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地產新聞
銀主盤來年料增兩成
2018年10月15日
經濟樓市恐雙下行 加劇重債業主周轉不靈

中美貿易戰及加息周期的展開,對本港外貿出口及經濟的壓力越來越大,股市率先大幅調整,樓市下行壓力亦已顯現。銀主盤數目是樓市轉差指標之一,近期更有簇新豪宅銀主盤出現。有業界人士指,目前本港經濟下行風險大增,料會出現銀主盤放售潮,另預計未來一年數量會增加20%至25%,數目或將增至約80個。

樓市轉差,拍賣場出現豪宅銀主盤,嘉里近年推售的九龍塘義德道1至3號剛出現首個銀主盤。市場消息指,2座低層B室,面積1,409方呎,3房間隔,淪銀主盤放售,本月25日委託世紀21拍賣,連1個車位開價5,200萬元,呎價36,906元。是次拍賣開價,較業主買入價低382.2萬元或6.9%,若以底價成交,恐成為項目首宗蝕讓。

九龍塘豪宅「蝕讓」推拍

香港文匯報記者查冊所見,賣方姓楊,於2016年6月以5,582.2萬元連車位買入單位,本年2月曾向一名溫姓人士私人借貸300萬元人民幣。今年4月,單位以5,000萬元連車位蝕賣予瀚成有限公司,公司董事姓王,惟有關交易已暫緩註冊,不排除有人資不抵債而無法完成交易。

至於新界樓,元朗映御亦現銀主貨。根據忠誠拍賣行資料,單位為2座低層C室,實用487方呎,開價560萬元,呎價11,499元。據土地註冊處資料,業主2016年9月向新地以552萬元買入後,去年底多次加按貸款達630萬元,今年7月曾以698萬元沽貨,料資不抵債令交易告吹,並淪銀主盤,現以560萬元拍賣。

另一方面,根據土地註冊處最新數據,今年第三季二手私宅登記平均涉資近900萬元(899.68萬元),創1996年有記錄以來歷史季度新高,與次季比較按季升7.45%。以樓價900萬元單位作例子,供款年期為20年,按揭利率為2.375%計,每月供款逾2.8萬元,折算家庭入息至少要6.2萬元。

購買力與樓價完全脫鈎

然而,根據統計處數字,今年本港家庭住戶入息中位數僅2.76萬元,對比上述二手私宅平均價及按揭數據,反映樓價與普遍家庭承受能力已完全脫鈎。倘若樓市出現大跌或經濟出現衰退,或有機會導致業主斷供的情況,從而出現產生大量銀主盤。

世紀21集團拍賣部董事蔡漢陞表示,中美貿易戰以及美國啟動加息等因素衝擊樓市,買家購買力轉弱,率先影響的是銀主盤銷量,本月銀主盤客源已減少約四成,「今個月肯定賣少咗」。以過往數據來看,2015年每個月銀主盤存量大約有40個,而2016年每月存量有約100個至120個銀主盤,而2017年每月存量則有70至80個,2018年年初則放緩至60個至65個,反映過往樓市氣氛正在上升。

拍賣行:內資有撤退跡象

蔡漢陞又指,一個銀主盤至少需要半年至九個月才能「形成」,因此現時銀主盤數量未有太大變化,本月銀主盤約有68個,與年初相若。他又提到:「呢幾日拍賣行生意好咗,多咗拍賣委託,顯示不少業主開始急於放盤。同時,拍賣行接到來自大陸的拍賣項目增加,亦反映大陸資金需要『回籠』,開始有撤退跡象。」

蔡漢陞預計,倘若現況持續,料有供樓樓主會斷供,由於銀主盤「形成」需時,預計明年上半年或3月至6月間才會出現更多銀主盤,料整