到115%既汽車首次登記稅, 想補充一點此為類進的, 車價越貴稅越重, 同每年交牌費類似, cc越大越貴. 另外車價保值同賣價亦差不多成反比, 平價小車最保值, 反而豪車跑車落地跌都喊............  似乎買車概念同投資確實大不同呢~~
20. 打工仔 Andy 2016-11-08 13:53:32
遲來的沙發, 哈哈!
21. 引刀一快 2016-11-08 14:05:32
CD ROM兄

將投資品同消費品混為一談,當然R頭喇。

煙仔仲犀利呀。
22. 占士 2016-11-08 14:36:16

珍港兄,謝謝您的好文分享!每次拜讀您的大作,我都要看上幾遍,慢慢領會。哈哈哈

我有位朋友,是老實人,從不投機取巧,為人勤奮工作,但非常保守,也非常節儉,連旅行都不怎麼去,由於他的錢都是辛辛苦苦賺回來的,家中又老又少的要他照顧,因為他認為把錢放在銀行利息太低,買人民幣怕貶值,股票,外幣風險太高,黃金沒有利息收,以前買銀行推介的理財產品試過有所虧損,所以不敢投資高風險的投資產品。前段時間鼓起勇氣買了一個物業作為投資出租用,以抗通脹,交DSD時他都覺得很肉痛,對他來說,由於沒有其他比物業更好的投資,就算物業租金回報低了點,他還是忍痛交了DSD,試著做收租佬。現在最新的DSD加到15%,相信他不會再考慮買物業作為投資了。他說自己怎麼那麼不好彩,投資什麼都不行。哎。。。。。。。。

23. 珍惜香港 2016-11-08 19:12:27
珍惜香港TO:19/F CD ROM

其實,算唔算貼錢買難受,如果你有機會訪問一下人地,嘗試了解佢地嘅真正諗法,或者會有另一番體會。旁人認為嘅所謂,慘、捱貴樓、無貨揀,只喺旁人一廂情願嘅睇法啫。買物業,唔喺一件簡單嘅事,呢個世界,唔會有人真喺去貼錢買個難受番嚟嘅。

所以,閣下認為買車嘅概念,同投資物業唔同,喺因為將投資呢樣嘢,同錢掛咗勾。真正嘅投資,追求嘅,喺孳息,但孳息,唔一定喺錢。點解引刀兄會覺得 R 哂頭,喺因為佢俾賺錢喺剛需中嘅剛需呢個執著蒙蔽咗,跳唔出投資只喺為錢呢個狹窄空間。

睇唔穿人嘅行為,就自然睇唔穿市場嘅行為

汽車首次登記稅,115% 喺最高,但最低都要 40%。四成稅,都喺好重,四成都肯俾,甚至成倍幾稅都肯俾,當然唔會喺智力問題。加辣之後,擁有住宅物業嘅投資者,再投資住宅物業,就要俾 15% 稅;但莫講話 15%,就算喺 30%、50%,都有人肯俾,點解?今日 15%,聽日 30%,後日 50%,搞下搞下,容乜易變咗做限購?到時候,真喺有錢都買唔到,幾平都買唔到啦!

對擁有物業嘅渴求,唔喺單用錢可以衡量。錢,固然喺推動市場嘅力量,但金錢以外所產生嘅市場力量,其實更大。呢樣嘢,唔喺攞部計數機出嚟,噤下噤下,就可以解釋得到。有幾多人,買物業收租,會咁斟酌個回報率?真喺要計起上嚟,冇乜得賺之餘,仲可能要蝕。但果啲只喺識得揸住部計數機做人嘅旁觀者,斷估唔到,原來人地,只要有樓收租,就已經好感恩

所以占士兄,話佢個朋友買物業,俾 DSD 幾咁肉痛,但其實,人地都唔知幾開心。家陣 DSD 加到 15%,佢話自己唔好彩,不過,如果佢俾得起嘅話,你估佢會唔會再出手?

我唔敢話會,定喺唔會。總之,世事,喺冇絕對嘅!
24. 向引刀‧土著說不 2016-11-08 19:49:02

從汽車稅看樓市加辣

港府續出辣招遏抑樓市,不過自2010年首次出招以來,至今已三度「加辣」,連同金管局7次收緊樓按,期間樓價依然升莫停。今次「加辣」(上周五宣布),似乎連短暫效果也成疑,翌日新盤依然有內地客及本地投資者入貨,並豪氣地表示不在乎區區額外稅款。事實上,「錢唔係錢」已是香港新常態,只需看港府上年度汽車首次登記稅收入達103億元,可見有大量本地及內地土豪,連115%汽車稅也視若無物,故樓市新辣招有幾巴閉,尚待驗證。

115%汽車稅阻嚇力低

香港地小路窄、人多車多,為了紓緩交通擠塞,政府一貫方針是引導市民乘搭公共交通工具,不鼓勵他們購置私家車。最主要的手段正是稅務政策,最新是在2011年「加辣」,調升私家車首次登記稅稅率15%,令新稅率達到40%至115%,成為全球同類稅率最高水平之一。

顧名思義,首次登記稅是在每一輛新車登記落地時,按其公布零售價徵收。根據2011年起最新稅率,最初的15萬元稅率為40%,其次的15萬元再抽75%,之後的20萬元抽足100%,剩餘金額則一律狂抽115%。換言之,一輛車零售價愈貴,要交的稅便愈「揦脷」。例如約600萬元的勞斯萊斯Phantom Limelight,首次登記稅約650萬元,稅款比原本車價更高,妹仔大過主人婆。

由此可見,港府對私家車的辣招比對樓市「辣」得多,更何況私家車基本上完全是消費品,一般不具投資價值(除了個別古董車)。一輛新車落地,往往立刻損耗三分之一市場價值,此後市價隨着車齡快速遞減,再加上價值不菲的養車開支,有別於物業可以長期保值、增值、收租。

港府於2011年對私家車「加辣」後,一度短暫奏效,翌年首次登記私家車數量僅微增1%,至44983輛,較此前年均5%增速顯著放緩。然而效果很快消散,去年首次登記私家車數量達到50322輛,創1997年後新高,較「加辣」前(2010年)的41240輛大增22%。

比新車數量增長更快的,是庫房的汽車首次登記稅收入,在2015/16年度預算達103億元,較2010/11年度預算的45億元提升逾倍。這反映港人(包括「本土」港人以及內地來港新貴)不但買車愈來愈多,而且愈買愈豪,似乎不把「加辣」稅款放在眼內。

