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資深會員專欄
衷心致謝(三)置業者情緒
 
Ronald
2016年1月21日

  遇到經濟零售失業率房屋供應等數據變化,消費者感覺如何?為什麼不直接打電話訪問他們?美國Conference Board「消費者信心指數」及「密歇根大學消費者情緒指數」就是透過電話訪問,直接詢問消費者的當下感覺及對未來的想法!匯集眾人想法,作出科學預測。其準確度受世人重視。採購經理、汽車生產建屋目標等各個領域無不參考作出調整。

  樓市的急升、急跌、轉勢,一般人都認同受某些因素影響所致,然而,很多因素的出現對樓市的影響,屬於利好還是利淡,加鹽加醋的評論員說法不一,我隨便列幾個近年熱門因素:

因素

利淡說法

利好說法

SSD

SSD打壓炒風,擊退炒家。樓市沒運行。

短線炒家轉身為長線投資者,鎖死二手市埸供應,令價格不斷上升,實施後升幅擴大。

土地供應增加

供求回復平衡,甚至供過於求,令樓價回落。

暴露了政府覓地起屋困難,由覓地到落成,需時5至10年時間,「遠水不能救近火」,市民住屋需求迫切,樓巿繼續火熱上升。

加息

增加供樓負擔。過往經驗是,美元強勢會令港元資產價格下跌。

加息代表經濟好,股巿和樓巿都會升。

人民幣貶值

內地人來港置業減少,人民幣累計期權(I kill you later)令很多人損失慘重,港商賣港樓救亡,內地企業班資回朝。

更多內地資金湧入香港, 港元成為內地資金避險池,港樓自然成為內地資金的避難所,有利香港樓市。

股市大牛

樓價已太高,套樓買股回報更佳。

財富效應,帶動樓市。

股市大跌

賣樓補倉/贖身。

棄股買樓,收租實際

  任何因素,準置業者認為利好的人數較多?還是認為利淡的人數較多?在未有大數據(Big Data Revolution)之前,較科學的方法,相信是民調。

  2003年至2007年期間,香港理大與浸大合作,定期透過電話問卷調查得出被訪問者對樓市的看法,製定「香港住宅樓宇BRE信心指數」,之後,不定期的電話問卷調查也常出現,例如:CY剛上任時,《南華早報》與調查公司TNS合作做過一次,去年9月中大也做過,其結果相對分析員的預測,也算準確。

  不過,大家有沒有聽過一系列四字詞語:「口是心非」「思想巨人行動侏儒」「幻想多多行動甩拖」雖然有關專家設計的問題,能過濾出說謊的受訪者,但其實受訪者的想法與真實行動也會有落差。還有,準置業者樣本少,非準置業者的感覺可否代替呢?剛沽空自住樓和剛高槓桿買入的人,會否以願望性答案取代感覺答案?一般電話訪問成本重,成功受訪比例低,受訪者會責罵調查員,我公司的部門主管就曾形容為厭惡性工作。除電話訪問,究竟有沒有方法,看看準置業者置業前的相關行動?

  大家有沒有聽過,google發現某地區爆發流感,較當地衛生部門得知還要早,「玄機」就是某地區突然很多人在search engine上打keyword "flu",投資市場、甚至物業市場有否那種「玄機」?

  在驚嚇的新聞及加鹽加醋的評論後,蝴蝶效應出現前,究竟有沒有突顯的訊息?告訴我們那些因素對準置業者而言,屬正面還是負面?莫非又是電話訪問?大數據中的地產網瀏覽量,有否啟示? 2008年大跌市,當年11月,各大地產網瀏覽量突然大增, 以下是我當年在alexa.com 留下的走勢圖:

  當時我推算數月後樓市必大反彈,並鼓勵多家中型代理老闆全力擴張。大家可能會質疑當時各大地產網是否正值推廣,但起碼我們旗下所有網站不是。數月後果真價量齊升。以下是當年明報製圖:

  人人都可上alexa.com看看。去年9月我再查看,當時大部份地產網的瀏覽量都在下跌。

  若細緻地區分,大數據中的:
  業主獲悉某些因素後的放盤行動?
  放盤量的趨勢?
  準置業者獲悉某些因素後的樓盤搜尋行動?
  準置業者的預約睇樓行動?
  預約睇樓的趨勢?
  再比對樓價走勢,有何關連?

