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資深會員專欄
專業機構投資者(四)明燈.答案
 
珍惜香港
專業機構投資者
SMIEEE.MSc(ICDE)
http://facebook.com/hongkongtruevalue/
2016年6月26日
前日,英國終於通過公投,決定脫歐啦!

响呢個大時代出文,大家唔好期望,我會就英國脫歐,提出啲乜嘢投資大計,或者有乜好買、好沽之類。認識我嘅人都知道,我喺唔會寫埋啲咁嘢。

其實,呢篇只喺序,下一篇先至喺正文。分兩次寫,除咗因為篇幅太長之外,亦喺基於網站今日嘅環境,令我覺得有需要,响入正題之前,為大家清一清啲概念嘢。我會引用其他回應者,或專欄作者嘅言論,但為免令人覺得太針對性,對非公開身份嘅人,我一律唔會點名。不過,我仍然會一如既往,附加連結响關鍵詞上面,俾各位參考。

樓市回調看人心

每當人心異動,就會有事情發生。記得年半前,細價樓急升,令各方心緒不寧,個個禮拜,喺咁盯住個 CCL,搞到好似倒數咁。於是,我寫咗篇回應,我話,大勢所趨,總要發生;成敗得失,不在朝夕,意謂放低執著,順其自然。可惜,要發生嘅,始終要發生;一個星期後,湯博士出租管論,跟手再出爆煲論,引嚟激辯;之後三傻引退,論壇變天。半年後,股市高位回落,經濟放緩;三個月後,CCL 亦從高位回調。其間,網站人來人去,無論响氣氛上,以及回應者種類上,都已經同以前唔一樣。

我唔會以「好、壞」嚟形容今日嘅地產網論壇;有朋友話,近來留言一片烏煙瘴氣,但我又唔會咁睇。其實,網站,只喺社會嘅縮影,社會要變化,網站亦會隨之改變。家陣好多香港人,都好迷失,佢地睇唔清未來,甚至連現在發生緊乜事都唔知,佢地急於追尋一個答案,反而令自己失去方向。我話,市場,喺需要明燈,而唔喺答案,所以我寫嘢,從來俾唔到大家答案。如果執著要响我嘅文章裡面,搵出一個答案嘅話,喺冇可能睇得明我寫乜。

所謂,知音難求,尤其就今日,社會嘅氣氛,論壇嘅氣氛,真喺好難出文,或者呢個就喺,真正第十個人嘅命運。有時,出席公開場合,同陌生人講開投資,對方好 BUY,仲要求交換電話、約出嚟食下飯之類。我唔慣同陌生人交換電話,更唔鍾意啲人順口開河,但見人地咁有誠意,又真喺幾難推嘅。跟手,當然喺 WHATSAPP 我幾篇大作嘅連結,俾佢嘆一嘆;作為第十個人,用呢招間接推人,九成會 WORK。正如,有網友話,無心機睇我啲長篇大論,所以從來唔回應,可見將來都唔會喎!其實,高調寫到咁絕,只喺自暴咗某種心態啫。公開網站,全地球都睇到,一個半個三唔識七,睇唔睇,回唔回應,有乜所謂?或者佢自己好在意,但唔代表人地都喺一樣嘛!

一個答案嘅執著

果位網友,應該屬數字派,而執著於數字、圗表嘅人,喺好難理解我嘅文章。因為數字,只可以俾到你客觀嘅現實,俾唔到你主觀嘅答案。例如,樓價究竟算唔算高,合唔合理,呢樣好主觀,亦冇一個既定嘅標準,根本唔喺用邊把尺嘅問題,而喺,點解夾硬要搵一把尺?為咗急於追求答案,就自然會導致因果誤判,甚至喺是非、對錯嘅矛盾。就正如,一個弱勢屋苑嘅師奶,俾記者擺上枱咬住唔放,可以為佢抱不平嘅,咁點解又唔撫心自問,家陣,擺成個屋苑上枱,殺傷力大啲,定只喺擺個師奶上枱,殺傷力大啲?

唔喺強行追求答案,就唔會發生咁多,令人唔開心嘅事。舊年,湯博士出爆煲論,部份好友支持者,離佢而去,甚至倒戈相向,而同時間,就引嚟咗一批淡友支持者。今年三月底,CCL 止跌,博士發表下對樓市較正面嘅睇法啫,呢批新嘅支持者,就開始不滿啦!唔知咁算唔算喺,風水輪流轉?例如佢話,冇證冇據,樓價跌一半喺空談,就即刻俾人窒,話靠估使乜證據,跌一半唔出奇喎!咦?當日博士睇淡果陣,又唔話佢靠估?忠告一下年青人趁機買樓,又俾人話乜乜,送樓市最後一程血肉長城、之類之類。叫政府恢復拍賣土地呢?就梗喺,人不為己,天誅地滅啦

