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地產新聞
5G發射站帶挈天台炒賣
(文匯報) 2019年8月5日
面積宜細不宜大 入場只須數十萬

香港文匯報訊(記者 黎梓田)香港人對「磚頭」情有獨鍾,任何物業都可以成為投資工具,多年以來本港資金泛濫,各種物業的入場門檻已被大幅推高,連做車位業主也要拿出百萬本錢的時代,任何一種炒賣似乎已經沒有不可能,而今年有一種另類物業-「天台」於拍賣場上被追價炒起,引來不少投資者關注,原來只因「5G概念」。香港文匯報記者特為此探討5G與天台炒賣的關係,並剖析其投資潛力及風險。

資深投資者林一鳴指,自己去年曾撰文預測今年將出現「天台炒賣熱」,而去年的天台成交較為疏落,今年因第五代流動通訊技術(5G)概念帶動,不少投資者已開始注視天台物業市場,故近期出現更多天台拍賣成交,相信未來會愈來愈多類似的成交,有更多人炒天台,天台租金會愈來愈貴,大廈頂層連天台的單位,升值幅度會「嚇死你」,將天台租出去的租金,也會升到「嚇死你」。

林一鳴又指,電訊商安裝發射站用不上逾千呎天台,所以「太大未必有用」,數百呎天台則恰到好處,預計這類天台的需求將會較大,而這類天台供應一般出現在唐樓以及工廈較集中的地區;如以數百呎計,天台物業入場價大約數十萬元。不過林一鳴提醒,除了要符合大廈公契以及地契之外,購買這類天台物業一定要買已經分契以及有業權份數。

5G料最快明年4月啟動

香港資訊科技商會榮譽會長方保僑指出,5G預計最快明年4月可提供服務,通訊事務管理局於三月已分配部分5G網絡服務頻譜予三間電訊商,政府當時分配的5G頻譜,屬高頻段的26GHz及28GHz頻帶頻譜,由於愈高頻段穿透力愈低,其傳輸距離約只有一百米,營辦商需每二百米設置一個無線電基站才確保有足夠網絡覆蓋,故5G的基站數量肯定較現時4G多。

方保僑稱,政府短期內將會拍賣穿透力更高,有「5G黃金頻譜」之稱的3.5 GHz頻帶,這頻帶穿透力達數公里直徑,比起26GHz及28GHz頻帶只有一百米直徑更容易覆蓋,而26GHz及28GHz頻帶的發射站只宜用作「補位」,相信在3.5 GHz頻帶頻譜推出後,對租賃天台需求會增加,但難以估算需求增長多少,需視乎有否其他新競爭者以及電訊商的投資規模。

根據通訊事務管理局的牌照條款,獲發牌的電訊商必須在五年之內分階段設置至少2,500個發射訊號的無線電基站。事實上,電訊商安裝4G發射站時已「見縫插針」,可供安裝5G位置買少見少。方保僑指,有電訊商為求搶到有利位置,開出租金可達每月數萬元。

油尖旺天台或率先受惠

不過,方保僑指出,3.5GHz頻帶仍有一個主要的技術問題未解決,就是3.5GHz頻段與香港衛星接收發射站有相沖,在有干擾的情況下將不能使用相同頻譜,這些地方將會變成「5G禁地」,目前衛星接收站主要在大埔、沙田、科學園、馬鞍山、赤柱及附近的石澳及南丫島等地。

方保僑指,此技術難題目前未有方案解決,鑑於住宅區的用戶一般在室內上網,上述地區的大型屋苑暫時只能靠Wi-Fi(無線熱點)解決。至於在室外人數較多的地區,其天台物業租賃需求會增加,相信油尖旺區等人多地區的天台物業會率先受惠。

另一方面,晉縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,安裝發射站的物業必須為商業契,如大廈公契列出的法定用途只有住宅的話,則必定不能租予電訊商作發射站,如違反地契,則需通過修改或豁免地契條款等方法改變用途,加上建立發射站需視乎周邊樓宇、本身天台高度,因此實際符合條件的天台物業非常有限。

租金回報高 風險亦高

張聖典表示,投資天台物業風險較高,但也認同利潤也較高,估計租予電訊商安裝發射站的租金介乎數千至逾萬元,如以數十萬價值的天台計算,「最快兩年回到本」,租金回報率可高達數十厘,比起投資車位只有數厘的租金回報率可謂相當誇張。

有市場人士指出,唐樓天台物業除了租予電訊公司放置發射站,本身亦具有收購潛力,因此亦是投資者購入的原因之一。不過擁有天台物業不代表可胡亂改建,買家需自行了解大廈天台的許可用途,不能隨意進行搭建。根據屋宇署網頁資料,搭建體積超過3立方米,或高度逾2米的大型儲物櫃、活動屋等,必須得到該署批准及同意,確保不損害樓宇結構及阻塞走火通道等。