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資深會員專欄
長河亂話(七)- 何時退休
 
歷史長河
2016年7月31日
       何時可以退休一直是一個熱門話題,也從來未能有過一個統一答案。蓄芳待來年兄在「長河亂話(六)」的一番留言又引起長河再次探討這個問題的興趣。  http://m.property.hk/forum_content.php?id=46129&p=13

       湯博士的「三間樓投資法」提到一間自住,二間出租便可維持退休生活。長河認為可行,不過只是一個基本步,初級計劃也!完成呢個計劃,只可維持基本生活所需,所以对有所追求的投資者來講,還應適當進取一些。

      理想的退休財務狀態是淨租金收入相當於退休前的家庭總收入。例如,如果家庭月收入十萬,按淨租金回報率3%計,你需要擁有價值四千萬已還清按揭的樓(或者七千萬,三千萬按揭)。如果收入較高或低,可依此推算。此為第二級。達此級數,退休生活可以非常精彩。

       第二級聽起來已相當不錯,不過不夠完美。完美狀態是不但生活精彩,仲有足夠剩余錢去完成「夠錢就買」。做到呢點,方能保證資產規模不會隨退休而停止增長,而是以固定速度一直進行下去,生生不息。此為第三級。

       第一級對大部分中產人士來講,如果能腳踏實地不投機取巧應能實現,如是已算得上成功退休。第二級會相對困難,一定要持之以恆,人生黃金投資期不長,一定要堅持「夠錢就買+只買不賣」,始終如一,才能有可能完成。如你已做到,恭喜,你已可以理想退休。對小投資者來講,能達到第三級是非常困難的,除咗嚴守投資紀律,還需要小小運氣,可能更要適當借助槓桿方可功成。這樣你便達到完美退休境界。對於高收入人仕來講,第二、三級之間分界線可能不會太明顯,也可能有些重疊。

       本文只是想從財務方面探討幾種退休可能,當然退不退休更多時候取決於一個人的人生態度和選擇。"退不退休"的煩惱還是留在"可以退休"之後再去考慮吧!


 
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1. 打工仔 Andy 2016-07-31 04:26:47
沙發先! 
2. 引刀fa1 2016-07-31 05:39:27
好羡慕呀!
3. 引刀一快 2016-07-31 07:17:12
退休?駛咩計劃,走好眼前步再講喇。

咁“華麗”嘅退休計劃,如果全港有一半人成功,3500000X40000000=一百四十萬億。

華麗的四千萬之達成,關鍵應該係開局,開局時期增長基本上完全受月收入影響,依傢買細價樓嘅年青人,大多數要被綁15-20年以上,資産局限於一間細價樓樓價,俾大你算你20年後升到800萬,人已經四十幾歲,點四千萬呀?過幾年係時候押埋俾囝囝,萬一到時細價樓仲係400萬呢?

無論幾大幾細嘅理想,都要建基于現實,只買不賣做法完全排除交易利潤嘅可能性,并且忽略市場波動,資産增值祗靠市場總升幅,當年紀漸大,就會与理想越走越遠。

至于手上已有兩三件物業嘅人,摒棄市場周期帶來嘅機會,死守做法亦祇係爲人作嫁,將到手嘅利潤一直保留為唔食得嘅帳面數字。

4. 七十後小弟 2016-07-31 08:21:43
引刀兄,對於打工仔來說,擁有四千萬物業看似難以達成的一個數字,但是還顧四周,又不乏購買物業置富的人。

幻想一下,1966年,有個二十歲的小伙子,努力工作,開始下決心以買樓為目標,並且學長河兄說,只買不賣,當時唐樓只是幾萬元,很多鋪也不過十萬八萬,到今天,當年的小伙子70歳了,幾千萬身家是基本吧。幾億也不足為奇。

我認識一個儲地廠的大叔,衣著撲素,生活簡單,卻有十億身家。

5. 好 2016-07-31 08:40:51
比老細炒咗咪退休囉。
6. 你在哪里,请报名 2016-07-31 08:49:04

7. 八十後 2016-07-31 09:05:54
謝謝長河兄。
8. 歷史長河 2016-07-31 09:21:31
刀兄,講好成功退休,又怎麼會有一半呢?自古成功者皆為少數。正如文中所言,成功退休對一般中產而言并不難,可難的是不投機取巧去「主動」戰勝市場。有統計顯示大部分基金經理的業績是跑輸大市的,道理一樣。

另外,你計的數最好搵退休人數做 sample, 而非用全港人數。呢篇文章可能有些離地,不過是我真實的想法。如果你要估算香港有幾多人達到上述三個級別,或許下面一段2012年的統計數字中可以搵到答案。


