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房地產分析
每月收入可買兩呎樓面
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年8月7日

今期分別從美聯地產網站及政府統計署網站搜集了香港十八區之住宅價格和人口有關的資料,大數就是全港家庭2014年之中位按月收入有 $23500,而近期平均私樓實用呎價約 $10600,即每月收入可買到 2.21 呎樓面左右。

不過,上述收入包括全港陸上居住家庭,且亦包含“沒有積極經濟生產”住户,但私樓大約只涉及六成人口,即是倘若只計算有關人口,其收入中位數應高於 $23500,亦即是說,可買多一點面積。

新界區樓宇仍較容易買

筆者將十八區之平均呎價對比全港平均 (後者作 1.00 指標),得出各區之比率,如是這同樣為十八區之家庭收入對比全港中位數,也得出一系列比率,將兩系列比率合併,便得出下圖:



若某區之呎價比率高過其收入比率,即其住户在同區置業會感覺較為吃力,相反若某區收入比率高於其呎價比率,在同區置業會較為輕鬆些。注意是“較”,現時很難視置業為輕易事情。此外,圖裡亦有每區收入可買到多少呎樓面之數字,簡述就是港九少些,新界多些。

自住置業率看收入和工作參與率

嘩,筆者你話“阿媽係女人”呀?是,甚至有些不好意思講出來,但數字又的確支持上述觀點。我們將各區的八個環節;呎價、收入、人口年齡、工作參與率、自住置業率、家庭人數、大學畢業生百分比及已婚率, 粗略地互相 correlate,且顯示數值關係較重的於下表 (無論數值關係是正向,即齊上落,或反向,即一上一落):



注意數值關係重不一定表示有「因果」關係,可以是碰巧的。然而,有以下觀察:

1) 呎價高低和收入、大學畢業生百分比有正向關係,大致齊上落,但和家庭人數則是反向,越多人呎價趨低。

2) 自住置業率和收入、工作參與率、已婚率及大學畢業生百分比有正向關係,“大學畢業且公一份婆一份”像有機置業些。

3) 收入更和大學畢業生百分比有相當正向關係。

4) 工作參與率和年齡有反向關係,越年輕越多(要)工作。

有趣的是數字顯示(不在表內,因數值關係不够重)自住置業率和年齡有些反向關係,即有點區份越後生,自住物業率越高之現象,這與直覺有些出入,不過當想到近年不少(能負擔得來的)家長皆會(需要)協助其子女置業,有此現象實在不為奇,無才怪。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
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1. 引刀一快 2015-08-09 14:38:57
唔食飯唔駛駛?