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資深會員專欄
專業機構投資者(五)加辣.磚家
 
珍惜香港
專業機構投資者
SMIEEE.MSc(ICDE)
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2016年11月6日
明燈.答案」呢篇序,都已經出咗成四個月,到近幾日先至肯的起心肝,寫埋篇正文。不過,唔知搞乜咁巧合,到前日寫完想 POST 果陣,竟然撞正某人玩加辣喎!有時,命運呢家嘢,真喺唔到你唔信。

唔講得

本來諗住將正文擱置,遲啲先至再 POST,反正大家嘅焦點,都會放哂响個加辣度,咁我又可以懶多一段時間。但尋日我再翻睇一次,政府加辣記者會嘅足本,就發現咗一個非常關鍵嘅重點,而對呢一點,所有傳媒、評論員,甚至相信各位,都錯判哂。至於喺啲乜,响一切塵埃落定之前,好抱歉,唔講得。

我將正文關於地產果部份,抽咗出嚟,融合埋對加辣嘅討論,寫成咗今日嘅文章。所以,呢篇會成為正文嘅上半部;至於下半部,就會比較宏觀同理念性,遲啲再整理後出。

可接受但冇必要

寫完一大堆 INTRO,終於可以入正題啦!話說,前日政府突然加辣,跟手湯博士就火速出文,佢話,新辣招唔喺新招,只喺修正,可以解決高價樓投資者,轉移買細價樓嘅問題喎!佢仲話,加辣可以冷卻一下樓市,應對將來可能出現,供應過剩嘅情況。所以佢認為,新辣招,可以接受。

同博士一樣,我都認為,今次加辣,喺可以接受嘅。嗱嗱嗱!千祈唔好老屈我轉軚,我從來都喺反對 CY 嘅樓市辣招,反對佢嘅消極施政,呢個立場,直到今時今日,一啲都冇變過。我話可以接受嘅,唔喺辣招本身,而喺今次加辣呢個動作。

不過,我嘅原因,同博士嘅截然不同。細價樓加 15%,都一樣遠遠平過高價樓加 15% 啦!又點會阻擋到,啲具實力嘅高價樓投資者,轉移去買細價樓嘅誘因?阻得到嘅,都只喺猛車邊買多間收租果啲,小型物業投資者啫!尋日有新盤出售,响冇推出針對加辣嘅優惠措施之下,反應都唔錯,咁即喺同樣地,加辣對二手市場嘅衝擊,亦唔會太大。

坦白講,我根本就唔覺得,近期嘅樓市,有幾熾熱,既然唔算熾熱,就冇乜必要冷卻。吓?咁都得?明明個 CCL,就快升番去舊年嘅高位囉!個市場氣氛,又非常亢奮,呢啲日日都有報導啦!但我睇,家陣似乎喺啲傳媒同樓評人,仲亢奮過啲買家或者業主噃。

响政府宣佈加辣嘅記者會裡面,CY 以及各官員講嘅嘢,互相之間唔太協調,而理據又牽強。今次加辣,表面上喺針對本地對樓市嘅投資需求,但家陣俾 DSD 嘅交易都只喺佔四分之一,當中仲包含埋換樓嘅成份,所以市場依然喺用家主導。況且最近大眾嘅焦點,都集中哂响啲政治嘢度,唔見得今次樓市上升,對社會造成好大困擾;反而樓價止跌回升,令市民對經濟開始回復信心,社會氣氛由之前嘅負面,逐漸轉番向正面。簡單講,就香港依家嘅情況,加辣,喺冇急切性,或者,根本就冇必要。

加辣嘅兩大主因

咦?話加辣可以接受,又話加辣根本冇必要,搞乜?咁點解仲要加辣?

我認為,加辣,有兩大主因。

第一,國家政策:調控樓市,遏止資金外流,喺當前嘅大方向,香港當然要配合。今次樓市加辣,被粉飾成針對本地投資,唔知點解,竟然冇人去質疑過,究竟合唔合理。加辣之後,非香港居民買住宅,喺要俾樓價嘅 15%+15%,即喺 30% 稅。三成稅,喺非常之重,咁你話家陣針對邊個?

講開又講,各位仲記唔記得,上次叫我扭開電視,睇睇 Trivago 果位 180 網友?真喺要擺多佢一次上枱啦!180 除以 1.3,即喺 138.46。如果呢次加辣,真喺令個 CCL 跌到 138.46 先至回番嘅話,咁「樓神」呢個稱號,非佢莫屬也!

