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資深會員專欄
投資策略(六)Location,Timing
 
Oscar Lam
2016年8月2日

投資策略 () Location, Timing

香港樓價自去年底開始經過短短的幾個月調整後又開始穩定下來了。樓價在經歷多年的上升後,加上許多不利因素的出現包括供應量增加,中港經濟欠佳的情況下,才出現了10%左右的調整,其結果有點出乎我的意料之外,再一次驗証了樓價易升難跌、長期樓價必升這個傳統智慧。

樓價經歷這次既短且淺的調整後,許多等樓價下跌入市的朋友開始猶豫了,現在是否入市的好時機?要回答這個問題,最主要要知道買樓的目的是自住還是投資出租。如果是自住,考慮的因素就簡單得多了。首富李先生說過,如果能力許可,任何時候買樓自住都是可以的,網友長河兄的錢夠就可以買也是這個道理。在下也同意他們的看法,買樓自住首重安居樂業,反正樓價長遠必升,只要不在太差的時機入市便可以了。所謂太差的時機簡單來說就是不要摸頂,比如說去年中我們在報章上經常會看到樓價創新高的報導,那段時間又會經常看到幾組人同時爭一個盤,這個時侯明顯地就不是入市買樓自住的好時機。不過,在大部份的時間里,買樓自住都是沒有問題的。

至於買樓投資,要考慮的因素則較多,最理想的情況是該投資除了可以提供穩定的現金流外,長遠來說還有資產增值的功能。按目前的情況來分析,未來幾年影響樓市的因素可謂好壞參半,供應量有可能增加、中港經濟不好但也不太差、持續的低息環境、房屋需求依然強勁。在這複雜多變的情況下,物業投資者更加應該小心謹慎、沉著應對未來的挑戰。

投資者要做到人棄我取是非常困難的,相反順勢而為才是長勝之道,既要評估樓市的長期走勢而作出投資決定。正如湯博士所言,要預測樓市短期走勢非常困難,相反,樓市的長期走勢則相對容易預測。商舖投資者長勝將軍黎永滔投資物業靠的是二個字,location timing。滔哥只投資最好位置的物業,如旺角、銅鑼灣的一線商舖。我們雖然沒有能力做到投資一線位置的物業,但也可以按自身能力選擇位於最有潛力改變的位置的物業。Timing 所指的並非指撈底,而是指在適當的時機購入物業。何謂適當時機?滔哥剩著零售業低潮,在數月前以9000多萬於銅鑼灣購入一間於旺市時1.5個億才可以買到的地舖便是一個例子。

對於物業投資者而言,未來幾年將會是一段艱難的歲月。建議大家採取穩守突擊的投資策略,具體包括如下:

1.      估計未來幾年的樓價將在高位徘徊,雖不大升,但也不會大跌。因此,對於投資者而言,長遠來說,投資物業依然是最穩健的。但此不代表任時候都適合投資。

2.      既然樓價難大升,我們更應該重視入市的timing. 不便宜的不買。

3.      由於未來幾年經濟情況未必理想,建議大家多留現金備用。有能力買二個物業的買一個便好了,不要盡用手上現金。

投資物業的黃金時代而過,大家要改變心態,知所進退,如此才可以穩坐釣魚船。各位投資者共勉之!

 
 
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1. Jerry 2016-08-02 23:39:15
1st haha
2. 引刀一快 2016-08-02 23:40:10
沙發
3. 引刀一快 2016-08-02 23:44:58
慢咗!

Oscar Lam兄呢篇真係理性分析。
4. 引刀一快 2016-08-02 23:47:35
ANDY兄

乜仲慢過我呀!?
5. 打工仔 Andy 2016-08-02 23:52:39
沙發2 ! 
6. 引刀一快 2016-08-02 23:52:42
自住夠錢就可以買,同買夠樓就可以退休,係兩個互有抵觸嘅理念,Oscar Lam兄呢篇文章,好好咁理順兩者關聯,贊。
7. 打工仔 Andy 2016-08-03 00:06:40
Oscar 兄

很好的文章! 
自住, 有能力有需要就買得, 
投资, 好時機好盤岩價就買,

只要經濟不差, 股市好, 樓就好安全! 
8. 歷史長河 2016-08-03 00:30:21
Oscar 兄文如其人,總是透著一般理性,謹慎地樂歡着,放松地執著着,機警地等待着。

樓市大茶飯的時代或許已過去,其投資價值仍一如既往地、固執地存在着。或許將來會有一段慢升時段,對收租佬來講,就當儲錢吧。不買樓,買什麼呢?
9. 向饭民说不 2016-08-03 00:46:27
97年之前,香港人基本上是世界仔,不講政治,衹講賺錢,所以大家都好開心。但是今日香港人卻玩政治,甚至默許占中這種顔色革命,如果這次顔色革命失控,香港作爲地產投資的location or timing會變成點。

醒覺啦,香港人的成功從來就是不講政治,衹講賺錢。最好就是馬照跑,舞照跳,那麽香港的樓價會越來越高,所謂timing問題就是衹有買貴,不會買錯。
10. 引刀一快 2016-08-03 00:57:55
Andy兄

俄羅斯?正!返嚟記得寫遊記,咪漏咗食經果part!
11. 引刀一快 2016-08-03 00:59:39
向飯

政治講得最多嘅人,係…………
12. 打工仔 Andy 2016-08-03 00:59:55
引刀兄

我在俄羅斯發回應呀! 哈哈哈!
13. 打工仔 Andy 2016-08-03 01:14:09
引刀兄

小弟盡力盡力! 
14. yyfan 2016-08-03 05:09:20
小弟上月一到加國就聞到樓市熾熱的氣味,今年個市升到癲左,大家口中講既唔係賣幾多錢,而係一盤難求
15. 香港土著 2016-08-03 09:00:36
「如果能力許可,任何時候買樓自住都是可以的...」超人哩句確係智慧結晶。「如果能力許可」即係要計計自己賺錢能力及抗逆景功力,  而唔係夠一成首期就盲衝......  
16. Taiwaner 2016-08-03 09:48:27
“建議大家多留現金備用”聽到了, 謝謝~~
17. 引刀一快 2016-08-03 10:14:08
香港土著兄

“如果能力許可”,本身就係好彈性嘅說法,潛台詞係“純為居住,不作投資”。

買屋唔諗住投資嘅人,呢個論壇一個都冇!
18. CD ROM 2016-08-03 10:34:27
OL兄, "黃金時代而過" ,  唔好嚇小弟呀,  我剛剛步入呢個花花綠綠既世界ja........ 

問問大師兄, 今後再加碼入市的話, 係timing方面, 應該1)側重走勢既預測和感受, 或是2)側重客觀既買入價以及回報率呢???
19. CD ROM 2016-08-03 10:36:24
刀兄, "如果能力許可", 我只會解讀為, 已經過詳細的風險管理計算...
20. 半肥瘦C9 2016-08-03 11:00:07
唔係嘛!17樓刀兄,我手頭有錢多就會買嘢,好過放錢在銀行。
21. 向饭民说不 2016-08-03 11:02:43
引刀和打工仔,政治和经济上分不开的。

还有相信你们都是pre 97的港人,都应该知道当年香港的经济奇迹是香港人默默工作,不谈经济,只谈炒楼,炒股票。

还有中央已经将河童黄痴疯认为美国人栽培在发动香港颜色革命的领导人。所以我还是相信689会做多一届。

苏联自从解体之后,加上被美国人打压,实力大不如前,对中国威胁非常之低,但是他可以牵制美国在亚洲对中国的压力。不要无知到认为现在可以连美抗俄罗斯。宋朝犯下两个错误,为了报仇,第一次连金抗辽,第二次是连蒙古抗金,两次都导致亡国。如果宋朝知道当时的实力,是应该倒转来做。或者还可以生存。
22. edinar2016 2016-08-03 11:12:27

22:22概念。2022年之前达到两百二十亿币。


尊敬的会员!


我们很高兴跟您们分享好消息 — E-DINAR 项目进入新发展阶段!


本周我们达到了第一两千二百万币发行阶段并进入黄金亿万富翁新发展阶段 。次概念在多数具有名气经济家的作品描述并将通过平等点对点兑款平台新功能实现。


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该阶段实现时间为6年,因此2022年之前将生成两百二十亿币,这就是所谓的 «22:22概念» 。这一段时间之内世界上出现与大众不同并会愿意以自己的规章和制度生活新一代。此进步社会新发展路径成为我们社会的基础而现在达到来自四面八方的十万会员。


23. 望東樓 2016-08-03 11:24:22
Oscar兄,

想請教義閣下所見,網購對民生舖嘅衝擊有幾大幾深?
24. 引刀一快 2016-08-03 11:33:15
CD ROM 兄

有冇諗過,大家成日提“風險”,係一種催眠,買樓就淨係考慮會唔會出問題,唔考慮賺唔賺咩?大家問心諗一諗,呢個論壇裡面嘅所有人,緊張住還是緊張賺錢?
25. 引刀一快 2016-08-03 11:38:47
To 20樓 半肥瘦C9女士

夠錢就買嘢係好正常嘅做法,點樣可以成日都夠錢買嘢?呢個就係關鍵。

一出手就摸頂的話,好影響往後買嘢嘅喎。
26. 引刀一快 2016-08-03 11:47:12
向飯

就係趁蘇聯佬弱,攞返失去咗嘅土地,美國同中國打拳頭交,蘇聯佬就用刀割,呢個就係根本問題。

我地攞得番土地的話,國譽、國威、資源,乜都有,三個省咁大呀。
27. 25樓 廣州傻B港燦 2016-08-03 11:59:45
現在唔買樓,下星期重貴呀!

