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脫苦海‧梁隼
脫苦海‧梁隼
《脫苦海‧梁隼》地產博客,著有多本暢銷地產專書,誠意與讀者分享心得 網誌:notcomment.com
財務機構提供按揭的情況
脫苦海
2015年2月4日

  博士早前為文推測金管局可能管制財務機構貨款,作為下一波的逆週期措施。筆者認為是可以的,但不能直接地做,只能夠間接著手。因為財務機構並不在金管局管轄範圍,不可以像銀行那樣,出一個作業指引就人人跟從。

  因為財務機構的財源,也是在銀行手上,他們從銀行拆借資金,然後再將之借給一般市民,始終財務生意,都是過河濕腳,如果金管局調查銀行向財務機構貸款,是有方法降低財務機構可供動用的資金的,當然這又是壞人衣食的事情。

  究竟香港的按揭市場有多大呢?金管局每季有發放銀行體系借出購買物業的結餘(http://www.hkma.gov.hk/media/eng/doc /market-data-and-statistics/ monthly-statistical-bulletin/T030501.xls),以最新數據2014年第三季計,借給個人作購買物業用途的金額達10,020億港元,其中購買公營房屋(居屋、出售公屋)佔418億,其他住宅(私樓及村屋)佔9,601億。

  至於財務機構涉及按揭的金額,政府並沒有正式的統計,不過去年有一間以做物業貸款為主業的財務機構上市,招股書就披露了一些行業的情況。(http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/ sehk/2014/1128/LTN201411 28024_C.pdf
 
  受《銀行業條例》規管的持牌銀行、有限制牌照銀行和接受存款公司合稱「認可機構」,均由金管局監管。而財務機構則受《放債人條例》規管,業務受香港警務處牌照課監管,又稱「持牌貸款人」。從數目上看,由金融海嘯至今,香港的認可機構並沒有多大增長,反而持牌貸款人在五年間增長了43.8%。

  持牌貸款人發放貸款的總值,由215億,增加到305億,增長了41.9%。


 
  而涉及按揭的總值,由47億增加到66億,40.5%。
 
  單從增長率上看,財務機構無論在總金額或按揭金額上,都有可觀的升幅;可是,原來他們所貸出的按揭,只是區區數十億,對照於銀行體系的過萬億,是微不足道的。而且很多名義上的物業貸款,借出來的錢並不是投入樓市。廣告都有話,按樓不是為了買樓,而是用作資金周轉、創業、幫助家人之類的非買樓用途。

  由此可見,金管局就算能夠從資金來源限制到財務機構,都是影響到很少的金額,樓市不會因為失去了數十億借貸而逆轉的。當然,與其思考措施能否做到扭轉周期這個不可能的任務,不如轉一轉思維,怎樣去阻止一些實力不足的個人和家庭,在樓市周期高峰之下,借了不應該借的錢,買了不應該的物業。

  所以,如果金管局能夠像之前,將所有非本地收入來源的人自動減10%按揭,推廣到所有人,比如原來可以借七成變成六成,原來可以借五成變四成,二按由九成按揭變成八成按揭,就會全方位減低借貸入市的金額和需求。

  當然,這樣全方位地打壓樓市,後果如果值得所有人三思!

 
 
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1. 朗晴 2015-02-04 16:42:12
只要有生意上門,財仔就有辦法借,依家講緊年息廿幾三十厘年息呀,點管得到吖?
2. 大寶二寶 2015-02-04 16:48:32
唔便諗到咁復雜,直接加壓測率就攪掂喇……4%唔夠咪加夠5%囉。D唔夠實力嘅買家就會自動閂閘門。

共勉之,哈哈!

3. Peter Paker 2015-02-04 17:41:05
財務機構的按揭只是區區數十億 , 簡直少得可憐
4. Peter Paker 2015-02-04 17:42:41
即是說,好少人係財仔做 mortgage , thanks
5. 打工仔 Andy 2015-02-04 17:46:42

好消息!

Thanks PP兄.

6. 惜緣 2015-02-04 17:52:50
脫苦海兄

關於師兄對收緊按揭推廣至“所有人”的建議,在下有保留,因為這樣做的後果將會令到原本已經扭曲的樓市變得更加、更加扭曲,最近細價樓不斷破頂的重要原因就是之前金管局收緊貴價樓的按揭成數,令到很多原本可買貴價樓的購買力都湧向細價樓,所以,應該收緊細價樓的按揭成數而同時放寬大價樓的按揭成數,而唔係全部人一刀切地收緊。
7. Peter Paker 2015-02-04 18:33:15

脫兄,你建議透過減 mortgage 成數去減需求,當中犯了一個嚴重的錯誤


收緊按揭無疑減左「買樓」需求,你估班老細會唔會起少 D 樓去面對收窄後加客源?


第2,整體剛需、住屋需求不會因收緊按揭而減少,唔買都要租,但市場單位不夠,兼且老闆減少起樓去面對減少的買樓人士,你估D租會點?

8. Peter Paker 2015-02-04 18:37:36
老實說,我希望佢取消按揭制度,至時一定冇人買地起樓,因為9成買家冇$$ full pay,全城人類到時搶租盤,但租盤今日已干水,到時 A -E 類租金唔大升,我就此封筆。
9. 大寶二寶 2015-02-04 19:07:03
回 PP兄

我們首先要攪清楚陳得淋言論/出招背後目的為何。如果佢想穩定金融體系,吾想第日銀行多壞賬同銀主盤,收緊按揭係work 嘅。有實力先買得樓。

如果想壓抑樓價,事實已證明係唔 work, 樓價只會乾升。

可能我地誤會咗佢,其實佢剩係想做第一樣嘢啫。控制樓價唔関佢事,唔係佢杈力範圍。

共勉之,哈哈!
10. 湯博士又唸多佐 2015-02-05 00:06:45
湯博士又唸多佐
11. 淡友恨到了,樓價已到非常抵買的時候 2015-02-21 17:59:32
12. 引刀一快 2015-02-23 05:58:23
就係恨到,你吹咩?買喇你,買晒佢喇你!日日玩洗版,洗版干擾到樓價嘅咩,傻嘅!
13. 給引刀一快 2015-02-23 13:32:51
14. 引刀一快 2015-02-23 13:36:38
就係恨到,你吹咩?買喇你,買晒佢喇你!日日玩洗版,洗版干擾到樓價嘅咩,傻嘅!
15. to 13樓 2015-02-23 16:20:57
只要柴灣東大填海,港島區樓價就會跌回合理水平。