事實上,本港身受兩大趨勢影響,一是全球量寬加劇貧富懸殊,讓有路數的1%富人搵錢愈來愈容易,財來沒法擋,只愁沒地方配置財富。第二個趨勢是內地經濟整體崛起,13億人當中最疊水的1%,已達1300萬人,他們大部分都喜歡、而且有辦法來港「弄個竇」、取得居留權;即使未必在港長住,但少不免買一層樓、一輛車,以及請個司機。

港樓穩陣 有錢人唔怕辣

對這些有錢人來說,連買車的115%超高稅款都不在乎,應沒那麼容易被住宅印花稅加到15%嚇怕。何況物業除了是消費品,更重要是作為投資品,尤其現今流動性泛濫,人民幣走弱,卻沒什麼資產稱得上穩陣,大量現金放在銀行只得象徵式利息,甚至「負利息」,買傳統大國國債也會怕政府破產。相對來說,買樓起碼有磚頭揸手,不會突然「渣都冇」,而且粗粗地每月都有租金收入。

從升斗市民角度出發,香港樓價當然貴到離譜,難以負擔;可是從有錢人角度看,本港樓市仍是最佳大類資產之一(尤其是相對於深圳、上海樓價),今次加印花稅對這種投資需求的阻嚇效果將十分有限。

誠如神劇《創世紀》許文彪所說,普通港人「安分守己,日搏夜搏,賺一萬幾千蚊,要用成世人供一層樓(現今「成世人」也未必夠)」,相反「啲有錢佬炒起個樓市,就不停賺大錢,愈有錢就愈有得玩呀」,雖然無奈,卻是今時今日的現實寫照。

香港是一個特殊的地方,基層市民和大量有錢人在狹窄空間共存,貧富反差極大,難免出現很多戲劇性畫面。整體來說,港府房屋政策方向大致正確,一方面增建公屋、居屋安置中下階層,同時逐步增加私樓供應,期間並以辣招遏抑投資需求「買時間」。只不過在銀紙泛濫之下,辣招稅率除非像汽車稅般加到100%以上,否則效果將一般;最後始終要看供應層面,即所謂「9.3萬伙潛在私樓供應」能否落實甚至擴大,才有望長遠穩定樓價。

25. 向飯民說不 2016-11-08 20:42:33
楼上,香港是国际金融中心,不可能禁止外地人买香港楼,因为一旦禁止,连废青支持的主人,白鬼都吾可以买去。
26. 向引刀‧土著說不 2016-11-08 22:43:18
咁你知道點解啲人開始轉移投資車位啦,根本就是車多位少。
27. 小小業主 2016-11-09 06:45:02
to 22 f 占士兄:
我正是你所說那類人,打份牛工,工資增長遠遠不及手中物業升幅。相信有錢都會再投資物業。15%税相對國內限購令已很温和了,哈哈~~
28. 引刀一快 2016-11-09 11:55:44
CD ROM兄


係咪睇完仲R頭呢?係咪諗緊點駁法婉轉D呢?
29. 引刀一快 2016-11-09 12:05:00
除湯先生外,如果有網友話溜呢個論壇唔係因為重視錢,而係做功德,唔該封個新教宗過佢喇。
30. 珍惜香港 2016-11-10 12:04:01
珍惜香港TO:29/F 引刀一快

引刀兄,如果閣下肯將自己果啲陰謀論,放番响議題度,而唔喺加諸於網友嘅話,相信論壇將生色不少,亦會喺讀者之福。
31. 引刀一快 2016-11-10 13:58:43
吓?乜咁奇葩講咗去陰謀論嘅?

點解引刀兄會覺得 R 哂頭,喺因為佢俾賺錢喺剛需中嘅剛需呢個執著蒙蔽咗,跳唔出投資只喺為錢呢個狹窄空間。

珍港兄,我認為投資目的係錢,咁都話係陰謀??
32. 亮劍 2016-11-10 14:10:13
昨天早上,香港不少投資港股人士都忐忑不安,因為被稱為瘋子既特朗普,竟然C朗上身一個扭七個,在被稱為搖擺洲的選區,入你希拉莉七個一皮,真的估佢唔倒!

同一天早上領展(823)公布亮麗業績,但就算係咁,在早上亦不能倖免於難要陪跌。

在那個時刻,小弟想到 15%DSD 如何整餅! 

情況非常弔詭,若果政府不是預計後市升硬,咁佢出 15% 來把托?

而若果投資者因應政府對後市的預測不會有重大失誤,咁就算唔再添食,都無理由走去出貨啩! 

呢度真係好似 823 咁,CEO擺明車馬不惜做醜人去劫貧濟富,都要為股東爭取「合理的回報」,咁你就算唔加注 823,都無理由走啦! 

如果……我話如果咋,香港的股票印花稅若果徵收率係收你 15%,大家又估下昨天早上 823 會不會跌呢?
33. 引刀一快 2016-11-10 14:24:04
情況非常弔詭,若果政府不是預計後市升硬,咁佢出 15% 來把托?

同理,如果唔係知道再升會死好多人,咁佢出 15% 來把托?
34. LYC 2016-11-10 15:12:30
提出的問題都唔會有答案,有乜意思呢!
我地係睇將來,預測未來,成日望返昨天把托咩!
其實,如果唔介意樓價和租金大幅回落,心如止水,守得住,長期持有係冇問題啊!
35. 占士 2016-11-10 17:23:17

小小業主兄,像您這樣的香港人,都是腳踏實地,勤勤懇懇的工作,為香港的繁榮和穩定默默地作出貢獻,正所謂天道酬勤,未來的日子應該會越過越美好的。如沒有記錯您應該有兩個物業收租,不知道有沒有再買入第三個物業收租呢?

36. 引刀一快 2016-11-10 17:29:58
占士兄

勸人就天道酬勤,自己就天道酬醒,呢個係論壇普遍現象。
37. 珍惜香港 2016-11-10 17:58:32
珍惜香港

TO:31/F 引刀一快

引刀兄請唔好誤會,30/F 喺回應你 29/F,而唔喺講你 R 哂頭果部份。網友溜地產網,喺為錢,定喺為功德?而湯先生又究竟為咗乜?呢啲嘢,你喺唔會知,亦唔重要。你亂估,又或者認定咗,某人嘅立場或目的,只會令自己流於偏頗,影響咗對事物同議題嘅客觀性。

不過,適當地運用陰謀論,有時亦可以發現一啲,其他人忽略咗嘅嘢。

TO:32/F 亮劍

劍兄問:若果政府不是預計後市升硬,咁佢出 15% 來把托?
引刀問:若唔喺知道再升會死好多人,咁佢出 15% 來把托?