  我們有幸建立及管理數百個地產網iPhone AppsAndroid Apps,我們做過實驗,看放盤數量及網上預約睇樓的人數,來推測往後幾個月的平均呎價走勢,首先準備:
1. 每月業主登報或網上放售盤宗數,來源:所有報章剪報Yahoo!地產、on.cc揾樓18、 Property.hk;
2. 每月網上準置業者「預約睇樓」次數,來源固定在350個平台,包括:Yahoo!地產、on.cc揾樓18Property.hk250個地產網50iPhone Apps50Android Apps

  原來樓市總是「量」先於「價」動,如上圖所示被圈起的4個月份:
  20127月,預約睇樓人多,放盤數量少,往後樓價升;
  20132月,預約睇樓人少,放盤數量多,往後樓價跌;
  20146月,預約睇樓人多,放盤數量少,往後樓價升;
  2015年7月,預約睇樓人數有記錄以來新低,放盤數量是29個月來為新高,結果成交價向下,非常準確。「香港置業者情緒指數」僅欠臨門一腳,建立公式,建立模型推前測試,定期公佈。

  我首次公開身份撰文,首先要公開致謝的當然是湯文亮博士,他將幾十年數百億實戰心得公開跟網民分享,香港還有第二位嗎?連續5年,湯博士亳無保留地將每個新思維、新邏輯、升跌預測都優先在「地產資訊網」發表,帶動著我們網站的瀏覽量節節上升,從各大銀行地產廣告Banner從未間斷便可見一斑,我代表我們多家公司全體仝人,向湯博士致以最衷心的感謝。

  謹以此文獻給:珍惜香港、Alan Pepper新抱仔打工仔Oscar Lam引刀一快占士無奈CD ROM、Sugar、麗娜、望東樓、西門吹雪太多人了,未能盡錄,我很感激你們。我雖無置業需求,但當置業者情緒數據確定回升訊號出現時,我一定,再召集你們「品酒輪轉勢」,再深入分享data listing,再煮酒論英雄,再共飲共唱共醉。讓我們一同成為最能把握時機的置業者。

 *** *** 

 
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1. 望東樓 2016-01-21 08:21:41
多謝,等有時間慢慢斟酌。
2. 好 2016-01-21 08:21:55
多謝分享!
3. good 2016-01-21 08:52:05
多謝分享!
4. 小讀者 2016-01-21 09:00:47
感謝無私分享. 

係大數據時代, 掌握資訊無疑至關重要!
5. 望東樓 2016-01-21 09:17:36
嚡,真係大數據無敵。難得閣下無私分享。多謝多謝再多謝。
6. 引刀一快 2016-01-21 09:24:19
下!!!咁Ronald兄呢餐咪有排等?
7. 無奈 2016-01-21 09:46:39
刀兄,乜說話,光陰似箭呀,世事如棋喎,睇住轉彎。
8. 引刀一快 2016-01-21 09:52:25
Ronald兄

呢個分享將會對未來樓市健康度作出莫大貢獻。
9. 打工仔 Andy 2016-01-21 10:06:23
Ronald 兄,

多謝分享!
網上查盤對後市的確有啟示, 非常好!
可能, 在各個地産代理門前流連睇盤的人流, 也可作一些预測!
10. 西門吹雪 2016-01-21 10:08:25

看到毛管棟了~~都唔知講咩好~~呢排比較感性,又有些想哭了~謝過網主....

名字有幸在上面出現,是我的榮幸啊~~

11. 打工仔 Andy 2016-01-21 10:09:26
引刀兄

時間好快就到! 你準備好未?  哈哈哈!
12. Jerry 2016-01-21 10:12:50
謝謝RONALD兄分享!如果置業者情緒指數成功,對樓市短線是有指標作用。

期待DATA LISTING 既分享!