 財經事務及庫務局回覆立法會議員質詢的文件披露,稅務局以2012年3月31日計算,香港共有201萬人以個人名義持有物業,當中包括和別人聯合持有。154.8萬人只持有一個物業,較2010年同期微升0.5%;持有兩個物業的則有29.5萬人,上升0.3%。同期比較,持有5個及持有6至10個物業的人數都大升逾5%,分別有1.6萬人及2萬。
持5伙或以上 增逾2000人
此外,有6102人持有超過10個物業,當中有39人更持有超過100個物業,較前兩年增加了兩人。文件顯示,持有5個或以上單位的的人,由2010年的40,725人增加逾2165人至逾42,890人,升幅達5%





9. 8樓 長河兄 2016-07-31 09:40:33
你與廣州傻B燦哥分享投資物業,以此達成安享退休生活?!

坦承不諱,廣州傻B燦哥下個月已冇飯開了!何以有閑情購買物業呢?
10. 引刀一快 2016-07-31 09:44:10
長河san

自古成功者皆為少數。” 

即係可行性低囉。

你計的數最好搵退休人數做 sample, 而非用全港人數。

係咪即係好多人唔駛退休?今日在職他日退休,每個會工作會生活嘅人都會退休。今日已經退休嘅人,資産唔會喺將來消失咯,攞一半,已經扣除咗好多同樣要退休嘅人。

持有5個及持有6至10個物業的人數都大升逾5%,分別有1.6萬人及2萬。
持5伙或以上 增逾2000人

加埋唔夠4萬,係人口0.6%左右,佢地係咪都係“祗買不賣”先?有冇數據?有冇資料或者研究顯示佢地資産點累積岀嚟?
人家可以係打工皇帝,亦可以係因爲做生意成功搵到錢,而唔係祗買不賣纍岀嚟喎。
11. 歷史長河 2016-07-31 09:59:35
刀兄,你的計法還是有很多漏洞。首先要以家庭計而非以個人計,另外你覺得住公屋的以及二十歲以下的要包括在內嗎?統計數字中未給出擁有三層物業的人數,請自己估算。

最後我同意,退休未必只靠物業,本文立意是在探討如以物業投資來達到退休所可能達到的三個級段,并非探討香港有幾多人可以達到。我是以此鞭策自己不可有提早退休的想法,因為我想做到完美退休。
12. 魚蛋仔 2016-07-31 10:05:31

謝長河兄好文章!

夠錢就買,聽起來很任性,實在包含了大智慧。

13. 回6樓 2016-07-31 10:22:15
廣州阿燦經常話唔會俾人照肺露底,今日都照得七七八八了。
14. 歷史長河 2016-07-31 10:31:14
謝旦姐,小弟以夠錢即買感化過三十幾人,有同事有朋友,無一后悔。其實夠錢就買并不任性,也非勇氣可嘉,夠錢不買才算任性,夠膽, 因為那筆錢很可能最終唔見咗。哈哈,共買之。
15. 引刀一快 2016-07-31 10:37:50
OK,家庭,全港家庭總數,248萬,打五折夠唔夠?124萬乘4000萬,49萬6000億,全中國GDP都未夠70萬億喎。

住公屋、20歲以下,一樣要退休,退休一樣要駛錢,今日在職他日退休,住邊度、幾多歲,都一樣。

有一個重點,不問樓市形勢祗買不賣是否可以産生足够財富纍積效率達致退休前獲得現時4000萬港元等值嘅資産?
16. 引刀一快 2016-07-31 10:38:58
仲有單身人士未計。
17. 路人皆知 2016-07-31 10:46:41
感謝長河兄分享,所說第三級者基本上不需言退休,物業儲存基本上已經成為終身事業。我也認識一位在英國以摃扞在九零年開始以物業養及買物業方法儲存、如你所說加上運氣(因英國物業一直升),現正他已經累積超過一百個在手了。雖然這只是exceptional case, 但本人相信同意以物業投資作為退休計劃是比較單純及相對簡單,謝謝你的分享。


18. 引刀一快 2016-07-31 11:04:51
To 4樓 七十後小弟哥哥

1,1966年至今50年,香港係升呢,往後呢?

2,“當時唐樓只是幾萬元,很多鋪也不過十萬八萬,到今天,當年的小伙子70歳了,幾千萬身家是基本吧

係咪單靠祗買不賣就會有錢?買嘢嘅錢邊度嚟?
19. 二少 2016-07-31 12:14:43
長河兄:車都未上,你就講三間,有三間大陸樓都二級啦!你估全力買就有3間咩?
20. 歷史長河 2016-07-31 12:21:27
15樓刀兄,GDP 是一年數字,拿它同全港樓市累積市值比能得出何結論?退休是40歲以後的事吧!用全港家庭總數計是否合適?

