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精英文集
樓市跌 房委財政堪憂
 
何濼生
香港大學經濟系學士
現為珠海學院商學院院長
2018年12月13日 (東方)

差餉物業估價署的私樓售價指數連跌三個月,而中原城市領先指數近期亦持續下滑,市場普遍的共識是樓市已轉勢。筆者相信樓市確實已經轉勢,但應不會大瀉。然而,徐徐下跌,但跌足幾年的機會也不小。總而言之,住宅物業作為長遠投資的選項風光不再,但筆者估計是次跌市將會由高峰累計下跌最多百分之三十。

股樓大挫打擊信心

政府官員曾表示:「有一個指標有些人覺得是負面,但我覺得很正面,就是樓價。」並稱三個月來的跌幅「遠遠未能抵銷今年初以來的升幅,更不要說由我上任之後的升幅。」又說「如果有人有任何幻想,見到樓價跌,政府會出招救市,可以慳番。」

經濟學者認為,市場價格的變動都是反映供求變化,但因何供不應求的局面會一夜之間突變?

表面上,市民住房的需求不可能一夜之間改變,住房的供應更不可能突變。不過,住房不是消耗品,而是附有投資價值的資產。作為投資工具,預期的變化絕對影響供求。

市場氣氛亢奮時大家願意追價,便出現供不應求的現象;但當市場氣氛轉差,供不應求的現象就可以即時逆轉。所謂剛性需求,在市場悲觀時亦難免退縮。

市場悲觀情緒湧現有多個因素,最重要的當然首推中美之間出現貿易戰,並演變成冷戰。其次是股市大瀉打擊信心和購買力、空置稅影響下發展商投地亦不再進取,加上政府銳意增加土地供應,又減價推售居屋,都會影響買家出價及入市信心,當然,賣家對樓市前景信心下降亦樂於減價。由於這些負面因素(除股市外)估計將會持續多年,樓市亦會多年呈現弱勢。

新批居屋收入勢減

然而,是次跌市的跌幅仍將有限,一個原因是剛性需求仍在。市民住屋需求仍受住戶形成(Household Formation) 處於高峰期。而另外一個原因,是本港經濟前景依然秀麗,支持外資流入的原因仍多。

此外,加息周期似近尾聲,而按揭息率仍處於歷史低位,較七十、八十及九十年代仍低出很多。最後,政府雖然銳意增加土地供應,但重點在增加土地儲備,每年的土地供應仍不會過多。

筆者確實擔心房委會的財政狀況。在綠置居和新居屋折扣率大幅調低之後,居屋出售的 收入勢會顯著下降,同時補地價收入亦會因居屋業主需補地價售樓的誘因不大而大降。

建資助房屋壓力大

由於現時居屋業主已可以於第二市場免補地價賣樓,將來置業樓價低,居屋業主補地價在自由市場售樓不會比在第二市場售樓有利。但房委會建公屋和居屋壓力巨大,收入卻減少,如何是好?這問題政府不能迴避。

 
 
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1. 腥港人 2018-12-13 09:30:06
即使減左價,居屋依然是一門賺錢生意,尤其依家以負擔能力訂價之餘,房委會起好少三房單位,個呎價唔會低得過份。