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E9%8A%80%E8%A1%8C%E6%90%B6%E6%A8%93%E6%8C%89-10%E5%A4%A7%E5%B1%8B%E8%8B%91%E4%BC%B0%E5%83%B9%E5%85%A8%E7%B6%AB%E5%8D%87-225519607--sector.html

銀行搶樓按 10大屋苑估價全綫升

經濟日報經濟日報 – 4時前

【經濟日報專訊】銀行為搶樓按紛調整估價水平。本報發現10個屋苑於滙豐銀行估值全綫上升,為10個月以來首見,嘉湖山莊估價單月勁升6.4%。業界料估值足有利用家入市,支持樓價穩升。

自樓市去年第四季起轉勢,二手屋苑的銀行估值處於下跌或橫行狀態。隨市場逐步消化不利消息,銀行積極推優惠吸客,屋苑估值亦因應市況加快調整。

本報跟蹤10大屋苑於7月2日至8月2日期間在滙豐銀行及中銀(02388)的網上銀行估值。其中,全數屋苑於滙豐銀行的月內估價均錄得增幅,升幅介乎1.1%至4.2%,估值自去年10月以來再見全綫反彈。

嘉湖2房價 低位回升近17%

當中,以天水圍嘉湖山莊升幅最明顯,景湖居6座中層E室,實用面積約457平方呎,單位於中銀估值由330萬元升至351萬元,單月升約6.4%,重返去年12月份估值水平。

區內代理透露,屋苑7月至今錄得約50宗成交,當中兩房單位入場價由去年低位300萬元,現時已升至350萬元起步,回升近17%。

本報選取其中一宗兩房成交作估值,單位為麗湖居6座高層F室,實用面積442平方呎,周內以318萬元沽出,實用呎價7,195元。單位於滙豐及中銀昨日估值為364萬及358萬元,分別較成交價高出14%及13%。

一城4房 估值按月漲3.9%

另外,上車屋苑沙田第一城單月估值亦升近4%。以4房戶15座中層A室為例,實用面積818平方呎,中銀估價由818萬增至850萬元,按月升3.9%。另有兩房單位,4期38座低層C室,上周五以350萬元成交,中銀昨估值354萬元仍略高1%。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,銀行由第二季起接連調低按息及增加優惠,反映樓按放貸持正面態度,多個屋苑估值均有上升,讓用家對於物業可能估價不足的憂慮減低,獲批按揭機會增,加強入市信心,對樓價產生一定的支持,預計下半年估值仍有約3%至5%上升空間。

可留意的是,有個別交投疏落的屋苑,仍出現估價不足的問題,例如長沙灣泓景臺2座低層H室昨以613萬元沽出,實用面積441平方呎,3大銀行網上估價分別為513萬、545萬及557萬元,低成交9%至16%。買家決定入市前,應向多間銀行查詢估價,以平衡風險。


28. 引刀一快 2016-08-03 12:17:18
得把口,你又冇錢買。
29. 向飯民說不 2016-08-03 12:39:48
引刀,你真系得把口啦,今日中國雖然比以前強,俄羅斯弱了很多,但是點拿回俄羅斯搶去的土地,發動突襲嗎?俄羅斯的遼闊土地,中國怎樣用兵。
你一系傻的,一系美國人在中國种的木馬。真系不明白你點解甘崇拜美國。美國人戰略cut斷中國供應鏈,用劍指住中國,你不是去應對美國,而是挑撥離間中俄關係。最好兩國打起來,美國又可以拾死雞。
你有無讀歷史,宋朝就是犯了兩次這樣的錯誤,導致亡國。
30. 28樓 廣州傻B港燦 2016-08-03 12:40:52
你又唔係,冇錢買港樓。但是,日日係度塘邊鶴、蜑家雞,亂嗡當密笈,冇料扮四條!
31. 引刀一快 2016-08-03 12:50:02
暫時唔得閒安撫隻傻狗。

先回應向飯

俄羅斯弱嘅時間,唔會好長,今次就係靠美國制死佢,我地應該開展收復國土嘅步伐,唔駛打就最好,要打都要趁佢病。

你成日維護俄羅斯,你係咪叫做向飯·卡巴斯基?
32. 31樓 廣州傻B港燦 2016-08-03 13:06:47
你查一下記錄,習總上任主席後,第一次以國家主席身份出訪國家係邊個?當日彭麗媛一出機倉,所有記者鏡頭對準係邊個?又係度塘邊鶴指指點點,冇料扮四條,以前就話中國經濟唔掂,又話中國軍事實力唔掂。之前都有人表示你個腦唔掂,患有Delusional disorder. 回顧一下啦傻B港燦
http://property.hk/article_content.php?author=PHK_FORUM&type=&com=&id=46129
33. 31樓 廣州傻B港燦 2016-08-03 13:36:48
第一次以國家主席身份出訪的國家係邊個?係俄羅斯共和國

國家的發展方向以及外交方針,唔通要得到你條傻B港燦背書祝福咩?又係度塘邊鶴指指點點,冇料扮四條!
34. 向飯民說不 2016-08-03 13:39:12
引刀,我真系好佩服美國人的洗腦工程,可以將敵對的人民洗腦成反政府的義仕,甘以為其賣命。被強奸仲要叫享受,被殺仲要話殺得好。

宋朝是中國最富有的時期,點解都系要亡國 究竟你有無讀歷史。

但是中俄都知道隨便一個國家轉弱,對方都會來搶對方的土地,不要說俄羅斯,如果中國亂,越南,朝鮮,印度等都會來搶。

事實是現在中國最大的對手是美國,日日想顛覆中國,圍堵中國,你話要點應對。
35. 香港土著 2016-08-03 14:42:59
其實, 我都開始唔理上面條匿名維園阿伯...... 望兩眼, 笑下就算. 
36. 香港土著 2016-08-03 14:52:37
向飯兄, 

唔使咁hyper, 一見唔反美就當係漢奸啦. 其實, 俄羅斯好簡單, 就係蒙古遊牧習性典範, 不論何時何地都係搶與偷, 全世界都知, 包括俄國本身. 
37. CD ROM 2016-08-03 16:52:42
刀兄, 賺, 當然係越高越多越好啦, 人人都想. 

風險, 係你有無條件去守位層樓, 唔駛守當然最好, 但守得住你先有根基去睇賺多少. 要利用槓桿就要去了解 <水能載舟, 亦能覆舟> 呢條定律........
38. 引刀一快和香港土著是一個人? 2016-08-03 17:38:39

35&36登陸錯用戶名了麼?自己走出來認廣州SB兼回向飯

39. 38樓 多謝提醒 2016-08-03 18:46:25
對,睇文字語氣語調,的確傻B港燦與香港土著是同一個傻B仔。
40. 引刀一快 2016-08-03 19:02:46
香港土著兄

你對俄羅斯人嘅描述,簡約精準!點解車臣嘅人唔要命都要同佢死過?就係因爲俄羅斯人對人極爲冷血,又偏偏以殘酷所為為樂。

我就唔明點解向飯話恨日本人,但係近代同樣殘害過中國人嘅俄羅斯人佢就極力維護,中國東北嘅鄂倫春族,近半數俾蘇聯邊陲嘅流放犯殺死當肉食,中國大片土地俾俄國佬夾硬掠奪,中國近百年一直俾呢個民族食住,相反,美國雖然近幾十年想鉗制中國,但係互有損傷,而且冇攞我地土地,當年仲想俾番琉毬中國。
41. 向飯民說不 2016-08-03 19:08:04
38樓,所以我話美國人到處種木馬,本來親美無問題,我本人都系美國完成高等教育,但是親美不能親到連自己的國家利益也不理啊。你中國人不強大,華人永遠會被白鬼歧視。李小龍話“中國人不是東亞病夫".

