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地產新聞
首置盤雷大雨小 白居二才算可觀
(信報) 2017年10月12日
恰如一般預料,特首林鄭月娥的第一份《施政報告》主要着力於民生項目,對於政治問題輕輕帶過,接近五萬字的報告裏,僅以不足三百字談及政改及《基本法》二十三條立法等等,在立法會作重點發言之時甚至隻字不提。如此取態,無可厚非,畢竟修補社會撕裂的其中一道法門是「擱置爭議」,所以林鄭連敏感的「港獨」兩字也沒有宣之於口,可說是避免了重蹈上屆政府動輒挑起火頭的覆轍。

民生項目最受關注的自然是房屋政策,港大民意調查顯示九成市民認為房屋問題必須處理,所以在林鄭的「處女作」之中,看得出她確實有決心好好回應市民的訴求,並且以「志不求易,事不避難」作為其施政風格的自我期許。美中不足的卻是,事前一直受到社會各界熱烈討論的「港人首置上車盤」,到頭來只有一個先導計劃,首幅觀塘安達臣道用地僅可提供約一千個單位,明年推出之後還要再等三年以上落成,少不免令人望樓而興杯水車薪之嘆。

林鄭表示,首置盤是讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升的情況之下重燃置業希望,為了不影響現時公營房屋的供應,土地來源主要是私人發展商擁有或從政府購買得來的用地。計劃的初步構思是透過地契條款,要求發展商混合發展,出售對象是居港滿七年,從來沒有在香港置業,收入下限是居屋申請者入息上限,收入上限則是居屋申請者入息上限加三成,以目前居屋申請條件計算,單身人士的每月收入介乎二萬六千零一至三萬四千元,二人或以上家庭則介乎五萬二千零一至六萬八千元。至於首置盤的轉讓限制,林鄭說須較居屋更嚴,轉讓時如何處理補價等等問題仍待研究,細節將於明年年中公布。

我們多次提過,首置盤是值得嘗試的好主意,因為售價不與市價掛鈎,長遠而言可以造成「兩個市場」,其一是兼具投資作用的私樓,其二是純住宅用途的首置盤,任憑前者價格如何飆升,市民仍然有能力在「不謀資產增值」的首置盤之中購得安身之所。然而,造成「兩個市場」的先決條件是政府有大量首置盤供應,這樣才可以達到「量變則質變」的效果。試問,區區一千個單位,如何帶來質變?

首置盤暫時而言微不足道,日後是否多推姑且拭目以待,不過林鄭的房屋政策並非一無是處,比起首置盤更加可觀的其實是「綠置居」和「白居二」恒常化,可望激活中小型住宅單位的流動性,直接滿足部分上車客的需求,說不定能夠煞停為人詬病的「納米樓」或「棺材房」。

林鄭指出,過往未補價的居屋二手市場單位只限於綠表人士選購,房委會在二○一三及二○一五年分別推出兩輪「白居二」先導計劃,讓合資格的白表人士也可購置未補價單位,既可為租住私樓的人士增加置業機會,也有利於居屋的流轉;連同未補價的「租者置其屋」計劃,可於這個二手市場出售予白表人士的單位共有三十八萬個,因此建議房委會將「白居二」計劃恒常化。

恒常化的另一項目是「綠置居」,即是讓公屋租戶憑綠表購買公屋單位,房屋署經初步技術評估,認為可在明年底把位於沙田火炭的四千多個新公屋單位,轉為綠置居出售。去年十一月首個綠置居項目新蒲崗景泰苑推出,共收一萬六千份申請表,超額接近十八倍,說明這是相當受歡迎的項目。問題是公屋輪候冊現已累積至接近二十八萬宗,新增四千多個公屋單位無法滿足龐大需求,因此政府仍然有必要加快建屋進度,切實紓解低下階層的居住困境。

無論如何,潛在供應量達三十八萬個單位的未補價居屋,加上綠置居恒常化,有助更多的公屋租戶成為業主,騰出單位給輪候冊人士,林鄭說要重建「置業階梯」,看來不是無的放矢。當然,置業階梯的最弱一環正正是雷聲大雨點小的首置盤,林鄭必須進一步「事不避難」優化之,莫讓好主意淪為聊備一格的裝飾品。