我認為,兩位之所以咁樣反問法,喺因為你地同芳間嘅反應一樣,認定咗今次加辣所針對嘅,一定喺樓市。或者換句話講,我會咁樣回應你地兩位嘅反問:後市會唔會升硬,或者再升會點,人地根本就唔關心,只要預計咗加辣之後,對後市唔會造成太大衝擊嘅,就會去馬

點解會有呢個結論?因為今次加辣,無論响理據方面,定喺時間方面,都喺完全唔合理

第一,我文中已經提過,市場依然喺用家主導,加辣,莫講話冇急切性,根本就冇必要

第二,就算加辣,都唔應該揀美國大選前呢個敏感時刻,應該要等市場明朗化之後先至考慮。但家陣就好似趕緊响某個時間之前,一定要推出,一定要執行。恍惚喺,為咗加而加,為咗做而做

所以點解話,加辣,喺一定會發生,仲一定會响呢個時候發生,因為根本就喺「夾硬加」

我諗我已經講得太多;家陣已經喺十一月,各特首候選人,都差唔多要入閘。

或者大家唔為意,其實大戰,已經開始咗
38. 引刀一快 2016-11-11 00:46:32
珍港兄

住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需


轉彎抹角唔係好嘅表達,簡而言之,你喺呢個論壇溜,最根本動機,係咪出于對錢嘅興趣?
39. 38楼大沙比 2016-11-11 09:20:26

楼上几位不用为了显示风度修养和沙比说人话了,said气,让他吃屎去吧!系呀,就是嘲笑你又穷又酸又淡,吹咩

40. 引刀一快 2016-11-11 10:27:50
嘲笑?有資格先講喇。
41. 亮劍 2016-11-11 11:49:41
【晴報專訊】政府於11月4日突然對樓市「加辣」,主要針對住宅投資者,市場預料短期內會令樓價回落3%至5%,但因為現時二手屋苑的租盤供不應求的情況會進一步惡化,租金將進一步被推高。
為了調控樓市,過去6年政府推出種種辣招針對住宅投資者,引發不少副作用,其中一個副作用是二手樓市放盤量不斷下降,以中原地產公布10大藍籌屋苑的放盤量為例,截至上周五(11月4日)10大藍籌屋苑二手放盤量約1,863個,較今年1月的3,075個,大跌39%,由於放盤量不足,二手樓價不斷被推高。

二手放盤量減 租盤更缺

其實,租務市場缺盤的情況更加嚴峻,同樣以中原地產統計的10大藍籌屋苑為例,截至上周五,租盤存量約620個(比買賣盤還少66%);而今年年初同類統計,則有約1,064個租盤,跌幅達42%,跌幅比買賣盤更大。
當中以天水圍嘉湖山莊的情況最嚴峻,現時只有25個單位放租,以該屋苑共有15,924伙計,租盤流通量不足千分之二,即是1,000個業主,不足兩個是收租盤源。其次是麗港城及新都城,租盤存量僅30個,不足應付1個月的需求。
回看今年首10個月10大藍籌屋苑的租務市場,一直處於「租務小陽春」的市況,由3月至9月每月租務成交量均逾400宗,最高為7月份的464宗,直至10月份由於租盤缺盤嚴重才回落至331宗的低位。
以嘉湖山莊為例,今年首10個月一共消化了533個租盤,不少個案是投資者剛買樓,未收樓便被租客預租。

投資轉投一手 難救近火

由於租盤供應嚴重不足,嘉湖山莊租金節節上升,盤源稀缺下租金隨之被推高,屋苑10月平均呎租約22元,較上月19.5元升12.8%,屬各屋苑之冠。據了解,過去被視為「炒家天堂」的嘉湖山莊,近年已經轉變成為「上車天堂」,據代理統計,近年買家有85%以上不用支付雙倍印花稅,投資者愈來愈少,租盤供不應求,租金因而被推高。
事實上,近年有不少投資者轉投新盤市場,因為新盤的付款方案遠比二手小業主來得靈活,但是近年不少新盤均屬遠期樓花,以未來數月可供入伙的新盤為例,例如東涌東環、將軍澳峻瀅等,均早在2014年底至2015年初推售,而今年推售的多個熱賣新盤當中,例如馬鞍山薈朗及薈晴,樓花期約30個月;將軍澳海翩滙樓花期約28個月。雖然兩盤均出現投資者大手掃貨個案,但是遠水不能救近火的情況,很難紓緩租盤供不應求的問題。
除了遠水不能救近火,近兩年新盤管理費不斷上升,投資者將成本轉嫁租客,故入伙新盤租金一個高於一個,間接推高二手租金。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮………………

坊間某些奢侈品甚至消費品,品牌持有人為求賺得更深,會巧立名目玩「限量版」!
話明限量咁「商人」當然會整到「數量有限有買趁手,唔買的話賣哂,那就算你有錢,都無貨畀你買!」
我有朋友就因為要儲限量波鞋,豪花六位数字去追貨,搞到畀老婆詐型。
呢個 15% DSD,客觀上有如在 2 手市場製造「限量效果」!


42. 自我陶醉 2016-11-11 13:36:57
做投資要用心睇先會見到事實,只睇表面肯定中招多過食飯。 先諗諗冇租盤係咪因為人口增加,空置減少,或太多人大把錢屯積不租不賣,如果係咁租金先會升,但如果人口冇增加,未來供應不斷增加的情況下,租盤減少只能代表業主減少放租,最大可能是正在考慮放售或在觀察後市,並在市況唔對路時方便隨時走貨,這只會增加樓價後市壓力,對租金上升的壓力亦只會很短暫。

43. 阿Q 2016-11-11 13:53:35
俄羅斯在港工作人口三年内增加3000人,德國在港工作人口五年增加3倍。
44. 引刀一快 2016-11-11 14:42:45
係喇,唔交吉平十個點。

都係你心水清
45. 珍惜香港 2016-11-11 19:18:55
珍惜香港TO:34/F LYC

你話,提出嘅問題唔會有答案,有乜意思?咁不如我反問閣下,你又期望一個乜嘢嘅答案?

一個「升」?定喺一個「跌」?

其實,我真喺幾佩服你,對一個答案,何等忠誠。當你認定個答案喺「升」嘅時候,一切利好嘅因素,都喺事實,而一切利淡嘅因素,就不值一提;反之,當你認定個答案喺「跌」果陣呢,所有利好因素,就變哂做假,利淡果啲,就擺番哂出嚟。

LYC 兄,一個答案,唔喺你嘅主人啊!

