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資深會員專欄
投資策略篇(四)自住樓
 
Oscar Lam
2016年1月4日

投資策略篇(四)自住樓

 

一直以來,我對於樓市的評論和預測均是以投資者的角度出發。投資重回報和增值。但如果我們從自住的角度看問題,所考慮的因素則有許多不同。

 

有人說,如果買樓自住,最重要負擔得起,樓價升跌並不重要。我覺得這觀念部分正確,但並不是完全正確。對許多人來說,自住樓是他們一生中最重要的投資,除了給他們提供一所安居樂業的居所外,他們也希望自己的資產值能夠持續穩定地增長,起碼要跑贏通脹。這樣的要求其實並不過分。因此,入市的Timing也是很重要的。

 

雖然說,我們沒有預知樓市升跌的能力,但要大體上知道何時是購入自住樓的好時機其實也並非太困難。個人認為,如果能力許可,又有計劃購入自住樓,今年可能就是一個好時機。我的原因如下:

①市場普遍估計,今年的樓價將有1015%的下調空間。加上今年會有許多新樓供應。在這種情況下,計劃買樓人士相對容易地合理的價格購入適合的居所。

②和以前不同,在政府不撤招的大前提下,當樓價下調後,相對低樓價及低成交量將會維持一段較長的時間。因此,計劃買樓人士可以慢慢選,慢慢談價格,總有機會找到心目中理想的安樂窩。

③低息環境將會持續一段較長時間,加上現今業主持貨力強,不要期望樓價大跌。

 

以下是我個人於2003年購入自住樓時的經驗供大家參考:


時光倒流至2003年某月,當時沙士疫情有所改善,我和太太帶著二個小孩去一個商場飲茶,剛坐下沒多久,有一個地代走過來告訴我們,隔壁有個樓盤示範單位,問我們有沒有興趣過去參觀一下?出於好奇,我們就這樣跟著地代過去了。二個小時後,我們買下了一個單位,這個物業我們一直在那裡住了8年,我對它有著深厚的感情。它除了是一個舒適安樂窩外,後來更成為我的提款機,為我提供了源源不絕的現金流。直至2012年,它才完成了歷史使命,我賣掉它,二年後換入我太太另一個dream house2003年我決定買入該住所是出於以下考慮:

①它是我太太的dream house

②位處41校網,方便我的二個小孩讀書。

③屬於樓花,一年後成交,只需要交5%的訂金(當時因為太窮,沒有現金,我和太太用了三張信用卡支付了這5%的訂金)

④我們評估一年後入伙,我們應有足夠時間賣掉當時的自住樓來支付第二筆25%的樓款(這點有些冒險,哈哈!)

⑤我的收入應足夠應付餘下70%的每月按揭款。

⑥我沒有考慮樓價之後會上升或下跌。但感覺該物業所處的地段好,應有保值能力。且購入呎價才HK$4,500,據我了解,當時發展商購入的地價已達每平方呎HK$4,000。我評估樓價下跌的空間不大。

 

投資看的是快、狠、準、等、忍,逢三退一,買自住樓關注的是你擁有自住樓的期望和你的財務能力。當然,入市Timing對二者同樣重要。

 

在新的一年裡,希望大家都能夠把握機遇,用合理的價格購入心目中理想的安樂窩。祝各位新年愉快、萬事如意!

 

下回預告:

投資策略篇(五)挑戰首富

 
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1. 歷史長河 2016-01-04 13:16:06
Sorry 打工兄
2. 打工仔 Andy 2016-01-04 13:20:40
沙發!
3. 歷史長河 2016-01-04 13:21:13
兩小時成交,03年,真的是穩准狠。萬分期待挑戰首富!
4. Jerry 2016-01-04 13:21:49
難道做了100按?財技、財技,哈哈
5. 打工仔 Andy 2016-01-04 13:25:57
你真快手!
6. 新抱仔 2016-01-04 13:46:33
認同!
7. 望東樓 2016-01-04 14:22:15
我入早你成年,到你買個陣我應該已經潛咗一百萬水。唯有自我安慰千金難買心頭好哪。哈哈。
8. 麗娜 2016-01-04 15:28:32
真的是快和狠,勁
9. Taiwaner 2016-01-04 16:08:32

