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地產新聞
買日本樓收租,條數計清楚未?
2014年4月19日
香港人,發夢都想做業主!但係,樓價天比高,無殼蝸牛想上車,真係不容易!看準這個市場,最近一兩年,有人推薦投資日本樓,尤其近半年日圓大貶值,樓價變相八折,吸引一些年輕人越洋走去買日本樓,學人做包租公、包租婆,買樓收租兼博升值。不過,心郁郁的你,又知唔知日本放租物業最高要交40%所得稅,五年沽出物業要交30%增值稅?

風水輪流轉!日本東京在上世紀八十年代中後期,樓價曾經是全世界最貴,當日有誰會諗到,今日一個200零呎studio,最平50、60萬港元就有交易,比起香港動輒200、300萬元,的確容易「入口」得多!難怪唔少人心郁郁想買番間。

根據正積極開拓日本樓買賣的世紀21中華物業資料,今年3月有超過100宗香港人在日本買樓的二手成交,成交金額超過13億日圓(約1億港元)。當中三個類別比較多人選擇:1、實用面積100~200呎單身公寓(約100萬港元);2、旺區商業地鋪(約400~1,000萬港元);3、全幢單身公寓(約1,000萬港元以上)。

點解咁多香港人買東京樓?看好的人話,第一,銀碼細、易出租,加上過去半年,日圓跌價兩成多,港人去買日本樓變相打八折;第二,日本衰退廿多年,日相安倍晉三政府上台後,決意要通脹重臨,換央行行長大開水喉,可以主導樓市升跌;第三,人人覺得日本樓比香港低水,仲有東京2020奧運再加最近講緊話起賭場的效應,所以對前景比較好。

當然,仲有個趕撘尾班車因素,因為今年4月1日,日本消費稅由5%增加到8%,直接影響買入成本,有意入市者個個趕在4月1日前完成交易!


買賣物業稅項多

睇到呢度,係咪都想飛去日本買番個單位呢?不過,凡事總要睇兩面,隔山買牛首先要搞清楚買賣當地物業,同香港有那些不同,否則到發現問題時呱呱嘈都無人幫到你!

鼓吹香港人買日本樓的多以收租可以有6-8厘回報招徠,但就好少講清楚當地買賣物業、收租同出售物業時,使費多籮籮(詳見附表)。

除了一般經紀佣金、保險、釐印、登記費,買日本樓仲要俾3%物業取得稅,計計埋埋基本使費佔樓價5-8%。買入物業後,管理費同維修費當然無可避免,每年仲要交固定資產稅1.4%、都市物業稅0.3%,仲要係真真正正的物業稅,無論物業是否租出,每年都要支付。當然,如果搵地產公司代理租務管理,管理委託費3-4%無走雞,有些仲收5%。

不過,最、最重要係日本放租要俾物業所得稅,稅率按租金收入計,扣埋使費少過38萬日圓就唔使交,否則所得稅率由5%起,最多要40%,名符其實賺得愈多、稅就愈高,好彩仲有個基本扣減額,如果唔係真係同你對分。


樓要俾資產增值稅

到出售物業時,日本仲要徵資產增值稅,持有五年內賣出要交30%,持有多於五年都要收15%,又係水瓜打狗唔見一截。最後要提是日本已經於4月1號,將消費稅率由5%提高到8%,這是日本自1989年4月1日起徵收3%消費稅後,第二次調整稅率,樓宇買賣成本亦會略為提高。

數埋數埋,實際回報率要打好大折扣,所以有心買日本樓,一定要計清楚收入同支出,覺得回報合理至決定,就真係做到精明投資喇!

除了收費稅務要計真,同買樓最息息相關,當然係按揭題。非日本居民好難向當地銀行借錢,香港銀行都唔會做越洋按揭。熟悉當地市況的人提醒,現時只有一間駐日中資銀行及一間駐香港日本銀行,肯為海外買家提供住宅按揭,但需要購買指定4,000萬日圓(約304萬港元)以上單位方可申請,最多可借樓價五成,年期約10至15年,利率約3%。

即係話,較受投資者歡迎開放式細戶,不能承造按揭,買家必需要付清全數樓價,成本其實不比在香港買樓低。

再計入其他因素,如日本天然災害比香港多,稍一不慎沒有處理好保險問題,遇上地震物業受損,甚至倒塌的話,真的有機會一無所有。以及日本人口老化問題嚴重,大部分地方的人口,如大阪正在隨年遞減,因此買家要有心理準備買日本物業投資、收租並不是長遠之計,更要考慮購置物業後有「賣唔出」的機會出現。

讀者們如有興趣可於4月22日(星期二)到香港童軍總會聽東京置業講座,詳情請查看 http://www.c21-tokyo.com