第二,政治原因:臨近特首選舉,啲候選人都差唔多要入閘,大家應該知我講乜。呢排個宣誓風波,CY 直頭喺攬哂上身,一如既往,完全唔會放過任何邀功嘅機會。不過,關乎國家大事,就算佢唔出聲,阿爺都會出手,點到佢攞嚟出風頭?所以有人話佢,會因為咁攞哂分,可以連任,我就好有保留。

但喺加辣呢,就唔同啦!配合國家政策之餘,盡量降低對本地嘅影響,而最緊要喺,低調!低調!低調!跟手以排山倒海之勢殺出,打擊對手於無形。今次某人盡顯功駕,如果我喺阿爺嘅話,一定俾足滿分!不過,關於呢個原因,我 SKIP 咗一個最關鍵嘅重點,但都喺果句啦,唔講得

寫到呢度,都應該喺時候,作番啲免責聲明啦。以上純熟我個人意見,可能啱,亦可能錯,各位請自己思考。錯咗,我喺唔會負責嘅。

大好友嘅轉軚

其實公開言論,最緊要嘅就喺,行直線,講真話,咁就唔會有問題。有嘢唔方便講嘅,咪好似我咁話,唔講得囉!由上文到依家呢四個月嚟,一眾網友,仍然針對樓市嘅升跌預期,爭拗不斷。其中一項引人注目嘅事件,就喺火星網友嘅轉軚。話說,佢最後嘅睇好言論,九月初,出現响王弼「什麼是井噴?」一文嘅留言區內,當中有一位我好佩服嘅資深網友,同大家分享過井噴呢個議題。

之後,火星網友,靜咗一個禮拜,就出咗一句:樓市有暗湧!再靜多一個禮拜後,又話關博士睇好喺明燈,跟手佢嘅言論,作咗一百八十度嘅轉變,令一眾網友嘩然。有人話佢賣咗樓、俾人盜咗號,甚至話喺良心發現添。咦?睇好就喺冇良心,睇淡就喺良心發現,果然喺偏頗之中嘅極品!

都喺果句,一個答案嘅執著囉!其實,如果肯將個焦點,放番响人地嘅中心思想同理據度,而唔喺只顧住人地俾個乜嘢答案出嚟嘅話,咁任何人嘅言論,無論對或錯,都可以喺一盞明燈。集思廣益之後,你得出嚟嘅答案,往往會同你參考過嘅言論唔同,甚至會喺相反。不過,呢個先至喺,真真正正屬於你自己,獨有嘅答案。

我諗,好多執著於一個答案,只喺顧住人地,究竟講升定喺講跌嘅網友,都冇留意到,原來果位火星網友,已經响十月初,為自己嘅轉軚,作出咗交代

師奶買樓嘅啟示

真正嘅樓市大好友,固然唔會想個市跌,但亦唔代表佢地會樂意見到,個市升得咁急。最好,就如我每年嘅祝願咁話,個市橫行,平穩發展,咁就大家都開心。有部份樓評人,俗稱「磚家」,個市升果陣唱跌,跌果陣唱升,希望藉此穩定市場,令羊群唔好咁癲。呢種做法,有個學名,叫「逆週期」,即喺响市場嘅週期波浪之上,逆趨勢而行。金管局針對樓市風險嘅措施,都喺叫逆週期。但我以前都提過,金管局嘅逆週期,只喺單一方向,就好似 ACCUMULATOR 咁,點解?因為家陣佢要應對嘅,喺一個新常態,而唔喺一個週期囉!

我知道呢班磚家,好有心,但請恕我對佢地嘅做法,不敢苟同。以一個預期嘅答案,一個未來嘅「升」,或者未來嘅「跌」,誘出羊群嘅投機心態,由一個極端,走去另一個極端,而當中,有幾多無辜嘅人,會受到傷害?唔知大家仲記唔記得,一個弱勢屋苑嘅師奶,叫磚家食 K 嘅故事?半年後,樓價已經回升,師奶又再俾人擺上枱,不過呢次嘅金句,已經唔再喺食 K。

腳踏實地、無死錯人」先至喺真正嘅磚家,應該為羊群帶出嘅訊息。傳媒見唱乜有市場,就走去唱乜,自然見升唱升,見跌唱跌,呢個只喺商業社會,殘酷嘅市場現實啫,呢啲無可避免。但自命得磚家嘅,就要有使命感,如果用埋哂好似傳媒果啲嘩眾取寵嘅手段,咁就唔好再為自己嘅言論,套上光環啦!

大勢所趨.總要發生

至於政府做嘢,喺有佢嘅背後原因;呢啲原因,可能會公開,亦可能唔會。總之就唔喺為咗你地唱乜,而走去改變啲最關鍵嘅決定。所謂,大勢所趨,總要發生;加辣,喺一定會發生,仲要一定會响呢個時候發生。正如我話,當有一日,你突然發覺,個世界變咗;但其實,變果個,喺你,而個世界,始終如一。只不過之前,喺你自己,冇去睇清楚啫!

市場,喺需要明燈,而唔喺答案。身為磚家,喺應該為市場提供現實,以現實作為明燈,引導羊群去搵出屬於自己嘅答案,而唔喺俾一個,都未知會唔會跑得出嚟嘅答案,就硬要羊群一窩蜂去跟。如果有人問我,依家應唔應該買樓,我唔會同佢講埋哂啲,樓價會再升,所以入得過;或者樓價會跌,所以唔好買之類。

我會先問佢一句:你買嚟做乜

結論就喺冇答案

所以,加辣之後,個樓價會點?政府又會唔會再做嘢?

今日,呢一系列「如果」,喺唔會有答案。但一定要講啲嘢嘅話,我就不如反問大家一句,依家市場,因為嚟緊美國總統嘅大選,而失去咗方向;咁就算俾特朗普贏咗,美國果近廿萬億嘅國債,喺唔喺就可以一次過 WRITE OFF 先?

答案,可以唔同,但現實,就只得一個。
 
 
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