作為長線投資者,對昨天、今天、明天嘅態度,我上一篇文章裡面,已經寫得好清楚:我地賺錢,喺靠今日嘅決定,而唔喺靠將來跑出啲乜嘢,因為「如果」,喺冇保證,今日,亦唔會有答案。

一個真正嘅投資者,喺投資响今日嘅「」度。我地持貨,喺享受緊「值」為我地帶嚟嘅,一切有形,以及無形嘅利益,即喺所謂嘅孳息;而唔喺好似你講埋哂果啲,心如止水之類嘅頹嘢。

投機者圖利,喺靠估算未來。

而我地圖利,喺通過行使投資物嘅值,創造未來。
46. 246 2016-11-12 00:32:28
有感LYC 好快會消失在這論壇中。因為這種好時唱淡壞時唱好的AA 已不再受好友淡友歡迎!算吧啦你!
47. LYC 2016-11-14 14:20:23
珍兄話市場是用家主導已經全錯,其他傻人以為貼下報紙的報導和分析就可以知道樓市去向,發到達,超低能.
現在資金流向非住宅磚頭,樓價即時向下.
山卡啦細價樓率先向下破,高追的老友真係要保住份工,遲啲失業率爆上,祝你好運.

48. 引刀一快 2016-11-16 02:12:25
LYC

咪貼link喇,直情貼文嘛!
49. 珍惜香港 2016-11-16 22:14:45
珍惜香港TO:47/F LYC

閣下又何嘗唔喺拋出一單半單報導?加辣後高價成交果堆,又唔見你攞出嚟?

況且我話,市場依然喺用家主導,呢個結論,喺嚟自政府加辣嘅理據,而唔喺嚟自啲乜嘢報紙。四份之三唔使俾 DSD,未計換樓,咁就算我話,首置加換樓客,佔市場大約八成,都唔算過份吖?八成,仲唔叫用家主導?

就睇你拋出嚟果單報導,個買家,都喺首置人士啦!不過咁,首置,唔一定等於自用,一樣可以話佢喺投資者嚟,你鍾意咁講,亦咬你唔著嘅!

價,始終喺由人定出嚟。所以個後市,升定跌,唔喺單憑啲個別嘅成交,就可以睇得出;最重要,唔喺果啲今日唔會有答案嘅,所謂預測。我見到嘅喺,今次加辣,對首置完全冇影響,而對投資者而言,亦只會大大降低減持嘅誘因,同埋更加認定,再投資住宅物業,只會越嚟越難。

即喺我上面講嘅,越遲買,越難買;要買,就及早買啦

咁個後市,究竟會升定喺會跌,重要咩?

再者,物業買賣,本身就唔喺簡單嘅事情。投資者要容易甩手嘅,根本就唔會選擇物業,揀得物業,就預咗要揸一段長時間。持貨,喺一件賞心樂事,唔喺好似你講到,乜嘢心如止水咁。用一顆短線投機嘅心,去睇物業持份者嘅行為,結果,當然就喺錯判市場。

都喺果句,睇唔穿人嘅行為,就自然睇唔穿市場嘅行為

就好似 42/F 自醉兄話,投資,要用心去睇,但可惜佢跟手嘅內容,都不外乎又喺一堆「如果」。呢堆「如果」,唔一定會跑出,就算跑出,都唔一定導致你預期嘅結果。將切身利益,押注响呢啲「如果」度,根本就喺投機,唔算喺投資,莫講話有幾用心啦!

所以你話,失業率爆升,呢啲所謂嘅黑天鵝,可能會發生,亦可能唔會。保唔保得住份工,喺睇你點樣保持自己嘅競爭力,唔喺睇個市架

真正用心嘅,喺去創造未來,而唔喺靠估!
50. 自我陶醉 2016-11-17 08:20:55
真係唔講我都唔知自己寫嘅嘢咁難明,我用嘅“如果”唔係預測,亦唔係對未來嘅假設,而係建議做分析和讀分析嘅人,多做相關資料搜集才對眼見嘅現象作結論,千祈唔好不加思索人云亦云。再講白啲,亦即係話,判斷未來租金升跌前,要先睇埋人口變化同空置率。

乜真係咁難明? 講到咁 “如果”你明,你就明我講咩,“如果”唔明我都冇辦法,我都好似博士咁,最怕教小學生微積分,所以前幾日討論聯匯對樓市影響我都廢事答咀,因為大家第日讀多啲書就自然會明。 哈哈哈!


51. LYC 2016-11-17 10:46:39
珍兄,唔係單一劈價例子,唔通我貼晒所有劈價成交出來咩!
個市場好得意,當每個人覺得辣椒會減少2手放盤,偏偏沽盤和租盤就越來越多,租金不斷向下調整,買家和租客縮晒水.
講極你都係唔明架啦,我睇CCL破唔到頂,反而將會回落至140以下, WAIT AND SEE!
52. 引刀一快 2016-11-17 17:52:12
自我陶醉兄

你可以寫“聯匯對樓市影響”呢個題目呀
53. 自我陶醉 2016-11-17 20:30:06
引刀兄,

咪玩喇,莫講話聯匯喇,42樓咁簡單幾行字都有人睇唔明,嘥時間對牛彈琴,不如做第樣,你估我第一日喺度留言咩!  況且呢個話題已經唔係從經濟角度評估,而係演變成一場既得利益者同決策者嘅政治角力,討論都冇咩意思。

博士講過星加坡話香港聯匯最好,叫我哋繼續千祈唔好改嘛! 不過又唔知點解咁好自己又唔用喎?其實,我係星加坡政府,我都會希望對手唔好改,繼續發夢唔好醒咪好囉。 哈哈!

54. 珍惜香港 2016-11-20 17:17:33
珍惜香港TO:50/F 自我陶醉

你提到嘅,人口變化、空置率,本身就屬於剛需嘅範圍,即喺你個 FANS 引刀,最唔 BUY 果套。

影響樓市,唔喺單一因素,而供求,先至喺最重要,當中空置率呢個指標,我兩年半前都已經提過。之後,我亦擺咗余偉文上枱,指出加息同樓市之間嘅非絕對性關係。你提到果啲分析,都只喺好基礎,我又點會唔明白。

不過,閣下 42/F 嘅第一句,喺話「做投資要用心睇先會見到事實」。你起手就寫投資,講嘅就只喺分析、預測,似乎,你將呢啲技術嘢,睇得太重。或者投資操作方面,閣下真喺幾了得嘅,不過決策方面呢,我就好有保留啦!

投資,喺在乎於決策,而唔喺在乎於分析,更加唔可以押注於預測。

市場上,有好多分析員,睇錯市嘅,不計其數。我唔見得你,叻過哂佢地,或者讀書多過哂佢地。市場,本身就喺千變萬化,預測失準,有乜咁出奇?呢個世界,有無數個 OUTCOME,估中一個半個,就以為自己天下無敵嘅,先至喺最冇鬼用。成功嘅投資者,唔會因為預測準而沾沾自喜,更加唔會隨便押注响自己嘅預測度。因為佢地清楚知道,任何預測,都冇可能計算哂,市場上所有可見嘅參數,更枉論兼顧埋見唔到果啲啦!

