高息環境壓迫 4萬伙新盤積存
香港利率持續高企，繼續拖累地產市場表現。瑞銀昨日表示，雖然新一份施政報告削減部分樓市「辣招」，但目前缺乏入市需求配合，在美國明年減息之前，本港樓市在高息環境下仍面對重大挑戰。該行指出，現時本港一手現貨和預售樓盤合計庫存有約4萬伙，高於歷史平均水平，粗略估計需時約4年消化。故預期今年樓價持平至跌5%，明年則下跌10%。該行更推算，若明年樓價下跌一成，本港負資產宗數有可能逼近2003年逾10萬宗的歷史高位。
◆香港文匯報記者 岑健樂
瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉昨在記者會上表示，明年樓價跌10%的預測，主要是基於租金回報及按揭利率的變化而得出。他指出，今年可出售的樓盤數量相當多，按現時每年消化約1萬伙新盤的速度推算，要完全消化庫存可能需要4年時間。他解釋，供應過多將逼使發展商為求資金盡快回籠而減價售樓，造成量升價跌現象。對於負債較重的中小型發展商，面對融資成本高企，更有誘因減價賣樓讓利，因此拖累樓價向下。
「減辣」刺激樓市程度有限
此外，該行認為，儘管行政長官李家超於新一份施政報告中放寬部分樓市「辣招」，但現階段「減辣」刺激樓市程度有限，原因是缺乏入市需求的配合。該行認為，在美聯儲明年宣布減息之前，香港樓價在高息環境下仍面對重大挑戰，該行預期今年樓價持平至跌5%，明年則下跌10%。而若明年樓價下跌一成，本港的負資產宗數有可能迫近2003年逾10萬宗的歷史高位。
美明年或減息 利港樓反彈
不過，梁展嘉同時指出，由於該行預期美聯儲明年會大幅減息（詳見配稿），若香港屆時跟隨減息，將令香港樓價於明年稍後時間有望反彈。
事實上，在持續高息環境下，香港新盤銷情放緩，庫存積壓嚴重，發展商普遍採取低價開盤策略，令樓價持續向下，以上周中原城市領先指數CCL計，CCL比今年4月168.40點高位累跌8.79%，至153.59點，是逾6年半來的新低，重返2017年4月中水平。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀早前指出，今年第三季一手私人住宅新盤貨尾量升至20,483伙，按季增加1,398伙，數字是2003年第四季22,485伙後的近20年高位。
恒地新地貨尾皆逾3千伙
而按發展商計，今年第三季恒地旗下新盤貨尾量按季增加497伙，現有3,106伙。信和增加480伙，有2,054伙。長實增加14伙，有304伙。而新地則按季減少376伙，有3,191伙。楊明儀認為，在加息持續及樓價下跌打擊下，新盤銷情未如理想，拖累待售單位向上升穿二萬個危險水平。她認為，本地經濟放緩，樓市下行調整未完，發展商新盤銷售壓力增加，展望第四季貨尾量將繼續增加，一手樓市積壓的情況逐步惡化。
官方數據亦顯示新盤庫存情況嚴重。房屋局於上月公布最新私人住宅一手市場供應統計數字（截止9月30日），當中已落成樓宇但仍未售出的「貨尾」私人住宅數目有18,300伙，較上季增加900伙，連同建築中未預售單位68,000伙，及已批出土地上可隨時動工的單位20,000伙，未來3至4年間可提供的一手私人住宅單位數目有107,000伙，按季增加2,000伙。
差估署較早前公布的《香港物業報告2023》的數據則顯示，截至去年底，全港私人住宅整體空置量為54,967伙，空置率約4.4%，按年上升0.3個百分點。差估署報告指出，預計2023年落成量將達19,953伙，至於2024年則有26,970伙。一般而言，市場近年每年一手吸納量約1萬伙多一些。
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