目前美國對中國每日都出招,而且招招見血,只要中國出錯牌,就有可能出現動盪,不要說64(現在看來就是顏色革命),就說最近的事吧,地一,玩佔中,企圖用法律的推翻親中在香港的政權。第二,製造南海問題,用東南亞諸國圍堵中國,第三,玩釣魚台問題,離間了中日關係,第四,犧牲韓國人的利益,在韓國部署薩德飛彈,原來是用來對抗中國和俄羅斯的洲際飛彈。 

在這些情況之下,仍然有傻B話先搞掂俄國。最好先連合美國,打俄國。真系有幾白痴,就有幾白痴。中國歷史上,宋朝被遼國搶了很多土地,本來以為連金大跨遼國,就可以拿反自己的土地,結果北宋被金國滅亡。到了南宋,以為可以連蒙古打金國,拿回失去的土地,結果是金國是打下了,問題最後南宋也滅亡了。

傻B,如果無俄羅斯,美國佬現在想點玩中國,就點玩。
42. 引刀一快 2016-08-03 19:10:12
向飯

你要死磕美國,美國亦一樣要針對你,如果美國轉槍頭指向其他國家,中國可以有喘息機會,呢種機會,就係因爲你呢類政見嘅人太多,所以勢成水火騎虎難下,你再愛國,所為都係禍國。

要唔要我講簡單D?週街都敵人,你係要拉D隨時出賣自己嘅爛鬼組團隊,去鬥最大隻果個。


43. 向飯民說不 2016-08-03 19:19:03
引刀,

你都話王震治新疆的手段啦,相信比俄羅斯對車臣更加冷血啦。無計,對付極端組織,就要用極端說法。

我並不恨日本仔,日本仔同韓國人一樣,都系美國人用來對付中國的馬前卒,隨時可以被犧牲。今時今日,日本仔比較積極,所以先會有更多火花。

置於俄羅斯,已經講過,目前不是拿回那些土地的時機。

仲有的你思想太out啦,美國人的新殖民地政策跟以前的不一樣,利用貨幣政策,巧取豪奪,令其他國家的資源自動轉賬到美國。08年之後的世界經濟問題,根本就是因為全世界的窮人都要負責支付和幫助美國的資本家,所以08年之後,全世界的股票市場,都吾系好掂。反而美股不斷創新高。任何國家企圖破壞美金霸權,都會被美國針對。

當年仲想俾番琉毬中國。----簡直就是騙小朋友。
44. 向飯民說不 2016-08-03 19:24:15
引刀,不要長別人志氣,滅自己威風。美國人現在盡全力的打壓中國,你看到,我也看到。難道中國讓步,美國人就會放過中國嗎?

可以肯定的跟你說,美國人一定會想辦法肢解中國,等中國人永遠做東亞病夫。

目前有俄羅斯和土耳其在歐洲和中東牽制美國,中美之間的鬥爭,鹿死誰手,還很難說。


45. 向飯民說不 2016-08-03 19:34:25
引刀,你搞錯了一個概念,中國從來沒有死磕美國,而是美國步步緊逼。
46. Oscar Lam 2016-08-03 23:29:44
回18CD ROM

短期樓市走勢很難預測,如果你要加碼入市,那你一定是看好樓市的長遠前景。入市時主要關注物業是否有合理的回報?以及物業本身的價格是否合理?最好能低市價5-10%。不過,這樣的物業現在也不好找,哈哈!
47. Oscar Lam 2016-08-03 23:48:31
回23望東樓兄,

網購對零售生意不多不少都會有些影響,但影響似乎沒有在國內的大,可能是香港舖位較集中和香港人較喜歡逛街的原因吧!綱購對那些價值1200-2000萬左右的民生舖的影響就更小了。這些民生舖主要經營飲食、醫務所、五金等。這㡬個月租約到期的民生舖還可以加租呢!
48. Oscar Lam 2016-08-04 00:00:28
回8樓長河兄,

你說得很對!我現在仍未找到一項投資可以代替物業投資,哈哈!
49. 打工仔 Andy 2016-08-04 00:41:55
向飯師兄

俄羅斯每年只有幾個月係正常天氣, 其如就是下雨, 冬天仲比大雪封城, 認知難搞!
真係好難經濟會好!
50. 引刀一快 2016-08-04 03:29:29
向飯

你又開始病態,日本仔唔憎就憎白豬仔,中國唔幚棒子打韓戰,中國依傢好得多。

72年尼克遜訪華,毛爺爺問尼克遜怕唔怕中國聯合蘇聯食美國,尼克遜俾份文件毛爺爺睇,布里茲涅夫嬲美國一齊食中國。

冷戰?咪傻喇,哪怕你再熟讀歷史,你係一個無法接受現實嘅人。

建國之后中國就係一直死磕美國,可以否認嘅咩?

如果美國咁需要中國滅亡,點解唔等日本仔破埋重慶先擲原子彈?點解唔等中國亡國之後從新扶植傀儡政府?

講白D,就係意識形態問題,走左親蘇聯就開展中國嘅惡運。

依傢連大陸人都唔會話蘇聯好,點知原來蘇聯係你嘅紅太陽!


51. 引刀一快 2016-08-04 03:57:25
向飯

俄羅斯,已經講過,目前不是拿回那些土地的時機。

對你嚟講,永世都唔係時機。
52. 向飯民說不 2016-08-04 12:27:11
引刀,你如果不是有阿氏宝家就是我经常讲的是美国种的木马。
在讨论区,中国强硬对钓鱼岛,她就说为什么不是俄国领土,当中国对俄罗斯的时候,他们又说为甚么不是钓鱼岛。
跟现在饭民一样,你说a,他就要b,你说b,他就说c,到你说c,他就说为什么不是a,总之就是loop死你,等你永不超生。
如果a会得罪富商,b 会得罪中产, c得罪穷人,那么只要loop几次,政府就会得罪所有人几次。最终埋下颜色革命种子。
53. 一戰避免不了 2016-08-04 14:07:20
現在香港七成人以上已經被洗䐉,當顏色革命發生時,中美就會開戰,而香港就會被接管
54. 引刀一快 2016-08-04 15:11:41
向飯

黐筋嘅,西伯利亞、外蒙同釣魚臺全部都要攞番,一個都不能少。

係你咁反骨掙俄羅斯之嘛!
55. 向飯民說不 2016-08-04 16:18:57
引刀,真系怀疑的头脑是不是有病。你不如说北宋应该系咩策略啦。
爱国也要先生存才能讲爱国。你的想法根本非常恶毒。
网上好多黄丝打手好喜欢拖俄罗斯下水。最好中俄打起来,美国佬又可以拾死鸡。
最近重温无线陆小凤,西门吹雪真是拾死鸡高手。
老实和尚号称老实,但是最阴险毒辣。
56. 向飯民說不 2016-08-04 16:23:27
53楼,美国不会为香港开战,不过如果香港出现真正动乱,美国一样赢,因为香港的国际金融中心地位会被美国傀儡新家波取代 

牺牲的只是香港人。
57. 54樓 今次要全力支持傻B港燦 2016-08-04 16:27:29

這回地產網讀者們必須在精神上全力支持傻B港燦,立即上訪北京,作為代表傻B自己,向中央反映自己的訴求:無論採用任何方法或手段,於可見的將來,將西伯利亞、外蒙及釣魚台收歸我中華人民共和國版圖,一個都不能少。

敬請地產網全體讀者鞠躬、擊掌、敬禮!


http://property.hk/forum_content.php?id=46787&goto=167074&tid=c64c870e14b434af5feb3181e16f471e4e3e05fd9e4e0a5821cf4a#167074

【利財筆記】林本利:購買力回升一成 首置族把握上車機會

iMoneyiMoney – 4時前

近期本港樓價見底回升,中原城市領先指數(CCL)較3月低位上升約2%。林Sir早前勸首置一族,趁樓價下調一成多盡快出動睇樓和講價。他雖然預料樓價 最終可能跌兩至三成,但近幾個月入市即使輸,也輸極有限。

他自今年以來多次勸年輕人「上車」, 今堂又再苦口婆心地說:「供返層樓啦!」

近期有銀行大打按揭戰,H按(銀行同業拆息按揭)息率低至H+1.5厘,實際按息約為1.7厘。「美國未來也不可能一下子加息兩三厘,未來按息都很低。少數怕長計,供十年八年,300多萬元按揭還本已經百多萬元,好過交租。」

林Sir年初說過,美國加息取決於股市多於經濟數據,近期道指企穩在18000點水平,故聯儲局又對加息放軟口風,但他估計不可能大幅加息。

逐點反駁跌五成推論

他 直言近半年是首次置業的上車機會。中原指數由去年最高的146.92點,跌至上周五(22日)公布的130.5點,下跌了11.2%。而同期本港通脹約 3%,林Sir說即是物價升了,但樓價平了,買家的購買力多了約15%,「出去講價吧!好多人一直不去行動,將來回看或再錯失了一次機會。」

林Sir認為,香港樓價最好平穩在現水平,不升不跌,那麼去年高價買樓的人也不太傷。即使樓價止跌回升,林Sir亦維持其最終由高位下跌兩成起、三成止的推論,對某些評論員預測樓價大跌五成不以為然,並逐點反駁。

這些評論員常說過去樓市調整至少跌四五成,林Sir同意自1964年起,每次樓價跌幅的確達40%至70%,但他着大家別忘記息口環境不同,過去幾次樓價大 跌,按息高達10厘、甚至20厘,相比今天僅2厘左右,實在不可同日而語。況且恒指已從2月低位反彈兩成,樓市在3月底開始緩慢回升,亦很合理。

主張樓價大跌的另一理據,是樓市供應大增。林Sir直言,即使供應再多,也多不過「八萬五」年代,一年供應8.5萬伙,1999年更有9.9萬個單位落成。 相比之下,未來每年私人樓宇和公營房屋各供應2萬多伙,合共約4萬伙,推倒樓市威力有限,「因此輸極有個譜,最多跌兩三成,無論用名義樓價(未計通脹)還 是實質樓價(計及通脹)也差不多。」

作者:林本利

前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。



58. 無奈 2016-08-04 17:03:58
OL兄,我當時亦估最多跌20%,看來我估錯了。

對小市民來說,地產還是最佳投資,看來香港的確是這樣。

要上車,未必可以有太多選擇,計好數就要上,勿錯失機會,小弟一生兩次上車,都沒有考慮位置與時機。其實兩者不易捕捉,虛等亦耗精力。如果你不相信地產價格長遠必升,又當別論!