所以,要睇得明閣下寫嘅嘢,一啲都唔難,亦唔使要讀好多書嘅,只要代入一個投機嘅心態就得。但閣下要睇得明我寫嘅嘢呢,就非常困難啦!點解?都喺果句,一個答案嘅執著囉

閣下過於著重分析、預測嘅準確性,喺因為你投資嘅成敗,喺取決於呢啲將來嘅如果,會唔會真喺跑得出。於是,你嘅風險管理,就當然會著重於彌補或減低,因預測失準而導致嘅損失。雖然你多次否認,呢啲喺投機,但實質上,依賴預測嘅準確性,以低入高沽圖利嘅,的確喺投機行為。

真正嘅投資者,做分析,喺要衡量一件投資物,值唔值,睇嘅喺現在,而唔喺將來。我地嘅決策,唔單止喺入、沽呢兩個動作咁簡單,仲要包括埋,點樣行使投資物,為自己帶嚟最大嘅利益。行使投資物,喺持續性,喺「現在」嘅問題。以收租為例,買物業收租,就好似一門生意咁,即喺我以前講過嘅,服務性行業。點解有啲收租佬,會成日換租客?點解會遇到租霸?投資者嘅收益,都喺事在人為,唔只喺低入一件貨,等高就沽咗去。

又正如你話,債市風險上升,債價又會跌,梗喺減持啦!咁點解我仲繼續增持?因為你嘅答案錯咗?非也!債市响果段期間,的確喺下調咗,咁點解我反而會贏?好簡單,因為你個答案,引申嘅決策錯咗,或者唔適用於個別情況,而大部份嘅投資,其實都好個別。我買債,唔喺要賺價差,而我嘅風險管理,亦唔喺擺舊 CASH 响度等輸,而喺持續性咁,通過心力,去確保自己嘅持貨,甚至喺增持嘅能力

呢啲先至喺,投資者,真正嘅用心。

42/F 講果啲,只喺分析、預測嘅用心,唔喺投資嘅用心。其實我都諗過,只喺用詞不當啫,使唔使對你咁苛刻。但既然你自命投資高手,又成日响度三句唔埋兩句,就取笑啲你主觀認為唔太識投資嘅人,喺傻仔、白痴之類,咁就算對你嚴格少少,都應該算合理嘅。
55. Sugar 2016-11-20 17:34:21

珍港前輩 , 陶醉兄 及各位大俠  :

週日 , 良晨美景拜讀各位高人鴻文 , 人生一大快事 !



56. 引刀一快 2016-11-21 01:14:23
原來“自我陶醉兄嘅Fans引刀,最唔buy係剛需”?咁我成日寫呢個咁淺白嘅剛需論…………睇嚟開始有人覺得係威脅了。


住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需

唔難明啫。

57. 自我陶醉 2016-11-21 09:59:26
引刀兄,

你寫嘅嘢太淺白,一般高手唔一定會明啊! 


珍港兄,

叫人讀多啲書嗰個係博士,你唔知咩? 不過我又覺得幾啱喎,真係慳番好多氣㗎。

****
在高息時候增加資產
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年9月28日


  在星期一我出了一篇文章,話投資者會趁低息時候優化債務,有不少人唔明白,話我亂講,要買樓一定要趁低息時候買,可以日日賺,但我唔會作詳細解釋,因為,當不明白的人繼續進化,總有一日,他們是會明白,好似同一班小學生講微積分,就算怎樣費盡唇舌,他們不明白就是不明白,讀多幾年書,就自自然然會明白。
*****


老實講,我又真係冇幾多次睇得明你講咩,其實我都係小學生,睇嚟要再多多進修。哈哈!

都係睇番啲professional 寫嘅嘢易明好多:

An investment operation is one which, upon thorough analysis promises safety of principal and an adequate return. Operations not meeting these requirements are speculative.

Benjamin Graham - The Intelligent Investor


58. 珍惜香港 2016-11-24 20:42:59
珍惜香港TO:57/F 自我陶醉

INVESTMENT OPERATION = 投資操作

我話閣下,投資操作了得,你就拋 Benjamin Graham 出嚟,話佢啲嘢易明好多喎!

我果然冇睇錯你。
59. 香港土著 2016-11-24 21:50:59
以下文字,喺高喺低我真喺唔識分。因為,用詞語氣確實以高格調定位!不過…… 

#1「投資,喺在乎於決策,而唔喺在乎於分析,更加唔可以押注於預測。」

#2「投機者圖利,喺靠估算未來。」

#3「真正嘅投資者,做分析,喺要衡量一件投資物,值唔值,睇嘅喺現在,而唔喺將來。」

#4「我地嘅決策,唔單止喺入、沽呢兩個動作咁簡單,仲要包括埋,點樣行使投資物,為自己帶嚟最大嘅利益。」

#5「又正如你話,債市風險上升,債價又會跌,梗喺減持啦!咁點解我仲繼續增持?因為你嘅答案錯咗?非也!債市响果段期間,的確喺下調咗,咁點解我反而會贏?好簡單,因為你個答案,引申嘅決策錯咗,或者唔適用於個別情況,而大部份嘅投資,其實都好個別。我買債,唔喺要賺價差,而我嘅風險管理,亦唔喺擺舊 CASH 响度等輸,而喺持續性咁,通過心力,去確保自己嘅持貨,甚至喺增持嘅能力。」

60. 引刀一快 2016-11-24 22:23:43
香港土著兄

六個字,一言蔽之:“我就啱你就錯”
61. 香港土著 2016-11-25 00:21:55
刀兄,

哩d九陰真經太霸氣喇~~~受不了!
62. 香港土著 2016-11-25 00:35:41
九陰真經

#1「投資,喺在乎於決策,而唔喺在乎於分析,更加唔可以押注於預測。」

即喺分析對亦可以決策錯… 明。

但投資唔喺押注預測… 唔明。

投資就喺買未來潛在升幅,唔喺預測,唔考分析… 哩下真喺太高,所以唔明。
63. 自我陶醉 2016-11-25 01:04:12
土著兄

你形容得真貼切,係就係九陰真經,不過係黃蓉唸俾歐陽瘋聽嗰篇,所以小心會走火入魔啊!

