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資深會員專欄
衷心致謝(三)置業者情緒
 
Ronald
2016年1月21日

  遇到經濟零售失業率房屋供應等數據變化,消費者感覺如何?為什麼不直接打電話訪問他們?美國Conference Board「消費者信心指數」及「密歇根大學消費者情緒指數」就是透過電話訪問,直接詢問消費者的當下感覺及對未來的想法!匯集眾人想法,作出科學預測。其準確度受世人重視。採購經理、汽車生產建屋目標等各個領域無不參考作出調整。

  樓市的急升、急跌、轉勢,一般人都認同受某些因素影響所致,然而,很多因素的出現對樓市的影響,屬於利好還是利淡,加鹽加醋的評論員說法不一,我隨便列幾個近年熱門因素:

因素

利淡說法

利好說法

SSD

SSD打壓炒風,擊退炒家。樓市沒運行。

短線炒家轉身為長線投資者,鎖死二手市埸供應,令價格不斷上升,實施後升幅擴大。

土地供應增加

供求回復平衡,甚至供過於求,令樓價回落。

暴露了政府覓地起屋困難,由覓地到落成,需時5至10年時間,「遠水不能救近火」,市民住屋需求迫切,樓巿繼續火熱上升。

加息

增加供樓負擔。過往經驗是,美元強勢會令港元資產價格下跌。

加息代表經濟好,股巿和樓巿都會升。

人民幣貶值

內地人來港置業減少,人民幣累計期權(I kill you later)令很多人損失慘重,港商賣港樓救亡,內地企業班資回朝。

更多內地資金湧入香港, 港元成為內地資金避險池,港樓自然成為內地資金的避難所,有利香港樓市。

股市大牛

樓價已太高,套樓買股回報更佳。

財富效應,帶動樓市。

股市大跌

賣樓補倉/贖身。

棄股買樓,收租實際

  任何因素,準置業者認為利好的人數較多?還是認為利淡的人數較多?在未有大數據(Big Data Revolution)之前,較科學的方法,相信是民調。

  2003年至2007年期間,香港理大與浸大合作,定期透過電話問卷調查得出被訪問者對樓市的看法,製定「香港住宅樓宇BRE信心指數」,之後,不定期的電話問卷調查也常出現,例如:CY剛上任時,《南華早報》與調查公司TNS合作做過一次,去年9月中大也做過,其結果相對分析員的預測,也算準確。

  不過,大家有沒有聽過一系列四字詞語:「口是心非」「思想巨人行動侏儒」「幻想多多行動甩拖」雖然有關專家設計的問題,能過濾出說謊的受訪者,但其實受訪者的想法與真實行動也會有落差。還有,準置業者樣本少,非準置業者的感覺可否代替呢?剛沽空自住樓和剛高槓桿買入的人,會否以願望性答案取代感覺答案?一般電話訪問成本重,成功受訪比例低,受訪者會責罵調查員,我公司的部門主管就曾形容為厭惡性工作。除電話訪問,究竟有沒有方法,看看準置業者置業前的相關行動?

  大家有沒有聽過,google發現某地區爆發流感,較當地衛生部門得知還要早,「玄機」就是某地區突然很多人在search engine上打keyword "flu",投資市場、甚至物業市場有否那種「玄機」?

  在驚嚇的新聞及加鹽加醋的評論後,蝴蝶效應出現前,究竟有沒有突顯的訊息?告訴我們那些因素對準置業者而言,屬正面還是負面?莫非又是電話訪問?大數據中的地產網瀏覽量,有否啟示? 2008年大跌市,當年11月,各大地產網瀏覽量突然大增, 以下是我當年在alexa.com 留下的走勢圖:

  當時我推算數月後樓市必大反彈,並鼓勵多家中型代理老闆全力擴張。大家可能會質疑當時各大地產網是否正值推廣,但起碼我們旗下所有網站不是。數月後果真價量齊升。以下是當年明報製圖:

  人人都可上alexa.com看看。去年9月我再查看,當時大部份地產網的瀏覽量都在下跌。

  若細緻地區分,大數據中的:
  業主獲悉某些因素後的放盤行動?
  放盤量的趨勢?
  準置業者獲悉某些因素後的樓盤搜尋行動?
  準置業者的預約睇樓行動?
  預約睇樓的趨勢?
  再比對樓價走勢,有何關連?

  我們有幸建立及管理數百個地產網iPhone AppsAndroid Apps,我們做過實驗,看放盤數量及網上預約睇樓的人數,來推測往後幾個月的平均呎價走勢,首先準備:
1. 每月業主登報或網上放售盤宗數,來源:所有報章剪報Yahoo!地產、on.cc揾樓18、 Property.hk;
2. 每月網上準置業者「預約睇樓」次數,來源固定在350個平台,包括:Yahoo!地產、on.cc揾樓18Property.hk250個地產網50iPhone Apps50Android Apps

  原來樓市總是「量」先於「價」動,如上圖所示被圈起的4個月份:
  20127月,預約睇樓人多,放盤數量少,往後樓價升;
  20132月,預約睇樓人少,放盤數量多,往後樓價跌;
  20146月,預約睇樓人多,放盤數量少,往後樓價升;
  2015年7月,預約睇樓人數有記錄以來新低,放盤數量是29個月來為新高,結果成交價向下,非常準確。「香港置業者情緒指數」僅欠臨門一腳,建立公式,建立模型推前測試,定期公佈。

  我首次公開身份撰文,首先要公開致謝的當然是湯文亮博士,他將幾十年數百億實戰心得公開跟網民分享,香港還有第二位嗎?連續5年,湯博士亳無保留地將每個新思維、新邏輯、升跌預測都優先在「地產資訊網」發表,帶動著我們網站的瀏覽量節節上升,從各大銀行地產廣告Banner從未間斷便可見一斑,我代表我們多家公司全體仝人,向湯博士致以最衷心的感謝。

  謹以此文獻給:珍惜香港、Alan Pepper新抱仔打工仔Oscar Lam引刀一快占士無奈CD ROM、Sugar、麗娜、望東樓、西門吹雪太多人了,未能盡錄,我很感激你們。我雖無置業需求,但當置業者情緒數據確定回升訊號出現時,我一定,再召集你們「品酒輪轉勢」,再深入分享data listing,再煮酒論英雄,再共飲共唱共醉。讓我們一同成為最能把握時機的置業者。

 *** *** 

 
 
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1. 望東樓 2016-01-21 08:21:41
多謝,等有時間慢慢斟酌。
2. 好 2016-01-21 08:21:55
多謝分享!
3. good 2016-01-21 08:52:05
多謝分享!
4. 小讀者 2016-01-21 09:00:47
感謝無私分享. 

係大數據時代, 掌握資訊無疑至關重要!
5. 望東樓 2016-01-21 09:17:36
嚡,真係大數據無敵。難得閣下無私分享。多謝多謝再多謝。
6. 引刀一快 2016-01-21 09:24:19
下!!!咁Ronald兄呢餐咪有排等?
7. 無奈 2016-01-21 09:46:39
刀兄,乜說話,光陰似箭呀,世事如棋喎,睇住轉彎。
8. 引刀一快 2016-01-21 09:52:25
Ronald兄

呢個分享將會對未來樓市健康度作出莫大貢獻。
9. 打工仔 Andy 2016-01-21 10:06:23
Ronald 兄,

多謝分享!
網上查盤對後市的確有啟示, 非常好!
可能, 在各個地産代理門前流連睇盤的人流, 也可作一些预測!