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資深會員專欄
衷心致謝(一)長期樓價
 
Ronald
2016年1月6日

  全靠Sugar妹的Bordeaux珍藏利誘,造就了「品酒論轉角」的聚會,湯博士當晚一聲號召,所有與會者紛紛一呼百應,傑出文章在本網遍地開花,一個月才剛剛過去,足足有50篇之多,作為網主的我為回饋各位網友的寶貴分享,豈有不動筆之理呢!

  數天前已想學珍兄那樣,寫篇閱後感以作回應,嘩!50篇題材廣泛,篇篇內容豐富,結果要細品味數天才可動筆,難得一大班智慧型兼備經驗的置業者聚首本網,以深入淺出的文字,無私分享置業投資背後的哲理及真知灼見,即使在今天的網絡世界,也難尋一見。本網一直承蒙各位網友的長期厚愛,我謹此再次向所有貼文者衷心致謝,並將感激之情化成文字報答大家!

  話說2011年,曾經有幾十名網友借助湯博士的回應箱發起籌組業主會,各人第一次見面於旺角「中道會」,當時的情境我仍然記憶猶新。光陰似箭,日月如梭,5年時間轉眼便過,今天仍在貼文的回應者,相信只有王弼和[2011年開始]師妹了。

  [2011年開始]師妹所寫的「獅子山下,硬好怎樣煉成的」,正是三代港人致富的硬道理,無可爭辯;「新抱仔日記」的上一代人智慧,與靠租住物業的教授及財演的智慧成強烈對比。據我所知,四位於三年前經常發表樓評的教授及財演之中,就有三位在2012-13年間賣走了自住物業,無樓一族晚年的堪苛情景,在YouTube上隨時可以找到;我從商20年,親眼見盡無數所謂大老闆其實是空心老官,其創富智慧遠遠不及〔打工仔〕的「收租佬趣記」;「引刀成一快、不負少年頭」,令人想起當年廣州起義烈士的胸襟,也勾起我當年在701研究所實習時期的回憶,跟引刀兄曾經身處同一天空下感同身受,國內經歷也為我磨練出頑強的鬥志繼而練成「硬好」。

  上「地產資訊網」,除搵樓或參考成交清單外,閱讀湯博士的文章,相信已成為了二十萬地產網民的長期習慣,無它,置業投資,九成以上有按揭,沒有槓桿的物業投資少之又少,我統計過,登記ASSIGNMENT(完成交易)而沒有按揭的「威也吊燈籠」僅占10%,但多數之後也會做按揭套現。自我入行至今廿多年所見,城中白手興家而大富大貴的物業投資者,無一不靠槓桿。既然有槓桿的存在,就不能不理何時買入,就算平均買入法,持續幾年買入也有可能會輸,可舉例如: 969798年持續高槓桿買入浪翠、海韻及嘉湖而不能持續供款的多位投資者,最後都破產收場,所以,槓桿與Timing決定輸蠃,稍不一慎,影響一生。既然運用槓桿,就不能衝動,就不可能沒有資訊參考,閱讀預測性文章及長時間潛意識作出個人分析,這已是現代人不可或缺的置業投資前功課,Oscar兄的「投資策略篇」極具參考價值。

  近代歷史書有詳盡記載,清朝到民國政府與至歐美列強,無不不透過發鈔去掠奪民產(美其名振興經濟),只是近年美國令世人腦袋裡的QE二字進入了牢固期, 所以長遠資產價格必升。香港物業資產不會例外,因而預測樓價走勢,我會分長期丶中期丶短期。超過13年為長期,按照以下35年走勢圖及長河兄的大數據定律,加上租值,長期樓價也必升無疑,大家可能關心歷史會否重演?

  香港屬外向型經濟,於中國及世上地位獨特,有健全法制,有基本法的基本保障,我絕對相信走勢歷史會重演至2047年。

  2-12年我設定為中期,涉及大量本地以至Alan Pepper所言的環球基本因素,包括政治經濟及長期供應與需求,這項預測非常困難,我經營物業數據供應20年之久,有這20年的電腦剪報為證,除湯博士和林奮強外,其他所有分析師丶財演丶教授,對測市往往是對錯參半。我的恩人-文盲的姑媽,由1980年開始,每二年一次,都於春茗聚會上大叫我們買樓收租,如果她仍在世,估計至今她講了18次,有15次中,命中率83%,完全符合上圖走勢。(我姑媽是我們家族的幸運之神,因此我屋內恭奉祖先的神臺,她被敬放在我父母和祖父母行列的中央)。我有地代客人,由98年到03年,每年年初都預測該年樓價升,豈料到04年後離開所屬的大地代,傳媒不再報導他唱升,相信他是最倒楣的預測發言人了。

  所有樓價分析員都明白,測升易,測跌難,測跌只有17%機會命中,如上圖,偏偏個個分析員都嘗試測跌,已知的有三位身體力行,賣出自住樓,來一鋪聲譽險中求,想學林奮強97年那樣,期望一舉成名,可惜個個事與願違,最終被傳媒遺棄。 

  我入市取態跟長河兄稍有不同,長河兄夠錢就買,我就要夠錢+用我自己方法分析未來一年樓價不跌才買,因既然分析中期樓市那麼困難,况且我和家族自95年起都是只買不賣,所以我早已放棄作中期預測,但短期預測仍然必須要的,試想想,若持槓桿買入物業後隨即樓價下跌,其傷害的不單是財富效應,而是更差的心理影響,拖累其他範疇的創富信心。

  不升就是跌,上圖啟示,基於過去35年,沒有一年呈絕對橫行走勢。究竟我怎樣預測短期樓價(一年內)的走勢?待續...

 
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1. Scoliosis 2016-01-06 07:47:56
Sofa. Wow la~
2. Scoliosis 2016-01-06 07:51:24
Thank you everyone for sharing your thoughts here. Your  valuable experience will be a guide for us to invest in this voilatile market. Cheers ~~
3. 引刀一快 2016-01-06 07:53:58
Ronald兄

要嗌聲師兄先!
4. 80後小業主 2016-01-06 09:25:19

Ronald 兄

十分精彩!! 希望能看到更多前輩的分享!!

5. 打工仔 Andy 2016-01-06 09:40:02
Ronald 早晨

多謝你給我地一班網友機會, 可以自由地上載文章! 
多謝你對大家的信任及支持!
小弟的只是口水文章, 但有機會睇到各位大師兄, 大師姐的作品實在獲益良多! 
當然, 要在此多謝博士, 品酒會當晚一聲號召樣大家有機會發表文章! 
還記得當晚坐近博士, 博士話打工仔你也要寫呀!
當時開心之如也感到少少厭力, 地產網高手如雲, 講投資講市況分析有好多高手, 於是我選擇寫一些實務性多一點的文章, 希望帶出一些有趣又實用的訊息給大家,
我會在第十篇文章後, 試試用另一角度來寫文, 希望大家喜歡!

再次多謝 Ronald及博士給大家的機會



6. 占士 2016-01-06 09:41:05

95年起都是只買不賣?原來Ronald兄您也是一早加入資產收藏家之列呀!恭喜恭喜!哈哈哈

7. 西門吹雪 2016-01-06 10:06:42

感謝網主賜文~

8. 自我陶醉 2016-01-06 10:14:32
同意Ronald兄! 估頂嘅分析師真係蠢到冇朋友, 哈哈!