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精英文集
一手主導 樓市扭曲
邵志堯
(東方) 2017年2月13日
股票市場若只集中新上市時作國際配售(IPO)才有成交,其他已上市的股份只有零星買賣,這個股市是一個極不健康的市場,交易所一定千方百計去刺激成交,務求股份能真實反映公司市值,因為成交量足夠才有用,成交量不足會令買賣差價拉闊。

港交所過去曾多次調低交易徵費或縮窄買賣差價,有些衍生工具產品和窩輪更需要引入莊家制度去提供買賣價,從而刺激成交量。

辣招打斷換樓階梯

現在香港政府卻背道而馳,千方百計去執行一些行政措施,壓止不了樓價升勢之餘,更阻礙原本已具備置業能力的人,令他們需要準備更多首期,換樓階梯被打斷,住居屋的人不能升級換入至私人樓,兩房戶不能升級至三房戶。

由此可見,沒有人在這個政策下獲益,一個上千伙的二手屋苑,每個月的成交只有一至兩宗,有時甚至食白果,即每月流轉率在0.3%之下,水平嚴重偏低。

的而且確,成交反映不了市場實況,因為只要有一個稍為偏高或偏低的成交便會誤導人,在現時市況下,業主賣走物業後,有機會要多付首期和更難承做按揭,更甚者是,賣走後再買入時遇着新政策,他們在衡量這些因素後,便要把價格定高些,以彌補將會面對的風險。

二手盤價格見極端

然而,有些需要現金周轉的市民,如生病、移民或生意逆轉等急需賣樓套現,但由於成交淡靜,需要把單位價格降至吸引水平才能加快成交,這就是偏高和偏低價格同時存在的原因。情況就好像用一支壞了的探熱針去量度病人有沒有發燒般,從中得不到準確的答案,事實上,股票市場已告訴我們,成交疏落必導致買賣差價擴闊。

這樣的話,市場只剩下一手市場,好像股票IPO般,保薦人可以動用大量資源、高佣金作推廣,更厲害的是,發展商把額外稅款作退款包含在樓價當中,這是個別業主永遠辦不到的事,一個不公平的競爭局面因而形成。

成交佔比極不健康

全港私人住宅數量有約123萬伙,全年成交則只有4萬伙左右,每年流轉率3.3%或每月0.28%,但按金額計算,二手樓成交金額和一手樓成交金額相若,要把二手樓賣出去談何容易?

相反,新樓每年數量在二萬伙之內,並且往往能悉數沽清,新樓宗數佔比達百分之三十,金額計則佔一半,這和股票市場有一半成交由IPO佔有一樣,現象極不健康,並且非常不合理。

邵志堯

資深測量師,江西財經大學客座教授,曾在4家香港房地產上市公司當高管超過20年,擁有豐富中、港物業發展經驗。
 
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