13. 旺絲 2016-01-21 10:31:58
多謝 Ronald 兄開心share。

我比較少發言,但我覺得久唔久都係要出黎多謝返你地作出的咁多貢獻。


14. bolaw 2016-01-21 10:36:45
謝謝RONALD兄分享
15. 無奈 2016-01-21 10:51:44
工仔兄說得對,老師最多資料,可惜不“傳”外人。
16. 新抱仔 2016-01-21 10:59:00
謝謝Ronald無私的分享!  這對我們家有一定作用. 剛巧妹妹及我都預備買樓換樓, 謝謝!
17. 蕭峰 2016-01-21 11:41:35
蘋果日報】說,恒地散貨,帝滙豪庭賣平四成,西半山新盤首批呎售2.3萬。「四叔」李兆基新春前散貨。恒地(012)西半山被重重舊樓包到冚的羅便臣道23號「插針豪宅」帝滙豪庭,低層無景戶以「面壁價」發售。


18. 占士 2016-01-21 11:59:56

Ronald兄,謝謝您的無私分享!看到我的情緒都有點波動了!我是被您的真誠所打動。

謹以此文獻給。。。。。令我想起大學畢業時的畢業論文,幾經艱辛,完成後很開心,很激動,我和其他同學也是寫上謹以此文獻給。。。。

我也非常感謝您提供如此一個公開平臺,讓我認識了那麼多好朋友,感覺就像找回了失散多年的老友,相當開心!

期望著您的香港置業者情緒指數早日發佈,如刀兄所說, 將會對未來樓市健康發展作出莫大貢獻。

19. Sugar 2016-01-21 12:32:52

Dear Ronald,

看了幾年地產網 ,今年盡得天時地利人和才有緣能見行蹤飄忽的網主露兩手親撰鴻文......果然高手出山 ,大放異彩 !

研究 "香港置業者情緒指數"應是一項艱鉅工程 :從公式的建立到指數問世恐非一路坦途.....然而 ,網主是做大事之人; 必能懷着破釜沉舟的決心 ,善用一切可及資源發揮力量去"完成任務 "!

最後 ,拾長河兄牙慧 "踏破鐵鞋無覓處 ,得來全不費工夫 !"贈之 ; 願君乘風破浪 ,展翅翱翔!!!

20. Ronald 2016-01-21 12:56:38

Sugar, please reserve some Bordeaux of the valuables under your bed!

Alan, please search for Pomerol 2004 Vieux Chateay Certan again!

I will certainly bring in Mouton & Lafite! “No drunk no back不醉無歸” at that night! 

刀兄, 呢餐不會有排等吧!從歷史經驗睇, 樓價多是跌快 升慢。

Cheers! 

21. Taiwaner 2016-01-21 12:59:01
感謝您的分享, 我也是等著入市。。對我很有用
22. CD ROM 2016-01-21 13:27:36
先行謝過網主~~~  期待期待!!!


23. 跌打佬 2016-01-21 13:48:46
謝謝Ronald 兄無私分享
24. 珍惜香港 2016-01-21 16:11:05
珍惜香港

Ronald 喺一位有大志,有理想嘅朋友。記得自己亦曾為電腦行業有過抱負,但最終都要放棄。而網主從 IT 發展到今日嘅地產網,响我眼中,已經喺非常成功

香港置業者情緒指數,喺 Ronald 一大志願。長遠走勢,要睇宏觀嘅數據同因素;至於短期走勢,越前線嘅資訊,就越具代表性。多年嚟,樓市不斷上升,直至最近,不論內外嘅經濟環境,都變得動盪,樓市亦進入波動期,而對於短期指數嘅開發,亦成就咗有利嘅實驗平台,此為天時

網主手握前線大數據,此為地利。依家,就只欠人和,而人和亦喺最難成就。地產網嘅讀者同網友群,都好有質素,亦擁有各方面嘅才華。各位若有幸蒙網主賞識,參與指數嘅開發,希望時刻謹記,自己嘅角色。必須放低對市場嘅個人成見,以一顆正面、善意嘅心,客觀、不偏不頗、負責任嘅態度,助網主一臂之力,唔好辜負網主對大家嘅期望。