總括同呢位兄台幾年嘅討論,我嘅心得就係千祈唔好太認真去諗,因為最後都只會得出同一個結論 “Internal logic error!" 其實我覺得呢度啲讀者好勁,我估好多IQ 都200以上,否則唔會次次都睇得明,仲覺得係鴻文。

唔在乎分析嘅投資決策, 唔識就嚇死,識就笑死,照住修煉就走火入魔而死。哈哈哈!

64. 珍惜香港 2016-11-26 00:29:55
珍惜香港

TO:60/F 引刀一快

我就啱你就錯」呢句完全喺廢話。

响論壇發表意見,唔認為自己啱嘅,寫嚟做乜?閣下咪又喺一樣,認為自己啱,成日話人地錯!

TO:59/F、62/F 香港土著

以乜嘢姿態、乜嘢格調寫文章,因人而異。問題喺,人地有冇用心,去盡量表達自己嘅意思;而內容,喺真誠嘅事實表達,定只喺為咗否定對方而作出嘅虛假陳述。

我寫每一篇文章或回應,都喺好花心思,而當中每一句、每一詞,亦非常嚴謹。就好似你 59/F 之中,引用我內容嘅 #2,喺寫投機者,唔喺投資者,所以我喺冇矛盾。其實你邊度唔明白,可以隨便問,求其抄我幾節出嚟嘅話,喺冇人會知道你想表示啲乜;所以你出 62/F 之前,我冇諗過回應你。

你話:「即喺分析對亦可以決策錯」… 明;「但投資唔喺押注預測」… 唔明。

我睇,閣下連第一句都未明,點解?因為跟手你就話「投資就喺買未來潛在升幅」,以呢個為前設,當然唔會睇得明我寫乜。你認為,分析嘅目的,喺為咗要做預測,而決策,就喺基於預測去做。所以,就算分析正確,都有機會跑出一啲好似英國脫歐之類嘅變數,令到預測失準,決策錯誤。

邏輯上你喺冇錯,但可惜你講嘅,喺投機,唔喺投資。你話「投資就喺買未來潛在升幅」;我 54/F 第七段裡面都提過,依賴預測嘅準確性,以低入高沽圖利嘅,根本就喺投機行為。既然分析幾準,都有機會跑出分析以外嘅因素,咁你做分析,都只喺為咗增加你贏嘅機會率啫;但有時,分析依賴嘅因素亦會出現變化,咁分析,就反而降低咗贏嘅機會率啦!過去幾年,有幾多投機者,跌哂眼鏡?唔喺佢地冇料到,講到尾,都只喺靠估,輸咗,總會搵到個理由出嚟粉飾。如果你押注响呢啲,所謂分析推算出嚟嘅預測度,咁俾你贏足十次又點?第十一次輸,你即刻玩完。就算喺投機者,都唔可以押注於預測,何況喺投資者?

投資,喺在乎於決策,而唔喺在乎於分析,更加唔可以押注於預測。

呢句嘢,只適用於投資,唔適用於投機。投機者嘅決策,喺視乎預測,而預測,就視乎分析嘅結果。即喺話,分析嘅目的,就喺為咗要預測,因為預測,會直接指導決策。

但投資呢,就好唔同,決策、分析、預測,响投資嘅國度裡面,喺冇絕對嘅因果關係。分析,唔喺為咗要做預測,而喺要為投資物,評估個「值」,睇嘅喺現在,而唔喺將來,我 54/F 第八段已經解釋得好清楚。我地喺睇「現在嘅基礎因素」,而所謂基礎因素,即喺唔會隨便受市場變化影響嘅長期因素。投資者嘅決策,喺有多方面嘅考慮,除咗市場之外,仲有自己嘅個別情況,而行使投資物,可以為自己帶嚟幾大利益,好多時,都喺因人而異。所以點解我話,投資,唔喺在乎於分析,因為分析嘅結果,只可以用作參考。就以收租為例,唔喺每一個人,都適合做收租佬,人地收租,可以好輕鬆,但你收租呢?就可能搞到一鑊粥。

又講三厘半嘅收租?FINE,我舉個金融例子,就講歐嘢。

我曾多次強調,歐嘢幾平,我都唔 BUY,喺因為歐洲,唔喺一個發展嘅地方,而喺一個,燒錢嘅地方。呢個就喺,所謂「現在嘅基礎因素」,唔會隨便受市場變化影響嘅現狀,無論英國脫唔脫歐,意大利公投結果喺點,都改變唔到。但呢幾年,好多基金,FROM TIME TO TIME,都炒作歐洲概念,好多人,認為歐洲低水,因為佢地只喺見到個「價」,見唔到個「值」。咁佢地日復日,年復年咁去做分析,又有 Q 用?

真正嘅投資,喺增持有值之物,同沽走即將喪失值之物。而最重要,就喺持有果一段時間內,必須充分行使投資物嘅值,以帶嚟最大嘅利益。

今次,我將個「價」字刪咗。以後再講投資定義嘅時候,我都會引用呢個版本。
65. 引刀一快 2016-11-26 01:38:00
珍港兄

揾日我閒來無事,我會用你一篇完整文章去引證呢六個字“我就啱你就錯”。

可以講,你寫嘢從未脫離呢個框框,否則自醉同引刀未必與你咁多爭狕。
66. 二少 2016-11-26 02:12:29
呢次真係要多得佢兩師徒,唔係點會係珍惜香港身上學到咁多.
67. 引刀一快 2016-11-26 02:24:12
X少,唔好齋嗡,學到乜嘢,整個summary俾大家分享一下。
68. 自我陶醉 2016-11-28 08:35:49
引刀兄,

呢件係國王的新衣,要像X少等聰明人先會見到,我等蠢才未有耐有眼福,我都好期待X少嘅分享,不過唔知幾時先有得睇。 

69. 自我陶醉 2016-11-28 08:43:33
“分析睇嘅喺現在,而唔喺將來?” 咁現在有值,係咪代表明年都有值,後年都有值? 投資到底係押注現在,定押注未來?莫非珍兄係樓市即日鮮?

沽走“即將”喪失值之物, 又算唔算預測未來呢? 又話分析唔係預測未來,咁又點知將會喪失“值”?唔通係特異功能?前言不對後語,再諗真係人都癲。

歐洲係燒錢嘅地方又唔知係點得出嚟嘅結論? 靠估? 聽聞? 問米? 扶乩? 分析?唔通係第六感?現在燒錢又係咪代表永遠燒錢? 現在一折賣俾你,你又買唔買?

唔係啩?"如果押注响呢啲,所謂分析推算出嚟嘅預測度,咁俾你贏足十次又點?第十一次輸,你即刻玩完?" 咁索羅斯香港一役咪一早輸哂副身家,一早玩完? 講呢啲連世上最笨嘅賭仔都唔會犯嘅低級錯誤,都可以用嚟印證自己講得啱? 呢位所謂“專業投資者”到底知唔知咩係money management strategy 同contingency plan? 

