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精英文集
房價問題癥結在哪裏
 
廖群
中信銀行(國際)首席經濟師兼研究部總經理
2017年4月25日 (信報)

房價高的問題多年來一直困擾着內地一線城市與香港。近兩年內地房價的新一輪暴漲與香港樓價的屢創新高,使得問題進一步惡化與突出。

房價高企的確引起了廣泛的社會抱怨。面對高企的房價,無房的眾多年輕人與中低收入人士買房無望,望房興嘆,這首先是一個社會不穩定因素。看着別人有房而自己沒有且不可能有了,因而對整個社會產生不滿,最終將會通過各種方式來表達這種不滿。這同時也是一個經濟發展的障礙。試想,對無房的年輕人來說,如果一輩子如何努力打工也買不了房的話,那麽努力打工的意義何在,動力何在呢?沒有了年輕人的努力工作,經濟如何發展呢?

因而降低房價已成為無房人員與公正之士的普遍呼聲。房價能夠大幅降下來當然是最好的結果,但能夠成為現實嗎?僅從有房者已佔社會大多數且不乏有權有勢精英者來看,房價大幅下降將引發另一個問題,即同樣人數眾多的有房者的不滿。目前能夠期望的是房價能夠穩定下來,或有一定程度的下降。但這消除不了房價高企的現象。

其實,房價高是一個全球性,或至少是在全球廣泛存在的問題。君不見,倫敦、紐約、溫哥華、多倫多、莫斯科、悉尼及台北等城市的房價均超過居民的負擔而屢創新高嗎?是否與如何大幅降低房價是一個高度複雜的課題,對此課題的研究多如牛毛,莫衷一是。本文意不在此,而是試圖探討如何在房價仍高的情況下緩解其所帶來的社會後果問題。

關於此,也有各種解決方案提出,但均效果成疑。也許採取倒推法,即首先找出問題的癥結,然後對症下藥,才能推導出一個問題的解決辦法來。

住房更具「財富」功能

那麽,房價問題的癥結在哪裏?人們經常說,現在年輕人與窮人「無房住」,富人則「住豪宅」,造成嚴重的社會不公。這一說法聽似有理,惟是否抓住了問題的癥結呢?造成社會不公不假,但差別在於是「無房住」與「住豪宅」嗎?富人「住豪宅」是真的,可年輕人與窮人「無房住」是事實嗎?年輕人與窮人買不起房自然無疑,可是「無房住」恐怕離現實較遠,起碼是不準確。

就內地而言,總體上是房屋供大於求,是不應產生「無房住」問題的。即使是北上廣深等四大一線城市,雖然房屋供求關係緊張,但主要體現在很多人住宅面積小且條件差,而不是「無房住」。這從一線城市住宅的高空置率與低於2%的租金回報率可見一斑。對這些城市的年輕人與中低收入人士來說,租房比買房要容易負擔得多,買不起房是真,租不起房則不能說是普遍現象。

即使在房價高企之最的香港,年輕人買不起房,但大部分都能租得起房,只不過租金佔了工資的1/3左右,且住房面積狹小,但不能說「無房住」。

那麼,既然住房是應該用來住的,買來的房和租來的房都可以住,買不起房而只能租房的人又有何不滿呢?回答了這個問題就是抓到了問題的癥結。回答此問題的關鍵在於,現時不正常的情况是,住房已不僅具有甚至主要地不是具有住的功能,而且具有甚至主要地是具有「財富」的功能。何謂「財富」功能?一為財富象徵,二為財富源泉。

實際上,僅就「住」的功能來說,人類的住房是不需要那麼大,也不需要什麼海景、山景、遠景等景觀的。君不知,古代皇帝的寢室也不超過20平方米。試想,叫你住在禮堂一般大的寢室,你能睡得着嗎?所以,有房人的幸福,主要不是在於住得舒服,而在於其「財富」功能。無房之人的痛苦,也主要不在於無房住,而在於不掌握「財富」功能。有房,首先是財富的象徵。君不見,每當談起住房時,人們主要關心的是此住房的價值,因而是其地理位置及高檔程度,而非其面積與實際的住房條件。因而擁有豪宅表明擁有高額財富,擁有「小宅」表明擁有小額財富,而不擁有任何宅,儘管租得起一個像樣的住房,也表明無財富。在面子極為重要的今天,對很多人來說,沒有房子就沒有財富。

