執筆時正接近區議會的選舉日，繼而聯想到全港十八區，又再想到各區的樓價和租金情形，以及哪區近年升值高些，哪區收租較優勝，又是否有屋苑兩樣都全能？
先答是否有屋苑之升值與收租回報皆勝人一籌: 相信就算有都不會多，因升值高通常會令租金回報率降低，除非租金增加之速度跟得上升值的變動甚至有餘。要注意不是說租金停頓不前，只是加租之速度通常會慢過價格的升幅。
這裡在香港十八個選區各揀選一個屋苑，搜集它們的呎價，由2009年1月至今年10月的價格變動，以及租金回報，繼而作些粗略運算，資料來自美聯地產網站 (因尋找不到灣仔區個別屋苑之呎租，我們惟有將灣仔區呎價除以全港的，繼而將得出的比率成以全港平均呎租，計算出之數字就當作是該區的呎租)。此外這裡的呎租呎價皆是基於建築面積呎碼，而挑選的屋苑也不一定反映其區域之平均情況) :
1) 新界之“細價樓”近七年之呎價升蝠最勁 = 不少由2009年到現在升了兩倍以上，例如大興花園、嘉湖山莊等，打赢港島和九龍區的屋苑。
2) 租金收入回報沒有較明顯之分别 = 粗略說大約為3.20%(這裡的屋苑之平均)，有些高一點，另一些低少許，要注意這些租金回報率還未扣除開支，例如物業管理和維修，或差餉，又或出租過程之中介費用等。詳情可參考下表:
3) 將各屋苑的價格升值和其租金回報拼圖 = 會得到下圖。首先要講明，這裡選用的十數個屋苑並不全反映該區和整體樓市狀況，即是說，倘若用上另外之屋苑，拼圖可會有不同。此外，並沒有屋苑於價格升幅和租金回報兩者皆鶴立雞群，例如大興花園有着最高的升值幅度，但租金回報不是最好的，相反，星河明居收租回報較高但升值則麻麻地。亦即表示，投資者要思考着重升值還是收租多些，繼而挑選適合的屋苑，不過，假設各屋苑的升值及收租情況於未來不大變，部份屋苑會比其他的優勝，例如大興花園整體比沙田第一城表現好些。
4) 價格高租額亦高，但價格高低和租金回報好壞沒有關係 = 即是說，買貴價樓出租當然可收到較大的租額，但不會令收租回報率也高，倘若假設價格越貴，其地點也（通常）趨向優越，則可能意味地點好本身不是保證租金回報也較好之因素，或許要靠另外環節提供優越的回報，如升值。也作了另些簡單數值關係 (correlation )計算，發覺越是貴，其升值幅度有較弱之傾向，而這符合近年的現象，就是細價樓的升值較高。
那麼是否升值高的，租金回報便差，相反升值弱的，租金回報便高？簡單答就是“不一定是”，數字的確顯示升值和收租有“少少”關係，且是背道而馳（即一高另一便低），但這連繫不強。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。
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