網購絕對衝擊傳統商鋪價值,尤以中價貨尤甚。


59. 自我陶醉 2016-08-04 17:54:16
同意Oscar兄,要賺錢其實唔難,但要賺大錢的話就要懂得location 與timing的重要了。這兩點也適用於其他投資,就連海外投資也適用,只要知道where to put 與when to put your money. 無論做什麼投資都會成功。可惜能做到的人實在不多。
60. 你唔搞人,人會搞你 2016-08-04 18:49:30
如継續和平,中國必定做呀一,你係美國,點?
61. 向飯民說不 2016-08-04 18:52:57
马屁精李显龙。美国佬根本就是古龙小说中的老实和尚。

李显龙在国宴上发表的祝酒辞中表达了他对美国的看法。

他说:“美国是一个伟大的国家,不仅仅只是因为你的实力和你的财富,而是因为你的崇高理想、开放和慷慨的精神。你寻求建设一个所有国家共同繁荣的世界。你与其他人开创共同的事业,对付困扰人类的问题,不管是极端恐怖主义、贫困、埃博拉还是气候变化。”
62. 打到嚟,加碼量寬(QE)水浸街 2016-08-04 20:45:36
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160804/bkn-20160804190220893-0804_00842_001.html

英倫銀行減息至0.25厘新低 QE增600億英鎊

08月04日(四) 19:02

  • 【on.cc東網專訊】 早於上次會議預告放水的英倫銀行迎來「超級星期四」,議息後一如預期減息0.25厘,是2009年3月以來首次,主要利率降至0.25厘新低,同時自2012年9月以來首度加碼量寬(QE),購債規模由3,750億英鎊增至4,350億英鎊,增幅為600億英鎊,以應對英國脫歐帶來的衝擊。

    結果公布後,英鎊兌美元短線急挫近100點子,至1.3206;歐元兌英鎊短線飆升近100點子,至0.8456;現貨金短線拉升近4美元,至每安士1,356.83美元。

    英倫銀行會議紀錄顯示,8月利率決議加息/不變/減息投票比例為0/0/9(7月為0/8/1),即一致同意減息,但在QE與公司債購債方面出現分歧,6名委員同意增加英鎊資產購買規模至4,350億英鎊,並將在未來6個月加大購債規模,即從8月8日起,英倫銀行開始買政府債,6個月後將增加購債規模600億英鎊,資金來源為央行儲備;公司債購債計劃初步計劃在18個月購買最多100億英鎊公司債,預期9月中開始。大部分貨幣政策委員預計,在年底減息至接近「零」。

    另外,英倫銀行維持2016年GDP預期2%不變,認為下半年基本不會增長,但不認為會出現衰退;將2017、2018年GDP預期分別由2.3%下調至0.8%、由2.3%下調至1.8%;預計兩年後失業率由4.9%上調至5.6%。通脹方面,英倫銀行將2年通脹預期由2.07%上調至2.38%,將3年通脹預期由2.23%上調至2.43%;預計英國樓價將在未來1年內下跌,企業投資在2016年降3.75%,2017年降2%。

    隨着英倫銀行減息0.25厘,為2007年以來利率第一次低於美國聯儲局,並為1980年代以來第2次。在1980年代,當英國利率低於聯儲局後的27個月,英鎊兌美元狂跌了49%!

    高盛提到,現時英鎊淡倉規模相當大,英鎊兌美元料將下跌,3個月內或跌至1.2,但預計12個月內將回升至1.25。
    63. 向飯民說不 2016-08-04 22:11:56
    量宽实际上是打劫穷人帮富人,最终希望富人可以投资赚钱。可惜有钱人,不做有建设性的投资,而是将钱放在债券上。
    64. 香港土著 2016-08-04 23:20:08
    向飯兄,

    其實,李光耀生前講到明黐邊個冇問題,對新加坡有利就得,事實證明策略成功。美國佬一路比飯佢食,放一堆生化/科技公司去新加坡開廠。再講,一個豆潤城市,唔跟大佬,十日八日就比馬拉食左啦。求生嘛,唔通求死咩!
    65. 向飯民說不 2016-08-04 23:48:35
    香港土著,所以可以相信新加波在可見的將來會是美國最忠心的走狗。

    而這種走狗爲了狗糧對自己民族是最狠的。中國人一直有血溶于水的想法,以爲外國華人對中國人會更加寬容,實際上是完全相反,這些被基督洗腦的人,根本沒有傳統中國血溶于水的概念,對自己民族更加心狠手辣,爲了得到主子的信任,出手會更加狠。香港黃尸就可以看到一斑。如果中國軍隊在戰場上碰到敵人軍隊中的華人,第一要除的就是那些華人。
    66. Oscar Lam 2016-08-05 00:09:27
    回58無奈兄,

    贊成如果是買樓自住不應該考慮太多樓價升跌。在下第一次買樓時跟著幾個月后樓價開始下跌,最低時估計比我購入價跌了15%左右。我當時採取不聞不問的態度,也不看地產新聞,只專心做好自己的工作。㡬年後樓價慢慢回升,並超越了我原來的購入價。

    買樓自住除了安居樂業外,另一重大好處是逼自己儲錢。幾年下來,欠銀行的錢少了,再加上物業本身升值,很快又可以向銀行加按物業套取資金買第二個物業,非常有成功感。

    網購對於靠旅客生意為主的中、高價商舖肯定有影響。所以我一直堅持只買千多萬的民生舖。這種民生舖對經濟轉變不敏感,且由於涉及的金額小,容易買賣,其風險也相對低。
    67. Oscar Lam 2016-08-05 00:30:04
    回59自醉兄,

    久違了!你說得很對!要準確掌握location和timing談何容易?在投資道路上,只要你能捉到大方向,順勢而為,以及在不太差的location和timing出入市,你已經算是成功了!

    在這艱難的投資環境下,希望醉兄能夠在這網站多分享地產以外的投資之道,還有多變的世界經濟環境。

    多多交流!
    68. 64樓 廣州傻B港燦 2016-08-05 00:43:44
    從文字、語氣、語調等觀察,香港土著與傻B港燦同屬一人,就讓淡友蛇蠍一窩,痴痂呆呆坐埋一檯。
    http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160804/bkn-20160804215724655-0804_00842_001.html

    【又癲過】和富樓王呎價近2萬1破頂【有片】

    08月04日(四) 21:57
    【on.cc東網專訊】 全球央行放水,「銀紙」充斥市場,香港樓市隨時再癲過!首次見二手私人屋苑樓價突破去年高峰,創歷史新高。北角和富中心複式樓王,以高達4,800萬港元轉手,實用呎價首破2萬元關口,同創屋苑歷來最高。細單位亦再現炒風,大埔嵐山迷你戶辣招盤,以220萬元轉手,兩年升值約23%,扣除辣招稅後仍賺近20萬元。

    亞洲地產梁添昌稱,和富中心9座頂層複式戶,實用面積2,290方呎,另設248方呎平台,望維港全海景,內地原業主6月叫價6,500萬元放盤,測試市場水溫,同月底已減至5,500萬元,中港商人感港島屋苑抗跌力強,加上友人同區居住,以4,800萬元承接單位,實用呎價20,961元,售價及呎價同創屋苑新高。原業主2010年以4,398萬元購入單位。

    ●海典灣現先沽再買
    嵐山迷你戶開售時被搶購,土地註冊處資料,屋苑第I期3座中層H室售220萬元,約兩年帳面賺41.6萬元,升值約23.3%。代理稱,上址實用面積177方呎,實用呎價12,429元,料創二手價新高,扣除約22萬元辣招稅,仍賺近20萬元。

    美聯李淑玲稱,馬鞍山海典灣業主,以568萬元沽出兩房戶,再以900萬元購入同屋苑2座高層D室3房戶,實用呎價約12,766元,屬屋苑近年新高。

    六福行黎樹森稱,粉嶺中心1日錄2宗高價,包括J座高層8室大兩房戶,開價465萬元,「一個仙都唔減」售出,實用呎價1萬元;另F座高層5室兩房戶,4月放盤,反價22萬售388萬元,實用呎價10,543元,兩成交同創今年同類新高。祥益稱,屯門居屋兆康苑C座高層6室,自由市場售355萬元,創今年新高。

    另東九高價賣地效應,消息稱,茶果嶺麗港城近兩日錄至少3宗買賣。美聯稱,將軍澳周四單日連錄4宗居屋成交,頌明苑翠明閣低層6室,反價10萬售440萬元;鰂魚涌太古城周四再連錄2宗買賣,銀柏閣中層F室,連約售1,430萬元。據了解,同屋苑興安閣銀主盤,下周再推出拍賣,開價加10萬至690萬元。

    ●代理料跌幅收窄至少3%
    樓市轉旺,再有代理行調整對樓價跌幅預測。美聯布少明預期,全年樓價跌幅由原來預測的5%至10%,收窄至3%至5%。利嘉閣另稱,全港50個指標屋苑7月加權平均實用呎價報11,203元,按月升1.2%,連升4個月,創半年新高。