公屋沒升值效應

沒有財富就沒有面子,沒有面子就什麽都沒有了。這就是一般人都渴望擁有住房的首要原因。不僅如此,更重要的恐怕是,有房意味着財富有了增長的源泉,即房產升值所帶來的財富增長。

的確,過去十幾年來,通過房產升值,對很多人來說是積累財富的最佳方式。一個人10年前買了幾套房,其升值所帶來的財富增長遠遠大於其十幾年來辛勤工作的收入。很多幾百上千人的工廠一年的利潤額還不抵一套房產的升值額。其結果是當今社會的貧富差距,主要體現在擁有房產方面的差距。房產多者富人也,房產少者中產也,無房產者窮人也。過去的經驗使得很多人堅信今後仍將如此。於是,有房的人不但現在有了財富,還有了財富增長的源泉,意味着財富還可自動增值。相比之下,無房的人不但現在無財富,今後還要看着別人的財富每天增長,而自己却除了辛勤工作掙得的相對微薄的收入外顆粒無進,即看着別人愈來愈富,而自己愈來愈窮。如果說財富的象徵還是面子問題可瀟灑一點面對外,沒有了財富增長的希望,可是一個實質性的「裏子」問題,着實讓人難以釋懷。

這就是說,財富的分配不均才是房價問題的癥結所在。找到問題癥結,才能對症下藥,尋找問題的解決方法。以前的一些方案沒有針對此癥結,所以收效不大,今後仍將如此。如很多人提出的大幅增加政府廉租屋方案,就是對症下藥。政府廉租屋從住房是「住」的角度,的確是解決最低收入階層無房住問題的良藥,可是因為忽略了住房的財富功能,忽略了眾多的年輕人以及中低收入人士不但希望有得住,而且希望有財富的願望,所以並不能消除年輕人及中低收入人士無房的憤怒。試想他們年紀輕輕,會甘心於一輩子都住在廉租屋,坐看他人發財而自己永遠是窮人嗎?

香港的政府廉租屋,即所謂公屋的供應佔全港整體房屋供應的30%左右,在世界上算是很高了。但這解決了香港樓價所帶來的社會問題嗎?香港的大多數年輕人,特別是那些白領階層,別說享受不到公屋,就算能享受到,他/她們會甘心嗎?對內地年輕人來說,情況也是同樣。

須增建「經適房」及居屋

至於這種不甘心對不對,就見仁見智了。如果住房真是用來住的,這種不甘心就不合理,但如果住房主要是財富,就可以理解。否則,抱怨貧富差距也不合理了。

從「住房主要是財富」這一思路出發,解決房價的社會後果問題應從賦予年輕人及中低收入人士房屋所有權,而非僅居住權入手。因而除了抑制房價之外,政府應該幫助年輕人及中低收入人士購買住房,取得房產所有權,進而獲得個人財富。從此角度,內地與香港分別一度大力發展但被逐漸弱化的經濟適用房與居屋,應是比政府廉租房與公屋更好的問題解決辦法。新加坡的組屋制度值得借鑑。

中央與香港特區政府應該分別建設更多的經濟適用房與居屋,同時大量增加補貼,將其以明顯低於市場的價格出售給年輕人及中低收入人士。若干年後,允許這些經濟適用房與居屋以較少的限制上市買賣,使其成為年輕人及中低收入購買者的財富。

當然問題是政府的大量補貼錢從何來。鑑於房價高企後果的嚴重性,首先,政府有理由壓縮一些其他方面的開支而擠出錢來用於此方面。其次,應提高房產持有與交易的稅收,將房產擁有者的財富部分地轉移至無房者手中。再次,將部分目前已建或計劃將建的政府廉租屋與公屋分別轉成經濟適用房與居屋,進一步增加經濟適用房與居屋的供應。

 
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1. AH-HO 2017-04-25 17:08:06
政府的功能,是人人有屋住,不需要露宿街頭。
而不是幫助滿足人對投資功能的追求。
當年的夾屋,幫了他們還是害了他們?要問問當年 向 芊 紅 居 、 悅 海 華 庭 、 晴 碧 花 園 、 欣 圖 軒 及 疊 翠 軒 的業主了。
2. 引刀一快 2017-04-26 04:43:41
不少收租業主長期以“租客幫業主供樓”去嘲笑租客,受唔住嘅咪搏條老命去買樓囉。