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精英文集
地產發展商高成數按揭貸款
阮國恒
金管局副總裁
2016年6月21日
金管局一向密切留意樓市發展,近期我們注意到地產發展商紛紛推出不同形式的按揭貸款計劃和優惠吸引買家,促銷樓盤。

這些由發展商提供的按揭貸款計劃和優惠五花八門,當中包括:

高達樓價八、九成,甚至九成半的按揭貸款;
讓買家抵押現有物業,然後額外提供過渡性貸款,總貸款額甚至超過新樓的樓價;
首兩、三年為優惠期,買家免息免供,或者只需先付少量訂金,優惠期屆滿才繳付樓價的全數以完成交易;
買家毋須通過針對還款能力的壓力測試,甚至不用提供任何入息證明。
置業是許多市民重大的人生決定之一,供款期動輒長達二、三十年,因此準買家應清楚瞭解條款細節,即使眼前的短期優惠可能看上去很吸引,亦應該考慮未來可能出現的變數,小心評估自身還款能力,作出精明和審慎的決定。

在做自我評估時,不妨花幾分鐘想想以下幾條問題:

一. 樓價如果下跌,高成數按揭物業的市價便很有可能低於按揭貸款的餘額,舉例說,承造九成按揭的物業,只要樓價跌幅超過一成,就會變成負資產,我有這個心理準備嗎?

二. 免供免息或低息優惠結束後怎辦?如打算轉往按揭息率較低的銀行申請按揭「上會」,銀行是根據最新物業市場估值,而非買家向發展商買入物業時的價格。屆時價格一旦低過買入價,買家或無法從銀行借到足夠貸款「上會」,我有沒有額外資金完成交易?如果無,已付的首期會被沒收,我想冒這樣的風險嗎?

三. 免息免供或低息優惠聽來十分吸引,但有沒有認真計算過,優惠到期後的供款額會上升多少?以首兩年最優惠利率(P)減2.5%、其後為P粗略計算,全期按揭利息較銀行的按揭利息可能超過一倍。倘若考慮未來數年隨着美國利息正常化,P亦會逐步向上調,屆時買家需要支付的利息可能會進一步上升。我是否有足夠預算去應付大幅上升的供款額?

四. 發展商針對換樓客推出高成數按揭計劃,買家在購置新物業的同時,需要向發展商抵押現有物業,取得額外過渡性貸款。一旦買家未能在過渡期內按計劃出售現有物業,將會大失預算,我可否承受兩所物業同時跌價的風險?

五. 如果現時因為壓力測試或入息證明不足而未能成功向銀行申請按揭,故轉用發展商的優惠,當優惠期結束後,是否肯定到時可以通過銀行壓力測試或提交足夠入息證明?

置業是一項重大的決定,希望上述的問題有助準買家能夠作通盤、長遠的考慮,多想想優惠期屆滿、最終「上會」時可能遇到的問題。

最後談談樓宇貸款的問題。將發展商提供的按揭貸款與銀行整體住宅物業按揭貸款餘額作比較,現時的比率相對仍然較低,但我們也注意到,個別發展商在過去一年的按揭貸款以倍數迅速增長。

金管局負責監管香港銀行業,致力維持香港銀行體系穩定和風險可控。雖然我們並不監管發展商,但由於銀行向部分發展商提供融資,發展商向置業者提供按揭貸款會間接增加銀行的潛在信貸風險。金管局認為有關發展值得關注,並一直與銀行溝通和研究有否需要推出適合的措施,加強銀行向承造高成數按揭的發展商提供融資的有關風險管理。

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/insight/20160620.shtml
 
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1. 引刀一快 2016-06-21 10:34:20
LYC兄

仲唔岀嚟駁佢!明明樓價衝向火星架嘛,擔心咁多仲駛買樓嘅?

匿名者,岀嚟隊佢喇,記得繼續匿名喎。
2. 公公是沒錢買樓的,想樓價跌,張德培話你知:NOWAY 冇頭皮! 2016-06-21 11:02:28

他指出,置業是很多市民的重大人生決定,但「即使眼前的短期優惠可能看上去很吸引,亦應該考慮未來可能出現的變數,小心評估自身還款能力」。


他又利用大部分篇幅,詳述市民使用這些按揭時應留意的5種問題,包括樓價下跌後可能變成負資產,以及日後可能加息,或者無法轉按等。

不過,阮國恒最後亦承認,金管局的法定職能是「負責監管香港銀行業,致力維持香港銀行體系穩定和風險可控」,然而卻「並不監管發展商」。


由此看來,他對市民的諄諄呼籲,似乎純屬「溫馨提示」,同時亦有「戴頭盔」味道,弦外之音是:「咪話我冇提醒你,第日出咗事唔好怪我。」


退一百步講,即使樓價真的下瀉,令大批業主淪為負資產,甚至斷按,發展商作為債權人亦可把單位收回,實行「再賣一次」。


這種「地主盤」(地產商作為業主的樓盤)有別於1998年後湧現的銀主盤,事關根據銀行行規,不可長期持有非經營物業,所以在收回銀主盤後定必滾水淥腳立刻放售,再加上銀行並不擅長售樓,其拋售的物業難免愈沽愈平;尤其是大量銀行同時拋貨,很易踩殘大市,對下跌中的樓市落井下石,就像1998至2003年上演的慘況。

相反,即使在最壞情況下,發展商日後要收回「地主盤」,亦不必像銀行般趕急脫手,大可待價而沽,甚至重新裝修包裝伺機再推售,反正發展商至叻賣樓。

3. 公公屙尿都冇力,點樣可以射穿墻?! 2016-06-21 11:16:33
講到底,港府的辣招和金管局的逆周期措施已十分嚴密,很大程度為樓市下跌做足防守準備;發展商的樓按奇招雖防不勝防,但涉及單位數量始終有限,而且就算變成「地主盤」,殺傷力亦不及「銀主盤」恐怖,更不太可能危及金融體系穩定。這場波,發展商射穿人牆追番一粒,但港府最終亦不會輸。
4. 公公成日話:中國未來經濟好唔掂! 2016-06-21 11:44:00

Hong Kong's Richest Tycoon Man Says China's Outlook Is Good

3時前Bloomberg Video

June 21 -- CK Hutchison Holding Ltd. Chairman Li Ka-shing, Hong Kong's richest tycoon man, commented on China's economy during an interview with Bloomberg's Angie Lau, his first with international media since 2012.

https://hk.finance.yahoo.com/video/hong-kongs-richest-man-says-000513618.html
5. 引刀一快 2016-06-21 12:04:16
LYC兄

乜你個中文名咁...........長嘅?


哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈
6. 引刀一快 2016-06-21 12:06:49
2樓 & 3樓

原來你复姓公公?怪之成日玩匿名喇,阿彌陀佛,罪過罪過