    消息稱,新地(00016)再拆售持有荔枝角美孚新邨車位,涉及約50個車位及6個雙車位,售價由95萬至165萬元,市傳約兩日已近全數獲預留。

    http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160804/bkn-20160804212714642-0804_00842_001.html

    內地資金續湧港 港銀下半年貸款料趨樂觀

    08月04日(四) 21:27
    【on.cc東網專訊】 香港主要的大型銀行上半年表現欠佳,惟銀行界展望經營環境改善。星展香港預期,投資市場下半年不會重現巨大避險情緒,財富管理業務量將按年回升,大型企業銀行主管亦稱,信貸需求已緩慢地恢復,而且受內地來港投資物業及東南亞融資帶動,信貸流向出現逆轉,對下半年貸款市場較為樂觀。

    銀行家形容,上半年銷售及結構性工具的負責部門,基本上「都係拍烏蠅」,收入按年急跌屬意料之內。金管局資料亦顯示,今年上半年整體香港銀行業貸款,較去年底增長僅2.18%,滙豐及恒生貸款餘額更較去年底分別跌1.05%及1.5%。

    然而,銀行界認為最壞時刻或已過去。星展香港財資市場部董事總經理王良享稱,投資者已習慣「有波幅無升幅」的走勢,接受股票掛鈎票據(ELN)等工具,並預期美元或坡元的發債量及其他幣種掉期需求回升,下半年整體財富管理業務的收入,不論較去年下半年或今年上半年均會見改善,惟難挽全局,今年全年計,仍會按年錄得下跌。

    信貸需求方面,香港大型銀行企業銀行部主管稱,內地企業來港投資物業的融資回升,而且一帶一路的融資需求浮現,有內地企業來港融資並投向東南亞,相比起上半年內地企業提早償還外債,可謂融資流向逆轉。據了解,有中小型銀行企業部亦已變陣,力谷向中小企銷售保險,務求增加手續費收入,同時減低信貸風險上升及需求疲弱影響。
    69. 引刀一快 2016-08-05 01:12:52
    可以斷定,向飯一定係老八路。
    70. 40G小C弟 2016-08-05 09:39:11
    👍林兄,感謝您,您已經感染了小弟在前些年添了2件貨,現在靜待下一件心頭好!不過壓力測試太誇張了😁😁😁
    71. 向引刀土著說不 2016-08-05 09:59:21
    https://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%8D%97%E5%95%86h-1-5%E5%8E%98%E6%8C%89-%E9%96%80%E6%AA%BB%E9%99%8D%E8%87%B3100%E8%90%AC-200800147.html

    南商H+1.5厘按 門檻降至100萬

    信報財經新聞信報財經新聞 – 5時前

    銀行在樓宇按揭業務競爭再升溫,南洋商業銀行推出年息低至1個月同業拆息(H)加1.5厘的按揭計劃,最低貸款額要求僅100萬元。市場人士預期,H加1.5厘按息將普及化外,預計按揭貸款的門檻亦會愈來愈低。

    南商指出,以上月28日為例,1個月香港同業拆息為0.24417厘,其H加1.5厘的按揭計劃,息率最低為1.74417厘。

    銀行跑數 競爭加劇

    中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,去年第四季貸款量疲弱的情況延續至今年,至今年3月市道才回暖,銀行減息競爭情況開始,樓按息率由年初的H加1.7厘,降至近期的H加1.5厘,銀行並以不同形式回贈作招徠,直至最近金管局重申銀行若提供任何額外現金回贈,回贈超過1%亦要加入借貸金額上來計算按揭成數後,銀行遂透過其他方面競爭,包括將貸款門檻降低;過去低至H加1.5厘的按揭計劃,僅適用於特選或借貸金額較高的客戶,近期借貸金額已拾級而下,降至200萬至300萬元,南商更進一步將入場門檻設於100萬元。

    她預期,銀行會在今年餘下數月爭取更多業務,稍後市場的競爭會有變化;由於目前按息已較低,料銀行暫不會進一步減息,但現時低至H加1.5厘的水平,有機會進一步普及化,會再有銀行將貸款門檻降至與南商相若。

    據悉,南商的息率低至H加1.5厘及入場門檻低至100萬元,惟未有提供頗受市場歡迎的高息存款掛鈎戶口。

    72. 向飯民說不 2016-08-05 09:59:41
    引刀,现时积极挑拨中俄关系的,其心非常歹毒。

    郭靖夫妻之死是要为宋亡国负责,他们无理由不知道蒙古军的战斗力,竟然会联蒙灭金。当初南宋如果联金抗蒙,南宋就不会灭亡。

    所以郭靖夫妻是过贼。
    73. 向引刀土著說不 x2 2016-08-05 10:28:53

    正當大家對新一輪樓市走勢狐疑之際,中資財團以行動告諸一切,不惜以高價搶奪油塘地皮,有趣的是北水連環大搶地有著頗為合理的政經動機,而這等狠勁表現,則正正與近年特區政府嚴陣以待的遏抑樓市政策相違,如何取得當中平衡固屬深奧藝術,但也可視香港辣招政策是否已經過時的延伸。
    中資水近年蜂湧進港已經成風,涉及搶入的包括高級寫字樓及地皮,大雞當然唔食細米,成交價都動輒以數十億元計,買家名氣亦每每響噹噹,包括萬科(2202)、中國海外(688)、保利(119)、建設銀行(939)、中國人壽(2628)、恆大(3333)、世茂(813)及今次的五礦地產(230),其中大部分更屬國企及紅籌旗下的香港上市公司,她們開宗明義以銀彈進駐香港,當然已預先得到領導人的祝福或最低限度的默許……
    表面上北水搶港地誘因不少,其一當然是要打響名氣,要港人知道強國公司水頭何等充足,其次則是內地由一環搶到十環的樓價升勢已幾近瘋狂,香港優質物業及地皮供應則有數得計,供求曲線長期緊扣樓價走勢,風險相對較低,不過最搔到真正癢處者,則仍是可以透過香港樓市堂而皇之將內地資金外走,而且亦同時傳達強國逐步進駐香港腹地的重要信息,故此南下買樓這件事情,便變得在政治及經濟上都同樣正確了。
    很明顯,北水勢洶夾狼在港搶地,則絕對是跟香港近幾年不斷加辣的樓市政策背馳,諷刺的是早前陳茂波剛表明兩、三年內會有九萬多個新單位供應,以期平撫港人不需為英國脫歐後環球進一步落入超級量寬大時代、而勢必加速資金流入實物資產的憂慮,如今國務院旗下的大款則擺明車馬跟特區政府唱反調,真叫港府高官尷尬非常。
    要港府收回辣招已經嘥氣,但起碼應將銀行的荒謬二手樓宇按揭高門檻政策重納正軌更實際,銀行僵化而盲目地以買家收入作為風險衡量唯一基準、但完全不理會買家擁有其他資產的質素,一直是年來二手樓交投墮入寒冬的主因,反而新樓只付幾個%首期便可上樓,實在更顯政策的矛盾及不公平,借著北水兵臨城下,財金官員實應仔細量度應對之策,最低限度在金融機構批核樓宇按揭方面便應大加檢討,否則在北水亂投下,港人仍然置業乏力之餘,發展商則更可從容地利用當下被扭曲的樓市政策優勢繼續大賣新樓圖利,最後最痛的,始終又是香港人自己矣……

