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地產新聞
息魔臨門 H按率先出血
(文匯報) 2016年1月22日
施永青:樓價最劣今年恐瀉三四成

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)股匯風暴的後遺症離小市民越來越近,走資潮對銀行拆息影響顯現,目前本港新造樓按佔八成市場的拆息按揭(H按),其計算按息的三個月期港元銀行同業拆息(HIBOR)昨抽升至0.6267厘,創逾6年半最高;一個月拆息亦升至0.348厘,為近4年來最高,以H按為樓按的業主的供款已經上升。業內人士指出,本港有機會提早加息,加快樓市下調,中原主席施永青認為今年最壞情況樓價或會大瀉三四成。

1個月拆息升至4年新高

近日港匯持續走弱,前日一度逼近7.83,昨日雖稍見回穩,但銀行同業拆息卻繼續抽高,最新三個月拆息高見0.6267厘,創6年半新高,較上周的0.405厘急升54%。美銀美林昨日指出,因應港元投機活動升溫,調高本港拆息預測,預期三個月拆息第一季會見1.26厘,年底前有機會升上1.9 厘。以一周前(1月14日)三個月拆息0.405厘比較,意味美銀預測年底前三個月拆息將急升1.5厘。

近年由於拆息偏低,幾乎八成新造按揭都選用H按,冀享受最低的息口水平。H按多以一個月同業拆息加1.7厘(H+1.7)計算,並設最優惠利率減3.1厘(P-3.1厘)(P為5.25厘,實際利率為2.15厘)為「封頂位」。目前,最新一個月同業拆息已連升5天並創4年新高,升至0.348厘,實際H按息已升至2.048厘,只差0.1厘便會升至「封頂位」。

H按破頂隨P加息影響大

舉例來說,以每100萬元按揭貸款額、還款期30年計算,一個星期前H按實際利率1.93厘,一個星期後升至2.048厘,業主每月供款略增60元。假設再升約0.1厘至P按實際利率的「封頂位」2.15厘,業主月供要再多付50元。換言之,H按實際利率由之前最低位1.93厘升至封頂位2.15厘,業主每借百萬元的月供要多付合共110元左右,借200萬元就多付220元,如此類推。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,假若H按是以P按作「鎖息位」,只要P不動,拆息抽升對市民供樓負擔影響未至於太大。不過,P主要受兩項因素影響,包括美息走勢以及最優惠利率與港元拆息之間息差,最終亦會跟隨美國調升,按上述供款假設,P按實際利率2.15厘,加息0.25厘業主月供就要略增127元,增加1厘的話月供就增525元。

另外,12個月遠期拆息亦升至1.26036厘,重返2010年歐債危機時的水平。業界人士解釋,近日港匯急挫,但為了維持聯繫匯率,金管局或須持續買港元沽美元,令港元流動性減少,導致拆息抽升,若港元拆息上升,或令最優惠利率加快至6個月內上調。

美林料樓價3年跌兩三成

中原集團主席兼總裁施永青昨天直言:「相信農曆新年左右,(樓價)差不多要(從高位)跌15%,最差要跌三至四成。」他認為,資金開始流出本港,樓市已經轉勢,業主放盤態度軟化,現時香港的經濟形勢比1997年時更惡劣,但政府仍不肯撤辣,擔心會重演董建華年代樓市跌足6年多,大量負資產湧現的景況。

美銀美林相信,香港若維持聯繫匯率,物業價格及租金將會調整,料未來三年的樓價大跌兩成至三成,一線街道零售舖租金將從高位下跌三成至五成。美林又認為,港元實際上不會大幅貶值,但很可能會出現銀行同業拆息上升的現象。

瑞銀昨日亦認為,樓市下滑是本港令人憂慮的一大風險,重申樓市於明年底前要跌兩成至兩成半預測。不過,法巴就指即使拆息上升,與 2005年至2007年的 5 厘水平仍然有距離,估計今年樓價調整10%後,明年有機會輕微反彈3%。