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絲絲細語
30年後樓價誰人知?
 
左丁山
2017年6月20日 (蘋果)

  美國加息¼厘,金管局總裁提示買樓人士要考慮能否承受未來二三十年的利率風險。陳總裁苦口婆心,勸市民慎防買樓風險,很父母官的樣子。2008年金融海嘯,引發香港一場雷曼風暴,當時金管局總裁任志剛屢在立法會被議員責罵後知後覺,不懂事先警告市民防範次按及迷你債券風險。於是自此之後,所有財金官員及金管局,全部謹慎地唱淡,到立法會必談這個風險,那個風險,久而久之,市民聽得多了,當官員唱歌、背口訣,一點兒也聽不入耳。

  樓價升完又升,屢創新高,三年前不入市,去年不入市,今天為之氣頂。金管局在任總領導之時,買入IFC國金二期寫字樓,勇氣十足,幾時有理會劉慧卿議員大罵,及有考慮過未來三十年的利率風險?今天金管局笑騎騎,享受頂層無敵海景之餘,不怕租金上漲,完全不會感受到中環貴租之苦,那像證監會預留三十億買寫字樓,卻拖拖拉拉,不敢入市,於是給租金逼遷,由遮打道九號搬至長江中心,去年有虧損3.5億元之餘,還要擔心加租!如今中環甲級寫字樓呎價飛升,30億元恐怕買不到十萬平方呎,皆因曾經考慮太多風險之故也。

  未來二三十年之事有誰知!這世界永遠只有事後孔明,沒有事前水晶球。1980年列根當選美國總統,戴卓爾夫人上台未久,左丁山的職業剛好開始踏入上升軌,如果當日知道列戴兩人會帶來資本主義世界的革命性變化,把所有積蓄買入美國債券股票,早已發大達;到了1990年,八九六四事件之後,不少香港人移民,如膽敢在樓市吸納移民售出的樓盤,再發一次大達;到了2003年,擎天半島推出新樓盤,售價在四千元一呎以下,如奮勇入市,又再發達。人生就是如此,每一個十年(decade)都有發達機會,但大多數人的生性是恐怕風險,懼怕失去積蓄,所以屢屢找到不敢入市的理由,也就屢次錯失機會,左丁山就是對風險和數據知道得比較多的一種人(在銀行做過經濟分析及貸款主任的人,相信大多如此),永遠把控制風險放在前頭,聽任志剛、陳德霖的話!香港地產富豪,廠商大亨等等有一個特點,就是做生意永遠抱着一個樂觀心態,戰後七十年來,鋪鋪買大,而又懂得不會借貸太多!香港地產商可能是世界上槓桿比率最低的一羣,借錢相對少而賺到大錢,便是風險管理的精妙處,能完全預料到未來二三十年利率風險的人,不是天才便是白癡。