    逢交易日刊登

    股場人生,儼如高山行走,
    稍開一步,別有一番景緻在
    心頭
    74. LYC 粉絲 2016-08-05 10:41:53
    樓上,統戰!!!
    75. C觀點 2016-08-05 10:53:55
    我一向以用家能否負擔得起樓價來判斷樓市的健康程度。當樓價已與大多數用家的購買力脫節,而只靠投資者入市去支撐的時候,我會認為這樣的價格是不可能長期維持得住的。因為,投資者的取態不穩定,很容易因為對後市有不同的評估而轉軚。原先是買家,很快就會變成賣家;一切在乎看升還是看跌。但用家的需求是剛性的;如戀愛成功要成家,或孩子大了要有獨立房間,或升職加薪後有條件改善居住環境,這類需求一日未滿足,一日都存在,都會在市場上反映出來。
    在過去四十年,我一直以這種觀點去分析樓市,發現十分管用,更助我避過了82年與97年的兩次樓市低潮,不過,近年樓價雖然已與用家的購買力脫節,但樓價卻升完又升,未有作出大幅調整。去年九月開始,住宅樓雖然有調整跡象,但下調了13%左右之後,於今年三月又再回頭上升。至七月份,更有升速加快的跡象,部分屋苑更有創新高的情況出現,以至賣方又在市場上佔了上風。以目前的趨勢來看,中原城市領先指數很有機會再次挑戰2015年的歷史高位146.92點(最新報130.47點)。
    出現這種異常的情況,不能責怪投資者不理性,更大的責任應在胡亂發鈔的政府身上。QE的具體結果是導致利率長期處於似有實無的狀態,以至房地產市場上的投資者,可以接受的租金回報率變得愈來愈低。即是說,收租不多的樓宇,投資者卻願意出高價去買,原因是存錢在銀行的回報更差。結果導致資金不斷流入房地產市場,樓價於是升完又升。除非各國政府承諾不再QE,並令利率恢復正常水平,否則都休想叫樓價掉頭回落。
    現時,政府雖然已有效地增加了樓宇供應,但樓宇供應增加的速度似乎趕不上各國政府印鈔的速度。特區政府雖然沒有QE,但香港市場自由開放,海外的資金可以隨意進出香港。當世界資金氾濫的時候,沒有人能阻止資金流入香港。很明顯,現時資金流入房地產市場的速度比興建樓宇的速度快,樓價焉能不升?
    這樣發展下去,香港的住宅樓價會進一步與購買力脫節,買得起樓的用家會愈來愈少,但這並不代表樓宇會沒有人買,因為投資者會補用家的不足。結果是樓宇的業權陸續落入投資者的手裡,用家只能租樓住。
    政府增加樓宇供應的努力,應可以令租金下跌,因為QE並不能增加租客。但我擔心,租金回落亦不一定能阻止投資者入市,因為租金回報率依然比銀行的利率高,令租金回落沒法對樓價產生足夠的遏抑作用。
    現時,商業樓宇市場,業主多是投資者,用家多是租客;但在住宅市場,則主要是業主自用。如果各國政府不停止QE的話,住宅市場可能會變成大部分用家都買不起樓,只能租樓,香港要重回《七十二家房客》年代。屆時,社會的怨氣一定更多。
    76. 向飯民說不 2016-08-05 11:03:40
    以美国人的文化,郭靖夫妻肯定不是英雄,甚至可以说是蒙古的间谍。最终令南宋灭亡。美国人最喜欢玩这招,蒙古当年已经会了,厉害,厉害 
    77. 向飯民說不 2016-08-05 11:03:43
    以美国人的文化,郭靖夫妻肯定不是英雄,甚至可以说是蒙古的间谍。最终令南宋灭亡。美国人最喜欢玩这招,蒙古当年已经会了,厉害,厉害 
    78. 引刀一快 2016-08-05 11:38:32
    向飯

    金蒙聯手仲可以將漢人滅族添呀,傻嘅,睇嘢側埋一邊。
    79. Reply from мо́лов 2016-08-05 12:15:47
    俄罗斯人如何看待它夺取中国远东地区领土的问题等

    那小兵:俄罗斯人如何看待它夺取中国远东地区领土的问题,您可以做一个简单解读吗?

     

    普京总统顾问莫洛夫:这个问题比较敏感,但我还是想从一个中立角度谈谈。首先我要说的是,现有俄罗斯远东领土都是通过合法程序获取的,当然这也包括上世纪九十年代的中俄边境条约,这点大家都无话可说。因此,所谓中国人对俄罗斯占领“中国领土”争议目前仅仅是个历史感情问题,不是现实法律纠纷问题。这个条约是中俄关系的基石,如果没有这个安定的北方边界,中国绝对无法大规模搞改革开放。

     

    一,俄罗斯如果真的退出西伯利亚地区,这意味着美国和日本及其韩国进入该地区,中国面临多个对手;


    二,俄罗斯不会轻易退出西伯利亚,必然借此使用“二桃杀三士”策略借力打力,让日本这个海盗国家成为与中国的陆地边界最大对手,同时促成美国联合日本在该地区对付中国的格局,这对于中国是引狼入室;

     

    三、中国人历代都不习惯北方领土经营,这点从东北工业区衰败和内蒙地区土地沙漠化就可以清楚看出。中国人是典型农耕民族,搞手工业和轻工业可以,搞重工业没有恒心也没有特长,最能耐就是搞房地产炒作,这绝对不适合北方地区。

     

    我反而觉得中国政府绝对不希望俄罗斯这个北方大国失去这块版图,因为俄罗斯显然比日本和美国在这块土地上构成的威胁要小的多,俄罗斯有求于中国,中俄可以通过贸易达成互补性经贸合作,相互平等相待,这点上日本和美国都做不到,也不会做。


    虽然有人说中国与俄罗斯是世仇,却忽略了另一点,那就是中国和俄罗斯也是世交,尤其是意识形态方面有天然的契合度。虽然西方人刻意弱化中国和俄罗斯之间的文化共性,我到认为中俄文化都具有浓厚的蒙古集权传统色彩,更贴切的说,都有秦始皇的影子。刻薄一点说,我们两国都曾经是蒙古人的奴隶民族,当我们不当奴隶时,却无法摆脱要让别人当“奴隶”的坏习惯,否则我们不知道如何统一管理如此巨大的国家。这注定我们两国在无法吞并对方时会形成某种联盟关系。


    那小兵:莫洛夫先生,当年你我在波士顿一起参加辩论会,你说俄国民主改革一定会比中国更彻底,今天回想起来的确有道理。如今你已经是普京总统的顾问,也是俄国媒体公知,是否可以用俄国经验探讨一下中国当前的问题?


    莫洛夫:中国人对于俄国改革争论最多的就是“休克改革”,这种改革在中国人心目中是恐怖的,这和中国文革实在太相似了。从历史观点看,中国文革让中国人第一次在近代史上体验了经济低谷的生活状态,同时展示了共产主义最完整的生活方式,这让中国人获得了深刻的历史教训,恰恰这点俄国人并没有同样体验,他们在后斯大林时代享受了相对的经济发展,民间对于改革并没有太高热情,叶利钦时期的混乱正好给俄国人补上了这堂课,而普京也因此成为了拨乱反正的领袖,树立了国家领袖威信。俄国人从最谷底的经济中看到了民族主义的重要性,一方面排除了斯大林时代政治特权影响,另方面也警惕西方经济文化侵略的势头,从中选择了适合俄国人民福祉的发展道路。

        

    那小兵:俄国经济至今很大程度上依赖能源出口,油价成了俄国经济的晴雨表,相比之下中国经济是较为完整的外向经济,虽然目前进入了较低发展时期,这是否能证明中国发展战略优于俄国的?


    莫洛夫:我认为不能这样简单地评估俄国经济和政治发展,GDP在俄国一向不是政绩指标,选民根本不理GDP这种噱头。首先,俄国在改革一开始就是深入思考了国家结构和俄国党派结构问题,俄国人决心从沙皇和苏维埃帝国从独立出来,一方面认识到那种庞大的多民族政治耗尽了俄国文化和经济精髓力量,另方面要建立更纯净的俄国文化以此提升整个民族的素质,根除俄共大统思想,这点有些类似当年孙中山驱逐鞑虏,只是我们把自己驱逐出来了,结果后来还是和车臣打了许多年,但这都是历史了。俄国人对此总体感到庆幸,因为俄国人民获得的民主选举权力。相比之下,中国情况严峻的多,因为中国的官僚体制在经济发展中成了既得利益集团,它就是只大蜘蛛那样吸取中国经济成果,它的存在本身是投资的动力和结果,首先是排除了工人阶级,然后排斥了农民,如今正在排斥中产阶级,最后还会对中国中央政府形成强大压力。你看看西方国家和俄国的总统总理都有权撤换内阁成员的,中国总理没有这种权力,他的权力仅仅限于“增发货币”,甚至在地方政府和部委的压力下不得不保证GDP的7%增长率,这在俄国是不可能的。俄国总统是人民的代表,不是官僚体制的仆人。中国经济泡沫是这些官僚吹大的;一是土地财政,二是美元挂钩,把中国九百六十万平方公里领土当成印发货币的“抵押物”,甚至可以70年轮回一次,通过外汇管制政策建立人民币价值,这两个法宝让中国轻而易举的达到GDP膨胀的目的。然而,这背后却是个空心萝卜,人民福利被边缘化了,生活资源被货币化了,民族利益被产业化了,国家土地被污染化了,公共财富被私有化了,中国资产被移民化了,民族自信被愚民化了,这都是这个发展模式带来的严重后果。俄国只有一亿多人,日本也只有一亿多人,中国十三亿人,谁是真正的强国?大家心照不宣。俄国人在梦想多少年后成为美国那样的西方超级大国,日本人梦想成为亚洲的民主国家领袖,中国人梦想什么?恐怕依然是个“小康大国”格局,显然中国人的梦想格局很小,因为中国人心里没有一个大国的精神素质。


    那小兵:你的说法让我的同胞非常诧异,为何俄国人过去总说是中国人朋友却忽略中国人民的感情?中国老一代至今热爱苏联文化,而俄国人去不为所动,这是为什么?


    莫洛夫:我们注意到一个倾向,中国人在国内受到许多宣传影响,总以为到外国就很受欢迎,就能享受到自由平等,但俄国确实不是这种地方。中国老一代所怀念的苏联早已经不存在,现代俄国是民族主义盛行的地方,光头党、新纳粹这类垃圾不少,但却是民主政治下繁衍不断的。民主带来了许多负面东西,这些东西是自由的附属产物,法治国家必须忍受他们的存在。和伊朗和朝鲜这些政教合一国家不同,俄国放弃了用强制思想统治国家的做法,采用的是世俗化的理性文明思路,不把国家道德强加到个人头上,法律面前人人平等,这正是俄国民主化之后的本质变化。尽管俄国还没有做的这点,但美国人也没有完全做到,至少俄国和美国基本上是在民主架构中竞争的,逐步完善自己,永远不会停止。中国老一辈人喜欢苏联文化和喜欢唱红歌的原因一样,他们回忆青春,但却无法恢复青春,因此青春时代歌曲格外迷人,但如果把歌曲和政治路线混为一谈就是愚蠢了。


    那小兵:中国政府非常重视中俄关系,但我感到俄国似乎对此有所保留,甚至在处理俄美关系、俄中关系和俄日关系中显得比较粗糙,这是为什么?


