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房地產分析
不借貸的可買房託
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年8月14日

適當利用借貸有助增加資本的效益及回報,即所謂貢杆原理。買房地產可造按揭貸款,不但幫助原本沒有足夠錢買樓的人士置業,就算是有充足本錢的,亦可考慮利用按揭貸款來賺取更高回報。再者,按揭借貸年期可以甚長,閒閒地二三十年,這是其他形式的借貸難以模仿的。

不過,倘若買樓是為投資,但又不打算及不需要借貸,則其實可買房地產投資信託基金,簡稱「房託」,而本港有十隻可選擇 (詳情可參考香港交易所之網頁https://www.hkex.com.hk/eng/market/sec_tradinfo/ stockcode/eisdreit.htm)。

為何?因為:

1) 房託價格升值共計不比「磚頭」遜色 = 我們挑選了一些房託與住宅屋苑及中原地產 CCL 指數作比較,由 2009 年 1 月 (當作起點 1.00)起計至 2015 年 7 月,將後者日期的數字,無論是房託股價、中原地產指數或屋苑平均呎價,除以其 2009 年 1 月的數字,便得出一些比率。中原地產的 CCL  指數有2.49,即期間平均住宅價格大約升了 149%,而房託則有部份跑赢中原指數,另一部份則跑輸。

倘若將這些房託與挑選的屋苑比較,情形也大致一樣,即有些房託勝屋苑,亦有一些輸給屋苑。詳情可看下表。


2) 房託派息普遍勝過屋苑 = 除領匯息率只有 4% 左右,其餘房託皆有 5% 或以上,相比住宅平均“全包”的 3% 左右,實在略勝一籌。

3) 有點分散投資作用 = 假設想買樓收租的大多已擁有自置居所,再買樓投資便令其資產組合更倚賴本地住宅市場,從風險角度看,未必化算。倘若買入房託,當然要視乎哪些,起碼分散了投資在商業物業裡,共計包括商厦、商場、酒店等,甚至部份會在內地。市場風險未必減少,因本地住宅、寫字樓、商舖等之價格走勢傾向齊上落,但在租户人數、用途、使用率以致地域風險上皆有些分散投資作用。

4)“走得快,好世界” = 房託有如股票,利用電腦或手機便可即時買賣。萬一經濟出現大調整,需要割愛時按電腦或手機便可,售價亦是那一刻的市價,甚至可先前制定“止蝕”價位。

磚頭不同,不但買賣需時,在價格大調整期間,若市價是一百,叫價一百是放售不了的,因下一天已是九十五,要比市價低方可成功搶買家放售,not exactly a pretty sight。

此外,一般情況下,房託的派息無須報税,買樓收租則要。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
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