再次強調,成功是少數。明白?
21. 引刀一快 2016-07-31 13:07:42
問題在于,你係提供“策略”俾已經退休嘅人,還是將來會退休嘅人。

GDP係一年嘅生産總值,係一個價碼,換算即係近十億人一年所有産出先可以滿足呢124萬家庭嘅退休計劃。

成功是少數

我已經由個人,改爲家庭,又唔計單身者,又打五折,仲要少數到點樣?
22. ,七十後小弟 2016-07-31 13:20:50
歷史長河兄,經你直接感化的人,有30幾個,可是,你經常寫文章,間接咁化到的人也不少,間接再間接感化到的人更多了。我有朋友,遲遲未入市,昨天我告訴他,夠錢就買吧,昨天他入票了。
23. 中國房地產市值 2016-07-31 14:05:46
8萬億美元 吧??

中國樓市總值
好似係超越美國....48萬億美元吧??

24. 香港樓市股市總值 2016-07-31 14:06:40
8萬億美元 吧??

中國樓市總值
好似係超越美國....48萬億美元吧??

25. MMC 2016-07-31 14:11:57
長河兄及引刀兄論點各有立場及不同"目標客人",正反意見共冶一爐,對我來說上了免費一課,感謝!

河兄的分析對我等60後(及70後)的部處充滿啓發性。當然4仟萬剩房屋資產也許不只能靠個人努力,也要運氣啊。 但有一個方向去努力總是好的。

而刀兄的立場看來是着眼於一般市民的現實情況。對普羅大眾來說,四仟萬是獨注中了兩丶三次六合彩頭獎啊。有些人也可能變得好高騖遠,不腳踏實地去活好每一天。刀兄的反對意見也有好的出發點,但用字就充滿挑機味道,(也許是刀兄特色)。
26. 直升機派錢? 着數定閉翳【睇片】 2016-07-31 17:35:39
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160731/bkn-20160731140222945-0731_00842_001.html

孖妹缸湖遊:直升機派錢? 着數定閉翳

07月31日(日) 14:02      

【on.cc東網專訊】 前聯儲局主席伯南克上月中飛咗去日本同當地官員會面,期間仲提出咗「直升機派錢」呢個對抗通縮嘅方案,令呢個詞彙再次成為財金界嘅「潮語」。一向走在潮流尖端嘅孖妹梗係要周圍打探吓,究竟第時係咪真係會有錢從天而降咁着數!

曾:美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授曾國平

彩兒:伯南克4月嘅時候喺自己個blog度分析聯儲局推行「直升機派錢」嘅可行性,之後唔少大人物都有談論呢樣野,好似聯儲局主席耶倫就話,「直升機派錢」會係極端情況下嘅選擇,而「債王」格羅斯仲話呢項措施可以解決新生代嘅就業危機。伯南克上月中去日本同當地官員講「直升機派錢」,就更加令市場憧憬呢樣野發生嘅可能性。

Kitty:其實「直升機派錢」即係咩?如果日本真係有錢從天而降,咁我每年飛多幾轉日本,都唔使驚買唔到樓啦。

曾:原本「直升機派錢」呢個概念同政策或者點樣拯救經濟係完全無關,話說喺1969年,經濟學家佛利民(Milton Friedman)寫咗篇文,嗰篇文非常學術性,講咗個好抽象嘅世界,佢問嘅問題係幻想有架直升機飛過派錢,比每個人去搶,到底會發生咩事。佢嘅答案係派多1倍錢,所有物價最尾會升多1倍,之後提出最佳嘅貨幣政策應該係點。

彩兒:咁耐之前嘅野最近又會比人攞返出嚟講嘅?

曾:過去幾十年,學術界以外其實都冇咩人提「直升機派錢」呢個概念,直到伯南克喺2002年講開日本通縮問題,喺一篇演講辭提出解決方法,用咗「直升機派錢」呢個詞彙,我覺得伯南克只不過係用咗呢個名做包裝。一般情況下,中央銀行同財政部門各自獨立運作,伯南克口中嘅「直升機派錢」係中央銀行同財政部門合作,財政部門出嚟大幅減稅、增加政府開支,同時間央行出嚟直接買咗財政部門發嘅債,永遠唔賣返出去,咁即係政府要洗錢,由央行直接印出嚟。

Kitty:咁做法真係可以刺激經濟?

曾:如果單單睇刺激通脹,一定有效,因為依家實施嘅量化寬鬆(QE),央行好強調只係暫時性嘅措施,喺市場買返嚟債始終有一日會賣返出去,但「直升機派錢」,係央行買咗嘅債會消失咗,而增加咗貨