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地產新聞
上車易落車難 喜遇慘變糟遇
(文匯報) 2018年6月8日
「小確幸」10%首期入市 苦捱3期斷供撻訂

香港文匯報訊(記者 梁悅琴、顏倫樂)小市民買樓要量力而為,不要以為發展商提供低首期,又分好多期繳付樓價就以為好易供樓。英皇國際及市建局合作的長沙灣喜遇,去年8月以「小確幸價」開賣,但近日錄得買家達大訂個案,「小確幸」變成「確不幸」,短短8個月蝕逾70萬元。事件無疑是一個警號,叫醒買家不要因低首期就亢奮衝入市,真係供得起才好買。

根據一手成交記錄冊顯示,該撻訂單位為喜遇23樓D室一房單位,面積287方呎,去年9月以582.71萬元售出,呎價20,303元,買家當時採用「靈活優惠付款」計劃,簽定臨時買賣合約時已支付5%訂金,簽約30天內再支付第二期5%訂金,另外5%(約29萬元)訂金則於330天內分5期繳付,每60天(即兩個月)供樓價1%,即每期供5.8萬元,俗稱「滴滴金」或「月供首期」。換言之,買家實付10%樓價已可上車。

「滴滴金」每期供5.8萬

不過,買家最終斷供撻訂,記錄冊資料指,單位於上月31日已終止交易。由時間推斷,估計該名買家已支付最初的10%、而最後分階段支付的訂金亦估計已供最少3期。換言之,由去年9月買樓到被發展商殺訂,該名買家短短8個月已蝕超過70萬元。

發展商加價13%重售

今次撻訂,發展商成為最大得益者,於殺訂後,該單位已隨即加價13%重售,價單定價由原來的588.6萬加至665.1萬元,呎價23,174元。新價單即供可獲扣減3%(去年8月時可扣減6%),扣除該優惠後,折實價645.1萬元,加幅則約10.7%。簡單計一計,如果以該定價售出單位,那麼短短8個月,發展商加價連殺訂,額外多賺130萬元至140萬元,發展商可說是「小確幸」。

翻查資料,喜遇位於福榮街538號,為單幢式物業,提供136伙,單位面積264方呎至410方呎,近9成單位為1房。項目去年8月公佈首批68伙價錢,折實售價418萬元至845.2萬元,折實呎價13,980元至20,616元,發展商當時以「小確幸價」來形容首批開價。

發展商去年8月首批賣樓時,推出3種付款辦法,即供付款可獲扣減樓價6%優惠;建築期付款照定價計;另一個為上述的「靈活優惠付款」計劃。另一方面,項目當時亦提供備用二按,最高借貸額為樓價30%,首36個月按息為P減2.75厘(P為5厘),其後則為P。後來更引入最高8成備用一按,吸引買家入市。

置業量力莫勉強上車

事實上,樓價高企下,銀行卻因住宅按揭成數限制,最多只可借樓價6成,促使近年新盤提供高成數按揭、或者五花八門的付款方法去減輕準買家入市壓力。但這類高成數按揭及付款方法,通常伴隨着高息、或短期付清發展商餘款等條件,變相增加準買家的供樓風險。這些條款,當樓價繼續上升,買家可以透過轉按去銀行,減輕利息支出及付清發展商餘款,否則就要長期捱發展商的貴息,又或面對要抬錢補差價才能轉按去銀行的問題,風險之大不可不察。

一眾高按新盤中,最誇張要數2016年新地元朗Park Yoho Venezia的120%按揭、長實旗下元朗世宙亦曾推出「123計劃」。而最近期的新盤,包括柏蔚山、御半山等,都有提供至少八成以上的高成數按揭。BIS早前季報顯示,香港有地產商向買家提供高成數按揭,但對買家的還款能力審查不足,一旦樓價走勢逆轉,遇上加息周期,香港有可能出現金融風險。