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地產新聞
空置新低畸形 樓價跌勢難扭
(東方) 2016年3月19日
差估署最新的數據顯示,去年住宅空置率降至百分之三點七,創近二十年新低,顯示供應仍趕不上需求。不過,空置率在可見將來無可避免將見底回升,主要是貨尾量和住宅落成量穩步上升,加上樓市消化力下滑,樓價跌勢短期也難以扭轉。

據差估署預計,今年住宅落成量將激增逾六成,達至一萬八千二百伙,數據即使打個八折也對樓市構成不小衝擊;有業內人士認為今年落成量只增兩成左右,惟隨着土地供應增加,今後長線供應充裕毫無疑問。另方面,新盤貨尾單位去年底已累升至六千個,當落成量上升,發展商賣樓速度又未如理想,率先上升的肯定是空置率,繼而樓價亦進一步受壓。

二十年來,香港經濟幾番起落,空置率低是許多因素使然,前朝政府吝嗇土地供應,令樓市出現嚴重供不應求;而年輕一族喜歡獨立組織小家庭,亦令需求上升。然而,當前香港經濟被形容為「二十年來最差」;在失業率僅百分之三點三的全民就業狀態下,香港經濟與九七和○三年相比未必更差,但今次可能是漫長的痛苦過程,單是人口老化已影響包括住屋在內的各項需求。

失業率與空置率是經濟與樓市的兩大指標,很可能同時從低位徐徐上升。經濟轉差,最先反映於寫字樓市道,去年的空置率已升至百分之八,未來兩年的落成量將顯著增加,寫字樓租金亦可能步商舖和住宅後塵。

住宅是一種剛性需求商品,空置率視乎供應更大於經濟環境影響,但現時住宅已由賣家市場轉為買家市場,發展商買地趨向審慎,使置業者也傾向觀望。近數年的升浪,有能力買樓的大部分已置業,剩下的可能是購買能力較弱的首置人士,這類買家對人生一輩子的最大投資自然會步步為營,市升時追買、市跌時等待之羊群效應,形成一個惡性循環。

投資者和投機者已因樓市辣招而幾近絕迹,但隨着金融市場回穩,樓市近期出現交投小陽春,美國亦暫緩加息步伐,使政府更不敢貿然減辣。觀乎內地房地產空置率之高需數年時間消化,結果「去庫存」未推出已令樓價再度瘋癲,可見政策亂動隨時惹來反效果。

近年香港樓市在市場扭曲下,各項數據亦大上大落,出現許多怪現象,未來的住宅供應可望達標,可惜樓市是一頭難以馴服的野獸,盼其平穩無疑是癡人說夢。