實在又嫉妒又羨慕呀~哈。。

10. yyfan 2016-01-04 17:01:37
OL 兄

冇理解錯你2014年換樓嗎?
11. Oscar Lam 2016-01-04 17:23:34
多謝各位朋友支持!
12. 魚蛋仔 2016-01-04 17:27:32

博士的快狠準,Oscar師兄揮灑自如。佩服又羡慕。

13. middle middle class 2016-01-04 17:31:01
Oscar 兄,三張咭?  夠信心。  今年樓市,  但願如你所分析。
14. middle middle class 2016-01-04 17:31:01
Oscar 兄,三張咭?  夠信心。  今年樓市,  但願如你所分析。
15. Oscar Lam 2016-01-04 17:36:28
Yyfan兄,

对的。我是在2014年初立法局通過DSD當日購入物業的。
16. 占士 2016-01-04 17:36:51

Oscar兄,謝謝好文分享!同意買自住樓關注的是期望和自己的財務能力,入市Timing也很重要,但有時有很強剛需的時候也就沒有辦法等太久了!

17. yyfan 2016-01-04 17:54:09
To:15/F OL 兄

當時有沒有創新高?我係14年尾購入,先買後賣,買入就創新高,賣出果幾間就做唔到好價,不過好彩係15年頭賣出哂,否則就真是要劈價成交
18. Oscar Lam 2016-01-04 17:56:20
占士兄,

出、入市的好時機其實不用等太久,隔一、二年就会出現。例如15年初是出貨的好時機,今年則是買自住楼的好時機。最主要是要用心感受市場的氣氛。我們這樣做不是想高沽低揸,這是做不到的。
19. Oscar Lam 2016-01-04 18:02:27
回17yyfan兄,

我是向發展商一手買入。當時的价格比2012年第一次推出時劈价20%。
20. CD ROM 2016-01-04 18:27:50
OL兄既狠, 真係不能正常情況下察覺出來的, haha~~~

2003年通街平貨, 但氣氛差到吹風公務員都話減人工兼裁員, 大學畢業叫5000人工都無人請, 當時敢買係絕對唔簡單的!!!

我仲記得Yoho Town 兩房樓花, 首期5萬有找...........
21. CD ROM 2016-01-04 18:31:19
yyfan兄, 我14年中樓換樓仲刺激, 先賣後買, 5日內完成, 買賣都創新高!!!
22. Oscar Lam 2016-01-04 18:53:53
CD ROM 兄

不够你狠啊!哈哈!
23. Oscar Lam 2016-01-04 18:57:48
天匯車位。哈哈!
24. yyfan 2016-01-04 19:00:25
To 19/f OL 兄

你買咗天匯?哈哈
25. 歷史長河 2016-01-04 19:01:12
聽講係傲璇 Opus. 

26. yyfan 2016-01-04 19:05:21
To 21/f Cd rom兄

咁刺激?14年賣應該比15年容易,可惜小弟睇到年尾先發掘到Dream house ,傾到囗水乾都是創新高上埋報紙,連買家名都俾記者登埋出來,好在用親戚名登記
27. Stephen Woo 2016-01-04 19:55:38
OL兄的文章簡潔扼要,簡直入錢落小弟的口袋裏,尤其#18樓的

'入市的好時機其實不用等太久,隔一、二年就会出現'  這個在澳洲都適用.

非常期待下篇文章!

28. 神算 2016-01-04 21:23:50
OL 兄,

恭喜找到老婆dream house, 是否也是你的dh 呢?同意今明兩年會係買自住樓人士的時機。 另外, 小弟會睇第二次加息及認為市場會有較大反應, 調整會加速。「低買高沽」係禁術嚟, OL兄小心比人打入硬淡列, 呵呵!
29. 自我陶醉 2016-01-05 09:53:11
Oscar兄,非常同意,對任何重大投資,好價位,同好時機一樣咁重要。小弟對買自住樓嘅good timing有咁嘅睇法。

如果出街食餐飯,有需要又食得起,真係唔洗估間餐廳幾時會大減價,然後等到嗰時先去食。 買自住樓同食餐飯一樣都係應付自如的話,幾時買都得喇!

