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地產新聞
倘樓價重複升浪 上車盤升至870萬
(文匯報) 2019年4月25日
樓市近月出現「報復式」反彈,中原城市領先指數(CCL)相比今年1月最低位已反彈約6%,最新報180.37點,接近重回歷史高位。觀乎對上一次跌市後的升幅,亦即2016年4月至2018年7月,長達2年多的升幅高達45.5%。以差估指數計亦一樣。假設今次樓市再升45%,現時600萬元的上車盤將升至870萬元,市民負擔百上加斤。若現況不變的話,供樓負擔比率肯定會急升,也勢必再引政府出招遏市。

調整期一次比一次短

香港樓市近幾年不時有調整,但幅度及維持時間都不長,如2011年至2012年,因「歐債危機」而出現的樓市調整期,歷時8個月;2013年至2014年亦因「3D辣招」調整長達12個月;2015年因人民幣貶值及A股「熔斷」機制而引致資產價格下挫,調整期已縮短至7個月,跌幅11.3%。而今次調整期更只有5個月左右,由去年8月跌至12月,跌幅近9%。

今年1月開始,本港樓市已重拾升軌,不少評論指,此是反映市場上剛需充裕,樓價暫難有大幅度及長時間下跌的空間。最近 CCL已升到180.37點,相比1月初的低位170.19點,短短4個月高了近6%,反彈幅度相當急速,樓價指數與去年7月底的歷史高位188.61點只差8.24點或4.4%。

上次升浪達45.5%

翻查資料,對上一次升市由2016年4月開始,時間長達兩年多,為香港歷來維持得最長的一次上升周期,這段期間本港樓價升幅竟達45.5%,假設當初原本400萬元單位,經過這段時間後變升至580萬元。

假設今年1月的樓市升勢軌跡與上一次相同,推算樓市於未來兩年多的時間再升45%,即是到了2021年,目前600萬元的所謂「上車盤」,便會狂升至870萬元,而九成按揭將名存實亡,甚至可以承造八成按揭的600萬元的住宅單位亦買少見少。

最近每呎1.5萬元至2萬元的新盤遍地開花,港人已習以為常,但假設樓價再升45%後,呎價2萬元新樓將近乎絕跡,上述呎價範圍的新盤將升至2.2萬元至2.9萬元。至於2018年本港住戶入息中位數2.8萬元,相比2016年的2.52萬元,兩年來上升11%;假設未來兩年入息中位數增速相同,2021年的入息中位數大概3.1萬元。以2018年的住戶入息中位數,要214.29個月的收入就可以買到600萬元的單位。但兩年後,以2021年的住戶入息中位數,就要280.65個月的收入才可買870萬元的單位,需多付66.36個月的收入。■香港文匯報記者 顏倫樂