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精英文集
正視工廈問題 首重人身安全
 
陳曼琪 律師
2017年8月16日

去年的牛頭角迷你倉大火,奪去兩名消防員性命;及至數天前,葵涌再有一場劏房火警,使三名年輕人身葬火海。的確,香港私人及公共空間低於國際平均水平是不爭的事實,但當在工廈尋找新的空間資源時,安全系數是不能與「活化」進行任何的妥協,當局實應正視相關的違規行為。

加強抽查潛在危樓

上世紀六十年代,香港製造業急速發展,各個工業型的新市鎮如雨後春筍般崛起,也造就多個工業大廈林立的社區。及至九十年代,製造業逐漸北移,大部分工廈單位均被丟空,開始面對轉型的問題。事實上,當局早於多年前已開始着手重建工業大廈,部分原製造業的土地改劃為商業地皮。「起動九龍東」亦是當中一個規模較大的項目,計劃將過去觀塘、牛頭角及九龍灣一帶的工業建築,分批重建以增加商業辦公室的供應量,並使現有的核心都會區得以沿維港兩岸方向擴展。

雖然如此,現時全港仍約有一千四百多幢的工廈,提供超過二千多萬平方米的建築面積,約等於一百四十多個維園大小。有見及此,政府於一○年推行活化工廈政策,容許業主以優惠或免補地價的形式改變土地用途。如是者,大批工廈業主與發展商聯手,將工廈「活化」成美輪美奐的商業寫字樓,部分成功例子的裝潢更可媲美中環甲級商廈。可想而知,「活化」後工廈搖身一變成為名副其實的「商廈」,其後所面對的必然是暴漲的租金。單看九龍區的工廈,活化政策前後五年的平均租值,已由每月每平方呎十元上升至十六元,升幅超過一半。

實際上,政府當年提出「活化」工廈,是希望在釋放土地空間資源的同時,為藝術團體找到合適土壤任其發展。藝術和文化氛圍的形成需要極大空間成就,而香港齷齪的公共空間局限着藝術人士發展,使工廈也許成為他們最後的希望。事實上,全球許多廢置的工業用地,都有演變成藝術文化集散地的經驗,如北京的「798藝術區」,即是當年國營無線電設備生產基地。也許,正正是工業用地擁有龐大空間,使到文創愛好者樂於工作其中,形成得天獨厚的文化氣息。

然而,香港活化工廈的政策漸漸成為地產的發展項目,業主無限制的加租,令一批又一批文創工作者遷入後又搬出。租客翻了幾番後,不但「檔次」提高,連帶租金承受力也相應增加,但終究沒有讓藝術文化在香港工業大廈開花結果,實在令人惋惜。

撇開租金及藝術發展成敗的問題,令人更為關注的卻是工廈本身安全。於舊式工業大廈內,法例並無要求裝設酒精式熱感灑水系統,只需配備基礎滅火筒及消防喉轆,零星小火尚可應付,但當遇上三級以上的火警時,便告一發不可收拾。另外,現時工廈違規情況並不罕見,有人公然改裝成住宅單位,又或非法劃成多個出租「劏房」,地政部門根本無從得知。去年牛頭角及今次葵涌的奪命火災,內裏的格局均是異常複雜,不但「九曲十三彎」,更有多個大門被多重鎖上,嚴重影響救援的進度,直接造成更多的人命及財物損失。就此,當局不得不對工廈實施更有效的規管,必須對潛在危機的樓宇加強抽查,將人身安全視為最優先考慮。

租用單位為勢所迫

不過,歸根結柢,市民租用工廈單位無非是為勢所迫,當局應是責無旁貸地找尋更多適合空間,讓藝團及文化工作者得以追尋他們的夢想。數月前部門對 Hidden Agenda樂隊的消防巡查是必須,亦是合法之舉,但最終卻引起市民對工廈政策更多的質疑。看來,以發展局出身「好打得」的特首林鄭,還需多下