不過,如果買層自住樓要用盡所有積蓄,仲要在未來20年貢獻一大截收入嚟供樓,就唔講得笑,情況就同賭仔要借到盡去孤注一擲一樣,當越輸唔起做錯決定嘅機會就越大,買樓前一定要問問自己如果輸3、5成輸唔輸得起,輸得起就係買自住樓good timing.  如果輸唔起,任何時間,任何價位,都唔係good timing。千祈唔好抱僥倖心態,以為買樓一定冇得輸而勉強上車,否則就同一個借盡去賭嘅賭徒冇咩分別。

其實好多人一世都係租樓,一樣生活無憂,冇自住樓係唔洗死嘅,相反,賭大咗仲要輸緊係未來20年嘅錢,情況就完全唔一樣。
30. 歷史長河 2016-01-05 11:16:54
自醉兄所言甚是,有很多年薪幾千萬上億的人都租樓住呢!
31. yyfan 2016-01-05 11:35:56
To:29/F 陶醉兄

自住樓在好多人特別有小朋友的眼中還有家的意義,當你對著間屋可以中意點整就點整,唔需要驚完約比業主趕走,果種感覺確非筆墨所能形容
32. 引刀一快 2016-01-05 11:40:35
To 31樓 yyfan兄

呢種“家的意義”,對收入高嘅人嚟講係一個選擇,對收入一般嘅人嚟講,就係抉擇。
33. 引刀一快 2016-01-05 12:00:02
To 20樓 CD ROM兄

換個角度去諗,當時可以用5000嚟請剛畢業大學生的話,又係一種機喎。

即使係經濟環境唔好嘅時候,社會都唔會全部人同時陷入仿徨,總有相當一部份人仍有穩定收入,對比下成爲優越份子,呢種時候自然係最佳投資時機。
34. 自我陶醉 2016-01-05 12:09:29
yyfan兄,

小弟當然明白自住樓有好多好處喇,如果像Oscar兄一樣,在能力範圍內買到dream house,就冇得頂喇!  不過,如果用盡未來彈藥,都只係勉強買間300呎唔到嘅自住樓,有冇嗰份喜悅就好難包,尤其在樓價下跌時,你話係咪?

對輸唔起三、五成嘅人,決定係博定唔博,對輸得起嘅人,就只係值定唔值,心境上已經好唔同,真係見仁見智。

35. 引刀一快 2016-01-05 12:15:10
To 29樓 自我陶醉兄

以樓價永遠會升為前提去買樓嘅人,好多時就係因爲輸唔起而去買樓,眼緊每月萬幾租金而無視百萬差價將為自己帶來幾多機會。
36. 引刀一快 2016-01-05 12:18:49
Oscar Lam兄

充滿感情嘅物業都有完成歷史任務嘅一日,你係真正嘅投資者。
37. CD ROM 2016-01-05 12:59:43
OL兄, yyfan兄,

我呢個創新高換樓有d特別, 銀碼上加碼左50%, 心態上我其實係諗住防守而非進攻... 

刀兄,

同意! 知己知彼幾時都係好事. 不過要隨時審時度勢, 內心需要時常stay hungry先得. 如我部分家人, 鐵飯碗+長俸, 甚至有housing, 時機上出現好多次機會, 但心態上佢地唔會去把握.