見到呢堆回應,都幾感慨,歸根究底,都喺一個答案嘅執著。睇湯博士文章,例如爆煲論、財仔論之類,我見到嘅,喺有人帶出咗「現實」嘅情況,至於佢預測「將來」會點,呢啲主觀嘢,都只喺參考一下,完全唔會上心。我睇嘢嘅目的,喺求真,而唔喺要人地,俾埋個答案自己。你睇得穿個現實嘅話,使乜人地話埋俾你知點做?他日個市,升定跌,幾時升,幾時跌,升幾多,跌幾多,今日,喺唔會有答案,有嘅,都只喺一系列「如果」。你將自己嘅切身利益,押注哂响呢啲「如果」度,咁就唔怪之得,人地預測唔夠準,就走去指責;人地俾唔到你,心目中預設嘅答案,又走去指責啦!

所以點解,有啲網友,寧願返去 FB 度同朋友分享,都唔再公開寫嘢。就好似一位朋友,今年二月底,响 FB 出咗個,細價樓爆邊論,話香港細價樓,八個月之內,即喺嚟緊十月底之前,會向上爆邊喎!嗱嗱嗱,呢位朋友,我冇篤爆你架,個連結要用瀏覽器登入 FB,同埋喺你嘅 FB 朋友,先至會睇到。但如果有其他人,响度篤爆你嘅話,咁就唔關我事啦!

冇加息條件之下加息

講開又講,近排有位網友,响地產網回應區爆紅,佢由今年二月底起,就開始話 CCL 會升到上火星,跟住就喺咁重複佢嘅火星論。呢位火星網友,飽受抨擊,不過我睇佢,除咗寫嘢有啲誇張、HARD SELL 之外呢,又唔見得有乜問題噃。或者佢嘅講法,令到心目中有預設答案嘅人,覺得好礙耳啦!例如,有網友話佢,睇錯美國再 QE 嘅新聞,其實我反而認為,可能喺呢位朋友自己,太深信所謂嘅,傳統主流經濟學,認定美國跟手,只會進入加息週期,冇可能再 QE,先至會咁大反應。我冇興趣去 CHECK 究竟有冇呢單新聞,但有又點?冇又點?响新常態之下,莫講話美國,全球各大經濟體,都冇條件加息,耶倫連負利率都講得出口,咁再 QE,又有乜咁出奇?

最近有報導話,耶倫逐漸承認,低增長可能喺新常態喎!得到耶倫嘅認同,即刻有啲飄飄然咁。哈哈!講笑啫!全球焦點,集中哂响英國公投度,最近呢次美國議息,市場簡直當正佢透明。耶倫真喺可以鬆一口氣,講番啲似樣嘅人話啦!舊年年底,美國加咗少少息,湯博士認為,耶倫對果次後悔不已。其實冇話後悔唔後悔嘅,反正當時加息,喺嚟自史無前例嘅龐大壓力,唔加唔得。唔好以為,喺芳間講果啲,乜乜政治壓力,大選年前要加一次之類。實質上,果次嘅壓力,喺嚟自投機市場,過度押注加息,以致聯儲局要做番啲表面功夫,避免市場過於波動。所以點解,美國十年債息,仲喺咁跌,依家仲低過未加息之前果陣。唔好話我馬後炮,晨早都已經咁話啦,加咗,都可以喺變相冇加嘅

輸與贏、對與錯

加息、唔加息,呢個答案,唔重要;最重要嘅喺,真正去了解市場。估贏,唔等於你啱,估輸,亦唔等於你錯;贏咗,反而要認錯,先至喺最難;執著於一個答案,只會令人更迷失。有位網友,好風騷咁話,加四分一厘,樓市就跌成咁,加三厘至少跌六、七成啦,仲寸人地無知;見到呢種回應,又一個感慨。今次香港樓價回調,關美國加息乜事?唔去了解真相,而只喺將兩個半年之內,出現嘅表面答案,炒埋一碟,咁嘅因果嘢都搞錯,講乜教人投資?仲夠膽話,如果有人聽佢講,舊年年初減持垃圾債,CCL140 以上減持物業,就唔使多謝佢,因為呢啲喺自己嘅英明決定喎!我就話,聽佢講嘅人,真喺多得佢唔少。

就先講債,我買債幾年,都喺有入冇沽,惟一嘅沽貨,都只喺响今年四月,借尾班車之勢換貨,乘機將一部份,較低息嘅投資級債券沽走,買入非投資級嘅高息債。關於尾班車,我話過會作出交代,但因為今日嘅文章,只喺一篇序,所以我會响下一篇正文先至揭曉;總之,我以前講話,未達富豪級嘅 PI,同水魚冇分別,呢句嘢,可以收番。回正題,2015 年,我以非槓桿模式購入資產,只喺降 L/V,莫講話冇沽貨,仲喺咁增持,當中以非投資級別嘅高息債為主,即喺佢話嘅所謂垃圾債。今日,我嘅持貨,受市場追捧,如果好似佢咁話去減持,就真喺錯失哂機會啦!