市場,喺需要明燈,而唔喺答案。

我地喺冇責任,去叫人地幾時買樓,幾時唔買樓。但我地喺有責任,去展示市場嘅真正事實,令市場唔會被誤導。而每個人,根據自己嘅唔同情況,會有唔同嘅答案,唔同嘅決定。

品酒輪轉乜都好,作為朋友,一定支持!
25. 望東樓 2016-01-21 16:35:52
我絕對唔同意『但我地喺有責任,去展示市場嘅真正事實,令市場唔會被誤導。』無人係你老竇,除咗你真正嘅老竇,你死你賤無人可憐。唔製造支超級無敵大火棒俾你接已經畀面。因為Ronald兄無欠呢度每一個人任何嘢。

所以我多謝多謝再多謝。
26. 西門吹雪 2016-01-21 17:57:08
東樓兄,我覺得珍港兄已經比上次既回應和善左好多了。不能逼得佢太緊,吾係一陣呢度又少個老闆级既網友。河兄都已經吾見左啦。唉。。。有d掛住河兄添。
27. 長期糧尾 2016-01-21 18:13:00
Ronald 兄,

多謝分享!
28. Franco 2016-01-21 22:45:41
Ronald兄, 感謝你無私的分享!
29. 歷史長河 2016-01-21 23:17:49
經商廿載,志在千里;Ronald 壯年,雄心不已。
升跌之期,不但在天; 形勢扭轉,盡在數據。

網主掛帥,眾人出力; 天時地利,只待人氣。
事成之日,翻天覆地; 科一領先,中原後滯。

長河已老,詞不達意; 幸甚至哉,歌以詠志。
30. Sugar 2016-01-21 23:32:08
長河兄好詩 ---- 風采文采更勝 "當年"!!! ^^
31. 打工仔 Andy 2016-01-21 23:47:08
長河風采詠科一
網主分享稱第一


32. Joe 2016-01-22 00:26:27

長河風采詠科一
網主分享稱第一
打工沙發搶哂一
小弟唯有讀小一

33. 西門吹雪 2016-01-22 01:38:56
長河兄,好詩。很久不見,十分掛念。'
34. Scoliosis 2016-01-22 04:21:19
thank you Ronald. This article gave the readers a good idea about the short term market trends. Much appreciated! 
35. Scoliosis 2016-01-22 04:22:03
Ronald 
36. 占士 2016-01-22 11:17:37

長河兄,您回來就好了,否則有人會因惦念著您,而茶飯不思的!哈哈哈

37. Oscar Lam 2016-01-22 13:54:47
Ronald兄,

期待你的置業者情緒指数!一旦成功發表,定是广大網友和置業者之福。
38. 魚蛋仔 2016-01-22 15:33:37

謝謝網主分享!

39. HW 2016-01-22 19:36:31
多謝Ronald!
40. Ronald 2016-01-23 12:14:11
明報這張圖更容易明白



41. 打工仔 Andy 2016-01-23 15:01:32
Thanks Ronald! 
42. 感激人 2016-01-25 13:00:01
謝謝您寶貴無價無私的分享!!!我向你致敬!
43. 又有調查 2016-01-25 19:03:55

花旗調查指62%人預計樓價未來一年續跌 
25/1/2016 

一項調查顯示, 港人對樓價持續下跌的預期升溫.花旗於去年 12月, 委託香港大學向超過 500名市民進行電話訪問. 調查結果顯示, 上季有六成二人預計樓價未來12個月會下跌 , 佔比是 2010年有紀錄以來最大 , 亦較去年首季時, 只有兩成二人認為樓價會下跌的預期明顯逆轉.調查指, 現時並非置業好時機的受訪者人數減少, 由去年第三季的七成四 , 降至第四季的六成七 , 市民整體置業意欲仍疲弱 , 約有三分之二受訪者表示暫時無意置業 , 比例連續三季持平, 只有一成四人有意置業 .