各位經常浦呢度, 明顯都係stay hungry之輩~~~
38. Lam Oscar 2016-01-05 23:48:44
28神算兄,

該物業是我們全家人的dream house. 我估計今年加息一至二次,對樓市應不會造成太大衝擊,因市場已反映。這𥚃很多網友都知道長遠來說我是大好友,短期則屬偏淡。哈哈!
39. 2011年開始 2016-01-06 00:06:39
我以為自己狠,比起OL兄的狠差得遠
40. Oscar Lam 2016-01-06 00:13:31
自醉兄,yyfan兄,

每個人對於自住樓的追求真的很不同。我有好幾個朋友收入高但從來不買樓,我看他們一樣很開心。我自己則非常重視有自住樓,因可以帶給我安居樂業的安全感,每月供款當儲蓄,當急需一筆錢時更可加按物業融資。

如決定要購買自住樓,就算能力做得到,也要選擇好的時機。就好像要買件衣服,我們也會選擇一些減價的日子去買。我不是鼓勵大家去撈底,但起碼也不要高追、摸頂。盡量選擇一些市場淡靜的日子去買,這個時候會多一些選擇,價格也會合理一些,摸頂的機會也較低。如此而已。
41. 2011年開始 2016-01-06 00:15:54
經過97-03年,我在買入自住樓時加多一項將來容唔容易賣出作為其中一個考慮因素.
42. Oscar Lam 2016-01-06 00:16:19
引刀兄,

過獎了!
43. Oscar Lam 2016-01-06 00:22:15
2011年師姐,

老實說,從去年開始我已經謹慎很多了,太進取容易出事。且現在投資回報低,沒有必要太冒險。在下期待你的狠故事。哈哈!
44. Oscar Lam 2016-01-06 00:26:27
2011年師姐,

你是一名積極、果斷和聰明的投資者。
45. 2011年開始 2016-01-06 00:44:22
OL兄,
過獎了.
46. 自我陶醉 2016-01-06 09:34:30
回Oscar 兄,

唔怪之得打工兄話收租佬個個都精打細算喇,呵呵!

從投資角度來說,我當然百分百同意亦非常明白好時機和好價位絕對重要,不過,上嚟呢度之後先發現,原來好多人買自住樓都唔會從投資角度考慮,人地冇自住樓會坐立不安,又唔怕捱價,輸咗又唔痛,仲要覺得買得好值,而且仲有能力繼續再買,呢班人根本唔明咩係good timing,要等一秒鐘都已經錯過good timing嘛! 你叫佢哋點等呢?  所以我覺得輸佢唔死,當買個教訓都無妨,買完就會學到嘢!  就好似我哋剛學炒股一樣,見到個市日日升,真係幾難忍,要交下學費先會學識,問題係學費有幾貴同交唔交得起。呵呵!




47. 歷史長河 2016-01-06 09:58:09
陶醉兄,其實timing 對你來講也唔重要,因為它總在一年後。因為在你的字典裡,沒有最平,只有更平,世人皆醉你獨醒。係否?
48. 自我陶醉 2016-01-06 10:21:49
長河兄,

你說得很對,對我來說timing唔重要,幾時有超值貨,幾時就係入市good timing.  如果你用市價5折賣畀我,我會即刻唔記得咩係good timing,即買,絕對唔會猶疑。哈哈哈!
49. 西門吹雪 2016-01-06 10:27:40
自醉兄~我都交左唔少學費先學會~對上幾次股災多多少少都唔見一節,今年終於學會了,一毛都無蝕,反而買左公用股升左多少。不過之前既學費可貴了 :...<
50. 自我陶醉 2016-01-06 10:40:05
Simon1兄,

學到嘢就一定搵得番,我97開始學人買股,都交唔少學費,哈哈!  之後先的起心肝學分析。
51. 西門吹雪 2016-01-06 11:20:10

自醉兄~今天已經賺反好多倍啦~~不過回想09年,身家蒸發一半,想起都怕。

其實想避過股災好簡單,只要唔好查車一日,走去答下巴士& MTR偷聽下D人講咩就好了。 XDDD

52. 自我陶醉 2016-01-06 11:42:29
51樓 Simon1兄,

絕對係,我仲記得97時四圍都係股神樓神嘅情景。
53. 打工仔 Andy 2016-01-06 12:04:38
自醉兄

搭車真係好多野聽, 早排在地鐵聽到個地代同客人對話, 内容大致要地代幫佢大力買入掃貨! 哈哈哈!
54. 自我陶醉 2016-01-06 12:49:20
打工兄,最近成交咁細,睇嚟佢仲未夠大力喎!  哈哈!
55. 西門吹雪 2016-01-06 12:53:54
不用説97,只是今年四月,周圍個個都講股。c9又講,阿伯又講。而家雖然小左9成,但係間吾中都仲聽到有人講。所以股市應該未到底。到真係底,你同佢地講股就立刻黑面了,哈哈哈

