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過往預測
花旗估樓價半年跌20%
(東方) 2017年5月23日
香港金融管理局上周五再推三招收緊按揭,花旗發表報告直言,這標誌着香港住宅樓價見頂,預期現時到年底,住宅樓價或倒插兩成!事實上,星級分析員卓百德亦認為,去年十一月開始,港府及金管局再度「加辣」,鑑於當局會維持甚至加強冷卻樓市措施,六至九個月內樓價勢跌5至15%。

花旗表示,自二○一六年三月開始,住宅樓價已連漲十四個月,但最近需求有枯竭迹象,四月中以來整體樓宇成交大減三成,令到該行相信金管局新一輪措施有機會導致樓市「U-turn」轉跌。

該行又指,香港樓市有旺淡季之分,二月農曆新年之後至七月屬旺季,八月至翌年一月則屬淡季,擔心接下來淡季展開時,樓市風險將增大,主要原因是一手市場有多達24,000個單位待售,金管局出招凍結一手與二手需求及淡季效應下,樓價或見頂。

該行維持香港地產股「減持」投資評級,並且維持今年樓價跌15%預測,由於今年樓價已累漲約半成,即今年樓價或由現時倒插20%。

卓百德料再重手出招
Portwood Capital董事總經理卓百德認為,即使美國聯儲局加息步伐緩慢,今年扣除通脹的實際利率難升穿零,但去年十一月開始,港府及金管局再度「加辣」,效應將透過壓抑交投得以顯現,鑑於當局會維持甚至加強冷卻樓市措施,六至九個月內樓價勢跌5至15%。

至於市場憂慮現時香港樓市與九七年「爆煲」前相似,但卓百德不認為現時樓市處於當年的瘋狂狀態。他表示,現時香港人負債水平遠不及英國及美國等西方國家,地產商資產負債表又強勁,因此銀行體系沒有嚴重系統性風險,香港樓價的波動性實屬可控,除非中國或美國爆發金融危機,樓價瀉四至五成的機會非常低。

瑞信叫減持地產股

摩根士丹利表示,該行發表二○一七年樓市展望時,已提到今年香港樓市可能遇到的風險,包括美國加息、持續的政策限制及供應增加等。雖然香港銀行同業拆息低企、美國加息預期降溫等,中和部分風險,但金管局再推「三招」收緊按揭,料會令轉按及非首置買家減少。

該行指,隨着美息上升、倫敦與香港銀行同業拆息息差縮窄、投資需求降低及環球經濟放緩,可能令香港樓市掉頭下跌。即使暫未見樓價下滑,但過去兩個月香港地產股未見跑贏。

瑞信直言,金管局收緊發展商融資後七日再推新措施,確實令人意外,但卻傳遞一個清晰訊息,就是金管局對持續上升的槓桿感不安,若有需要會進一步收緊。新措施對二手樓市、投資者、海外買家及需父母協助「上車」的首置買家影響較大,估計樓市交投或減少一成。

但該行認為目前只是收緊周期開始,並非尾聲,故維持地產股「減持」投資評級,最近將新鴻基地產(00016)投資評級降至「跑輸大市」,同時給予恒基地產(00012)、嘉里建設(00683)、會德豐(00020)及美聯集團(01200)「跑輸大市」投資評級。

美銀:樓市不會脫軌

不過,中信里昂中國香港策略研究部董事總經理張耀昌認為,鑑於聯儲局下月或加息,金管局上周五「加辣」力度不算強勁,即使下月真的加息導致交投轉淡,但剛性需求不會因「加辣」有太大改變,因此難言有關措施會觸發樓市「U-turn」。

美銀美林亦認為,金管局新措施不會令樓市「脫軌」,買家轉向發展商二按可能增加,現時按揭貸款僅佔發展商總股本約1%。儘管二手樓價過去一個月升幅放緩,但金管局降低發展項目的貸款,地價上升可能會減慢,