    莫洛夫:你回忆一下俄国外交历史,俄国人经历过无数强敌,但从来没有认输过,实际上也没有打输过,这造成俄国人对外的傲慢形象。在俄国人心目中,只有美国和德国可以匹敌俄国,根本没有任何亚洲国家可以与俄国匹敌,中国人断然不会有这种心理。这种狂妄心态却造就了俄国的强悍外交作风,西方人虽然看不惯却不感到意外,日本人也基本接受这种现实了。美国人显然非常会利用这点,凡是涉及东亚的重大事情总是把俄国拉进来,因为如果只有中国不可能完全牵制日本,把俄国拉进来就可以制衡中国和日本两国。我读过《三国演义》,没有魏国的话蜀国和东吴就会打起来,道理就是这样。美国非常明白,俄国的存在有利于美国对欧洲的笼络和东亚的战略平衡,借力打力,英美人滑头特色。和俄国与日本相比,中国更多的压力来自国家体制和经济发展瓶颈压力,外交方面如果太用力反而成了画蛇添足,给自己添堵。


    那小兵:最后我问一个不太礼貌的问题:你的观点是否多少带有普京总统的想法或态度?


    莫洛夫:呵呵,没有这回事,不过我们肯定讨论过这些方面的问题。


    那小兵:谢谢老同学接受采访。

    80. 向飯民說不 2016-08-05 12:49:09
    你肯定无读历史,蒙古有计划灭汉,只是汉人太多,才没被灭。蒙古崛起的时候,灭了很多民族。

    81. 日本樓市,越放越唔升! 2016-08-05 12:52:52

    Laissez-Faire in Tokyo Land Use

    by Alex Tabarrok on August 4, 2016 at 7:25 am in Economics, Law, Uncategorized | Permalink

    Tokyo, Japan’s capital city, has a growing population of over 13 million people but house prices have hardly increased in twenty years. Why? Tokyo has a laissez-faire approach to land use that allows lots of building subject to only a few general regulations set nationally. Robin Harding at the FT has a very important piece on the Tokyo system:

    tokyoHere is a startling fact: in 2014 there were 142,417 housing starts in the city of Tokyo (population 13.3m, no empty land), more than the 83,657 housing permits issued in the state of California (population 38.7m), or the 137,010 houses started in the entire country of England (population 54.3m).

    Tokyo’s steady construction is linked to a still more startling fact. In contrast to the enormous house price booms that have distorted western cities — setting young against old, redistributing wealth to the already wealthy, and denying others the chance to move to where the good jobs are — the cost of property in Japan’s capital has hardly budged.

    This is not the result of a falling population. Japan has experienced the same “return to the city” wave as other nations.

    How is this possible? First Japan has a history of strong property rights in land:

    Subject to the zoning rules, the rights of landowners are strong. In fact, Japan’s constitution declares that “the right to own or to hold property is inviolable”. A private developer cannot make you sell land; a local government cannot stop you using it. If you want to build a mock-Gothic castle faced in pink seashells, that is your business.

    But this alone cannot explain everything because there was a huge property price-boom in Japan circa 1986 to 1991. In fact, it was in dealing with the collapse of that boom that Japan cleaned up its system, reducing regulation and speeding the permit approval process.

    tokyo-japan

    …in the 1990s, the government relaxed development rules, culminating in the Urban Renaissance Law of 2002, which made it easier to rezone land. Office sites were repurposed for new housing. “To help the economy recover from the bubble, the country eased regulation on urban development,” says Ichikawa. “If it hadn’t been for the bubble, Tokyo would be in the same situation as London or San Francisco.”

    Hallways and public areas were excluded from the calculated size of apartment buildings, letting them grow much higher within existing zoning, while a proposal now under debate would allow owners to rebuild bigger if they knock down blocks built to old earthquake standards.

    Rising housing prices are not an inevitable consequence of growth and fixed land supply–high and rising housing prices are the result of policy choices to restrict land development.

    The policy choices were made–they can be unmade.

    82. hongkong people 2016-08-05 13:03:05
    刀兄,

    美國目標清晰,長遠來講只有中國有可能威脅美元霸權, 美元霸權一旦崩圍美國就可以收檔; 以你意見俄羅斯有能力威脅美元霸權嗎?美國何需浪費太多氣力去搞俄羅斯, 佢只會集團中火力搞中國, 以維持佢嘅美元霸權.

    俄羅斯在於中國係平𧗽與美國之間嘅角力,聯美抗俄,中國老二,找死嗎?

    同埋西伯利亞,幾時係屬於中國架?
    83. 向飯民說不 2016-08-05 14:55:55
    82楼,相信你认同挑拨中俄关系这一招非常歹毒。

    同时可见美国人洗脑工程的可怕。
    84. 香港土著 2016-08-05 16:56:20
    82樓,

    「中國老二」、「俄羅斯有能力威脅美元霸權嗎?」

    從以上兩點,估計你係單指經濟範疇。但有時候, 唔係齋講GDP就代表一切架。論軍力,俄國依然係世界第二,絕對有能力同任何一個國家玉石俱焚。
    85. 自我陶醉 2016-08-05 17:20:48
    回67樓 Oscar兄

    說得很對,“只要捉到大方向,順勢而為便足夠了。” 小牛永遠都充滿活力,風險低回報高,只要抓緊出生至長成這一段,回報已經非常可觀,至於垂死的老牛,有如港樓美股等,升得慢,回報少,風險高,從來都唔係小弟杯茶。

    Oscar兄投資有道,進退有據,絕非一衆盲好可比,又何需小弟多說。 反而,間中寸吓啲又冇料又要扮代表嘅人,更是有趣。哈哈!

    小弟一向有投資美國軍工股,回報相當不俗,在這時局不穩的年代,還大有潛力,如果Donald Trump當選, 那麼真的有機會升上火星。未來還要留意歐洲各國反歐盟陣營在大選的形勢。至於歐洲負利率,對銀行和保險業影響非常負面,是未來肥美黑天鵝不二之選。若負利率去到零售層面,或出現helicopter money, 黃金將會成為明日之星。  

    其實,在這動盪年代,有危就是有機,只要做好風險管理,唔好過度投資,投資機會到處都是, 舉些例子,投資資源的話,今年石油從低位反彈過近一倍 ,黃金升了近三成,至於港股,從年初低位上升3成甚至一倍以上的也比比皆是,就連美國長年期國債近月也升了不少。

    86. 引刀一快 2016-08-05 17:23:56
    HongKongPeople女士

    你覺得美國對中俄兩國嘅睇法有何异同?我試試從一個側面嘅角度分析,日本對俄對華態度,可以講,哪怕日本以前曾經擊敗俄羅斯,依傢絕對係見到大灰熊就打冷顫,對中國呢?從來唔當自己係戰敗國,回氣之後對中國步步進逼。
    兩個原因:1,日本嘅態度差異一方面源于中俄兩國嘅風格,2,日本背後美國對兩國嘅判斷。

