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房地產分析
收租和升值:兩存其美或二擇其一?
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年11月20日

執筆時正接近區議會的選舉日,繼而聯想到全港十八區,又再想到各區的樓價和租金情形,以及哪區近年升值高些,哪區收租較優勝,又是否有屋苑兩樣都全能?

先答是否有屋苑之升值與收租回報皆勝人一籌: 相信就算有都不會多,因升值高通常會令租金回報率降低,除非租金增加之速度跟得上升值的變動甚至有餘。要注意不是說租金停頓不前,只是加租之速度通常會慢過價格的升幅。

這裡在香港十八個選區各揀選一個屋苑,搜集它們的呎價,由2009年1月至今年10月的價格變動,以及租金回報,繼而作些粗略運算,資料來自美聯地產網站 (因尋找不到灣仔區個別屋苑之呎租,我們惟有將灣仔區呎價除以全港的,繼而將得出的比率成以全港平均呎租,計算出之數字就當作是該區的呎租)。此外這裡的呎租呎價皆是基於建築面積呎碼,而挑選的屋苑也不一定反映其區域之平均情況) :

1) 新界之“細價樓”近七年之呎價升蝠最勁 = 不少由2009年到現在升了兩倍以上,例如大興花園、嘉湖山莊等,打赢港島和九龍區的屋苑。

2) 租金收入回報沒有較明顯之分别 = 粗略說大約為3.20%(這裡的屋苑之平均),有些高一點,另一些低少許,要注意這些租金回報率還未扣除開支,例如物業管理和維修,或差餉,又或出租過程之中介費用等。詳情可參考下表:


3) 將各屋苑的價格升值和其租金回報拼圖 = 會得到下圖。首先要講明,這裡選用的十數個屋苑並不全反映該區和整體樓市狀況,即是說,倘若用上另外之屋苑,拼圖可會有不同。此外,並沒有屋苑於價格升幅和租金回報兩者皆鶴立雞群,例如大興花園有着最高的升值幅度,但租金回報不是最好的,相反,星河明居收租回報較高但升值則麻麻地。亦即表示,投資者要思考着重升值還是收租多些,繼而挑選適合的屋苑,不過,假設各屋苑的升值及收租情況於未來不大變,部份屋苑會比其他的優勝,例如大興花園整體比沙田第一城表現好些。


4) 價格高租額亦高,但價格高低和租金回報好壞沒有關係 = 即是說,買貴價樓出租當然可收到較大的租額,但不會令收租回報率也高,倘若假設價格越貴,其地點也(通常)趨向優越,則可能意味地點好本身不是保證租金回報也較好之因素,或許要靠另外環節提供優越的回報,如升值。也作了另些簡單數值關係 (correlation )計算,發覺越是貴,其升值幅度有較弱之傾向,而這符合近年的現象,就是細價樓的升值較高。

那麼是否升值高的,租金回報便差,相反升值弱的,租金回報便高?簡單答就是“不一定是”,數字的確顯示升值和收租有“少少”關係,且是背道而馳(即一高另一便低),但這連繫不強。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
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