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房地產分析
沒有真正客觀分析
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年11月27日

近期有讀者詢問筆者的房地產分析是否可以真正的客觀,尤其當在下是在這行業揾食。

簡單答案就是世上沒有可能有真正(純粹)客觀的分析,不單只房地產,其他資產類型之市場亦一樣,原因如下:

1) 只有神才可作真正客觀的分析 = 因為要做到真正的客觀,需要知道市場所有人在分析那刻是在想和做甚麼,但到現時為止,未見有這樣利害之方法或工具,而傳統的資料搜集方法包括問卷查詢等, 最多得出部份情況,且就算假設有關市場資料沒有含糊答案,或口不對心之回應,又或錯誤回答,仍存在時間的限制,並不與時俱進,但市場傾向是可改變的。

這裡之「神」是指無所不知、無所不懂、及無所不在之能力,並非涉及某些宗教或信仰。

或許大數據(Big Data)可令人知道更多更廣闊更同步的資訊,但只是「更」,不是「全」,仍有許多盲點。

2) 所有人皆被其的偏向、經歷和認知規範 = 某程度上,我們都是“井中蛙”,只是有些井口直徑窄些,另外一些井口直徑較闊而已。若再加上人性、包括各種情緒、情操、情慾等,能夠做到少一點偏見(bias)已經難能可貴,更遑論完全客觀。

據此,或許亦解釋一些問題的解決方案其實並不難想到,但實行起來則相當困難,尤其當涉及感受環節時。

有些可減低井中蛙所帶來的問題,例如分析時正反論點同時考慮,甚至自己同自己辯論,相信部份偏見會消失,不是完美,但好過無。不過,時間和腦力要花多些。

3) 無客觀,但可有「中肯」分析 = 要做到客觀不可能,但做到中肯某程度上是可以自決的。如何界定中肯?就是 a) 言的必信,不信不言,雖然信的東西或見解未必一定對或出現;b) 分析時(盡量)將自己本身投資了的資產抛諸腦後,不受其影響分析過程,減少“賣花讚花香”之情況。

此外,投資者亦應有些 a grain of salt 的態度,粗略翻譯是“合理懷疑”,不要人云亦云,但也不必懷疑到“船頭怕鬼、船尾驚賊”之程度,過份 paranoid 亦非好事。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com