如果淨係睇現在,人人都睇到,有咩利好利淡個價都反映哂,甚至反映凸,有咩好分析?有平嘢都一早俾人執哂喇! 如果你投資Microsoft 同Facebook, 喺冇咩人識嘅時候買,同人人都用緊先買,計回報已經係天與地之比。

投資講的是策略而唔係決策,無論高中低風險,長中短期投資,都會利用風險回報分析,定出合適投資策略去保障資金安全,而且確保投資有合理風險回報比率才會進行投資,這就是投資。

唔在乎分析,都可以知什麼有值,什麼冇值,唔在乎分析,唔放眼未來,都可以知所謂有值之物幾時“將”喪失價值而沽走,真係高到冇朋友,唔知係用第六感,定有邊位問米婆咁靈,不妨向網友推介一下。
70. 引刀一快 2016-11-28 10:15:57
多謝自我陶醉兄,有你呢篇咁清晰嘅反駁,我唔駛花一日時間去做舉證,只要將六個字改為八個字就可以了。亦即:“我做就啱,你做就錯”。

珍港兄言論一直未有走出呢個框框。
71. 自我陶醉 2016-11-28 11:07:01
引刀兄,

珍兄話你廢話,其實係讚你。 如果佢覺得你講得有道理,你就要檢討檢討了。哈哈哈!
72. 茶餐廳茶客A 2016-11-28 22:00:17
珍惜香港的文章像一杯香醇的咖啡,愈嗒愈有味,可惜的是,有兩隻烏蠅飛來飛去,相當擾人
73. 引刀一快 2016-11-28 22:26:59
烏蠅幾時轉口味叮咖啡?唔通咖啡加咗料?
74. 珍惜香港 2016-11-28 22:39:24
珍惜香港TO:69/F 自我陶醉

我要準備出文,只能簡單回應下你一系列問題之中,最關鍵嘅部份。

所謂即將喪失值之物」,呢個「即將」唔喺預測,而喺「知道」

咦?乜「即將」唔喺指將來咩?知道未來,唔通喺神人?非也!我舉一個超簡單嘅例子,你買一支鉛筆,用咗一段時間之後,見用得差唔多,知道即將用完,所以你買過一支新嘅備用。「知道即將」用完,唔通你喺神人?

又例如,你買咗樓,上咗會,要供廿年,供到第十九年之後,你「知道」仲有一年,「即將」供完,唔通你又喺神人?

其實,呢啲「即將」,根本就喺「現在」已經決定咗,唔算喺未來嘅預測。

以上都只喺簡單例子,用以帶出一個概念。當人逐漸成長,累積經驗,睇到嘅人與事,就會越嚟越深入,「知道」嘅嘢,亦會越嚟越廣泛。尤其喺生意人,做決策,更加唔會單睇分析。以前我揀重要嘅供應商,下屬跟我指示,過濾出幾個選擇。佢做足分析,交足功課,得出嘅結果,都喺某一間供應商嘅 OFFER 最好。但到我見齊哂幾位老細之後,結果就揀咗另一間,點解?唔通我「預測」到,或者「預期」到,果間 OFFER 最好嘅供應商,將來會出現啲乜嘢問題?非也!喺因為我「知道」,自己嘅生意模式、體質,可以同邊種理念嘅人合作。呢個喺「現在就已經知道」,唔使做乜預測、預期。

又正如我以前分享過,一個海外客嘅故事。我剎停佢,唔喺因為預測到,或者預期到啲乜嘢,而喺我發現,我同佢之間「現在」嘅合作,原來同我一向理解嘅唔一樣。我喺基於「現在」而決定終止同佢嘅合作關係,結果就避過咗一劫。或者你會問,有乜分別?了解咗現在,經過分析,從而「預測」到未來同佢合作,可能出現嘅風險,一樣可以得出剎停嘅結果啫。

分別,只喺一線之差,但結果,就喺天淵之別!

點解?因為無論喺生意人、投資者、定喺投機者,個個都想賺錢。基於呢個心態嘅,可以有幾客觀?咁大生意,邊個唔想做?人地同你合作咁耐,完全有規有矩,一啲有問題嘅跡象都冇。所謂,可能出現嘅風險,都只喺「可能」,再深入分析一下,搜集多啲數據,「預測」一下未來嘅可能性,做番對應嘅風險管理咪得囉!

我就好簡單,「現在嘅基礎因素」唔得,就已經可以停啦!仲估嚟做乜?就算將來,有行家同佢做到風生水起,我都唔會後悔,因為我嘅決策,唔喺靠估!

投資都喺一樣,睇嘅喺投資物嘅「值」。閣下只喺斟酌,低入高沽呢個操作,咁當然要預測,當然要預期。你根本就冇諗過,原來投資物,喺可以「持續行使」,衍生回報。我地作為投資者,通過「持續行使」投資物,親身去了解一件投資物「當下嘅值」。就好似一個收租佬,通過收租呢個過程,了解租客,了解地區,了解市場,從而「知道」自己嘅投資物,喺唔喺「即將喪失值」

咁歐嘢呢?冇親身體驗,我點解又知道?喺睇新聞?睇報導?可以話喺,亦可以話唔喺。正如我睇個記者會,就已經「知道」成個加辣,最關鍵嘅一個,唔講得嘅重點。

所以睇現在,唔喺好似你咁話,人人都睇到。睇唔穿人嘅行為,喺冇可能睇得穿市場嘅行為

我剛才講,人逐漸成長,累積經驗,睇到嘅人與事就越嚟越深入,「知道」嘅嘢亦會越嚟越廣泛。執著於數字分析嘅人,往往失去咗呢種能力,從而失去對投資,作出正確決策嘅能力。而你講所謂策略,都只不過喺用嚟對沖你估錯後果嘅,一啲投資操作啫!

講番歐嘢,你問一折賣俾我,我又買唔買?呢個我可以答你,我「知道」人地唔會一折賣俾我,所以你呢個「如果」,根本就冇意義,亦冇嘢需要分析。至於歐洲,現在燒緊錢,又喺唔喺代表永遠燒錢?