打工兄,我估樓市未必apply到。因為樓市有比較多忠粉,好淡市都大把人講
56. 打工仔 Andy 2016-01-06 13:15:45
Simon 兄

是的, 貴買入自住樓會話, 唔買都要租! 貴買入收租的會話, 有租金頂住唔怕!
死火! 我今日好似做左淡友, 哈哈哈!
57. 打工仔 Andy 2016-01-06 13:18:00
自醉兄

我下次坐地鐵時如见到佢, 會提下佢, 哈哈哈!
58. 2003年某月? 2016-01-06 14:16:51
有個朋友,係2003年7月1日傍晚,跟隨50萬人從維園遊行到中環散會後,行到上環信德中心 ﹝因為住在西環,而當時所有公車暫停服務﹞,戇戇居居咁幫阿燊哥買咗間 寶翠園,而且住到依家。

曾經向這位朋友開玩笑問他:你當時不是不滿意『董事長』及正苦 施政嗎?今天,你滿意嗎!從觀點角度骨子裡分析,董事長才是你真正的再生父母!
59. CDROM 2016-01-06 17:10:53
嘩OL兄你下篇個題目太有覇氣好鬼期待呀😍

關於自住樓我發覺我身邊朋友多數唔止唔理timing, 而且亦唔理location。一般都係揀近父母,其實都有相同問題的,有啲區分冇基建冇願景中長線係跑輸個市的,除非佢地諗住一世唔換樓住死果間啦,到需要換樓時,到時唔係補幾錢既問題,係換唔換到既問題了
60. 占士 2016-01-06 17:19:06

Oscar兄,謝謝回復!有時間再向您討教!哈哈哈

61. 引刀一快 2016-01-07 20:38:45
打工仔兄九成聽到吉宅大王傾偈,嘻嘻嘻
62. 打工仔 Andy 2016-01-08 00:37:19
吓! 引刀兄 唔好赫我喎! 哬哬!
63. 神算 2016-01-08 09:11:57
自醉兄, 

話時話我發覺自己睇盤次數增加很多,雖然未有入貨,但講真,口裏說淡,身體卻很誠實。我諗呢個都可以作為物業買賣情緒因素之一,呵呵!


64. 歷史長河 2016-01-08 14:59:12
神算兄,睇樓好處多,不但可以鍛鍊身體,還可能會碰到靚女經紀。

同靚女唔需談樓,要講天干地支,講氣。這也是我一向戰術,同富豪講學術,同教授談錢,百戰百勝。
65. 神算 2016-01-09 02:28:40
長河san,

靚女經紀?係係係.....就憑呢點已經可以推動河兄入貨。
66. 自我陶醉 2016-01-09 09:43:32
回神算兄,

小弟一向覺得自住樓是投資品和消費品的混合體,入市時不免會受消費心態影響,所以合適時間或合適價位見到心儀單位,都會有人出手,一如名車、名畫、美鑽、遊艇一樣。視乎個人對自住樓的鍾情度,有好嘢又買得起,畀多兩、三成就買到心頭好,好多人都唔介意,最多之後先後悔,這都是人之常情。

67. 打工仔 Andy 2016-01-09 11:05:21
自醉兄

如果入市時机好, 又住又賺真係正! 相反就梗係,,,,,,!
68. 自我陶醉 2016-01-09 12:13:01
打工兄,這個絕對係,所以只係為唔洗交租,求其買間連自己都唔想住,又冇升值潛力嘅納米樓,真係好好好不智。
69. 引刀一快 2016-01-09 12:47:47
To 69樓 自我陶醉兄