    美國怕中國太肥,而唔係怕中國打人,但係絕對忌憚俄羅斯嘅野心。

    俄羅斯攞咗中國幾多土地,我從大陸網站搵資料你睇,大陸人自己講嘅,唔關咩籃營緑營黃絲籃絲事。偌大嘅土地俾人搶走,居然有人話唔心痛,我都好無語。

    唔一定要用軍事手段,濟到佢冇飯食可以用經濟手段,起碼唔可以將呢樣嘢不了了之。

    以下土地,列寧當年答應俾返我地,亦即呢大批土地大家都有共識係俄國強搶嘅,史泰林反口,往後歷代元首一直掩埋呢件事。
    中国被俄罗斯侵占的领土到底有多少
      向来不喜欢观看那些为大清王朝歌功颂德的影视剧,因为我知道一点中国近代历史,尤其史知道中国从大清王朝开始被列强邻国掠去大面积疆土的可悲历史。正是由于当时执政的大清王朝历代皇帝的腐败、软弱和无能,才使得古老中国的大片疆土被俄罗斯这个列强邻国以签订不平等条约的方式鲸吞侵占——
      1.一六八九年九月七日(康熙二十七年),兴安岭及额尔古那河以西约二十五万平方公里国土,于尼布楚条约签订后丧失;
      2.一七二七年十月二十一日(雍正五年),贝加尔湖之南及西南约十万平方公里国土,被迫签订恰克图条约而丧失;
      3.一七九零年(乾隆五十五年),约十万平方公里之库叶岛,被俄帝暗中吞并;
      4.一八四零年(道光二十年),原为我属邦哈萨克,被俄帝侵并,该邦面积约百万平方公里;
      5.一八四零年(道光二十年),原为属邦布鲁特,约十万平方公里面积土地,被俄帝并吞;
      6.一八五八年五月二十八日(咸丰八年),混同江以西,黑龙江以北,外兴安岭以南广大地区,面积约四十六万平方公里土地为俄帝侵占,并逼清廷签订瑷珲条约加以承认;
      7.一八六零年十一月十四日(咸丰十年),混同江及乌苏里江以东兴凯湖附近,约四十三万平方公里国土为俄帝侵占,事后逼清廷订北京条约加以承认;
      8.一八六四年(同治三年)后,自沙渍达巴哈起,至葱岭止约四十三万平方公里国土,俄帝逼清廷订立塔城界约等多次界约,加以承认;
      9.一八六八年(同治七年),约百万平方公里面积之我属邦布哈尔汗国,被俄帝侵并;
      10.一八七六年(光绪二年),原为我属邦浩罕国,约三十五万平方公里面积土地,被俄帝吞并;
      11.一八八一年(光绪七年),自伊犁西南天山之阴,那抹哈勒克山口起至伊犁西北喀尔达止,约二万平方公里国土,俄帝逼清廷订立伊犁条约而丧失;
      12.一八八三年(光绪九年),额尔齐思河及斋桑泊附近,约二万平方公里土地,于俄帝逼订科布多塔尔巴哈台界约而丧失;
      13.一八九五年(光绪二十一年),新疆省极西地区帕米尔地方,约一万余平方公里土地,被俄帝与英国瓜分;
      14.一八九八年(光绪二十四年),俄帝强租旅顺大连,该两港口面积约三千八百平方公里;
      15.一九二一年(民国十年),俄帝先唆使唐努乌梁海独立,一九四四年(民国三十三年)正式侵并,总面积约十七万平方公里国土;
      16.一九四五年(民国三十四年),俄帝要挟英美订立雅尔塔协定,同年十月外蒙古举行所谓公民投票(苏军亦参加投票)。民国政府被迫承认其所谓“独立”。面积有一百四十四万平方公里。
      截止一九四五年底,中国先后共有五百八十八万三千八百平方公里的疆土被俄罗斯侵占,总面积相当于目前中国国土总面积的百分之六十。
      历史不能忘记,历史问题更不该回避。

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      87. hongkong people 2016-08-05 18:03:25
      多謝刀兄分享!

      小妹始終認為,事有緩急先後,好多事不急在一時, 現階段都係努力經濟搞好軍事,當時機到到時自可不費一兵一卒而屈人之兵.

      歷史係經過長時間推進而成, 中國有的是時間,戒急用忍, 小心推進,暫時來講,時間都係站在我哋呢邊. 
      88. Jerry 2016-08-05 20:26:58
      85/F 自醉兄:

      小弟近幾個月也在留意金價,發現一個現象。當金價從低位反彈兩三成,金礦股卻反彈七成至一倍,不知道是否聰明錢已先行,哈哈! ^^ 


      89. 向饭民说不 2016-08-05 21:29:20
      引刀,講多無謂,叫你主子在歐洲發動戰爭,打去Moscow。中國順勢拿反失去的土地。

      不過我相信你主子肯定不會這樣做,因爲你主子的目的就是維持美金霸權。當中國進一步崛起,到時可能會出現美俄聯盟打中國。而且我覺得這個機會會更加大。

      香港土著,俄羅斯的經濟實力非常差,現在幾乎依靠賣天然資源。人口質素一樣麻麻地,除了好勇鬥狠之外,真系不覺得有咩能力,所以除了軍事工業還有些小競爭力之外,其他工業完全沒有競爭力。所以長遠來講,中國一定會追上去,甚至超越。美國人應該明白了這一點,所以今日系都要壓住中國,在亞洲威逼利誘出賣韓國,系都要建薩德導彈系統。
      90. Oscar Lam 2016-08-05 22:02:20
      回85自醉兄,

      白醉兄說出了重點。除了房地產外,确實還有很多其他的投資機會。只要大家做好風險管理,投資自己喜愛、熟悉的範疇,機會永遠是有的。

      謝謝自醉兄的分享!
      91. 自我陶醉 2016-08-05 23:03:48
      回88樓 Jerry兄,

      有能力炒起金市嘅大戶,又怎會放過先壓低金鑛股入飽貨,才買入實金的機會,同樣,金價在高位時,金鑛股通常也會先見頂。

      美國一隻有三倍槓桿的小型金鑛股ETF, 一月底時才20美元,上月最高升至300美元以上,就是說如果一月時投資廿萬,上月最高峰時市值已超過300萬了,就算現價也值278萬。

      92. Oscar Lam 2016-08-05 23:18:07
      回70楼40G小C弟

      恭喜!恭喜!有此成就非常不簡單。做好準備、静待良機、更上層楼。
      93. Jerry 2016-08-05 23:19:03
      謝謝醉兄分享,看來細的更爆,哈哈
      94. 引刀一快 2016-08-06 03:10:44
      HongKongPeople女士

      所謂時機,人言人殊,今日俄羅斯有武器而冇錢,中國係時候做嘢。

      俄羅斯有野心有武器,簡單嚟講就係有膽有力,所以其他國家依然忌憚佢,唔會同佢咁親熱,然而俄羅斯冇錢,咁中國就應該進一步削弱呢個國家嘅底氣,反正其他國家唔可憐佢。
      俾呢隻大灰熊養番肥,好難再有機會再討還我地嘅國土,甚至有機會再次俾佢威脅。

      就係應該趁現任元首有魄力有血性,下任嘅作風係點大家都未知,老江仲簽字賣斷所有失地,正是賊也。未收臺灣,始終係黃炎子孫手上,依傢中國東北連出海口都冇,對中國係一項重大鉗制。
      95. 向饭民说不 2016-08-06 12:26:32
      引刀,你都幾歹毒,照你這樣做,俄羅斯可能會繼續轉弱。但是以你主子的卑鄙無恥的性格,會突然的180度大轉彎,連俄抗中,將中國完全包圍,一帶一路點下行下去,到時中國點生存。

      臺灣和新加波,雖然始終係黃炎子孫手上,但是是美國的忠心的狗,這隻狗,好像你,爲了得到主子的認同,分分鐘咬中國人咬得更加狠。
      96. 引刀一快 2016-08-06 13:27:35
      向飯

      你老細普京有冇叫你暗殺之風呀?哈哈哈哈哈

      你D邏輯已經完全混亂,乜幾十歲D 情商都咁低?

      一時就話中國要靠俄羅斯,一時就話俄羅斯會聯埋美國食中國。

      咁邊句真先?照你咁講,俄羅斯就係全世界最唔可靠嘅夥伴,美國會制衡中國,而俄羅斯就有機會直接損害中國。

      蘇聯呢個“老大哥”坑害中國幾十年,剩係你呢種偏執人會支持佢,不惜忘却民族利益去支持佢。
      97. 向飯民說不 2016-08-06 14:35:05
      引刀,系你主子的计划歹毒者,看你主子出牌,你主子的主要敌人是中国。所以以你主子的歹毒性格,联俄压中国的机会比联中压俄的机会更加大。
      98. 引刀一快 2016-08-06 16:54:26
      哈哈哈哈哈哈哈哈
      99. 引刀一快 2016-08-06 16:58:09
      遠交近攻,假如中國幷吞俄羅斯,總唔會打過去美國,俄羅斯幷吞,馬上成爲世界第一戰神,成個地球都可以爲敵。

      咁簡單嘅道理,向飯你係忽悠唔到人架嘞!
      100. 向飯民說不 2016-08-07 12:27:05
      是的,远交近攻,今时今日,说是远,那是近,俄罗斯的主要战略是欧洲,所以是远,美国的战略是亚洲和太平洋,所以是近。
      101. 引刀一快 2016-08-07 13:13:29
      向飯又幫俄羅斯講嘢,俄羅斯呢幾年揾咗中國咁多笨,你應記一功!
      102. 向飯民說不 2016-08-07 14:24:16
      引刀,你主子非常凶狠的说,今晚就要开战。你主子的马仔新家波叫主子要加紧压制中国。你却好歹毒的叫中国去撩俄罗斯,真系要让中国永不超生。
      103. 向饭民说不 2016-08-07 14:54:47
      引刀,這幾年俄羅斯又點揾中國笨。好像是中國揾俄羅斯笨。
      104. 引刀一快 2016-08-08 10:39:55
      向飯

      中國幾時揾你老細笨呀?
      105. 向饭民说不 2016-08-08 10:57:25
      中国一直用各种途径学俄罗斯的高科技军事武器技术,一旦自己研究成功并超越,就有徒弟无师傅了,难道你会不知道?如果不是这样,美国鬼话今晚就开战,就真系会惊啦。
      106. 引刀一快 2016-08-08 11:09:13
      向飯

      你根本就冇了解,求其嗡嘅。
      107. 占士 2016-08-08 11:50:07

      Oscar兄,穩守突擊是不錯的策略!在下最近也將回籠的資金部署一下,不過,不急的慢慢看,找到心頭好就狠狠得下手!哈哈哈

      108. 40G小C弟 2016-08-09 21:59:13
      To Oscar 兄
      感謝您的回覆,其實我是你fans,在下枱上也放上開闊擺設,幾經辛苦才知道他的名字,之後便買下了,希望他時常提醒我投資的態度,原來網絡世界上也有好人,時常給別人啟示,投資才能改變生活。感謝!