自醉兄,我地喺「長線」投資者,唔喺「永遠」投資者。

64/F 都寫得好清楚,現在嘅基礎因素,即喺現在唔會隨便受市場變化影響嘅長期因素。呢種因素嘅特性,就喺唔會瞬間改變,而就算改變,都喺需要一個漫長嘅過程。到真喺改變果陣,我地作為長線投資者,喺會「知道」

都喺果句,「現在嘅基礎因素」唔得嘅話,仲估嚟做乜?
75. 自我陶醉 2016-11-28 23:51:46
珍兄: 閣下覺得低入高沽呢個操作,當然要預期,那就錯了。

我沽一樣資產,係因為我知資產嘅市場價值即將用完,無須預測的,舉一個超簡單嘅例子,你買一支鉛筆,用咗一段時間之後,見用得差唔多,知道即將用完,所以你買過一支新嘅備用。「知道即將」用完,唔通都係預測?

我低價買入資產其實都唔洗預測,再舉一個超簡單嘅例子,當你用完所有鉛筆,你去文具店睇睇邊盒鉛筆最平靚正就買邊盒,呢啲係比較,點會係預測。
76. 歷史長河 2016-11-29 10:19:00
高手過招,容小弟插下咀。

「我沽一樣資產,係因為我知資產嘅市場價值即將用完」

大師沽自住樓是因為自住樓的價值即將用完?
77. 自我陶醉 2016-11-29 11:05:26
河兄

我記得第一日上這網曾經講過,自住樓對我來說只是消費品,與其他消費品無異,這裡有師兄說買一間樓收租,然後在工作區附近租一間,那他算有自住樓嗎?

在我看來,這只是心靈上的安慰,同樣不是自住樓,只是一種風險對沖,而風險管理有很多方法,持樓只是其中之一,就算持樓也不一定要持港樓才可對沖,況且我不認為香港是退休的好地方,如果要選,夏天我會選住在英國或法國,到冬天回到泰國住,真的要回港,就算沒樓,也可隨時住在包食包住的長者屋,天下之大何愁冇處容身。

何須被“自住樓”這個小框框限制着自己的思維?

78. 歷史長河 2016-11-29 11:12:17
大師,呢點我認同。我也一向認為不應該將自住同投資分開來睇。睇淡的話當然可以賣自住樓。不過你的幾個淡友朋友好似不太敢認這點。

曹sir 也講過類似的話 「何須被500尺綁著青春?」,我話如果青春可以咁易被500尺綁著的活,個青春真是冇鳥用。
79. 自我陶醉 2016-11-29 11:49:31
河兄

看淡的網友也會有不同的想法和策略,條條大道通羅馬,不存在敢不敢認的問題。
80. 引刀一快 2016-11-29 13:20:06
長河san又歪曲人地,人地不否定賣自住嘅可行性,不等同於鼓勵別人賣自住樓,每個人都應該根據自身條件考慮,進取嘅可以考慮賣自住謀求更大發展空間,大把樓嘅人,賣自住所得資金增加比例低,耗費時間精力比例大,所以不必要。

唔通明睇住要失業,就快冇錢供樓都唔趁早賣?如果CY同環保人士達成共識,填海5000公頃,起樓仲要照本賣,點解要規定唔俾賣自住?防止摸頂人士向上流?
81. 歷史長河 2016-11-29 21:07:16
陶醉兄,你認為古巴前總統去世會對港樓帶來衝擊嗎?
82. 引刀一快 2016-11-29 21:46:18
長河san又歪曲人地,人地不否定賣自住嘅可行性,不等同於鼓勵別人賣自住樓,每個人都應該根據自身條件考慮,進取嘅可以考慮賣自住謀求更大發展空間,大把樓嘅人,賣自住所得資金增加比例低,耗費時間精力比例大,所以不必要。

唔通明睇住要失業,就快冇錢供樓都唔趁早賣?如果CY同環保人士達成共識,填海5000公頃,起樓仲要照本賣,點解要規定唔俾賣自住?防止摸頂人士向上流?
83. 自我陶醉 2016-11-29 22:20:33
引刀兄

我也從來沒有慫恿別人賣自住樓,因為這個是很多人一生中的重要投資決定,必須非常審慎考慮,我還特意寫過一篇文章,列出幾類不宜賣自住樓的人,尤其是那些不善理財和沒財政紀律的人。不過這裡實在有很多人跟本沒本事寫什麼理據去支持自己的論點又或反駁我們,唯有以屈人為樂,突出自己,這已經見怪不怪了,就讓他們的弱小心靈暢快一點吧!

84. 引刀一快 2016-11-29 22:45:45
自我陶醉兄

佢地唔屈人就冇話題話柄,所以要戾橫折曲將問題加諸他人。

不過今次特別D,一次屈曬。
85. 自我陶醉 2016-11-29 22:51:38
那些X 少,說不之流說的,我只當是笑料。你看,叫佢分享下心得,就唔見咗人,之後又要變身什麼茶客扮烏蠅,真冇出色,哈哈哈!
86. 引刀一快 2016-11-30 14:08:11
自我陶醉兄

唔好怪佢地喇,佢地幾個龍套藝人都唔容易㗎,又要濫竽充數,又要插科打諢,最辛苦可能係記住每個角色嘅性格身份,講過乜,唔係好易大兜亂。

篤篤篤,撐撐撐......
87. 自我陶醉 2016-12-01 08:42:42
81樓 河兄

巴西死隻蚊對港樓都有一定影響,何況死的是名人呢。 這就是蝴蝶效應,不過相信影響不及新西蘭地震大,試問世上有那個地方比香港更安全,對嗎?

還有,小弟想請教你知否你手上的鉛筆還有幾耐用完? 唔知就要問問你師傅了,千祈唔好問我,因為我都唔知佢噏乜,哈哈哈!


引刀兄,

濫竽充數的人多的是,個個都充滿娛樂性,我點會怪佢哋。

88. 大少 2016-12-01 10:30:30
自醉引刀, 呢度有你兩父子已經夠娛樂性了, 何須向外尋求?
90. 引刀一快 2016-12-02 09:38:18
X大少,一個係你老豆,一個係你老闆。

你莫非想對老闆認孫子?
91. 大少 2016-12-02 10:07:10

自醉引刀, 呢度有你兩父子已經夠娛樂性了, 何須向外尋求?

呢句是中文, 不懂看?

92. 引刀一快 2016-12-02 11:06:02
X大少,你估你認老闆做阿爺就係富三代咩,懵仔。我先係你老豆嘛!
93. 自我陶醉 2016-12-02 19:46:43
引刀兄,

你千祈唔好怪大少啊,你由佢發洩下喇! 自從你叫二少分享心得之後,已經搞到佢潛咗水,就係你一句話,搞到人哋細佬抬不起頭造人,於心何隱呢? 哈哈哈!

94. 向飯民說不 2016-12-02 22:41:00
91樓,點知兩父子,是兄弟姐妹,一大家族,一唱一和,互相回應,互相like對方,跟住抹黑對方,同時玩滅聲。聲勢一時無兩。哈哈。