我2012年睇過灣仔一個“特色單位”,5百幾呎連天台,約40-45年樓,當時叫價500萬,我好有感觸,因爲間屋非常一般,地代話可以租18000,咁我就更感觸,住喺裏面,老咗寫回憶錄一定會寫艱難歲月,但係又要600一日,大佬,600蚊唔止夠伙食,日日食海方鯏都得喇。

我估舊樓會係樓市轉角嘅其中一批先頭部隊。
70. 自我陶醉 2016-01-09 13:21:40
引刀兄,你要求真高,500幾呎仲有天台,對納米樓住戶已經係豪宅。
71. 引刀一快 2016-01-09 13:27:40
自我陶醉兄

我認爲納米樓應該有個納米價,用嚟做閉關嘅書房,其實好正,乜都係觸手可及。

個天台細到幾乎露營都放唔落帳幕果隻,有乜用?
72. 神算 2016-01-09 14:16:49
To 69 刀快兄,

有冇電梯嘅唐樓? 我09年係聖佛蘭士街買咗個唐八連天台,略靓裝但冇電梯難租出,最後費事煩11年賣出,以後都唔考慮唐樓。
73. 無奈 2016-01-09 14:31:07
同意,買自住樓就是今年了,幾個巴仙上落不應影響買dream house 的決定。
74. 歷史長河 2016-01-09 18:39:40
72樓神算兄,係費事煩抑或睇跌後市? 自己應該對自己有個交代,不然總是原地踏步。不知賣出唐樓後有冇換入另一層有電梯的?
75. 無奈 2016-01-09 18:51:27
當年買Dream House 時,也是相當無奈的,奈何愛人喜歡,買貴了10巴仙,還讓地代嘲笑提高了樓價。
76. 引刀一快 2016-01-09 18:56:53
To 72樓 神算兄

天台如果唔係靚裝,對租價可能幫補唔大,我覺得除非位置靚,莫講唐樓,40年過外嘅二手樓我都唔睇好。

聖佛蘭士街就相當唔錯。
77. 自我陶醉 2016-01-09 22:49:56
73樓 無奈兄,

的確係幾個巴仙,不過係一個月幾個巴仙唔定,一季幾個巴仙又唔定,9月中到現在,4個月樓價已從高位跌了近8%,約跌掉3年租了, 如果只為唔想交租而買的話,自己想清楚計清楚呢個dream值唔值,咪一時衝動落咗訂先後悔啊!
78. 神算 2016-01-10 16:06:04
史長兄,

「自己應該對自己有個交代,不然總是原地踏步」<———你真可愛, 都唔知點回應你。

刀兄, 

個天台設有靚酒吧添, 租客冇用過, 把鬼!
79. 引刀一快 2016-01-10 19:40:38
To 78樓 神算兄

就係!鐘意用天台嘅人就啱,天台嘅使用,係情趣嚟嘅!

長河san呢個簡稱,我諗起土鯪魚。 
80. Sugar 2016-01-10 20:12:04

引刀大大 :

你搞的這個遊戲我就不參加了( Sugar今年比較忙 ,怕跟不上形勢 ) , 不過精神大力支持 :)

加油 !!!


81. 引刀一快 2016-01-10 20:28:34
Sugar大大

高過、低過,不過兩個字啫,呢個唔係游戲,係活動,目的係加强大家對後市嘅交流而已。

當中冇比賽性質,中与唔中亦冇輸贏之分,重點係交流。
82. 神算 2016-01-10 23:04:21
引刀大大大,

土鯪魚的歇後語是「多骨惡啃」! 笑了。
83. 無奈 2016-01-11 11:11:21
77樓醉兄,我講嘅dream house ,真是夢之屋,可遇不可求。
為什麼我甚少參與兄與河兄的爭論,因為兩者都有理,難說對錯。樓價長遠必升是硬道理,輸嘅可能是時間成本。我甚少投資香港市場,談不上經驗,不過倒是例無虛發,所採取嘅係就是閣下強調的時機。
當我講緊夢之屋,其背後的意義和價値遠遠超過投資考慮了。