至於樓呢?高過 CCL140,就要沽?冇事冇幹,有得住,有租收,沽嚟做乜?政策之下,沽咗,買唔買得番先?要跌幾多買番至有著數?樓價回調咗啲,但未跌夠啫,家陣又升番啦!越等得耐,要跌更多至得架!咁吐咗啲現,就一定要玩下嘢囉!玩股票?賭英國公投?一定贏架?成日睇住個市?會唔會影響自己對事業、生意嘅專注架?將自己嘅切身利益,押注响社會、經濟嘅損失度,煎熬幾年,個人嘅心態,會變成點?咁嘅心態,會發達咩?俾你响 97 果陣,連自住樓都沽埋,都唔好以為自己好叻,到沙士果陣,咪一樣唔夠膽入!跟手梗喺話自己錯失良機,或者唔好彩,直到今時今日,就成日想個市跌番五六七成。輸,唔喺因為技術,喺因為心態!

都喺果句,一個答案嘅執著,導致因果誤判,甚至喺是非、對錯嘅矛盾。難怪,有人買咗樓,之後失業,做咗空中飛人,會俾人將個因,賴哂响買樓呢個決定度。我真喺唔識得,點樣回應,惟有反問一句:冇咗份工,唔怪自己做得唔好,反而怪自己點解買咗樓

真正嘅樓市剛需

講番果位火星網友,大家唔咁在意佢果啲,誇張同 HARD SELL 言論嘅話,就唔難睇得出,佢嘅中心思想,不外乎喺唔買都要租嘅剛需論。我以前都有提過,剛需,只喺一個住嘅需求,一個唔買都要租嘅需求,就喺咁簡單,唔使諗多。但喺有人呢,就將剛需同賺錢,混為一談,講埋哂啲乜嘢,賺錢喺剛需中嘅剛需喎!其實,用呢種角度睇樓市,只會令自己距離市場嘅真相,越嚟越遠。因為佢地忽略咗,物業市場最基礎嘅推動力,而將物業同股票,視為同一物,喺嚴重嘅因果誤判。正如我話,一理通,百理明,好多時,問題都喺出响最基礎嘅部份。所以點解,會有人講埋哂啲乜嘢,剛需意欲喺貪欲之類嘅謬誤,又質疑,剛需咁強勁,點解有啲樓落成後會冇人買

網主話,房屋需求,可以响一夜之間急劇下降,甚至無影無踨。其實網主講嘅,唔喺房屋需求,只喺購買行為啫。經濟下滑、樓價跌所造成嘅消失,只在於購買行為,唔在於剛需。剛需,莫講話冇消失過,仲不斷咁增長緊,只喺數字上見唔到。但見唔到,唔代表唔存在,一旦市場轉勢,啲所謂「消失」咗嘅剛需,就會連同增長咗嘅剛需,一次過走番哂出嚟,即喺所謂嘅「需求泡沫」囉!

不過,有趣嘅喺,果位將賺錢,講成喺剛需中之剛需嘅網友,骨子裡似乎喺一名大好友嚟。對香港嘅樓價,甚至睇得比火星網友更好。點解?今年二月底起,佢就喺咁重複話,放 BSD,CCL 會上 180 啦!咦?咁依家有 BSD,個 CCL 咪已經可以上到 156?唔好話我知,你唔識點計數,180 除以 1.15,咪即喺 156 囉!人地火星網友,舊年年底,話 CCL 會升到 170,都只喺講緊兩年後咋!呢位 180 網友仲話,大陸經濟差,但土豪買爆個市唔喺問題,咁唔放 BSD,又有幾大分別?BSD,根本就阻唔到內地投入香港樓市,唔好同我講埋啲「心理上」嘅分別,呢個世界,好現實,全國十多億人,冇 BSD,啲土豪就會多到買爆個市,咁唔介意俾 BSD 嘅土豪,就算少咗啲啲,都一樣買得爆個市架!

有需求就有人做

呢個世界,好多嘢,喺冇答案,尤其數字上嘅答案,更喺欠奉。不過作為長線投資者,持貨,由幾年,到幾十年不等,咁喺唔喺即喺話,我地對未來嘅估算,一定要好叻好準?非也!我地賺錢,喺靠今日嘅決定,而唔喺靠將來跑出啲乜嘢,因為「如果」,喺冇保證,今日,亦唔會有答